港口企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的涉稅分析
——以無償劃轉(zhuǎn)為例

顧穎怡

（寧波舟山港股份有限公司，浙江 寧波 315042）

近年來，因優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率等考慮，以浙江、山東為代表的區(qū)域紛紛推進(jìn)港口一體化整合。在一體化整合過程中，港口企業(yè)對(duì)持有的土地使用權(quán)、房屋建筑物、海域使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)存在較多的內(nèi)部劃轉(zhuǎn)情況。如何規(guī)范重組事項(xiàng)中不動(dòng)產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的涉稅處理，已成為不少港口企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以某港口企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)為切入案例，結(jié)合理論和實(shí)務(wù)情況，對(duì)涉稅處理進(jìn)行分析，為類似情形提供參考。

一、案例情況

港口企業(yè)B公司于1997年以單價(jià)50元/m2支付土地出讓金及契稅30萬元，取得了Y地塊50年的土地使用權(quán)。同年，B公司在該地塊上建造了一處房產(chǎn)，后該地塊與房產(chǎn)一起并入一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，B公司為產(chǎn)權(quán)所有人。

隨著經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，B公司以全資方式投資成立C公司。C公司成立后，B公司管理層討論決定，將Y地塊的使用權(quán)及其上房產(chǎn)以劃轉(zhuǎn)方式無償轉(zhuǎn)讓給C公司。經(jīng)過專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，Y地塊使用權(quán)評(píng)估單價(jià)為904元/m2，評(píng)估值為520萬元，其上一處房產(chǎn)按重置成本法評(píng)估，重置成本價(jià)為50萬元，成新度折扣率為55%，以上價(jià)格為含稅價(jià)，不考慮評(píng)估費(fèi)用，評(píng)估價(jià)均經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

二、涉稅政策分析

上述案例情形，母公司B所涉及的稅種主要有增值稅、附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；子公司C所涉及的稅種主要有契稅、印花稅。

（一）出讓方B公司

1.增值稅

本次劃轉(zhuǎn)不涉及負(fù)債、勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不適用《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件二關(guān)于資產(chǎn)重組涉及不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)不征增值稅的規(guī)定。……