淺析新形勢下不動產測繪管理

陳宇

摘 要｜不動產登記條例即將出臺，不動產測繪是不動產權屬登記前期性、基礎性工作， 在此新形勢下 ， 針對如何做好不動產測繪管理進行了探討，力求測繪市場健康有序發展，更好地服務于不動產登記。

關鍵詞｜不動產；權屬；測繪管理；不動產登記

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2007 ?年我國在《物權法》中首先在法律上確立不動產統一登記制度，2013年 11 月國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。不動產測繪是不動產登記的基礎，其測繪成果質量直接影響不動產登記的公信 力，本文就不動產測繪市場化、測繪市場管理等方面進行了研究。

1不動產測繪市場化

1.1不動產測繪市場化是必然趨勢

不動產測繪技術含量高、專業性強，不動產測繪機構應依法取得不動產測繪資質。不動產測繪成果作為不動產登記要件，若獨家經營，則制約了行業的發展和技術的進步，只有競爭才能促使測繪機構提高測繪技術，不斷提升不動產測繪成果的質量和服務水平。

1.2不動產測繪市場化體現了公平公正的原則

具有不動產測繪資質的機構都可以按照市場規則進入市場運作，不動產登記部門實行監督管理。測繪機構受開發商委托進行測量，其測量結果在網站、媒體上公示，不僅受到管理部門的監督檢查，同時又要接受社會監督。購房者若對測繪成果質量有異議的，可申請具有監理資質的測繪機構進行復測，以此評判原測繪成果質量。

1.3提高測繪效率，促進資源合理配置

不動產測繪實行市場化，會促進房地產測繪市場管理體系的發展實行市場 化，引入市場競爭機制，必定需要政府建立并完善房地產測繪行業管理體系。 只有建立合理和高效的管理體系，全面實施規范管理，實行優勝劣汰，才能促 使整個行業健康有序發展。測繪機構若還是劃片區搞獨家經營，沒有競爭對手， 沒有競爭壓力，沒有改進動力，職工的積極性就難以調動起來。測繪市場化后， 測繪機構在競爭中謀發展、重合同、守質量、拼服務，也相應提高了不動產登 記的效率。同時通過不動產測繪成果匯交制度，避免了多次重復測繪，減少環節、減少糾紛、縮短時效。測繪市場的規范化有力地促進了不動產權屬登記工作。

2不動產測繪管理要義

2.1統一不動產測繪技術規程

制定《不動產測繪管理規定》，統一《不動產測繪實施細則》《不動產測繪流程》，統一測繪報告格式（如房產分戶建筑面積明細表）、圖式圖樣等。

《不動產測繪管理規定》一般包含不動產測繪市場準入條件、測繪業務管理、收費標準、測繪成果備案、質量保證金制度等方面。

《不動產測繪流程》作為指導性文件，規范不動產測繪流程：業務登記、任務安排、外業測繪、內業整理、質量檢查、測繪成果批準、領圖收費、檔案管理等各環節注意事項。

不動產測繪報告的內容一般包括房屋坐落、測繪項目、委托方、測繪類別、測繪依據、測繪說明、宗地面積、建筑結構、地上層數、地下層數、各功能區面積匯總、分戶面積明細表、共有面積分攤計算表以及附屬物面積匯總表、計算附圖等。

不動產測繪圖一般包含丘圖（含宗地圖內容）、大證圖、分層分戶圖。

2.2建立不動產測繪市場

可委托國有測繪單位或測繪協會進行業務管理，設立測繪服務大廳，并將具有房產專業、地籍專業測繪資質并經市不動產登記機構備案的測繪單位名單在測繪服務大廳公示。公示的測繪單位均可接受委托承擔商品房的預測和實測。測繪單位應當按照許可的資質等級范圍從事測繪活動，并對其完成的測繪成果質量負責。測繪單位不得將承擔的測繪項目轉包。

2.3商品房測繪推行掛牌招標制度

測繪項目可以在測繪服務大廳登記，通過掛牌招標方式選擇公示的測繪單位；委托方也可以自行選擇公示的測繪單位。

2.4簽訂書面測繪合同

商品房測繪項目的委托人和受托人應當就測繪項目簽訂書面合同。合同應當包括項目的基本情況、完成期限、收費標準、成果質量要求、爭議解決方式等內容。合同簽訂后，受托人應在 3 日內報國有測繪單位備案。

2.5測繪項目成果實行匯交備案制度，建立測繪成果管理信息系統

測繪單位受托的測繪項目在完成測繪后，其測繪成果經委托方簽字后，即由受托方向國有測繪單位或不動產登記機構測繪成果審核科備案，加蓋“測繪成果備案專用章”的測繪成果可在權屬登記時使用。

