車輛基地上蓋物業(yè)綜合開發(fā)設(shè)計的實踐以南京地鐵6號線棲霞山車輛段上蓋物業(yè)綜合開發(fā)設(shè)計為例

李治榮 王嵩

隨著城市化進程的推進，城市規(guī)模不斷擴大，諸多矛盾日益凸顯。交通擁堵已成城市通病，建設(shè)地鐵亦成趨勢。自1965年北京建設(shè)國內(nèi)第一條地鐵以來，經(jīng)歷50多年，現(xiàn)今40多個城市開通軌道交通。目前，我國已建成和在建的城市軌道交通車輛基地已超過400座，其中采取上蓋開發(fā)的車輛段超過50座。軌道交通上蓋已成為基本標配。車輛基地上蓋開發(fā)過程中，面臨蓋上蓋下設(shè)計界面分隔、多工種協(xié)調(diào)、設(shè)計審批、消防等諸多難題。有鑒于此，本文以南京地鐵6號線棲霞山車輛段上蓋物業(yè)綜合開發(fā)設(shè)計項目作為介紹案例，以期能為類似項目提供參考。

一、車輛基地上蓋開發(fā)意義

基于城市發(fā)展需要，對車輛基地項目進行上蓋開發(fā)，可體現(xiàn)三方面優(yōu)勢：

（1）車輛基地上蓋開發(fā)，土地復(fù)合利用，有效節(jié)約土地資源，緩解城市建設(shè)用地緊張的局面。

（2）改善車輛基地周邊環(huán)境，縫合城市肌理，提升城市品質(zhì)。

（3）回饋建設(shè)資金，補貼運營費用。地鐵站點及周邊物業(yè)綜合開發(fā)可為地鐵引來大量的客流，以此提升地鐵的運營效益，彌補城市軌道交通建設(shè)資金缺口，有利于推進城市軌道交通建設(shè)的進度；如深圳地鐵2020年凈利潤111億，其采用“地鐵+物業(yè)”模式，利潤主要來自于物業(yè)的投資收益。上蓋物業(yè)由于受到地鐵的直接輻射，客流及交通的直接引入，上蓋物業(yè)增值空間顯著。

二、南京地鐵6號線棲霞山車輛段上蓋開發(fā)設(shè)計的特殊性

1. 項目類型的特殊性

車輛段上蓋項目不同于普通項目，設(shè)計分工上；蓋上為民用建筑，蓋下為工業(yè)建筑，兩者需同步設(shè)計，互為條件；設(shè)計時序上；集規(guī)劃設(shè)計、城市設(shè)計、建筑方案設(shè)計于一體的一體化設(shè)計。整個項目設(shè)計周期長、難度大、涉及專業(yè)多。

2. 項目區(qū)位的特殊性

項目背靠棲霞山景區(qū)，直面長江，緊鄰長江四橋，作為南京入城的第一門戶，如何打造橋頭堡形象，是本項目城市設(shè)計中至關(guān)重要的一節(jié)。設(shè)計通過多方案比對，論證橋頭堡空間形態(tài)關(guān)系，以期獲得最好的多方位空間視角。由于其獨特的區(qū)位原因，設(shè)計時兼顧長江四橋橋面過往車輛、江上行船、長江對岸沿線及棲霞山景區(qū)的視線要求，最終論證出30米、40米、55米和100米高的四棟組合建筑，其作為橋頭堡對外展示的第一界面，也是南京的門戶形象。

3. 相關(guān)設(shè)計依據(jù)的缺位、相關(guān)審批制度與依據(jù)的缺位

南京棲霞山車輛段項目作為南京首個車輛段上蓋開發(fā)項目，設(shè)計階段尚無相關(guān)參考案例及規(guī)范性依據(jù)。進行如城市設(shè)計、消防、人防、蓋上地面覆土厚度、防洪、結(jié)構(gòu)超限等問題的解決上花費諸多溝通時間。同時由于項目涉及范圍廣，審批介入部門多，設(shè)計時遇到各部門意見不統(tǒng)一等情況，需花費諸多時間進行圖紙調(diào)整、溝通，最終落實設(shè)計，這也是地鐵上蓋項目的特色。

三、項目概況

項目位于南京市棲霞區(qū)長江四橋以西，便民路以北，濱江河及架空管線以東所夾區(qū)域。基地北鄰長江，西靠現(xiàn)狀石化廠區(qū)，東跨長江四橋與棲霞山相望，南距仙林大學(xué)城約3公里。 設(shè)計范圍約64.50公頃，內(nèi)含軌道設(shè)施用地約28.20公頃，其中車輛段上蓋區(qū)約12.33公頃，蓋上總建筑面積約19.3萬方。

