租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修訂后的企業(yè)價(jià)值評(píng)估

喬夏瑋

摘?要：為保證與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一致性，財(cái)政部修訂并發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》，本文分別從會(huì)計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估視角出發(fā)，通過對(duì)準(zhǔn)則內(nèi)容變化及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表影響的分析，運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法及市場(chǎng)法，探討在實(shí)踐中對(duì)包含使用權(quán)資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估可能影響的范圍及程度。

關(guān)鍵詞：租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；企業(yè)價(jià)值；使用權(quán)資產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.05.048

新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2021年正式實(shí)施，新準(zhǔn)則涉及更為復(fù)雜的判斷與會(huì)計(jì)處理，進(jìn)而對(duì)包含使用權(quán)資產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生一定影響，本文從準(zhǔn)則變化及對(duì)財(cái)報(bào)影響出發(fā)，對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法及評(píng)估過程進(jìn)行分析探討。

1?租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變化及對(duì)財(cái)報(bào)的影響

新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從會(huì)計(jì)來看，主要對(duì)承租人租賃業(yè)務(wù)確認(rèn)及賬務(wù)處理產(chǎn)生影響。

1.1?準(zhǔn)則主要變化

2018年發(fā)布的租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了有效借鑒，結(jié)合我國國情對(duì)舊準(zhǔn)則進(jìn)行調(diào)整，其變化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（1）完善了租賃定義，強(qiáng)調(diào)對(duì)于租賃的確認(rèn)有以下幾個(gè)條件：①資產(chǎn)能夠被識(shí)別；②承租人能夠?qū)Y產(chǎn)進(jìn)行直接主導(dǎo)；③承租人能夠獲得絕大部分經(jīng)濟(jì)價(jià)值；④增加了對(duì)于租賃合同的分拆、合并等內(nèi)容及指導(dǎo)。

（2）簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)處理方式，不再區(qū)分經(jīng)營性租賃與融資租賃，對(duì)所有租賃（租賃豁免除外）初始確認(rèn)為使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債，后續(xù)計(jì)提折舊與利息。

（3）新增租賃豁免，承租人租賃期小于12個(gè)月的小金額租賃服務(wù)可不確認(rèn)為使用權(quán)資產(chǎn)，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

1.2?準(zhǔn)則變化對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

（1）資產(chǎn)負(fù)債表。企業(yè)租賃業(yè)務(wù)納入資產(chǎn)負(fù)債表中，使得企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債水平上升，這一變化將改變企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。企業(yè)需要做好預(yù)算，合理安排資金運(yùn)作及經(jīng)營策略。另外，租賃業(yè)務(wù)納入資產(chǎn)負(fù)債表有利于對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況做出真實(shí)反映，增加財(cái)務(wù)信息的公開透明性。

（2）利潤表。在使用權(quán)資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中，根據(jù)使用權(quán)資產(chǎn)賬面原值計(jì)提折舊，以直線折舊法為例，各年折舊費(fèi)用相同，對(duì)租賃負(fù)債計(jì)提利息的方法是攤余成本法，而利息費(fèi)用隨著租金支付而逐年減少，租賃費(fèi)用則整體呈現(xiàn)出先高后低的趨勢(shì)。因此新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布，對(duì)于租賃業(yè)務(wù)較多的輕資產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營利潤的影響相對(duì)更大，而租賃的不同階段也會(huì)使經(jīng)營利潤縱向或橫向?qū)Ρ犬a(chǎn)生影響。

（3）現(xiàn)金流量表。新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，獲得使用權(quán)資產(chǎn)的租金計(jì)入籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出，相對(duì)舊準(zhǔn)則，不再計(jì)入經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出。租金數(shù)額與折舊、利息費(fèi)用之和之間存在差異，因此會(huì)產(chǎn)生所得稅暫時(shí)性差異而需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

2?新準(zhǔn)則下包含使用權(quán)資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法

2.1?資產(chǎn)基礎(chǔ)法

資產(chǎn)基礎(chǔ)法需要對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)與負(fù)債進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，從而得出企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值，使用權(quán)資產(chǎn)的價(jià)值源于租賃協(xié)議的簽訂，協(xié)議價(jià)格不隨市場(chǎng)價(jià)格水平變化而變化，因此使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，無需對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債項(xiàng)目進(jìn)行分別評(píng)估，租賃協(xié)議價(jià)格與評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的高低決定了該項(xiàng)租賃協(xié)議是否構(gòu)成合同權(quán)益。

