國有土地房屋征收補償中的財務管理研究

王永

在國有土地房屋征收補償中，財務管理屬于一項重點工作，通過財務管理工作的落實，能夠避免出現資金浪費情況，實現對資金、各環節工作的科學規劃，提升被征收人滿意度。文章首先闡述國有土地房屋征收補償基本內容，其次分析國有土地房屋征收補償財務管理難點，最后圍繞采用差異化會計處理方式、強化拆遷補償成本管控、重視政府政策導向作用，對國有土地房屋征收補償中的財務管理措施進行探討，以期為加強征收補償中的財務管理提供參考。

國有土地房屋征收過程中，政府部門要起到良好引導作用，針對被拆遷房屋所有人，需要給予相應的經濟補償，補償方式應將國家出臺的相關條例、文件等作為參考依據。怎樣在國有土地房屋征收補償中進行財務管理，是當前社會發展中面臨的一個重要問題，對財務管理要給予更多重視，實現對拆遷補償工作的科學規劃，避免成本浪費。

國有土地房屋征收補償

征地拆遷補償是指，將法律程序作為基礎保障，針對城市改造項目涉及的土地歸屬者（或使用權人）、房屋歸屬者，給予相應的經濟補償。征地拆遷工作開展中，補償資金管理涉及預算環節、審核環節等不同流程，面對差異化補償方式，進行有效的會計處理，全方位監管拆遷補償款項，與此同時，遵循成本效益原則推動拆遷補償工作的有序落實。

國有土地房屋征收補償財務管理難點

國有土地房屋征收補償財務管理難點，體現在不同方面中，主要從以下幾點進行分析。

一是財務預算執行數據采集。在城市化發展中，不可避免引發土地資源緊缺問題、土地價格上漲問題。政府部門要想保障投資項目效益，要給予拆遷環節的財務管理工作更多關注，提前做好市場調研工作，在工作開始前進行科學預算。財務預算是政府統籌資金的重要工具，政府部門要加強項目進度預算情況，在每個季度科學安排資金。

房屋征收拆遷中，拆遷協議簽訂進展情況很難把握，拆遷協商時如果出現意外情況，或者“釘子戶”，會對項目預算執行進度、后續融資產生影響。除此之外，政府部門要求責任部門以月度為單位，進行資金收支計劃執行進度的擬定與匯總。該種管理方式存在被動性特點，無法實現信息的快速采集。如果內部沒有完善信息系統、項目區域化程度高，那么部門之間的信息共享、項目之間的信息共享會受到影響，進而影響整體工作質量、效率。

二是回遷安置房建設進度。回遷安置房建設進度會對財務資金管理產生影響，影響主要體現在不同方面，比如，在拆遷安置房項目實施過程中，存在到了結算支付時點，到賬無錢可用或無法足額支付的問題，致使建設資金未按預算和約定時間及時籌集撥付到位，可用資金不足；一部分資金在使用時，并沒有遵循專款專用原則，經常出現超標支付費用情況。此類問題的出現，會對正常的項目工程款造成占用、擠占，項目資金管理也失去意義，審計監督工作的實施也會受到影響，制約后續工作的順利進行。

通常情況下，建設項目要嚴格根據雙方簽訂的施工合同規定，結合規定的結算支付方式，完成結算支付手續辦理工作。但部分工程項目在開始階段，會在規定外提前進行部分工程款支付，個別工程項目在未達到結算時間點情況下，就已經支付工程款。甚至在很多情況下，工程項目不符合質量規定，隨意支付工程款。此類情況的發生，會增加資金使用成本，甚至出現合同履行的違約風險、訴訟風險。

國有土地房屋征收補償財務管理措施

采用差異化會計處理方式 房地產產權置換主要是指，在多個涉及房屋拆遷項目中，比如，城中村改造項目、舊城改造項目、棚戶區改造項目，采用新房置換舊房方式，將自身擁有的住房產品，同等置換被征收人的拆遷房屋；或者在拆遷補償協商時，為被征收人提供安置房指標，包括位置、戶型、面積等，按照相應置換標準，利用安置房置換拆遷房；置換前，評估拆遷房屋價格，根據房屋市場價格對比調換差價，并進行科學結算。

