拿地、預(yù)售、交付：留心房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

文/鄧廷軍 重慶市黔龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其稅務(wù)統(tǒng)籌管理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作質(zhì)量勢(shì)必引人關(guān)注。如何切合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，構(gòu)建起房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防控的長(zhǎng)效機(jī)制，成為當(dāng)下業(yè)內(nèi)的研究重點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了不可替代的作用。如今，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)態(tài)逐漸平緩的背景下，為保障諸多房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效適應(yīng)新時(shí)期社會(huì)生產(chǎn)需求及經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)特征，國(guó)家相關(guān)職能部門陸續(xù)出臺(tái)了眾多有針對(duì)性的監(jiān)管政策及幫扶機(jī)制。新政策的出臺(tái)確實(shí)能對(duì)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)一定積極影響，但在短期內(nèi)仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)因無(wú)法快速接受新型稅務(wù)要求、內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制與稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不符等問(wèn)題而面臨一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)知不明、管理不善的情況下，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)滲透于企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)，如投融資風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)等，具有全面性特征。

基于房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)營(yíng)管理特征而言，其所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性特征，因而房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者只能通過(guò)科學(xué)手段轉(zhuǎn)化或緩解風(fēng)險(xiǎn)，卻無(wú)法根本消除或避免風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有隱性特征。房地產(chǎn)所有的涉稅行為都會(huì)隱藏一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而在這一過(guò)程中，除了以被動(dòng)形式定期接受外部機(jī)構(gòu)的稅務(wù)檢查外，企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者很難在日常管理中精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有可能在風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)大甚至無(wú)法控制的情況下才會(huì)被管理人員發(fā)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

組織機(jī)構(gòu)復(fù)雜引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。相較于營(yíng)業(yè)稅而言，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的特點(diǎn)主要表現(xiàn)為稅務(wù)征管嚴(yán)格、稅務(wù)鏈條抵扣繁雜、需要利用稅票、控稅等方面，這要求房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)互相抵扣的稅務(wù)征管原則，方能實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)、征管增值稅的根本訴求。房地產(chǎn)企業(yè)在重大項(xiàng)目中得標(biāo)的根本要素在于其自身資質(zhì)，但現(xiàn)如今大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層架構(gòu)復(fù)雜，部分房地產(chǎn)企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)收益不顧自身發(fā)展需求，肆意設(shè)置諸多分公司、子公司等，集團(tuán)總公司往往也會(huì)引導(dǎo)其分公司對(duì)中標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)。這種分散式管理的方法在實(shí)踐過(guò)程中難以落實(shí)相一致的合同管理、財(cái)務(wù)核算方式、稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃等工作，因此項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所增加的增值稅抵扣難度也會(huì)有所提升。

企業(yè)土地增值稅財(cái)務(wù)管理存疑。地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的風(fēng)險(xiǎn)主要源自其錯(cuò)誤的房地產(chǎn)土地增值稅管理方式以及管理流程。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的土地增值稅管理存在體系不完善、管理標(biāo)準(zhǔn)不一致、管理邏輯銜接不到位以及缺乏過(guò)程性控制等問(wèn)題。錯(cuò)誤的土地增值稅管理措施使得很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)土地增值稅相關(guān)資料、票據(jù)、歷史資料的規(guī)范性收集與整理，進(jìn)一步導(dǎo)致其清算資料階段缺乏完善性與邏輯性，容易造成錯(cuò)算、漏算等問(wèn)題。同時(shí)也容易導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目合同、發(fā)票、登記備案材料、測(cè)繪圖等資料信息的失真與丟失，造成相關(guān)資料無(wú)法反映項(xiàng)目信息的問(wèn)題，出現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目收入與成本費(fèi)用證明材料無(wú)法互相印證的問(wèn)題。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)土地增值稅的事前管理。部分企業(yè)未能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前端以及土地增值稅清算的尾部進(jìn)行銜接處理，即使其財(cái)務(wù)部門配置比較完善仍難發(fā)揮效用。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在針對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行方案決策的過(guò)程中，無(wú)法詳細(xì)掌握不同方案所帶來(lái)的開發(fā)成本以及付稅情況，同時(shí)也無(wú)法制定出與之相對(duì)應(yīng)的銷售策略。更有部分稅務(wù)管理人員無(wú)法依照項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)控制策略以及前期調(diào)研資料等對(duì)企業(yè)涉稅工作進(jìn)行合理分類，無(wú)法為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展抑或是項(xiàng)目建設(shè)提出具有針對(duì)性的稅務(wù)建議，自然無(wú)法為企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃提供強(qiáng)有力的支撐與經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施