若二者之間存在差異，當(dāng)租賃合同協(xié)議價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，說明評(píng)估基準(zhǔn)日該租賃協(xié)議有價(jià)值，此時(shí)該項(xiàng)使用權(quán)資產(chǎn)實(shí)質(zhì)為有價(jià)值的合同權(quán)益無形資產(chǎn)；當(dāng)租賃合同協(xié)議價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格，說明此時(shí)形成協(xié)議負(fù)債，應(yīng)在計(jì)算企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值時(shí)予以扣除。若二者之間無差異，則該租賃協(xié)議無價(jià)值，即該使用權(quán)資產(chǎn)無價(jià)值。

2.2?收益法

收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值模型主要有兩種，分別為全投資FCFF模型與股權(quán)投資FCFE模型。全投資現(xiàn)金流除資本性支出外，僅包含企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流，因此預(yù)測(cè)企業(yè)未來現(xiàn)金流時(shí)應(yīng)保持股權(quán)與債權(quán)投資不發(fā)生變化，即企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期內(nèi)，無增減資及付息負(fù)債；股權(quán)自由現(xiàn)金流包含企業(yè)付息負(fù)債，要求預(yù)測(cè)企業(yè)未來現(xiàn)金流時(shí)僅保持股權(quán)投資不發(fā)生變化，對(duì)債權(quán)投資無要求。在企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期內(nèi)，若債權(quán)投資發(fā)生變化，后續(xù)會(huì)影響企業(yè)資本杠桿及投資回報(bào)率（折現(xiàn)率）

在實(shí)際評(píng)估過程中難以應(yīng)用，由此可知收益法評(píng)估中，多采用全投資FCFF模型。

新準(zhǔn)則租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，使用權(quán)資產(chǎn)及租賃負(fù)債全部計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中，在評(píng)估過程中將折舊與利息費(fèi)用包括在經(jīng)營利潤預(yù)測(cè)中，進(jìn)一步轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流，同時(shí)將租金包括在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流中。這種處理方式使得評(píng)估結(jié)果與財(cái)務(wù)報(bào)表保持一致，但是由于企業(yè)每年支付租金，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債權(quán)投資發(fā)生變化而不滿足FCFF使用條件。因此我們選用另一種處理方式，即假設(shè)使用權(quán)資產(chǎn)與租賃負(fù)債未入賬，將租金包括在經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流中，后續(xù)無需計(jì)算使用權(quán)資產(chǎn)折舊與利息。這種方法既滿足了FCFF模型的使用條件，又避免了后續(xù)的納稅調(diào)整，與報(bào)表不一致的地方可以通過披露予以解釋。

操作過程中對(duì)于利潤調(diào)整有兩種方法，方法一：將利潤表中折舊與利息費(fèi)用替換為使用權(quán)資產(chǎn)租金；方法二：在利潤表計(jì)算出凈利潤后，將折舊和利息費(fèi)用加回，再減使用權(quán)資產(chǎn)租金。結(jié)合稅法相關(guān)規(guī)定，涉及經(jīng)營性租賃選用方法一，涉及融資性租賃選用方法二，兩種調(diào)整方法不會(huì)對(duì)最終結(jié)果產(chǎn)生影響。

2.3?市場(chǎng)法

市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的前提是存在合適的可比較案例，在比較過程中可選用股權(quán)投資口徑（P/E）和全投資口徑（EV/EBIT），在評(píng)估包含使用權(quán)資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值時(shí)保證可比較企業(yè)擁有使用權(quán)資產(chǎn)，保持評(píng)估內(nèi)容的一致性。在評(píng)估過程中，應(yīng)按照上述收益法中對(duì)利潤進(jìn)行調(diào)整，將調(diào)整后的結(jié)果進(jìn)行比較，并進(jìn)行交易案例修正。

3?案例分析

新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于租賃業(yè)務(wù)較大的行業(yè)及相關(guān)企業(yè)價(jià)值影響相對(duì)較大，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，機(jī)械設(shè)備、儀表等傳統(tǒng)制造業(yè)租賃業(yè)務(wù)較少，租賃資產(chǎn)約占總資產(chǎn)0.5%-2%。交通運(yùn)輸、批發(fā)零售及社會(huì)服務(wù)類企業(yè)租賃業(yè)務(wù)較多，租賃資產(chǎn)約占總資產(chǎn)10%-30%，因此將后者作為被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，便于分析新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)價(jià)值影響程度。

