湖南省城鎮(zhèn)住房保障現(xiàn)狀及對(duì)策研究

李敏芳

住房是人的一種基本權(quán)利，從“安得廣廈千萬間”到住有所居，古今中外人們無不關(guān)注住房問題。黨的二十大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度[1]。住房保障是改善中低收入群體居住條件的一項(xiàng)重要舉措，不僅成為新時(shí)期促進(jìn)社會(huì)公平、緩和社會(huì)矛盾的重要手段，還發(fā)揮著區(qū)域住房市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展“壓艙石”的作用。湖南是全國(guó)最早建立住房保障制度的省份之一[2]，近些年大力發(fā)展包含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房以及棚戶區(qū)改造等多種類型保障性住房，極大地緩解了低收入居民住房困難問題，化解了由住房問題引發(fā)的社會(huì)矛盾。但面對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展出現(xiàn)的新趨勢(shì)、新挑戰(zhàn)，如何進(jìn)一步做好住房保障服務(wù)，實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)，仍然是一個(gè)值得深入思考和研究的重大課題。

一、湖南省城鎮(zhèn)住房保障建設(shè)現(xiàn)狀

湖南省共轄13個(gè)地級(jí)市1個(gè)自治州，各市州城鎮(zhèn)化發(fā)展程度不一，常住人口、現(xiàn)有的住房保障存量資源差異較大，使得各市州住房保障方式、進(jìn)展情況不盡相同。

（一）保障性安居工程建設(shè)情況

湖南大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，2020年完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)89301套和28334套。“十四五”期間，保障性安居工程任務(wù)重心轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，并將逐步取代棚戶區(qū)改造。2021年，湖南棚改目標(biāo)任務(wù)已進(jìn)行下調(diào)，城鎮(zhèn)棚改開工共35618套，較2020年減少60%。其中貨幣化安置占約50%。

十四個(gè)市州穩(wěn)步實(shí)施棚戶區(qū)改造，因地制宜調(diào)整貨幣化安置政策。2021年益陽市棚戶改造數(shù)最多，為6755套，但貨幣化安置來看，岳陽有4108戶，位列全省第一。長(zhǎng)沙市棚戶區(qū)改造戶數(shù)位列全省第五位，貨幣化安置占比67%，有2046戶。張家界棚戶改造僅有550戶，但均為貨幣化安置。與2020年相比，14個(gè)市州城市除岳陽和株洲市的貨幣安置同比增長(zhǎng)，其余城市均有不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達(dá)7個(gè)，郴州更是沒有貨幣化安置項(xiàng)目。從棚改項(xiàng)目來看，如表1所示，郴州市棚改開工只有317戶，且湘潭、張家界、永州、懷化等市及湘西州棚改戶數(shù)不足千戶，即意味城市棚戶區(qū)改造即將落幕。城市棚改少，且跌幅大，未來棚改紅利也將逐步消失（見表1）。

（二）保障性住房資金投資情況

一直以來，棚改工作以地方政府財(cái)政支出為主要資金來源，湖南亦是如此。2019年，棚改政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，貨幣化安置資金來源收縮，湖南不再制定具體的棚改計(jì)劃，財(cái)政資金投放大幅縮減，2021年湖南城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造總投資2068246萬元，較2020年減少60%。分城市來看，岳陽市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造投資423760萬元，較上年提升20%，其余城市均有不同程度的下跌，跌幅較大的為郴州市、懷化市、婁底市，分別減少98%、89%、82%。顯然，對(duì)于棚改主力三四線城市而言，目前新的庫存壓力已經(jīng)逐漸形成，地方政府繼續(xù)推動(dòng)棚改的動(dòng)力不足（見表2）。

