物業公司經營管理現狀及優化策略探析

張同橋 邢臺市第四房地產經營管理公司

自20世紀八十年代初，我國第一家物業公司在深圳成立之后，物業管理便成為與人民生活關系緊密，提高人民獲得感、幸福感、安全感，提升城市化水平的重要工作。我國各級政府陸續出臺了物業管理相關政策法規，例如2003年9月1日國務院正式頒布實施了《物業管理條例》，2014年9月1日河北省施行了新版的《河北省物業服務收費管理實施辦法》，2022年11月8日河北省施行了新版的《河北省住宅專項維修資金管理實施細則》，2020年7月1日河北省邢臺市正式施行了該市第六部地方性法規《邢臺市物業管理條例》。隨著物業行業的不斷發展，當前物業公司類型眾多，已經涉及到多個領域，如多層住宅、高層住宅、工業區、辦公樓等。但是近年來物業公司經營管理工作出現了許多新問題，物業公司與業主之間的糾紛矛盾層出不窮。為此，本文闡述了物業公司經營管理工作現狀，并相應的對相關優化策略進行探究，以供參考。

一、物業公司經營管理現狀

(一)物業公司工作內容廣泛多樣

物業公司的工作內容大體可歸納為“六項管理，三類服務”；六項管理，第一項是對房屋設施設備的維護管理，重點是加強電梯和消防設備的維護管理；第二項是環境衛生維護管理，重點是做好日常的環境衛生清掃，垃圾日產日清；第三項是治安消防管理；第四項是綠化管理；第五項是小區車輛交通管理，保持區域內道路暢通；第六項是其他公共管理，比如危險區域設置防護措施和警示標識等。三類服務，第一類是常規的公共服務；第二類是非常規的委托特約服務；第三類是經營性的綜合服務。物業管理作為城市管理的重要組成部分。

近年來，在相關政府部門的領導和安排下，物業公司在創建精神文明城市、疫情防控等工作中助力攻堅，做出了很大貢獻。特別是在這已起起伏伏近3年的新冠疫情防控期間，物業公司承擔了大量超越法律及合同確定的物業管理責任邊界的工作，物業工作人員不辭辛勞、沖鋒在前；擔負著門崗進出人員的測溫和管控、居民各種生活物資的供應、樓道電梯垃圾桶等重要公共區域的按時消殺、防疫宣傳等重要工作。物業工作人員為疫情防控所做的貢獻，政府部門和廣大人民群眾有目共睹，得到了認可，緩和了矛盾，彰顯了物業行業的存在價值。

(二)物業公司內部問題明顯

目前，國內物業公司大多為中小微企業，小微物業公司數量龐大；物業工作人員的工資待遇普遍較低，入職門檻低，流動性大，物業管理人才欠缺，導致公司內部管理存在著很多問題；主要表現在優秀的專業人才欠缺、員工服務意識差、業務能力不足等，有些物業公司存在重管理、輕服務，甚至出現損害業主權益的現象，物業公司與業主之間的矛盾糾紛不斷。當前，物業公司大多是以招投標方式獲取物業項目的，也就是業主與物業公司根據自己的需求互相選擇，小微物業公司相比中型、尤其是頭部物業公司在實力和品牌信譽上差距很大，很難通過招投標勝出；一些擁有本地優勢的小微物業公司的物業項目是在物業前期由建設單位選聘獲取或通過與業主委員會簽訂協議獲取，但部分公司服務質量不高、缺乏核心競爭力，最終導致在后續發展中處于困境。

(三)管理體制不完善

“無規矩不成方圓?！比魏位顒佣际墙⒃趯I制度基礎上的，只有建立科學的責權利相結合的現代化經營管理體制，才能保證公司管理成效，才能提高公司經營效益，物業公司經營管理當然也不例外。但是就目前物業公司管理現狀進行分析，物業經理擁有經營管理和財務管理、成本管理等方面的眾多的權力，存在物業經理隨意地將管理權限下放給基層人員，并沒有形成系統管理職責的現象，造成一些經濟損失因無法追究具體責任人，最終影響公司的持續發展。

(四)物業費的收費率不高

物業費收費率不高，收費難度較大，是現階段物業公司普遍存在的現象；而收費率低也必然導致物業公司壓縮經營支出和降低服務質量。造成物業費的收費率不高的主要原因，一方面是物業服務質量偏低，價格機制與運行機制不匹配，沒有遵守質價相等的原則；物業服務費收取標準不符合政府相關部門的規定；物業公司不按《物業管理條例》規定定期公開物業服務費用開支等。另一方面是業主綜合素質參差不齊，有的業主沒有正確認識到物業服務對提高居民生活環境質量發揮的重要作用和自身從中的受益，有的業主對收費標準存在質疑和誤解，也有個別業主故意賴繳物業費。另外，對于從事商業和辦公業態的物業公司來說，入駐的企業經營狀況也直接影響了物業費收取難度，受當前國家經濟發展速度下降和疫情防控的持續影響，入駐的企業很多出現經營困難，導致租金水平和出租率也持續下降，物業費的收取難度必然加大。

