保利發(fā)展：新格局下，探尋高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)生動力

李權(quán)云

保利發(fā)展控股總部實(shí)景。

“出海”“搶單”“拼經(jīng)濟(jì)”，隨著疫情防控進(jìn)入新階段，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提上日程。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2023年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)，強(qiáng)調(diào)努力實(shí)現(xiàn)2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)，以新氣象新作為推動高質(zhì)量發(fā)展取得新成效。針對房地產(chǎn)行業(yè)，會議特別強(qiáng)調(diào)，保交樓、保民生、保穩(wěn)定，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

“房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房企要進(jìn)一步發(fā)揮在保障民生、推動城市化建設(shè)、改善人居環(huán)境、增進(jìn)民生福祉等方面的重要作用。” 保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司黨委書記、董事長劉平表示。

過去幾年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯已發(fā)生根本性改變，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長的舊模式難以為繼，如何在2023年良性循環(huán)和健康發(fā)展，成為全行業(yè)必須回答的命題。作為行業(yè)頭部央企，保利發(fā)展控股集團(tuán)（以下簡稱“保利發(fā)展”）又如何開啟高質(zhì)量發(fā)展的新模式？

根據(jù)多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比降低40％以上，近九成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績負(fù)增長。保利發(fā)展以全口徑銷售額4573億元位列行業(yè)第二位。

復(fù)盤保利發(fā)展多年來的經(jīng)營表現(xiàn)，“穩(wěn)健經(jīng)營”是其重要特征。從1992年起步，保利發(fā)展深耕城市發(fā)展30年，其穿越周期、逆勢增長的底層邏輯是什么？

“在1992到2022的30年間，保利發(fā)展作為國家戰(zhàn)略的踐行者，美好生活的同行者，舒適人居的引領(lǐng)者，為創(chuàng)造城市美好的過程留下了許多印跡。”保利發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，從打造出“國家康居示范小區(qū)”保利花園，到持續(xù)引領(lǐng)城市發(fā)展的產(chǎn)品體系布局，精細(xì)化營造改變生活方式的健康人居，保利發(fā)展一直著眼于國家戰(zhàn)略需要、行業(yè)發(fā)展趨勢和市場與客戶需求，保持穩(wěn)健增長。

不斷提升企業(yè)戰(zhàn)略和管理體系，是保利高質(zhì)量發(fā)展的第一個(gè)“密碼”。

“保交樓”，是過去一年樓市的關(guān)鍵詞，頭部房企的交付實(shí)力優(yōu)勢也在此輪競爭中凸顯。穩(wěn)健經(jīng)營是實(shí)現(xiàn)如約交付的基礎(chǔ)。在營收、盈利平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，保利發(fā)展堅(jiān)持把客戶價(jià)值放在首位，高度重視交樓工作。

為了在“保交付”基礎(chǔ)上做到“品質(zhì)交付”，保利發(fā)展不斷優(yōu)化“6321交付力體系”：提前半年介入交付，提前3個(gè)月逐戶驗(yàn)收及跟蹤消項(xiàng)，提前2個(gè)月啟動交付大會，提前1個(gè)月完成90％的交付準(zhǔn)備工作。官方數(shù)據(jù)顯示，2022年，保利發(fā)展交付體量創(chuàng)歷史新高，覆蓋24個(gè)省市、68個(gè)城市，均按合約按時(shí)保質(zhì)交付，第三方客戶調(diào)研滿意度穩(wěn)步提升。

從左至右：廣州保利發(fā)展廣場、北京保利國際廣場、上海花木十號地塊商辦項(xiàng)目。

究其本質(zhì)，“保交樓、保民生”是為了促進(jìn)樓市高質(zhì)量發(fā)展，而高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵是可持續(xù)發(fā)展，風(fēng)控水平成為眾多房企的分水嶺。

在堅(jiān)守客戶價(jià)值的基礎(chǔ)上，保利發(fā)展總體負(fù)債率處于行業(yè)低位，各項(xiàng)指標(biāo)均低于“三條紅線”控制標(biāo)準(zhǔn)。截至2022年三季度末，保利發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率較去年底進(jìn)一步下降至65.35％，標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)等三大國際評級機(jī)構(gòu)均給予“投資級”評級。