本文選擇B公司為例進(jìn)行分析，B公司屬商業(yè)服務(wù)業(yè)，具有輕資產(chǎn)特點(diǎn)，其使用權(quán)資產(chǎn)在非流動(dòng)資產(chǎn)占比47.10%，以B公司作為研究對(duì)象，能夠在使用權(quán)資產(chǎn)評(píng)估的方法上起到一定的示范作用。

3.1?公司概況

B公司成立于2005年，致力于以人力資源外包為主的智力性服務(wù)。本次評(píng)估是對(duì)B公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2021年7月31日。

3.2?租賃資產(chǎn)情況

B公司租賃資產(chǎn)主要為產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓及寫字樓，租賃初始發(fā)生額為7609184.71元，評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值為6353075.61元。

3.3?資產(chǎn)基礎(chǔ)法

因前期疫情積壓的園區(qū)及寫字樓租賃需求，在2021年得到釋放，租金市場(chǎng)價(jià)格呈上升趨勢(shì)。經(jīng)過市場(chǎng)詢價(jià)及相關(guān)假設(shè)，市場(chǎng)租金水平在2021年初的基礎(chǔ)上，增幅為1.5%左右，預(yù)計(jì)租金年遞增3%。

3.4?收益法

3.4.1?相關(guān)假設(shè)

（1）使用權(quán)資產(chǎn)按照直線折舊法計(jì)提折舊，在租賃期內(nèi)均勻折舊，無資產(chǎn)減值損失。

（2）由于承租人租賃內(nèi)含利率難以獲得，因此利息費(fèi)用采用借款增量利率計(jì)算，參考2021年7月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公告，采用利率上限4.65%作為租賃負(fù)債計(jì)息利率。

（3）假設(shè)使用權(quán)資產(chǎn)租金于年末支付。

（4）由于目前稅法未對(duì)新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)相關(guān)稅務(wù)政策，以下計(jì)算不考慮由于準(zhǔn)則改變引起的稅務(wù)調(diào)整。

（5）租賃合同結(jié)束后，租金水平與預(yù)測(cè)期保持一致，假設(shè)企業(yè)永續(xù)經(jīng)營，且永續(xù)期內(nèi)企業(yè)辦公室為經(jīng)營性租賃。

（6）企業(yè)整體折現(xiàn)率為11.10%。

3.4.2?使用權(quán)資產(chǎn)及租賃負(fù)債相關(guān)計(jì)量

根據(jù)企業(yè)租賃協(xié)議與相關(guān)假設(shè)，企業(yè)使用權(quán)資產(chǎn)年租金為174.06萬元，每年利息費(fèi)用與折舊費(fèi)用如下表。

3.4.3?企業(yè)自由現(xiàn)金流及評(píng)估結(jié)果

根據(jù)前文思路，對(duì)企業(yè)利潤表進(jìn)行調(diào)整。

3.4.4?收益法新舊準(zhǔn)則對(duì)比

舊準(zhǔn)則下，不考慮使用權(quán)資產(chǎn)折舊及租賃負(fù)債等項(xiàng)目，企業(yè)價(jià)值評(píng)估值為12780.48萬元，新舊準(zhǔn)則下二者結(jié)果接近，表面新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅改變了會(huì)計(jì)處理方式，比較接近的價(jià)值評(píng)估結(jié)果說明新準(zhǔn)則企業(yè)整體價(jià)值無較大影響。

4?結(jié)論

通過對(duì)新租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化進(jìn)行梳理，分析了準(zhǔn)則修訂后對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表及企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的影響，得出以下結(jié)論：使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法時(shí)，市場(chǎng)租金水平將影響使用權(quán)資產(chǎn)的評(píng)估值，進(jìn)而對(duì)企業(yè)整體價(jià)值產(chǎn)生影響；使用收益法時(shí)將對(duì)企業(yè)利潤及現(xiàn)金流進(jìn)行調(diào)整，而企業(yè)價(jià)值不會(huì)因準(zhǔn)則變化發(fā)生較大變化。

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