房地產開發項目涉及的成本支出有很多，比如，拆遷補償費用、基礎設施建設費用、配套設施費用等。安置房的建設費用，或者存在的差價都在拆遷補償支出范圍內，該項成本支出可以將其納入土地開發成本核算科目中。簡而言之，將支出與動遷支出這兩項明細科目，納入土地征用及拆遷補償費科目中，為核算安置房建設成本，提供準確的信息保障。不管是城中村改造項目、舊城改造項目，還是棚戶區改造項目，項目竣工后將開發費用納入商品房成本中，通過商品房成本轉入到“開發產品”科目內。

貨幣補償主要是指，評估被拆遷房屋價值，向房屋所有者通過貨幣交易方式進行結算補償。被征收人獲得補償金后，自己解決住房問題。政府針對貨幣補償業務進行會計處理時，可以將該部分費用納入“土地征用及拆遷補償費”科目中，貸記科目是“庫存現金與銀行存款”，借記科目中包括拆遷補償費用、土地征用費用。除采取產權置換、貨幣補償外，政府還可以結合產權置換與貨幣補償兩種方式。產權置換過程中，將房屋面積作為標準，其余面積采取貨幣補償方式，通過貨幣支付形式支付多余面積費用。實際上，拆遷補償屬于交易過程，被征收人、企業分別獲得安置房、土地資源。但是要注意差異化的會計處理，將房屋安置中產生的費用支出，納入土地成本中。

強化拆遷補償成本管控 第一，在工程項目開始前，政府部門要明確工程項目實施主體，組建征地補償入戶調查小組，該小組由國土資源管理部門、居民社區相關負責人等組成，針對工程項目建設中，可能涉及的拆遷住戶，進行全面的普查、登記、衛星航拍，獲取住戶人口數量信息、土地使用權證明、房屋產權證書、房屋面積、房屋結構等，部分內容可以采取照片形式保留。

登記調查被征收人信息時，參與調研的工作人員，要在信息報告、證件復印件上簽字，將每一戶作為單位建賬，各戶信息要詳細、準確錄入，為后續查閱提供便利，提高被征收人管理效率。

第二，政府以及相關部門要對拆遷流程有著明確把握，推動拆遷安置房項目的有序進行。拆遷工作流程要根據當地國有土地房屋征收與補償工作相關指導意見、現場實際情況確定，通常在其中涉及項目申請、調查等級、發布征收公告、召開居民動員大會、簽訂補償協議等流程，嚴格按照流程指導拆遷工作的順利實施。

政府要重視評估機構的選擇，可以采用公開招標方式進行評估機構選定，確保選用的評估機構具備較強資質、順應民意，這對于房屋估價合理性，能夠起到良好促進作用，盡量避免拆遷沖突。在拆遷工作開始之前，完成當地經濟水平調查工作，制定合理、完善、統一的征地拆遷標準，防止拆遷時間過長，增加補償成本。

第三，征地拆遷補償預算中，工作人員要獲取拆遷規模信息、建筑類型信息、房屋面積信息等，根據咨詢機構提出的合理化建議、被征收人具體情況，提前完成預算工作與統籌工作。

拆遷補償費用預算涉及很多復雜內容，因此，在房屋價格評估報告中，要將房屋裝修情況、建筑物情況、地面附著物等體現出來。政府要及時組織評估機構，確認特殊事項、補償事項，為編制預算計劃提供信息保障。

第四，針對整個項目建設，要進行統籌管理，創造更多效益。一旦相同地區的建設項目都涉及拆遷安置，政府可以統一管理拆遷安置房建設項目，將以往項目管理模式打破，采取資源共享形式控制拆遷成本。比如，在相同區域內進行工程項目建設，可以將被征收人安置在相同區域內，采取該種方式可以節約安置費用，節約拆遷補償成本。