四、設(shè)計要點

1. 規(guī)劃定位

由于受長江四橋的交通噪聲及周邊煉化企業(yè)的影響。上蓋業(yè)態(tài)考慮以商務(wù)辦公為主，兼設(shè)酒店式公寓、配套商業(yè)及中心綠化公園，以滿足產(chǎn)城融合、職居互補。同時項目位于棲霞山景區(qū)及長江沿岸，獨特的地理位置加上優(yōu)越的景觀資源稟賦，打造獨具特色的沿江商務(wù)辦公高地。

因此，本案定位為以交通樞紐站點為核心的外城EBD(Ecology Business District)，EBD是對全球進入后工業(yè)時代以來形成的生態(tài)城市、城市郊區(qū)組團化、科技產(chǎn)業(yè)園等多種先進發(fā)展文化的融合，代表著新的城市發(fā)展方向。

2. 設(shè)計構(gòu)思

設(shè)計理念：圍繞公共交通車站，在步行距離范圍內(nèi)進行高密度的混合用地開發(fā)，并進行面向步行和公共空間的設(shè)計，同時并不排斥私人汽車的使用。

地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)概念包含：混合功能的換乘及轉(zhuǎn)乘策略；步行主導(dǎo)的街區(qū)系統(tǒng)；清晰便捷的自行車系統(tǒng)；參與及共享的人際關(guān)系；人性化的空間尺度；具有個性化的綠化公園坡道；高密集中的社區(qū)、商業(yè)設(shè)施及著重資源分享的共享社區(qū)。

在此指引下，本案結(jié)合場地實際，以地鐵棲霞山北站、有軌電車戴家圩路站和場地中央規(guī)劃公交換乘中心站三個公共交通樞紐為核心，創(chuàng)造一條兼容步行、慢跑、騎行于一體的極具個性化的綠化公園坡道“動感弧”慢行線，契合園區(qū)EBD的定位，迎合園區(qū)年輕、活力人群的需求，更體現(xiàn)了人與自然、人與城市之“大生態(tài)”的概念。從而踐行多元功能體系，促使客流轉(zhuǎn)化為價值，點、線、面輻射激活800m行走城市圈，以地鐵站為核心串聯(lián)起800米內(nèi)多元化城市功能，軌道交通促成城市多元化格局的站城一體化。

3. 交通設(shè)計

交通設(shè)計是車輛段上蓋設(shè)計中的重中之重。本項目依托地鐵上蓋構(gòu)筑立體化交通網(wǎng)絡(luò)，利用空中連廊，形成慢行交通立體化布局，機動車交通立體化組織，兼顧地上與地下空間。

沿南側(cè)出入段線及蓋板邊緣西側(cè)設(shè)置生活性道路，與亭子橋路下穿道路分離立交，穿過繞越高速，最終沿石埠河與五福路相接。其他城市支路與亭子橋路垂直連接西側(cè)規(guī)劃道路。

上蓋區(qū)規(guī)劃布置4上4下，共5處上下匝道。包括亭子橋路兩條單向匝道，北側(cè)規(guī)劃路雙向匝道，東側(cè)上跨試車線穿越繞越高速的雙向匝道，以及南側(cè)利用出入段線上蓋之雙向匝道。西側(cè)庫邊上板匝道也是作為蓋上物業(yè)開發(fā)建設(shè)的施工便道。

蓋上采用“人車分流”的方式，機動車通過各匝道進入9～15米蓋板空間停放。

蓋上物業(yè)開發(fā)與蓋下段場內(nèi)的人流、車流與物流合理分流，做到蓋上、蓋下獨立的交通系統(tǒng)，合理的與城市交通系統(tǒng)銜接。

4. 消防設(shè)計

目前“軌道+物業(yè)”的開發(fā)還未有現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范，設(shè)計時各地執(zhí)行標準不盡相同。南京市軌道交通建設(shè)早，車輛基地上蓋開發(fā)相對延緩。棲霞山車輛段上蓋開發(fā)作為南京首個車輛基地上蓋開發(fā)項目，因本地區(qū)無相關(guān)參考案例及規(guī)范性依據(jù)，設(shè)計時可謂“摸著石頭過河”，消防設(shè)計經(jīng)過專家會多次論證及相關(guān)已建成案例調(diào)研，結(jié)合現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范、規(guī)定等，最終形成符合本項目的消防設(shè)計要求。

