房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇

侯軍

（杭州開元物產(chǎn)集團有限公司，浙江 杭州 311200）

通過實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國市場變化速度變得越來越快，企業(yè)在實際發(fā)展經(jīng)營過程中會需要大量的資金支持，融資成為企業(yè)不可忽略的部分。企業(yè)應(yīng)用不同的再融資模式可以在效應(yīng)、成本等方面具有較為明顯的差異，這就要求相關(guān)管理人員要結(jié)合實際的情況進行綜合考慮，在此基礎(chǔ)上來對科學(xué)的融資模式進行選擇，進而可以對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展起到良好的促進作用，而且還能夠確保企業(yè)價值得到穩(wěn)步提升。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著十分嚴厲的調(diào)控，國家貨幣政策日益收緊，在這種環(huán)境形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)想要脫離融資困境，就需要選擇合理有效的融資方式來促進企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的困境分析

（一）過度依賴某種融資渠道

就目前來看，國內(nèi)資本市場的發(fā)展與國外發(fā)達國家相比還有著較大的差距，再加上資本市場與商業(yè)信用融資渠道的融資成本比較高，在企業(yè)信息披露方面有著較為嚴格的要求，而且通過商業(yè)信用方式進行融資所產(chǎn)生的利息是不可以進行稅前抵扣的，也因此而致使商業(yè)信用融資渠道受到了一定的限制。也因此在國內(nèi)金融體系中，銀行部門仍然占據(jù)著主導(dǎo)性地位，從而致使國內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)均把銀行信貸作為核心融資渠道，這主要是受到國內(nèi)融資體系的實際情況的制約和影響，其與股權(quán)融資和高精信用相對比，具有以下融資優(yōu)勢：

其一，銀行信貸融資方式所需成本相對比較低；其二，與股權(quán)融資方式相對比，銀行信貸在企業(yè)信息披露方面的要求要低許多，這對企業(yè)高精秘密保護十分有利；其三，與商業(yè)信用融資方式相比，銀行信貸方式所產(chǎn)生利用可以實現(xiàn)在稅前進行抵扣，進而出現(xiàn)利息稅盾效應(yīng)[1]；其四，銀行信貸大多隱藏著關(guān)系型信貸的問題，哪怕企業(yè)在短時間內(nèi)無法償還銀行的貸款還可以以信用展期等形式降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的可能。也正因銀行信貸融資方式具有上述這些優(yōu)勢而致使許多房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于銀行信貸，進而致使企業(yè)融資渠道過于單一，從而致使銀行信貸對企業(yè)的制約作業(yè)日益突顯出來，這并不得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運營與發(fā)展。

（二）融資結(jié)構(gòu)缺乏合理性

在財務(wù)管理理論中已經(jīng)對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)作出了較為細致的解釋與說明，融資結(jié)構(gòu)主要是企業(yè)通過各種融資渠道獲得資金金額及其相互間所呈現(xiàn)的比例關(guān)系，融資結(jié)構(gòu)不同其企業(yè)價值也各不相同，再加上企業(yè)融資結(jié)構(gòu)是否科學(xué)合理也影響到企業(yè)的整體價值與發(fā)展。合理的融資結(jié)構(gòu)需要融資期限與項目建設(shè)或收益回收期限間是具備合理配比聯(lián)系的，換句話來講，企業(yè)長期建設(shè)項目需以長期融資方式為項目建設(shè)提供長期有效的資金支撐，從而有效避免因短期融資而給企業(yè)財務(wù)帶來困境的風(fēng)險。

同時，對于建設(shè)周期相對較短的工程項目則應(yīng)當(dāng)盡可能通過短期融資渠道來提供資金支撐，從而有效避免因長期資金支撐短期建設(shè)項目而造成的資金使用不合理甚至浪費的情況。結(jié)合融資優(yōu)序理論，企業(yè)想要獲取更加科學(xué)合理的融資結(jié)構(gòu)就需要先從內(nèi)源式融資方式進行考慮，也就是主要以企業(yè)內(nèi)部資金實現(xiàn)融資，隨后才會考慮是否通過銀行貸款融資方式來獲取資金，最后才會考慮是否選擇股權(quán)融資方式來進行。

然而國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)在對融資渠道進行選擇時，常常存在融資結(jié)構(gòu)決策失衡的現(xiàn)象，如企業(yè)管理人員會將短期銀行貸款作為支撐長期建設(shè)項目的融資渠道，或是將長期導(dǎo)向性融資作為短期建設(shè)項目的資金支撐，并以此來實現(xiàn)快速回收建設(shè)項目收益，這樣一來就極易致使房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不平衡的問題，嚴重的還有可能會影響到企業(yè)的價值和績效等[2]。