當(dāng)然，保利發(fā)展的風(fēng)控優(yōu)勢除了和財(cái)務(wù)安全相關(guān)，更離不開企業(yè)整體“居安思危”的理念。保利發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“保利發(fā)展是一家有‘憂患意識’的企業(yè)，我們每做一件事情都會先思考安全底線在哪，每走一步都會努力多看三五步，每一個(gè)項(xiàng)目都會做好壓力測試。歷屆決策者都經(jīng)常會問自己和團(tuán)隊(duì)‘未來會怎么樣’，在這個(gè)安全底線下要怎么保安全。”

事實(shí)上，這種高度安全意識讓保利發(fā)展在市場態(tài)勢很好的時(shí)候，也保留了一份清醒，在市場調(diào)整時(shí)留有安全緩沖區(qū)間，快速反應(yīng)，抵御風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)穿越周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，除了準(zhǔn)確把握國家政策和市場趨勢，始終都離不開對于客戶需求的充分滿足。

在30年的發(fā)展歷程中，保利發(fā)展的產(chǎn)品經(jīng)歷了四大階段：起步引領(lǐng)、穩(wěn)步推廣、全面提升、精益突破。從20多年前的“國家康居示范小區(qū)”保利花園開始，保利發(fā)展就開始探索和明確自身定位：前沿產(chǎn)品理念的締造者、領(lǐng)先行業(yè)技術(shù)的推動者、舒適人居產(chǎn)品的實(shí)踐者。

目前，除了房地產(chǎn)主業(yè)，保利發(fā)展還覆蓋物業(yè)、商業(yè)、酒店、基金和長租公寓等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，積極發(fā)展保障性租賃住房，助推城市更新。后疫情時(shí)代，客戶對健康社區(qū)的渴望更加強(qiáng)烈，保利發(fā)展推出全新的健康人居產(chǎn)品，并結(jié)合傳統(tǒng)文化，打造具有中國人居特色的現(xiàn)代住所。

作為國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)正逐漸回歸居住屬性，產(chǎn)品力和服務(wù)力成為衡量房企是否高質(zhì)量發(fā)展的重要標(biāo)尺。保利發(fā)展在理解和把握國家政策、行業(yè)大勢、市場需求下，正積極踐行這一發(fā)展理念。

2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“要更好統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)質(zhì)的有效提升和量的合理增長”。在保利發(fā)展2023年度工作會議上，劉平結(jié)合行業(yè)研判表示，這也是公司2023年經(jīng)營管理工作的總體思路，穩(wěn)增長、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)，唯有全面做強(qiáng)自己，才能更好地抵御風(fēng)險(xiǎn)，勇立潮頭。

在著眼國家戰(zhàn)略需要、尊重市場規(guī)律的同時(shí)，保利發(fā)展也不忘“修煉內(nèi)功”，從管理機(jī)制入手提升內(nèi)生動力。

劉平表示，公司要形成一套系統(tǒng)落地的機(jī)制，運(yùn)用全流程的系統(tǒng)思維，推進(jìn)體系化建設(shè)，包括“經(jīng)驗(yàn)沉淀、總結(jié)凝練、標(biāo)準(zhǔn)定型、機(jī)制牽引、效能提升、內(nèi)部控制、創(chuàng)新發(fā)展”的全過程。

這種精益管理和系統(tǒng)思維覆蓋公司投資、財(cái)務(wù)、產(chǎn)品、服務(wù)等各個(gè)體系。自2022年以來，保利發(fā)展持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)。在總部層面，設(shè)立地產(chǎn)管理中心和產(chǎn)業(yè)管理中心，整合相關(guān)業(yè)務(wù)職能，提升效率；在各個(gè)區(qū)域，設(shè)立業(yè)務(wù)共享中心，加強(qiáng)對業(yè)務(wù)的統(tǒng)籌能力，拉升各城市公司產(chǎn)品開發(fā)水平。

“穩(wěn)健經(jīng)營”一直是保利發(fā)展的“DNA”，這得益于其系統(tǒng)化的管理機(jī)制。劉平表示，保利發(fā)展堅(jiān)定落實(shí)“兩個(gè)一以貫之”，把加強(qiáng)黨建引領(lǐng)和完善公司治理相統(tǒng)一，不斷理順領(lǐng)導(dǎo)體制、完善決策機(jī)制，提高決策效能，并進(jìn)一步壓實(shí)主責(zé)，黨建工作與服務(wù)主責(zé)主業(yè)深度融合。

這也是保利發(fā)展在當(dāng)下新發(fā)展格局下探尋內(nèi)生動力的路徑之一。

“以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，滿足客戶對美好生活的期待”，在保利發(fā)展看來，不斷提高匠造力、運(yùn)營力、引領(lǐng)力，以綠色、健康、智慧，服務(wù)每個(gè)家庭、每個(gè)社區(qū)、每個(gè)城市的美好生活，是保利發(fā)展順應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。在穩(wěn)健經(jīng)營和主業(yè)增長基礎(chǔ)上，央企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)同樣不可或缺。