重視政府政策導向作用 在獲取土地資源使用權前，政府部門要將自身導向作用發揮出來，共同完成區域內現有土地資源整合、收儲工作，只有經過招拍掛程序后，才能獲取土地資源使用權。在這一過程中，房地產項目建設的資金投入、被征收人補償標準等內容，都與政府政策變化有著密切聯系。因此，發揮政府部門的積極影響，總結以往在拆遷補償中的經驗，將政府部門制定的政策導向作用發揮出來。政府部門在城中村項目改造、舊城區項目改造中，屬于重要參與單位，所以，要將政府政策為導向確定項目定位、項目運營。

比如，單地塊開發政策，往往將區域容積率、拆遷補償費用、土地出讓金等作為重點內容，在地區差異基礎上進行優化、完善。從建設行業整體角度出發，在政府政策調整過程中，會朝著土地資源管理制度改革、國家經濟政策變動等方面傾斜。

政府能夠對開發項目政府參與范圍、政策扶持方向等有著正確掌握，更短時間內適應外部宏觀環境，防止出現投資失誤。城市建設項目的落實，都要與城市規劃、市政道路規劃相關內容進行結合，有針對性地完成區域環境定位改造，該項工作也同樣需要政府部門參與。在區域發展規劃中，融入項目建設相關內容，實現建設投資項目的安全、穩定運營。

強化拆遷補償資金監管 第一，將內部監督作用、外部監督作用發揮出來，提升前期資料的有效性、準確性、真實性。拆遷工作涉及很多不同環節，比如，測量登記、信息審核、協議簽訂等，為防止資金在后續階段出現隱患，必須在前期工作中，加強對各環節工作的監督。如果將內部監管作為出發點，可以將拆遷信息采集工作落實到不同職能部門，實現各個部門之間的信息共享、相互制約。如果將外部監督作為出發點，不僅要明確拆遷對象、了解安置政策，還要利用網絡將土地征收范圍信息、房屋拆遷面積信息、拆遷補償標準信息等進行公示，主動接受外部相關部門的監督，防止企業內部出現違法現象。

第二，對征地拆遷資金發放環節進行規范，優化資金下撥流程，采用安全封閉管理措施，保證資金從官方賬戶到個人賬戶這一過程的穩定性、安全性。將拆遷工作組提供的審核報告，作為款項撥付的重要依據，根據既定到戶分配方案，在核實被征收人身份信息后，銀行代替政府撥付拆遷補償金，并設置合理支取條件。如果受特殊因素影響，無法將拆遷補償金撥付到個人賬戶中，可以先將資金撥付至區集體、鎮集體或者村集體的賬戶上，再由所在地區責任人監督管理下發放資金，避免出現克扣資金、挪用資金情況。

第三，將拆遷補償資金管理責任制落到實處，實現對違規現象的嚴厲打擊。征地拆遷涉及很多不同單位、工作人員，政府要對各個部門主體職能、權責等進行明確。拆遷過程中會形成資金發放花名冊，經過被征收人、拆遷小組共同簽字確認后，才能將花名冊上交財政局，實現統一存檔、管理。

在確定責任主體基礎上，不僅可以保證拆遷補償資金及時、足額發放至個人賬戶中，還能為后期追究責任提供參考依據。除此之外，一旦發現資金挪用行為，必須嚴厲處罰，并追究其法律責任，推動拆遷工作的有序進行。

綜上所述，隨著城市化進程的不斷推進，我國土地資源愈發緊張，為避免在國有土地房屋征收補償中出現資金浪費情況，要將財務管理工作落到實處，分析當前國有土地房屋征收補償財務管理中的難點問題，通過強化拆遷補償資金監管、重視政府政策導向作用、強化拆遷補償成本管控等不同方式，將財務管理工作落到實處，確保國有土地房屋征收補償工作嚴格按照流程進行。每一位管理人員對于自身在財務管理中應該肩負的責任要有正確認識，防止財務管理混亂，提升國有土地房屋征收財務管理水平。

（作者單位：華盛興偉土地房地產資產評估有限公司）