完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度。實(shí)行更健全且科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠在一定程度上優(yōu)化企業(yè)的應(yīng)稅能力以及風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。基于此，企業(yè)可以在其內(nèi)部建立相對(duì)獨(dú)立的稅務(wù)管理部門，賦予其涉稅事項(xiàng)的管理資格，為企業(yè)的應(yīng)稅事項(xiàng)做好第一道防控。相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者需明確的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有工期長(zhǎng)、投入大、營(yíng)收風(fēng)險(xiǎn)高、資產(chǎn)占用額度大的特征。與之相對(duì)應(yīng)的是稅務(wù)管理以及涉稅工作的具體方法也同樣具備復(fù)雜性的特征，需要結(jié)合實(shí)際情況組建專門的涉稅管理團(tuán)隊(duì)，定制相應(yīng)的信息設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施等，讓房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，能夠確保人員素質(zhì)、技術(shù)能力以及責(zé)任心等，可以全面滿足稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的要求。工作人員在應(yīng)對(duì)不同涉稅工作時(shí)可以及時(shí)做出調(diào)整，以面對(duì)日益多元的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境以及新時(shí)期我國(guó)稅務(wù)征管的政策需求。

做好土地增值稅事前管理。做好土地增值稅事前管理工作的關(guān)鍵在于涉稅管理人員能夠提前介入與土地增值稅相關(guān)的管理工作。首先，財(cái)稅人員需要在項(xiàng)目的規(guī)劃與可行性研究階段提前介入稅務(wù)管理工作，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況、地價(jià)承受情況、成本與收益需求等進(jìn)行綜合分析。幫助房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成立之初明確具體的開發(fā)方向及運(yùn)營(yíng)方式，避免房地產(chǎn)企業(yè)因納稅工作不及時(shí)、缺乏對(duì)稅務(wù)政策認(rèn)知等情況影響其最終收益。其次，需要在項(xiàng)目立項(xiàng)及審批階段介入稅務(wù)管理工作。項(xiàng)目立項(xiàng)及審批階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵步驟，這一過(guò)程中，土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、征地費(fèi)及各環(huán)節(jié)的人工費(fèi)用都會(huì)隱含著一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。基于此，財(cái)稅人員除卻要保障這一階段合同、方案的有效性外，還需發(fā)揮其協(xié)助管理層以及工程建設(shè)隊(duì)伍明確開發(fā)項(xiàng)目節(jié)奏以及工期、細(xì)節(jié)的價(jià)值，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理確定土地增值稅的清算對(duì)象及清算時(shí)間，同時(shí)確保工程建設(shè)各階段增值額度的平衡與抵補(bǔ)不受風(fēng)險(xiǎn)影響。這一過(guò)程中，財(cái)稅人員需要明確整體項(xiàng)目的增值率、各個(gè)建設(shè)階段的增值率、階段性以及整體性項(xiàng)目收益等數(shù)據(jù)。并且能夠結(jié)合實(shí)際工作需求比較上述數(shù)據(jù)，以比較結(jié)果為依據(jù)來(lái)劃分項(xiàng)目，明確各階段的土地增值稅清算單位。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的重點(diǎn)工作之一，企業(yè)理應(yīng)加大對(duì)相關(guān)工作的關(guān)注力度，明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重要程度，并不斷完善其風(fēng)險(xiǎn)防范體系。基于此，幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升稅務(wù)籌劃管理能力，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。