“十四五”期間，湖南把發(fā)展保障性租賃住房作為住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，切實(shí)增加保障性租賃住房供給。2021年，湖南省城鎮(zhèn)棚改約3.6萬套、保障性租賃住房近4.4萬套已經(jīng)全面開工。發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼21259萬元，與2020年基本持平。與此同時(shí)，將長(zhǎng)沙市、株洲市、湘潭市和岳陽市作為發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市，長(zhǎng)沙新增保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)15萬套/間、岳陽新增保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)2萬套/間，可見，不同規(guī)模城市之間計(jì)劃籌建數(shù)量有一定差距。針對(duì)其他人口凈流入較少、保障性租賃住房需求較小的市州，則根據(jù)“一城一策”的總體方針，允許閑置和低效利用的非居住存量房屋改建保障性租賃住房，從而避免給當(dāng)?shù)卣黾舆^大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）保障性住房新開工面積情況

為有效緩解城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人等群體住房困難問題，《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的通知》要求，加快發(fā)展保障性租賃住房。在房源籌集上，可將閑置的棚改安置房、公租房、經(jīng)適房等用作保障性租賃住房。在供需矛盾突出的區(qū)域，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套。在此背景下，2021年，湖南省保障性住房開工面積2345676平方米，相較于2020年的7969214平方米，下降70.6%。受保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況等因素影響，14個(gè)市州保障性住房新開工面積顯著減少。跌幅較大的為張家界市、湘潭市、衡陽市（見表3）。

表1 2020—2021年湖南省14個(gè)市州公租房、城鎮(zhèn)棚改計(jì)劃情況

表2 2020—2021年湖南省和14個(gè)市州公租房租賃補(bǔ)貼、城鎮(zhèn)棚改投資情況

表3 2020—2021年湖南省14個(gè)市州保障性住房開工面積情況

（四）住房支付能力情況

住房支付能力是指家庭在其收入水平內(nèi)支付住房成本，以滿足其居住需求的能力[3]。根據(jù)數(shù)據(jù)可得性，文中采用簡(jiǎn)化后的世界銀行住房支出與收入比統(tǒng)計(jì)方式衡量住房支付能力，即住房支出收入比＝住宅平均銷售價(jià)格／年人均可支配收入[4]。既有研究將住房支出收入比0.3作為可支付性標(biāo)準(zhǔn)，若住房支出收入比大于0.3，那么居民家庭被認(rèn)為面臨較為嚴(yán)重的住房支付難題。

2019-2021年，得益于保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，長(zhǎng)株潭區(qū)域住房支出收入比介于0.14—0.18，住房支付壓力較輕。長(zhǎng)沙市自2018年出臺(tái)反炒房系列措施，抑制投機(jī)性購房需求，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)低于一線城市和其他新一線城市，有利于住房支付能力提高。湘西北的張家界、常德、湘西州等地區(qū)住房支出收入比介于0.2—0.3，城鎮(zhèn)居民收入漲幅較顯著低于房?jī)r(jià)增速，住房支付存在輕度困難。張家界作為國(guó)際旅游城市，近年來購房需求大幅增長(zhǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。但受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、基礎(chǔ)設(shè)施落后等因素影響，張家界地區(qū)城鎮(zhèn)居民收入水平增速低于房?jī)r(jià)上漲增速，住房支付能力問題變得嚴(yán)峻。與此同時(shí)，在國(guó)家實(shí)施“一帶一部”“洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈”等戰(zhàn)略之際，岳陽市、永州市、婁底市的比較優(yōu)勢(shì)突出，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展帶動(dòng)住房市場(chǎng)的繁榮，城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)加重。須通過宏觀調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，改善住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，促使房?jī)r(jià)調(diào)整到合理價(jià)格，并滿足人民群眾多樣化的居住需求。總之，2019—2021年湖南省住房支出收入比均值呈穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，在空間分布上高值區(qū)集中在湘西北張家界市、常德市、岳陽市，以及湘南的永州市，長(zhǎng)株潭區(qū)域的住房市場(chǎng)較為穩(wěn)定。

二、湖南省城鎮(zhèn)住房保障取得的成就與存在的問題

（一）取得的成就

1.困難群體居住條件顯著改善。2010年開始，湖南加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造建設(shè)。截至2021年，湖南省完成各類棚戶區(qū)改造274.9萬套，幫助近千萬居民“出棚進(jìn)樓”；累計(jì)建設(shè)公租房109.3萬套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼84.5萬戶；實(shí)施農(nóng)村危房改造175.1萬戶，戶均補(bǔ)助從2009年的5000元提高到2.5萬元，幫助超過500萬農(nóng)戶解決了住房困難問題[5]。湖南省各市州對(duì)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難家庭基本做到應(yīng)保盡保。2014年起，城鎮(zhèn)低收入住房困難群眾人均住房面積由低于12平方米提高到15平方米。截至2020年底，城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率達(dá)到23%。

