房地產企業在建工程轉讓稅務籌劃分析

呂賓

房地產行業的稅收籌劃一直是稅務籌劃領域的熱門話題，行業籌劃特點與其他行業有很大不同。隨著房地產行業的不斷發展，國家在政策層面出臺了很多調控措施，影響著房地產行業的發展方向，同時，行業的發展變化也帶來了新的稅收問題。本文通過調查研究法與案例分析法，依據我國現行稅收政策法規的規定，結合HY房地產公司在建工程轉讓的實際業務，進行稅務籌劃方案的比較分析，提出做好稅收籌劃方面的思考建議，希望對行業相似業務提供一定的借鑒參考。

房地產行業是我國國民經濟的重要支柱性產業，其在促進我國國民經濟的快速增長，解決和改善人民群眾的住房需求，增加社會就業崗位，增加財政收入等方面發揮了重要作用。

根據國家統計局2020至2022年關于國內生產總值的公告數據顯示，房地產業全年對GDP的貢獻分別為7.24%，6.71%，6.09%，根據中國稅務年鑒提供的統計數據顯示，2018-2019年房地產業稅收收入占總稅收收入的比例分別為14.4%，15.21%，說明了房地產行業對國家GDP以及對稅收做出的重大貢獻。

近年來，國家對房地產行業的宏觀調控政策陸續出臺，尤其是國家對房地產行業“三道紅線”，以及對銀行“兩道紅線”政策的實施，融資趨緊政策之下，房地產企業的資金鏈持續偏緊，作為資金密集型的房地產企業，面臨了新的問題和考驗。

一些房地產開發企業由于前期規模擴張太快，杠桿作用過大，風險把控能力不足，在市場下行壓力之下，出現了較大的現金流問題或者面臨著資金鏈斷裂的風險。而一些實力雄厚、運營穩健、風險管控能力強的優質企業，能夠以較低的成本取得區位優勢更好、有利潤空間的優質開發項目接盤，從而獲得更好的發展機會。優質企業利用自身優勢開展的并購、重組，擴大了市場的份額，在此背景下，各種新的稅務籌劃事項越來越受到行業管理者的高度重視。

稅收籌劃特點

房地產行業的稅收籌劃有其自身的特點。房地產行業的稅負率一直是比較高的，中國上市公司涉及的23個一級行業中，稅負最高的是房地產企業。房地產涉稅環節比較多，從招拍掛買地、合作開發、規劃、設計、招標、施工、銷售、物業服務等環節均涉及涉稅問題。房地產企業涉及稅種多，除了增值稅、企業所得稅等與其他行業相同的稅種外，還涉及土地增值稅的稅收問題，涉稅政策復雜，涉稅金額一般比較大，這給稅收籌劃提供了很大的籌劃空間。

稅收政策梳理

為了適應經濟發展的需要，國家陸續出臺了各類減稅降費政策，以全面“營改增”減稅降費為開端，2016年-2018年增值率降率并檔，尤其是增值稅銷項稅額計算時可以將土地出讓金在房屋銷售額中進行抵扣（銷項稅額抵減），能有效降低房地產開發企業的土地成本，新個人所得稅法提高了起征點，調整了檔距，規定了專項附加扣除政策，對于房地產企業利用優惠政策控制人力成本起到很大作用。

2019年試行增值稅期末留抵退稅制度，2022年進一步擴大增值稅留抵退稅政策范圍，將先進制造業按月退還增量留抵稅額的政策范圍擴大到所有小微企業和六個重點行業，同時對所有符合條件的小微企業和制造業等行業企業在2019年4月1日前形成的存量留抵稅額予以退還等等，增加了企業的流動性資金，與房地產行業相關的政策整理歸納見附錄。

案例概況及籌劃分析

本文采用調查研究法對HY房地產公司進行調查研究，獲取相關資料，運用稅收籌劃理論，對該房企的涉稅方案進行比較分析以獲得最佳籌劃方案，在調查研究、案例分析的基礎上，提出相關籌劃對策以及相關思考建議。