“租售并舉”是增進(jìn)民生福祉的重要住房制度建設(shè)。在深耕城市運(yùn)營和“保交付”基礎(chǔ)上，保利發(fā)展還積極布局物業(yè)、養(yǎng)老、文化旅游、會展等涉及社會保障和民生福祉的領(lǐng)域，全面提高人民的美好生活品質(zhì)。

近年來，保利發(fā)展投入運(yùn)營及在建、籌建租賃住房項(xiàng)目逐年增加，通過打造自主租賃住房品牌，資產(chǎn)運(yùn)營管理、物業(yè)服務(wù)水平不斷提高，同時(shí)也積極探索提高運(yùn)營類資產(chǎn)的新發(fā)展模式，持續(xù)完善頂層機(jī)制設(shè)計(jì)，與建設(shè)銀行搭建租賃住房基金戰(zhàn)略合作框架。

目前，保利發(fā)展累計(jì)開發(fā)保障性住房項(xiàng)目172個(gè)（含配建保障性住房的項(xiàng)目），總建筑面積超900萬平方米；共參與及跟進(jìn)城市更新項(xiàng)目超130個(gè)，涉及改造戶數(shù)11萬戶，激發(fā)城市發(fā)展新動能。

透過鋼筋水泥，保利發(fā)展的綠色建筑理念也滲透其中。在設(shè)計(jì)與建設(shè)過程中，保利發(fā)展積極應(yīng)用綠色節(jié)能、超低能耗技術(shù)，深入研究近零能耗建筑等方法，更好解決建筑物能耗高、碳排放量大等問題，并積極將其應(yīng)用于各類新建住宅產(chǎn)品。目前，保利發(fā)展完成認(rèn)證的國家綠色建筑項(xiàng)目達(dá)到41個(gè)，認(rèn)證面積超780萬平方米，全年超1100萬平方米新開工項(xiàng)目使用了裝配式建筑。

作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)公民，保利發(fā)展在“雙碳”領(lǐng)域、鄉(xiāng)村振興和抗擊疫情方面都在積極踐行責(zé)任理念。在社區(qū)公共服務(wù)方面，保利物業(yè)打造“星火街區(qū)”，協(xié)同政府開展基層社會治理，為貧困家庭、獨(dú)居老人提供服務(wù)，并通過全域化服務(wù)管理模式有效解決了服務(wù)治理“疑難雜癥”。

在履責(zé)實(shí)踐基礎(chǔ)上，保利發(fā)展也在積極推動企業(yè)履責(zé)的規(guī)范化和專業(yè)化。憑借在環(huán)境、社會和公司治理領(lǐng)域的良好表現(xiàn)，保利發(fā)展成功入選福布斯中國發(fā)布的2022中國ESG50名單，并連續(xù)兩年入選“央企ESG·先鋒50指數(shù)”，并以第二名的好成績?nèi)脒x“央企ESG·社會價(jià)值先鋒50指數(shù)”。

從堅(jiān)守利國利民初心，到為美好生活賦能，保利發(fā)展堅(jiān)守央企責(zé)任使命，與更多人共享發(fā)展成果，既創(chuàng)造了更多的社會價(jià)值，也助力企業(yè)穩(wěn)健增長。

對于房企而言，在房地產(chǎn)市場開啟新發(fā)展格局之際，在主營業(yè)務(wù)以外如何尋求更符合社會民生所需的新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，如何平衡好規(guī)模和成長的關(guān)系，成為房企探索新發(fā)展模式的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會價(jià)值相得益彰，才是高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)生動力。

“堅(jiān)定地落實(shí)國家‘房住不炒’的政策，把企業(yè)的精益管理落到實(shí)處，在不確定性中尋找確定性，更多向管理要紅利。換句話說，在下一個(gè)發(fā)展階段，面對房地產(chǎn)行業(yè)去金融化、制造業(yè)化、功能民生化、競爭格局進(jìn)一步分化的未來趨勢，保利更關(guān)注的是夯實(shí)產(chǎn)品力、服務(wù)力，以客戶戰(zhàn)略為導(dǎo)向，通過極致專業(yè)化來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。”劉平表示。

保利發(fā)展公益項(xiàng)目夢想藝術(shù)課堂。