2.城鄉(xiāng)居住條件有較大改善。自1998年實(shí)施房改以來，湖南探索房地產(chǎn)市場(chǎng)化道路，住房有效供給量逐年增加，滿足了居民不同層次住房需求。《中國(guó)人口普查年鑒2020》顯示，湖南的家庭戶人均住房建筑面積達(dá)到47.52平方米，城市人均住房建筑面積達(dá)到41.77平方米，均位列全國(guó)第三位。2021年湖南城鎮(zhèn)居民人均住房面積進(jìn)一步增長(zhǎng)，達(dá)49.7平方米，比2015年增加8.68平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)63.9平方米，比2015年增加5.62平方米，多數(shù)家庭的住房條件大幅改善，實(shí)現(xiàn)了從“簡(jiǎn)居”到“優(yōu)居”的大跨越。

3.住房保障成為吸引人才的梧桐樹。吸引人才、留住人才，是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。為解決來湘人才的住房問題，湖南先后出臺(tái)《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》《湖南省公共租賃住房分配和運(yùn)營(yíng)管理辦法》等，積極推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)，助力人才安居。長(zhǎng)沙市作為2021年全國(guó)保障性租賃住房40個(gè)試點(diǎn)城市之一，積極探索發(fā)展保障性租賃住房。堅(jiān)持“擴(kuò)增量、盤存量”思路，聯(lián)合龍頭企業(yè)擴(kuò)充租賃房源，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，通過棚改和保障性住房建設(shè)，引導(dǎo)城市中心人口向城市外圍轉(zhuǎn)移，既改善了老城區(qū)人居環(huán)境，也促進(jìn)了城市新區(qū)發(fā)展。2011—2020年，長(zhǎng)沙市完成各類棚戶區(qū)改造近20萬套，推出人才安居公共租賃房、人才公寓和發(fā)放購、租房補(bǔ)貼等多種安居方式，幫助青年教師、青年醫(yī)生等人才以更少的生活成本實(shí)現(xiàn)安居，顯著增強(qiáng)了對(duì)投資和人才流入的吸引力[6]。

（二）存在的主要問題

1.住房保障制度缺乏延續(xù)性。住房保障管理規(guī)章很多，但銜接性和連續(xù)性不強(qiáng)。例如，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，出現(xiàn)了一批收入穩(wěn)定但無力購買商品住房，又無法享受廉租房保障的所謂“夾心層”群體，為解決這一群體的住房困難問題，2010年開始，湖南推行了以公共租賃住房為代表的租賃式住房保障。公共租賃住房，由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，主要面向新就業(yè)職工，不能進(jìn)行買賣。事實(shí)上，2009年湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)的意見》，提出采取租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)方式籌資廉租房建設(shè)，允許符合實(shí)物配租條件的家庭以成本價(jià)或適當(dāng)?shù)陀诔杀緝r(jià)買廉租房，獲得有限產(chǎn)權(quán)。但由于現(xiàn)有公共租賃住房存量不足以及共有產(chǎn)權(quán)住房管理復(fù)雜等問題，產(chǎn)權(quán)型保障性住房供給工作推進(jìn)不深。在對(duì)中低收入居民，特別是年輕群體開展的調(diào)查中，他們表達(dá)了購買產(chǎn)權(quán)式保障性住房的意愿，尤其是已入住保障性住房居民對(duì)保障性住房產(chǎn)權(quán)需求表現(xiàn)更為強(qiáng)烈。