HY房地產公司概況 HY房地產公司為HX房地產集團的全資子公司，該企業為一般納稅人，采用增值稅一般計稅方法。2022年以來所在城市房地產市場開始呈下行趨勢，成交量萎靡，市場價格下降趨勢明顯。HY房地產公司受集團公司影響，開發建設停滯。董事會擬考慮成立一個全資子公司HZ，把HY房地產公司開發建設的在建工程項目裝入新的子公司HZ，以規避較高的股權凍結風險，有利于后期股權轉讓以盤活項目。

HY房地產公司籌劃方案 HX房地產集團擬考慮對HY房地產公司開發的房地產項目在建工程打包裝入新的子公司HZ，考慮三種籌劃方案。

第一，擬以在建工程評估作價入股方式投資新子公司HZ（見表1）。

第二，向新子公司HZ直接轉讓在建工程（見表2）。

第三，將HY房地產公司分立成立新子公司HZ（見表3）。

通過對相關稅收政策的理解和運用，我們可以清楚地分析出三種方案的優劣。在具體實操中，需要聘請專業的資產評估機構對在建工程進行評估。評估價格是確定交易價格的重要參考依據。稅金的測算可以評估價格作為交易價格，利用企業賬面成本數據進行各項稅種的計算分析，通過分析選擇整體稅金最低的方案。此外，也可以通過對賬面成本數據的計算，倒推不征稅的交易金額，為交易定價的選擇提供參考依據。

利用賬面數據測算不征稅的最低交易價格 第一，增值稅不征稅最低交易價格測算。假如土地出讓金金額為A，企業預繳增值稅（3%預繳部分）為B，在一般計稅方法下，增值稅的不征稅最低交易價格（不含稅）=

［A/（1+9%）*9%+B］/9%。

第二，企業所得稅不征稅的最低交易價格測算。假如企業所得稅開發成本、營業稅金及期間費用允許扣除的金額為A，土地出讓金為B，預估未來發生的允許扣除的成本費用為C，那么測算企業所得稅不征稅的最低交易價格=A-B/（1+9%）*9%+C。

第三，土地增值稅不征稅的最低交易價格測算。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅的規定，按照土地增值稅清算口徑計算扣除項目總額，倒推最低交易價格。

通過以上方法測算各項稅種最低納稅成本時的交易定價范圍，為交易定價選擇提供參考。

做好稅務籌劃的思考

通過以上案例分析，我們能夠知道，合理的稅務籌劃，應當遵守合法性原則、全面性原則，開展好稅務籌劃工作，我們應該做到如下幾點。

熟悉國家稅收政策 在充分理解和熟練掌握稅收法規政策的基礎上，結合公司實際業務靈活運用各項稅收政策，尤其是優惠政策的運用，使得稅收籌劃在稅收政策允許的范圍內操作，要不斷地加大公司財務人員對國家稅收法律法規的學習掌握力度，不斷地更新稅收知識，形成專業的稅收團隊。

稅收籌劃方案的制定 要考慮到實操層面是否遵循其他專業相關法律法規的規定，否則再好的節稅方案未必就能落地。比如，本案例中，在建工程轉讓如果涉及一個立項批復，在建工程轉讓后，新子公司HZ是否能夠符合產證分割的相關法律規定順利過戶，需要相關法律的支持。如果存在過戶障礙，稅務籌劃方案將失去意義。因此，籌劃時要多方面、多角度綜合考慮，要爭取法務部門、開發部門等相關專業人員參與論證。

稅收籌劃方案要統籌考慮各項稅種的稅務成本，確保綜合稅負最低 本案例僅考慮了HY房地產公司本次交易的稅收負擔最低，沒有考慮交易完成后，因交易定價影響到HZ房地產公司的賬面成本，從而影響HZ房地產公司后期開發運營的稅金成本抵扣問題。

通過對以上案例的分析，我們了解了在建工程轉讓涉及的相關稅收法律的規定，稅收籌劃方案的分析思路與籌劃要點。同時，對于成功的稅收籌劃方案要統籌考慮企業整體稅負最低，要考慮方案本身的實際可操作性以及在實施中相關法律方面的支持。稅收籌劃方案的好壞直接影響到交易事項的落地，影響到企業后期的稅務成本的高低，影響到企業利益最大化的實現，因此，稅收籌劃需要企業管理者高度重視并投入時間、精力、專業人員去研究和學習。

（作者單位：南京旭泰房地產開發有限公司）