二、物業公司優化經營管理的必要性

為了更好地提高物業公司的服務質量，促進物業行業良性、健康發展，必須對上述物業公司經營管理中存在的問題進行分析及優化。就其必要性，主要有以下原因：

(一)為管理工作的開展提供依據

科學有效的經營管理是保障物業企業持續健康發展的重要基礎；物業公司的日常經營管理活動是一項系統性、綜合性的工作；通過市場調研、經濟分析等方式優化經營管理策略，才能為公司今后的經營工作提供更科學有效的理論依據，降低今后經營發展中出現的風險因素，提高物業管理的綜合水平和質量；實現公司的經營目標。

(二)有效提升物業公司的經濟效益

物業公司的具體經營管理工作內容豐富多樣、宏觀性強，通過優化經營管理模式，制定科學的發展方案，能夠避免公司經營管理中出現低效和盲目的現象，從而有助于提升公司的經營效益。良好的經營管理模式可以有助于制定更加合理的公司財務方案，根據科學合理的財務方案和有針對性地選取的實際的經營財務數據可以協調修正經營管理的重點方向，提升公司經營管理效果，進而提升公司的經濟效益。

三、物業公司經營管理優化策略

(一)完善管理機制，提升管理水平

從上述物業公司經營管理工作中存在的問題進行分析，內部管理機制不健全是主要的因素之一。為此，在今后工作中，應當樹立以提供優質服務為導向的管理模式，建立完善、科學的內部監督機制和考核管理制度，對內部管理中出現的問題及時處理解決，從而讓公司員工端正工作態度、提升服務意識，認真履行好各自的崗位職責。首先，要建立科學有效的監督機制，及時妥善地糾正員工的錯誤行為。其次，監督機制要貫穿于整個管理全過程，對工作人員定期進行考核，對于考核成績較好的人員給予一定的獎勵，對于成績不合格的人員則采取一定的懲罰。最后，在建立管理機制的時候，還可以采取業主打分的方式對內部員工的工作進行評價，這樣能夠通過評分表的得分情況一定程度的判斷出業主對該員工工作的認可度和物業管理成效，并且可以通過業主提出的意見和建議進行優化改善公司的管理機制，這樣既加強了與業主的溝通交流，又有助于提高公司的管理水平。

(二)創新服務模式

由于大部分物業公司為中小企業，本身盈利能力不強，難以取得與企業規模相適應的經濟效益。在此背景下，物業公司如果單純地依靠收取物業費盈利，無法取得良好的發展。因此，物業公司必須創新服務模式，進一步滿足業主的服務需求，為新時期的物業企業尋找到新的發展道路。首先，圍繞提高業主滿意度為目標，開展多元化經營。隨著市場競爭的不斷激烈，物業公司在經營管理活動中需要不斷的優化管理模式，創新發展策略，而業主對居住品質的要求也在不斷提高，在滿足其基礎性的公共服務需求外個性化的需求日益增多，在做好常規物業服務工作之外，開展多元化服務。例如開設生活物品便利店、開展二手房屋租賃等服務，不僅為業主提供了更多的便利、增加公司收入，還吸引更多的業主關注小區物業服務，拓寬公司服務范圍。其次，提供菜單式服務。為了滿足住戶更多的需求，物業公司可以充分利用物業公司自身的優勢，通過與信譽良好的家政服務相關專業機構合作的方式，開展高效的家政服務；這樣不僅增加了增加公司收入，還給業主提供了更加便利的服務。

(三)優化工作機制

物業公司開展經營管理活動的目的在于保證服務質量，提高公司盈利能力，推動公司穩步發展。物業公司經營管理活動是一項系統、復雜的工作，涉及面廣泛，可能會涉及到利益糾紛和沖突等復雜問題，因此在工作中要圍繞服務業主的目標構建科學的工作機制，盡可能地規避經濟糾紛。首先，物業公司需要構建專業的行政管理部門，在部門內配備專業管理人才，負責做好居民與物業公司各部門的協調溝通，幫助業主解決實際問題，采取責任到人的管理模式來明確工作職責和義務，避免出現問題之后相互推卸責任。其次，定期組織培訓教育，強化工作人員的服務意識、責任意識、安全意識，使員工不斷提高新時期物業管理工作的綜合能力素質。再次，構建經營風險管理體系，完善全過程風險管理制度，對工作中常見的風險發生原因進行統計和分析，提前評估經營管理問題發生的可能性，采取動態風險監測模式來監控風險因素，進而規避各種風險問題的發生。最后，建立責權利相結合的管理模式，在管理工作中遵循民主集中制原則和標準化、規范化原則，在管理工作中對每個部門、每個人員的工作職責和范圍作明確的界定，在賦予工作人員職責的同時，要求其承擔相應的責任，這樣打破過去責權利分離的問題，一旦發生問題能夠及時追究到相關責任人，從而保證經營效益。

