因城施策支持剛性住房需求

1月5日，中國人民銀行發布消息稱，近日人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

人民銀行、銀保監會在《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》中明確，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

《通知》明確，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

業內專家認為，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

對于首套住房貸款利率政策動態調整機制的建立，仲量聯行大中華區首席經濟學家、研究部總監龐溟表示，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房貸款利率政策在內的各項房地產調控措施更為注重科學客觀、靈活機動、接續生效。在明確評判標準和操作細節的基礎上促進政策優化調整的規范化、常態化、體系化，有利于夯實城市政府主體責任和明晰核心政策目標，豐富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，有利于通過建設長效機制來促進房地產市場平穩理性運行和良性健康發展。

對于2023年的房地產市場，中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，在政策支持下，2023年或有更多城市跟進調整房貸利率下限。2022年以來，房地產市場總體疲弱，銷售、投資、融資等主要指標經歷環比短暫回暖后持續下探。政策從供需兩端不斷加大支持力度，尤其是年末房企融資端的“三箭齊發”對市場信心有較大提振。但2022年一系列需求側政策的主要落腳點在于放松準入條件和降低購房成本，但受疫情、就業、收入和房價預期下行等因素影響，居民信心仍顯不足，加杠桿意愿并不強烈。市場需求的真正回暖還有賴于防控政策優化后疫情態勢的進一步平穩，以及政策層面對剛需和改善性購房需求給予更大支持力度，進而帶動居民購房意愿、購房能力的全面提升。