2.住房選址規(guī)劃、居住設(shè)計(jì)不盡合理。國(guó)家對(duì)于保障性住房的選址、規(guī)劃有明確的規(guī)定，但在實(shí)際實(shí)施過程中存在偏差，相較于市政及生活服務(wù)設(shè)施用地以及商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保障性住房的建設(shè)選址大多偏僻，而新市民、青年人等就業(yè)區(qū)域多集中在中心城區(qū)，且由于保障性住房周圍交通便利程度有限，居住在此類住房的保障對(duì)象通勤時(shí)間長(zhǎng)。此類情況也致使許多符合條件的保障對(duì)象只能選擇放棄入住保障性住房，轉(zhuǎn)而租住離工作單位較近的中心城區(qū)，導(dǎo)致不少保障性住房空置。與此同時(shí)，保障性住房來源多樣，包括新建、改造、租賃補(bǔ)貼和盤活政府閑置住房等方式，不同類型保障性住房戶型設(shè)計(jì)和建設(shè)質(zhì)量差距較大。如租賃住房的戶型，不少個(gè)人散租房源多為大戶型房，而隨著人們居住條件的不斷改變，保障性住房適用人群多為新市民、青年人，他們更多需要小戶型房源和多衛(wèi)生間的房型。

3.住房貨幣補(bǔ)貼相較實(shí)物配租推進(jìn)緩慢。2016年《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部關(guān)于做好城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼工作的指導(dǎo)意見》發(fā)布，城鎮(zhèn)住房保障采取實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，逐步轉(zhuǎn)向以租賃補(bǔ)貼為主。從湖南總體情況來看，住房保障工作中住房貨幣補(bǔ)貼相對(duì)實(shí)物配租推進(jìn)緩慢，主要表現(xiàn)為市民更多地選擇實(shí)物補(bǔ)貼，而不是貨幣補(bǔ)貼。目前，雖然補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有提高，但仍較低。例如益陽市2022年7月1日將租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來的每月4元/平方米調(diào)整為每月6元/平方米，根據(jù)家庭人數(shù)年度發(fā)放補(bǔ)貼1440—4320元不等。長(zhǎng)沙市現(xiàn)行租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為28元/月/平方米，限定每戶補(bǔ)貼面積不得超過45平方米，三人戶家庭每月補(bǔ)貼額度1260元。保障對(duì)象用現(xiàn)有的貨幣補(bǔ)貼還是較難在租賃市場(chǎng)租到合適的房子，而且穩(wěn)定性欠佳，隨時(shí)面臨租金上漲等問題，因此保障對(duì)象更多傾向于實(shí)物補(bǔ)貼。此外，相較于實(shí)物補(bǔ)貼申請(qǐng)，貨幣補(bǔ)貼申請(qǐng)辦理更為繁瑣，貨幣補(bǔ)貼申請(qǐng)人需辦理租賃合同備案，提供稅務(wù)機(jī)構(gòu)開具的房屋租金發(fā)票，從而確保保障對(duì)象將貨幣補(bǔ)貼真正用于租房，但現(xiàn)有租賃住房大多沒有提供備案，而且只能提供城市低保家庭的資格認(rèn)定證明，以致于多數(shù)的市州只對(duì)城市低保家庭實(shí)施貨幣補(bǔ)貼。

4.運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)化進(jìn)展不順。很長(zhǎng)一段時(shí)間，政府單一主導(dǎo)保障性住房后期管理，但隨著社會(huì)發(fā)展，保障性住房建設(shè)總量不斷地增加，管理的難度也在增加，亟需引入市場(chǎng)、非政府組織和社會(huì)力量的參與，但推進(jìn)保障性住房市場(chǎng)化的進(jìn)程卻并不順利，主要因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效益難以平衡。保障性租賃房建設(shè)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，多數(shù)市縣融資舉債投資建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目，還本付息的壓力大，而公租房在保本微利的原則下，收取的租金扣除房租補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼、維修養(yǎng)護(hù)等日常運(yùn)營(yíng)管理成本后可用來還本付息的資金較少。加之，公租房作為國(guó)有資產(chǎn)，房屋的后續(xù)使用、更新、改造等都需要持續(xù)投入資金，以致于大多數(shù)企業(yè)基于業(yè)績(jī)考核、投融資成本等采取審慎態(tài)度。