（三）融資成本偏高

在財務(wù)管理理論中，融資成本作為企業(yè)獲取一定融資資金而需要支出的成本，總的來講，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資成本呈現(xiàn)較高的態(tài)勢。房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高的問題與國內(nèi)政府大力推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、收緊房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模等有著十分緊密的聯(lián)系，進而致使房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取一定的外部資金支撐就需要付出較高的成本。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高也與我國宏觀經(jīng)濟進入到減速增質(zhì)發(fā)展階段有著密切的聯(lián)系，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資決策與其融資成本高有著不可分割的聯(lián)系，可以從以下兩個方面體現(xiàn)出來：第一，國內(nèi)大多房地產(chǎn)企業(yè)在融資決策與投資決策二者間并沒能達到相對平衡的狀態(tài)，一些房地產(chǎn)企業(yè)過于注重投資，一些房地產(chǎn)企業(yè)則過于注重融資，對于過于注重投資的企業(yè)來講往往會給企業(yè)現(xiàn)金流造成一定壓力，這樣一來就會致使企業(yè)管理人員急于獲取外部融資，進而出現(xiàn)關(guān)系型融資的現(xiàn)象；而如果房地產(chǎn)企業(yè)過于注重融資，則極易出現(xiàn)過多資金閑置的問題，進而給企業(yè)帶來高額的融資成本。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在代理問題上不能很好地進行抑制。代理問題在現(xiàn)代企業(yè)運營與發(fā)展過程中極為普遍，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，管理人員能夠會因個人利益而想要通過擴大企業(yè)投資規(guī)模來進一步拓展自己所能掌握的資源，從而引發(fā)嚴重的過度投資現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的應(yīng)對策略

（一）拓寬企業(yè)融資渠道

鑒于現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要依賴于銀行貸款的問題，筆者認為可以從以下兩個方面拓寬企業(yè)融資渠道：

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)積極拓寬企業(yè)融資渠道，盡管融資渠道不同所需要付出的融資成本各不相同，如商業(yè)信用融資方式所產(chǎn)生的利息是不可以在企業(yè)所得稅前進行抵扣的，但所運用的融資渠道不同也有著其各自不同的應(yīng)用優(yōu)勢。所以，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員不能只看到銀行信貸成本低的優(yōu)勢，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同投資項目自身特點合理選用與自身相適應(yīng)的融資方式，從而有效分散企業(yè)融資風(fēng)險。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對自身內(nèi)部融資加以重視并積極利用。從企業(yè)的角度來講，企業(yè)所積累留存的收益主要是為了更好地擴充現(xiàn)金流量，以使企業(yè)得以實現(xiàn)正常的經(jīng)營活動。但許多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員往往過于注重企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量積累的功能，但并沒能將其進行開發(fā)和利用，進而致使企業(yè)大量現(xiàn)金流沒能運動起來，這樣一來不僅致使企業(yè)現(xiàn)金持有成本和現(xiàn)金管理成本在一定程度上增大，而且還在一定程度上制約了企業(yè)的內(nèi)源融資方式的開展[3]。

（二）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)與投資決策

因房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特點，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過優(yōu)化自身融資結(jié)構(gòu)和投資決策來使企業(yè)自身現(xiàn)金流量得以平衡運行，就需要特別注重自身融資結(jié)構(gòu)。筆者結(jié)合財務(wù)理論對房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化和決策優(yōu)化建議如下：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)對企業(yè)重要投資方向加以把握。盡管房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)比較多，但在眾多業(yè)務(wù)中肯定不乏重要投資方向，比如說企業(yè)中最具盈利能力或合作深度最大的業(yè)務(wù)等，這些業(yè)務(wù)其實就是企業(yè)的重要投資方向，而企業(yè)的重要投資方向可以很好地反映出企業(yè)投資決策的偏好，而想要落實好投資決策就需要融資決策作為有力支持。所以，想要科學(xué)合理配置投資與融資決策，就需要對自身投資方向加以把握，并以此為基礎(chǔ)制定科學(xué)合理的融資決策依據(jù)。

其次，利用融資決策對投資決策的內(nèi)容進行反映。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在對企業(yè)重要投資方向進行把握后還需要結(jié)合自身實際制定與之相適宜的融資決策。科學(xué)合理的融資決策能夠為企業(yè)投資決策提供必要的資金支持，與此同時，還可以與企業(yè)投資項目特點相匹配[4]。如針對建設(shè)周期長的投資項目來講，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)充分考慮具有長期導(dǎo)向性的融資渠道，如長期銀行貸款、股權(quán)融資等，因這些融資渠道中的還款期限相對要寬松一些，從而有效避免因項目周期的因素而對現(xiàn)金流造成較大壓力。

而針對一些建設(shè)周期相對較短的投資項目來講，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員則應(yīng)當(dāng)對短期性融資方式進行考慮，如短期銀行貸款、商業(yè)信用等，雖然這些融資模式的期限比較短，但建設(shè)項目周期同樣也短，回收周期比較快，如果將龐大的長期資金運用到短期投資中往往會造成極大的資金浪費。

（三）合理控制融資成本

針對房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高的問題，筆者認為可以從以下兩個方面對融資成本進行合理控制：第一，企業(yè)管理人員在進行決策時，不能過于注重融資或投資，應(yīng)當(dāng)綜合各方面因素對二者加以考慮。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，投資作為企業(yè)盈利最為主要的來源當(dāng)然是十分重要的，但如果過于注重投資而不具備合理有效的融資決策作為支持也是難以實現(xiàn)有效投資的。同樣，融資決策對企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營有著十分重要的影響，但如果過于注重融資而不具備合理有效的投資決策也是難以實現(xiàn)企業(yè)盈利的，甚至還會出現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部大量資金閑置的問題，進而致使企業(yè)融資成本增大。