(四)提升服務質量，以提高物業費收費率

物業公司只有改善運營管理策略，提升服務質量，減少和化解物業糾紛，才能提高物業費收費率，為公司的經濟增長打下堅實的基礎。首先，要提高工作標準，日常物業服務工作中讓業主能夠看到、感受到物業工作人員的盡職盡責，感受到被尊重、被服務。其次，物業公司要主動與業主加強溝通，拉近與業主的距離，制定合理的利益均衡的物業費的收取標準；通過適宜的宣傳和溝通，強化業主繳納物業費的意識，讓業主明白按時足額繳費對保障物業服務質量的重要性。再次，物業費收取盡可能地透明化，施行物業服務公示公開，定期展示物業費收支和使用情況，增加業主對物業公司的信任感。最后，物業企業應積極支持配合政府構建社區黨支部、居委會、業委會、物業企業、樓門長、綜合服務站“六位一體”的統籌協調機制、“紅色物業”模式，積極合理化解物業矛盾糾紛，維護和諧穩定的環境。

(五)加強企業成本管控

物業公司的經營利潤不高，屬于微利企業，因此加強成本管控對于物業企業的生存和發展至關重要。物業公司只有不斷提高管理能力和服務水平才能有效降低成本提高經營效益。加強企業成本管控，首先要增強物業公司全體員工的成本管控意識，把成本管理貫穿于全員的日常工作之中，并將成本管控目標納入各個物業部門的考核之中，日常盡量減少因工作不善造成的返工、故障損壞，浪費資源等不必要的成本支出。其次，“凡事預則立”應結合公司的運營情況特點，做出科學合理的成本計劃，然后抓好執行落實，才能有效做好成本管控工作。再次，“工欲善其事，必先利其器”物業公司應利用信息化的手段提高的成本管理水平，使成本管理信息更加標準化、智能化、精細化，提升成本管理效果和利潤，實現企業的可持續發展。

(六)加強企業文化建設

企業文化是企業生產經營和管理活動得以順利開展的基礎，是企業長期經營管理活動中積累的具有特色內涵的精神財富和物質形態。在物業公司開展經營管理工作的時候，應該構建符合物業公司發展實際的企業文化品牌，以企業發展價值觀為基礎塑造全體員工認可的服務模式，加強公司員工對企業文化的認同感，進而統一工作人員的思想，提高凝聚力和向心力。

(七)優化人才管理機制

企業的持續發展要靠企業員工共同努力才能實現，在全球經濟一體化趨勢下，新世紀人才所具備的能力已經不再是簡單的某個專業技能，而是綜合素質，其包含了信息、品格、學習、創造和專業能力等多方面內容，物業公司人才當然也不例外。在物業公司開展管理工作中，人力資源管理是關鍵工作之一，只有科學、合理地分配人力資源，才能保證公司經營的有序、科學展開，擁有高素質的員工是企業在激烈市場競爭中的核心競爭力。物業公司在人才管理活動中，應該根據公司自身的經營情況，梳理業務開展流程，準確分析每個崗位的人才需求，設定科學、合理的崗位編制，明確任職資格和要求，樹立科學的用人理念，采取因事設崗、人員與崗位匹配的管理模式。在人才招聘環節，采取公平、公正、公開的原則，招聘學歷高、素質高、工作經驗豐富、富有創新力的專業技術人才；特別是在物業公司經理崗位聘用的時候，選人、用人都需要設定相應的標準，力求招聘到優秀人員，為公司發展注入更加強勁的動力。另外，物業公司在管理工作中應該制定完善、科學的晉升和獎勵制度，讓基層員工明白自身努力付出能夠得到相應的回報。

(八)加強內部風險控制

物業公司的經營管理活動本身比較復雜，工作內容既有對房地產開發商所開發的物業產品進行末端運營維護，也有對于人的服務，在經營中難免會遭遇各種風險；因此探析企業面臨的潛在風險以及來源，進行風險管理已成為物業企業經營的重要環節；為使公司的風險可控，應通過參考標桿企業，結合本公司的風險點、關鍵控制點，制定完善內部控制制度，并嚴格執行。

四、結語

總之，我國物業行業是伴生于改革開放，脫胎于住房制度的大變革，發展創新于城市化水平不斷提高的時代背景。當前物業公司的經營管理存在著服務質量不高、物業費收取難度大等諸多問題；為此，物業公司要正確認識其中存在的問題，有針對地進行優化和創新，從而提高公司經濟效益和社會效益，進而推動物業行業更好更健康地發展?！?/p>