5.住房保障退出監(jiān)管效能低。隨著大量公租房使用期限屆滿，應(yīng)使不符合保障條件的承租人退出公租房的使用，從而實(shí)現(xiàn)公租房的再次分配和循環(huán)，但公租房退出難問題頻繁出現(xiàn)。通常而言，各市州會(huì)嚴(yán)格審核戶籍人口的公租房準(zhǔn)入，而使用退出的完成很大程度受保障對(duì)象退出意愿的影響。因?yàn)閷?duì)保障人收入、家庭資產(chǎn)等信息動(dòng)態(tài)核查并不容易，這些信息分散在民政、房產(chǎn)、社保、公安等多個(gè)部門以及工商稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)，各部門和機(jī)構(gòu)信息沒有統(tǒng)一的查詢端口，所以無法及時(shí)查詢保障對(duì)象基本信息的變化。同時(shí)，由于人口流動(dòng)性較大，新市民就業(yè)與收入更加多元化，一些隱性的財(cái)產(chǎn)收入無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)和審查，這樣就出現(xiàn)了一些非低收入家庭的人隱瞞其財(cái)產(chǎn)和收入享受了保障性住房的政策，而使一些真正的低收入家庭無法得到保障，造成了分配不公的情況出現(xiàn)。

三、湖南省城鎮(zhèn)住房保障發(fā)展的對(duì)策建議

（一）完善制度，著力解決關(guān)鍵群體住房難題

高校畢業(yè)生、新藍(lán)領(lǐng)等新市民、青年人是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵群體，解決好這部分關(guān)鍵人群的住房問題，是解決城市住房問題的關(guān)鍵所在。目前，關(guān)鍵群體面臨的共同境況，即城市商品住房?jī)r(jià)格普遍超過他們的購買支付能力，大城市租金也給他們帶來很大支付壓力。這部分人群會(huì)因在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無力購買商品住房，迫切需要住房保障和支持。因此，亟需轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的社會(huì)保障理念，將處于特定生活周期的“非低收入者”納入保障體系，突破當(dāng)前住房保障覆蓋人群的城鎮(zhèn)戶籍限制，建議放寬新市民、青年人群體申請(qǐng)公租房保障時(shí)居住年限、社保繳納等方面的要求。建立住房保障和人才政策、生育政策等其他經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策聯(lián)系機(jī)制，推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)，縮小租購之間權(quán)益差，促進(jìn)醫(yī)療、教育等基本公共服務(wù)均等化，增進(jìn)住房保障關(guān)鍵群體的綜合福利水平。同時(shí)，支持長(zhǎng)沙市、株洲市、湘潭市和岳陽市探索共有產(chǎn)權(quán)住房保障方案，爭(zhēng)取率先將保障對(duì)象擴(kuò)大到新市民、青年人群體。

（二）因地施策，差異化保障居民住房需求

湖南省各市州城市常住人口、外來人口、中低收入人口、就業(yè)崗位、公租房存量等指標(biāo)數(shù)有差異，面臨的住房保障問題會(huì)不盡相同，承受的住房保障壓力也各有輕重，所以不同類型城市應(yīng)根據(jù)其實(shí)際情況實(shí)施住房保障政策。如對(duì)于長(zhǎng)沙這類城市，由于人口凈流入量較大，住房消費(fèi)相對(duì)較高，住房保障壓力較大，故可考慮建設(shè)部分共有產(chǎn)權(quán)住房，其余住房困難人群主要以租賃補(bǔ)貼為主；而郴州、衡陽、懷化等城市，常住人口數(shù)遞減，住房消費(fèi)占比一直比較穩(wěn)定，保障性住房甚至有一定富余，故主要以實(shí)物配租為主，可通過與市場(chǎng)接軌，盤活現(xiàn)有保障性住房。但無論是何種類型城市，對(duì)于戶籍低保、低收入人群均應(yīng)以實(shí)物配租為主，租賃補(bǔ)貼為輔，以保證低收入無房人群有房住、住得起、住得穩(wěn)（見表4）。