第二，企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)合理的措施對代理問題加以控制。對于企業(yè)來講，科學(xué)合理地控制和制約代理，可以很好發(fā)緩解代理問題的，有效減少緩代理的出現(xiàn)，大大降低由此而給企業(yè)造成的不良影響。控制代理問題可以從監(jiān)督和激勵兩個方面展開，即通過制定合理的權(quán)力制衡機制有效避免管理層級中存在合謀的現(xiàn)象，再通過合理有效的激勵機制引導(dǎo)管理人員利益與企業(yè)利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并最終有效制約代理問題，從而有效節(jié)約企業(yè)融資成本[5]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇分析

（一）金融機構(gòu)貸款

金融機構(gòu)貸款主要就是商業(yè)銀行的商業(yè)信貸，在實際貸款過程中利用商業(yè)房、私人土地或土地等通過抵押方式向金融機構(gòu)進行貸款，這也是現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運用較多的一種融資模式。還有許多自籌資金也是通過銀行貸款來獲得的，這是因為銀行這種金融機構(gòu)相對其他金融機構(gòu)要健全一些，貸款選擇、流程等都比較完善。

再加上商業(yè)銀行在對數(shù)據(jù)的監(jiān)督方面要完善許多，通常商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)建立起良好的合格關(guān)系后，在有需要的情況下往往商業(yè)銀行都會比較主動地尋求進一步合作。這樣一來就會致使房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴商業(yè)銀行，盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)還會向其他金融機構(gòu)申請貸款，但因其他金融機構(gòu)與銀行相對還有待健全與完善，再加上商業(yè)銀行貸款利率相對低一些，并最終致使商業(yè)銀行貸款成為主要的融資模式。

（二）企業(yè)上市融資

一般來講，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)上市以后往往可以以發(fā)行股票的方式來獲取大量的資金。通過資本市場來實現(xiàn)融資可以使企業(yè)在短期內(nèi)獲取大量的資金，待成本融資后企業(yè)可以結(jié)合實際需求通過配股、增發(fā)或轉(zhuǎn)債等方式實現(xiàn)再融資，所以，上市融資能力非常強大。股票融資是一種永久性融資，只需要企業(yè)按期進行分紅且無需歸還初始融資資金，從而使企業(yè)更好地將資金進行合理利用。

通常企業(yè)上市后，往往會有許多投資人認購企業(yè)股票，這種分散的投資人可以使企業(yè)融資風(fēng)險有效分散，從而確保企業(yè)得以實現(xiàn)長期穩(wěn)定的運營[6]。另外，隨著企業(yè)的價值、品牌知名度等的不斷提升，對企業(yè)日后的銷售也是十分有利的，可以很好地幫助企業(yè)保持老客戶和開發(fā)新客戶，促進企業(yè)品牌形象的提升。

盡管如此，上市融資仍然存在一些缺陷，如發(fā)行股票的費用高，而且在償還階段是不可以將其進行抵稅的，從而致使上市融資整體成本高。此外，企業(yè)從前期準備到成本發(fā)行股票通常需要花費極長的時間，且未需證監(jiān)會的嚴重審核，通常上市融資只適用于具備雄厚資金實力、內(nèi)部機械完善且人才資源豐富的大型企業(yè)，而對于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講是不能適用的。

（三）債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資方式可以很好地降低企業(yè)融資貸款壓力，再加上債券的使用期限要比貸款更長一些，可以使企業(yè)在較長時間內(nèi)有效緩解企業(yè)資金壓力。債券融資與股票相比不會對股票結(jié)構(gòu)造成影響，同時還可以使企業(yè)得以通過資金來對自身內(nèi)部實施有效調(diào)節(jié)，這對企業(yè)集中決策十分有利。另外，債券融資的范圍非常廣，可以很好地減少融資風(fēng)險。但就目前來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大多不通過債券形式進行融資，這是因為債券融資的發(fā)行程序相當(dāng)復(fù)雜，且具有較高難度，許多企業(yè)都不具備發(fā)生債券的資格。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟水平的不斷提高，企業(yè)之間的相互競爭變得越來越激烈，在不同的發(fā)展經(jīng)營階段會需要不同的資金支持，企業(yè)可以通過融資來獲得更多資金支持，并且還可以對現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)進行合理的優(yōu)化。并且房地產(chǎn)企業(yè)融資與其自身的經(jīng)營及盈利等情況有著十分緊密的聯(lián)系和影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國重要經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，政府應(yīng)當(dāng)對其融資予以一定的重視。總的來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其金融系統(tǒng)加以優(yōu)化，不斷增強自身對各項數(shù)據(jù)的收集、分析和處理能力，盡可能選擇與自身發(fā)展相適宜的融資方式和結(jié)構(gòu)，努力促進企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)與穩(wěn)定發(fā)展。