新收入準則“新”在哪？對房地產企業會計核算有何影響？

文/賈曉 吉林誠品財務咨詢有限公司

新收入準則的頒布和執行對各行各業的經營管理造成較大影響，對會計核算與財務管理的影響最為顯著，根本原因是新收入準則引入了“合同”概念，影響了確認收入相關工作的開展及落實。新收入準則對會計核算產生的影響涉及收入披露、收入確認準確性、成本等方面。新收入準則對財務管理的影響涉及合同履行、成本費用、項目交易等方面。為了房地產企業的業務能夠順利開展，構建良好的管理環境，需要認真研讀并掌握新收入準則的內涵及意義，從多方面入手，對會計核算及財務管理工作內容、方法、流程進行全面優化。

新收入準則的內涵及意義

新收入準則解決了會計準則與國際會計準則的趨同問題，取消了原準則中的薄弱環節，構建更為健全的框架體系，同時對企業收入披露的要求進行了改進，提供更多、更準確的有效信息。新收入準則取消了業務類型的分類，以合同作為基礎，對收入確認模型進行統一，提高收入對業務實質的反映效果。具體來看，新收入準則的主要改變在于收入確認標準、合同作為收入確認的核心、采用時點法及時段法進行收入確認、增加合同資產及合同負債等新增的會計科目。

新收入準則利用“五步法”模型進行收入確認：第一步是識別與客戶訂立的合同；第二步是識別合同中單項履約義務；第三步是確定交易價格；第四步是將交易價格分攤至單項履約義務；第五步是履行各單項履約義務時確認收入。“五步法”的各步是新收入準則的前提、基礎、關鍵、核心和判斷，其中第一步、第二步、第五步涉及收入確認，第三步與第四步則涉及收入計量。

新收入準則對房地產企業會計核算與財務管理的影響

新收入準則對房地產企業的經營活動與內部管理活動造成較大影響，主要體現在會計核算與財務管理兩方面。

會計核算方面的影響。

擴大收入披露范圍。新收入準則的頒布和執行改變了以往收入確認的方法及計量，可以擴大房地產企業收入披露范圍，同時也提高了房地產企業各項業務開展時產生的會計信息質量。房地產企業的會計核算工作人員在新收入準則下對收入信息進行確認時，對會計信息的質量有更高的要求，同時需要及時確認會計信息，確保會計核算工作的及時開展，提高會計核算工作效率與質量。

提高收入確認準確性。房地產企業會計核算在新收入準則下獲得了更好的工作開展環境，對會計核算工作提供了更加便捷的規定，使得房地產企業會計核算工作中涉及收入確認的環節能夠順利進行，會計核算人員對于收入確認與核算的工作準確性更高，使得房地產企業會計核算工作取得的結果更好，對于企業真實的經營狀況及會計核算結果反映客觀。

項目成本客觀反映。新收入準則下，收入確認與計量方法中最重要的一種是投入法，可以對房地產企業建設項目的實際成本進行客觀反映。會計核算工作應用投入法時，會計核算工作人員對建設項目合同中完成履約部分內容的計量，需要與建設項目的實際投入成本與建設項目履約合同約定的預期總投入金額進行融合，對各部分的成本投入比值進行計算。投入法可以對房地產企業的建設項目真實成本進行客觀反映。

財務管理方面的影響。

明確、規范項目合同履行。房地產企業財務管理在落實新收入準則后為建設項目的合同履行創造了良好的確認條件，使得建設項目合同履行過程更加明確、規范，可以提高建設項目的合同履行進度確認規范性。新收入準則下房地產企業建設項目中轉移了合同中收入確認的實際控制權，并對建設項目合同重要性進行強調。

促進成本費用資產化。房地產企業財務管理工作實施新收入準則后促進成本費用資產化，對房地產企業的部分資產當作當期財務管理中費用，計入成本費用科目，從而在對房地產企業建設項目的稅收款項計算時，將已經計入成本的部分費用從利潤中減去，從而有效減少房地產稅收費用，增加房地產企業當期的凈利潤數額。

提高項目交易管理水平。房地產企業財務管理工作在新收入準則未頒布前，對特定建設項目進行管理時，專業水平無法得到充分體現與發揮，在很大程度上制約了房地產企業財務管理，導致管理效率低下、質量差。根本原因在于房地產建設項目中有一些具有特殊性，受到收入準則的約束較小，給房地產企業財務管理工作造成影響。

房地產企業會計核算與財務管理在新收入準則下的優化措施

嚴格依照新收入準則開展會計核算與財務管理。房地產企業會計核算與財務管理工作落實與優化需要嚴格依照新收入準則開展。房地產企業的會計核算和財務管理均屬于經營管理范疇，在具體工作落實過程中需要與新收入準則進行無縫對接，將新收入準則當作房地產企業經濟活動的標準及規范。房地產企業的會計核算及財務管理工作開展期間，對建設項目收入確認時，需要嚴格按照“五步法”原則，對房地產企業財務狀況進行客觀真實反映，同時對房地產經營成果進行確認，提高會計信息質量。

完善會計核算與財務管理制度。新收入準則下房地產企業會計核算、財務管理受到嚴重影響，需要對相關制度進行完善和確認，進而提升對應工作的水平。新收入準則頒布后對企業會計核算與財務管理工作提出的要求更多，使得具體的標準隨之提升，造成當前企業財務管理制度及會計核算工作方法、模式過時，與新收入準則的相關規定不符，無法滿足現階段政策制度下的實際需求。

加強人員培訓。新收入準則頒布后，為了提高房地產企業會計核算及財務管理工作質量，需要提升相關工作人員的業務水平及專業技能。新收入準則因為提出了新的收入確認方法及原則等，對會計核算與財務管理人員的業務水平也提出了新的要求。

強化成本管理。房地產企業會計核算及財務管理在新收入準則的規定下，需要以合同為工作基礎，全面落實并執行“五步法”工作方案，有效進行收入的確認與收入計量，強化成本管理。

加強合同簽訂審核與管理。新收入準則對于企業收入的確認依托于“五步法”工作模型，是履約合同中的重點之一。房地產企業會計核算及財務管理對收入確認時離不開合同簽訂審核及管理工作，需要加強相關工作的監督與管理，提高工作實效。首先，房地產企業需要根據建設項目類型、經營范圍、管理現狀等進行履約合同的制定，凸顯出房地產企業履約合同的個性化，嚴格把控合同簽訂的各個環節，確保合同內容完整性和合理性，保證合同中各方權利人的合法權益。其次，房地產企業履約合同的簽訂需要財務、法務等多個部門簽字授權，以此保障合同的有效性，同時需要反復核對合同的條款，對其中的合同要素進行確認，避免出現合同風險。最后，房地產企業需要關注貨幣時間價值、信用政策等，以此為基礎進行交易價格的確定，對收入時點及進度進行明確，規避合同風險。

實時評價新收入準則應用效果。新收入準則執行后，對房地產企業會計核算及財務管理的影響需要辯證地看待，要對新收入準則的應用效果進行實時評價，了解新收入準則執行后在哪些方面對房地產企業會計核算及財務管理工作起到促進作用，同時又在哪些方面產生制約及影響，從而依據新收入準則的具體規定進行工作規范與流程優化，提高房地產企業會計核算及財務管理水平。

新收入準則對房地產企業會計核算及財務管理的影響巨大，總體上看規范了具體工作流程，豐富了工作內容，需要各企業從經營實際出發，充分利用新收入準則的改變，優化工作方式，提高工作效率與質量。