同時各測繪機構按照要求將測繪成果上傳到管理信息系統，通過測繪成果 管理系統平臺及時將有關信息在網上向社會發布，增加測繪信息的透明度。各 地方也可以適時將測繪成果在售樓部、物業公示欄、商品房買賣合同等進行公示， 讓購房者明明白白消費。

2.6不動產測繪人員實行持證上崗制度

建立不動產測繪人員資格認證制度，從事不動產測繪的人員要經過專業培訓，取得上崗證后才能上崗。建議測繪人員必須取得國家測繪地理信息局職業技能鑒定指導中心房產測量員職業資格或當地不動產登記機構組織的上崗培訓合格證書，關鍵崗位（如質檢人員、總工程師、技術負責人等）必須由注冊測繪師擔任。

2.7不動產測繪收費標準按有關規定執行

為確保測繪成果質量，穩定測繪市場秩序，促進良性競爭，各地區參照測繪收費定額根據實際情況制定當地不動產測繪收費標準。建議設不動產測繪收費最高指導價、最低指導價，避免測繪機構之間打價格戰。

2.8建立測繪機構、測繪人員信用信息管理系統

建立本地區測繪單位信用信息管理系統，將測繪機構信息、測繪人員信息入庫管理。將測繪業務進入管理平臺，對測繪成果質量情況進行記錄。

3不動產測繪管理展望

3.1進一步強化不動產測繪市場管理

不動產登記機構加強不動產測繪市場的全面管理。一要建立不動產測繪資質管理制度，只有通過當地不動產登記機關備案的測繪隊伍才能進入不動產測繪市場。二要建立測繪人員資格認證制度，從事不動產測繪的人員要經過專業培訓，取得上崗證后才能上崗，否則其測繪的成果不予認定，通過持證上崗提高整個測繪隊伍的基本素質。三要進一步加強不動產測繪市場管理，規范測量市場，健全各項制度，建立公平公正的競爭環境。對有意擾亂市場秩序，采取不正當競爭手段的測繪隊伍和測繪人員通報批評，直至取消資質，使不動產測繪公平公正，維護登記成果的權威性。

3.2做好不動產基礎測繪地理信息管理系統建設

房產測繪是房產管理的重要前置業務，是房產圖形和房產屬性信息的重要來源。房產測繪成果管理系統的主要功能是基于房產平面圖編制丘、樓盤等房產要素，并將房產項目測繪軟件所形成的分層分戶圖成果轉入到房產基礎 UIS圖形庫中，并建立分層分戶圖與房產平面圖中丘、樓盤以及房產屬性信息之間的關聯。

利用不動產基礎測繪地理信息管理系統，將房屋、土地信息在電子地圖上“落地”，實現以圖查檔，以檔查圖，使不動產檔案、圖紙、土地、房屋屬性有機 結合，實現不動產業務數據的編輯、管理、查詢和發布等功能，為政府有關部門、相關企業及社會各界的不同應用需求提供輔助支持。

3.3加強不動產測繪業務監管

《房產測繪管理辦法》第十八條規定：用于房屋權屬登記等房屋管理的房 產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果 納入房產檔案統一管理。該條規定明確了不動產登記機構審核內容，一是不動 產登記機構可設置測繪成果審核科，其職能一是完善不動產測繪業務管理制度； 二是組織不動產測繪技術規程培訓；三是測繪成果質量審核；四是測繪成果入庫、發布；五是建立不動產測繪專家庫，組織不動產測繪成果進行質量檢查，解決 不動產測繪糾紛等。

4結束語

不動產測繪是一項前期性、基礎性工作，也是直接服務于不動產登記，責任較大、專業技術性強、關系公共利益的技術工作。隨著我國注冊測繪師制度的實施， 對從事測繪工作的關鍵崗位進行準入控制，強化了測繪專業技術人員的法律責任意識，更好地為不動產登記服務，更好地維護國家安全和人民群眾的利益。

參考文獻

［1］張瑞良．房地產測繪市場化探究［J］．科技風，2013（15）：269．

［2］劉艷霞，樊文有，王勇華．基于數據中心架構的房產測繪成果管理系統的設計與研究［J］．工程地球物理學報，2011，18（4）：498-502．

Analysis of Real Estate Surveying and Mapping Management under the New Situation

Chen Yu

Quanzhou Real Estate Surveying Team Limited Company， Quanzhou

Abstract： Real estate registration regulations are about to be introduced. Real estate surveying and mapping is the preliminary and basic work of real estate ownership registration. In this new situation， this paper discusses how to do a good job in the management of real estate surveying and mapping， and strives for the healthy and orderly development of the surveying and mapping market to better serve the real estate registration.

Key words： Real estate; Ownership; Surveying and mapping management; Real estate registration