（三）多措并舉，增加保障性住房供給

鼓勵(lì)各城市政府因地制宜，多渠道籌集保障性住房房源，加強(qiáng)保障性住房項(xiàng)目?jī)?chǔ)備供應(yīng)。利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地項(xiàng)目，結(jié)合老舊小區(qū)改造等城市更新行動(dòng)，擴(kuò)充新增一批利用閑置商場(chǎng)、寫字樓等非居住建筑配建籌集保障性住房。例如，對(duì)位置偏遠(yuǎn)的空置公租房，可以通過修建快速通道或是增加公共交通等方式提高空間區(qū)位的可達(dá)性，從而有效盤活房屋資源。與此同時(shí)，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與的方針，多主體參與保障性住房建設(shè)。政府組織和扶持專業(yè)公共租賃住房投資和經(jīng)營(yíng)管理的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃住房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理，并引導(dǎo)各類投資主體積極參與。此外，重點(diǎn)群體覆蓋面廣、收入跨度大，對(duì)保障性租賃住房的需求差異較大，應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理配置標(biāo)準(zhǔn)型宿舍、學(xué)生公寓、青年公寓等差異化租賃產(chǎn)品。

表4 不同市州住房保障供給策略

（四）規(guī)范租賃市場(chǎng)，推進(jìn)公租房貨幣保障

轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。政府對(duì)保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼，逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U補(bǔ)貼為主。一方面，通過提高住房租賃貨幣補(bǔ)貼，減少與實(shí)物配租之間的差距，引導(dǎo)城市住房困難群體在市場(chǎng)上租賃住房，滿足保障對(duì)象不同的住房需求。另一方面，政府將存量房推向市場(chǎng)，擴(kuò)大租房房源，不需要大量建設(shè)公租房，將建設(shè)資金用于租賃補(bǔ)貼，提高住房保障的效率。

然而，貨幣補(bǔ)貼的順利實(shí)施，需要一個(gè)體系健全、規(guī)范運(yùn)行的市場(chǎng)。一是政府集中建設(shè)一批租金定價(jià)科學(xué)、戶型合理、配套齊全的公租房投放市場(chǎng)，讓保障對(duì)象能在市場(chǎng)上租到合適的房源。二是要加快住房租賃立法，規(guī)范租賃期限、租金價(jià)格等，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益；支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)以長(zhǎng)租、受托管理等方式籌集房源，穩(wěn)定租賃關(guān)系和租金水平，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作。三是貨幣化補(bǔ)貼額度由保障對(duì)象不同的收入水平?jīng)Q定，因此要搭建城市保障性住房信息平臺(tái)，整合民政、工商、稅務(wù)等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，嚴(yán)格審核保障對(duì)象收入情況并據(jù)此動(dòng)態(tài)調(diào)整補(bǔ)貼額，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化、差別化的保障。四是構(gòu)建保障性住房失信懲戒系統(tǒng)，加強(qiáng)信用記錄和信用信息歸集共享，明確界定失信行為。同時(shí)，對(duì)于收入超過準(zhǔn)入線但又不愿意退出公租房的人群，可以市場(chǎng)租金為依據(jù)，提高公租房租金標(biāo)準(zhǔn)。

（五）創(chuàng)新基層治理，共建共治共享和美社區(qū)

將保障居民的合法權(quán)益作為出發(fā)點(diǎn)，推動(dòng)社區(qū)服務(wù)和治理現(xiàn)代化。探索采用政府購買服務(wù)方式，引入第三方開展保障性住房公建配套的維護(hù)保養(yǎng)。科學(xué)合理構(gòu)建治理單元，加大保障房小區(qū)文化建設(shè)、公共活動(dòng)空間建設(shè)，鼓勵(lì)居民之間建立廣泛聯(lián)系，引導(dǎo)他們積極參與社會(huì)公共服務(wù)，通過舉辦各類活動(dòng)增進(jìn)居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感，構(gòu)建和睦鄰里關(guān)系。完善公共服務(wù)設(shè)施配套，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊保障性住房社區(qū)人居環(huán)境整治、智慧小區(qū)建設(shè)等，打造高品質(zhì)保障性住房社區(qū)。