對比傳統(tǒng)車輛段開發(fā)項目，本項目上蓋開發(fā)用地規(guī)模小，開發(fā)強度低，消防設(shè)計難度適中。南京市地鐵以此項目作為上蓋物業(yè)開發(fā)的切入點，可謂是良好的開端，后面緊接著便是難度較大的王五莊車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)。南京市地鐵以這兩個實踐案例為依托，現(xiàn)已編制《城市軌道交通車輛基地上蓋綜合利用防火設(shè)計標準》（DB32/T 4170-2021），其設(shè)計標準的成功編制，為南京及周邊地區(qū)車輛基地上蓋開發(fā)帶來了規(guī)范性設(shè)計依據(jù)。

5. 上蓋物業(yè)預(yù)留工程設(shè)計

軌道交通TOD項目是一個長期、復(fù)雜和綜合性的項目，蓋下車輛段與蓋上物業(yè)往往不同步建設(shè)，在前期軌道交通設(shè)施設(shè)計時，需同步考慮上蓋物業(yè)并為后期上蓋物業(yè)建設(shè)進行專項預(yù)留。

（1）上蓋物業(yè)結(jié)構(gòu)荷載預(yù)留

上蓋物業(yè)與車輛基地的分界面為板地，車輛基地設(shè)計需與上蓋物業(yè)統(tǒng)一考慮，并為后期上蓋物業(yè)及其地面預(yù)留荷載，以便后期順利實施。根據(jù)工藝要求，蓋下車輛基地多為大柱網(wǎng)，上蓋物業(yè)由于建筑類型不同，大小柱網(wǎng)均可能出現(xiàn)。如住宅為小柱網(wǎng)，結(jié)構(gòu)設(shè)計上難以做到板上板下結(jié)構(gòu)統(tǒng)一，往往需通過結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換來實現(xiàn)，有時帶來結(jié)構(gòu)超限，需進行特定的結(jié)構(gòu)專項審查設(shè)計。本項目雖為商務(wù)辦公項目，但由于其獨特性，即內(nèi)含亭子橋路下穿隧道，上蓋建筑設(shè)計時須避開下穿隧道結(jié)構(gòu)，這樣帶來蓋上蓋下結(jié)構(gòu)柱的錯位，給結(jié)構(gòu)設(shè)計帶來一定難度。

（2）上蓋物業(yè)電梯基坑預(yù)留

上蓋物業(yè)電梯基坑預(yù)留與否，實際工程中兩種做法兼有。預(yù)留的結(jié)果是9米板的電梯出入口方便捷聯(lián)系9米板地面，人性化設(shè)計，容易實現(xiàn)無障礙設(shè)計等要求；同時預(yù)留基坑也存在不確定性，即后期上蓋物業(yè)電梯基坑位置調(diào)整，則很難匹配原預(yù)留基坑。基于此考慮，本項目在電梯基坑預(yù)留時，將原電梯基坑的范圍適當放大，可滿足后期上蓋開發(fā)設(shè)計時電梯微調(diào)的可能性。

（3）上蓋物業(yè)設(shè)備管井預(yù)留

為避免上蓋物業(yè)強弱電及上下水后期實施時與蓋下車輛基地產(chǎn)生交叉，影響蓋下車輛基地正常運營。前期設(shè)計階段便把上蓋物業(yè)的相關(guān)管井落位提資到蓋下車輛基地設(shè)計中，并與蓋下建筑一并實施建造，這樣后期上蓋物業(yè)施工時，與蓋下場段互不影響。南京棲霞山車輛段項目在用地東西兩側(cè)設(shè)置一定數(shù)量的管線通道，每個通道尺寸約3m＊3m，與上蓋物業(yè)地面齊平，檢修口設(shè)于上蓋物業(yè)層。這樣蓋上蓋下設(shè)計及管理界面的有效切分，可避免后期相互干擾。

五、結(jié)語

目前，南京地鐵運營公里已位居全國第六，但車輛基地的上蓋開發(fā)方面還處于起步階段，6號線棲霞山車輛段上蓋作為第一個進入實施階段的車輛基地上蓋開發(fā)的設(shè)計項目，期望它的設(shè)計審批及工程實施，能給南京及其他地區(qū)類似項目提供參考和借鑒。