不動產登記對房地產經濟的影響和研究

文／張瑞靜 雞澤縣自然資源和規劃局 河北邯鄲 057350

引言：

整合政府各方面的登記責任,形成全國統一的不動產登記體系,是國務院機構改革與政府職責轉換計劃中的重大組成部分,也是進一步健全社會主義市場經濟體制的必然需要。不動產統一登記體系作為社會主義市場經濟的一個基礎性體系,關乎我們每個人的切身利益。它不但可以對維護房產交易安全、提升交易效能、保障房產所有人的合法權益等產生重大影響,并且還可以掌握我國房產交易市場的基本狀況,從而對房產交易市場進行宏觀調控。本文將通過剖析中國房產登記制度及其對房地產業經濟運行的影響,研究中國房地產業經濟的長期發展戰略。

1.房地產經濟與不動產登記概述

1.1 房地產經濟的界定

房地產經濟是指以房地產為對象的生產、分配、交換和消費過程中的各種經濟關系和條件。因此，其內容應包括三個部分：房地產開發投資活動、生產活動和流通消費活動。在這三個方面，房地產開發和投資促進了房地產生產，為房地產流通和消費服務。房地產消費的升級催生了新的房地產開發和投資[1]。

1.2 不動產統一登記

2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實施,徐州市當天頒發了全國第一本《不動產權證書》標志著全國不動產統一登記體系的開始落地。全國不動產權登記體系在圍繞實現機關、簿冊、法律依據和信息管理平臺的“四統一”,遵循統籌兼顧、科學安排,因地制宜、分級指導的原則,進一步完善了相關機制,以實現穩定有序、統一規范的全面推進。不動產登記機構由分散逐步邁向全國統一,并依法發放了新版證件,《不動產登記暫行條例》施行以前,在分散登記時期就已依法發放的各種證件都仍然有效。現在根據"不變不換"的原則,將逐步換發新證件。

不動產登記的目的：第一，便于國土資源管理部門了解城市建設用地情況，及時掌握城市規劃實施情況，以便正確編制土地利用總體規劃；第二，有利于政府部門開展土地規劃管理、地籍調查、統計核算等基礎管理工作；第三，有利于各級有關機關依法審批各類建設項目用地申請，確保各項投資項目得到合理利用，防止重復建設和浪費；第四，有利于保證國民經濟各行業正常運行，避免因資源短缺造成嚴重的經濟損失和破壞生態環境。

不動產登記的作用：第一，可以幫助政府進行房地產市場宏觀調控，建立科學有序的房地產市場秩序。第二，可以促進房地產業健康穩定發展，滿足消費者對住宅產品的多樣化需要，滿足廣大民眾日益增長的物質文化要求，推動和諧社會建設；第三，可以更好地為企業提供法律服務，規范市場主體行為，保護產權人合法權益，完善產權保護制度；第四，有助于優化資源配置，加快城鎮化進程，帶動區域產業結構調整，改善城鄉環境，促進城市化綜合改革；第五，有利于推進政府職能轉變，提高行政效能，增強公共服務質量；第六，有助于建立健全社會主義市場經濟秩序，發揮市場機制調節各種經濟糾紛的功能，為構建和諧世界創造良好的法治環境。

1.3 不動產登記制度與房地產經濟的互動關系

第一,中國不動產登記體系的健全也推進著中國不動產市場的進一步完善發展。從宏觀上講,所謂不動產,不僅包括不動產房屋,也包含了草原、森林、海域、耕地等。不動產登記,其實是政府有關職能部門的工作人員按照所有權人的要求,對有關不動產權益實施登記或審批的行為。而不動產登記制度其實就是政府對權利人進行交易的保證。因為不動產登記制度能夠證明所有權人的財產權,為不動產的市場買賣活動提供直接依據,不但達到了對各方當事人利益的保障,也同時促進了不動產交易的信息對稱[2]。

第二,房地產經濟的繁榮迫使房地產登記制度健全。房產市場迅速成長的直接后果就是房產登記人的增多,導致房地產登記窗口人滿為患?？焖僭鲩L的服務要求,和原有的傳統業務管理人員與效率之間將突出服務錯位等矛盾與問題,這必將引起人們的不滿以及對窗口從業人員的不解與埋怨。尤其是在一線城市或房產成交量很大的地方,這個問題尤為突出。早在2016年,中國就出現了一系列改革模式,如江蘇省鹽城市是房地產登記創新的領導者。這些城市為我國進行不動產登記制度創造了可參考的案例,完成了由多窗進一窗、多料交一材料、系列審批向并聯審核的過渡。此次政策之所以首先向東部發展區域推行,原因除當地政府主導的發展思路之外,在很大程度上是由區域房地產經濟的快速發展推動的。

2.不動產登記對房地產經濟的影響

2.1 讓產權得到明晰

中國不動產登記系統的建立為中國房地產市場的蓬勃發展創造了穩定良好的條件,可以使所有權歸屬地明晰。在全國不動產統一登記制度實行以前,房產一般是由房產登記機關辦理土地所有權登記的,只是由于傳統的房產登記制度并未確定所登記房產的性質、使用情況,也并未明確購置時的價款,對于這種最基本的房屋信息以及土地使用權歸屬問題的不清楚,會使得房屋所對應的土地使用權性質不能正確地表達與反映,也就為今后的房產交易問題造成了許多的困擾。對于農民的集體土地而言,《中華民國土地管理法》中明文規定,農民集體所有的宅基地可以在集體所有內部成員間自由流轉,這也就意味著農民集體土地所對應的房屋不可以流轉給集體組織以外的個人,使得農民集體住宅價值相對較低;對大中城市的房產管理部門而言,根據《中國城市房地產管理法》的有關規定,轉移城市房產時應當依照我國有關優惠政策的有關規定支付土地使用金,這也就意味著雖然城市房產所對應的土地也歸屬國家,不過國土的獲得方式也會影響城市房產轉移的支付費用。由此可見,住宅的價格不但與住宅的使用面積等基本的屬性相關,還與土地的特性相關。實行了不動產統一登記制度以后,通過相應的法律法規政策把房產與土地實行了關聯管理,在房產登記簿上明確記載了土地房產的基本屬性與土地使用權歸屬狀況。這種對于房屋或者用地的統一登記會使權益歸屬性質得到更為明晰,我們可以通過查詢房屋權屬證明和房屋登記簿,就能夠確定了該房產的基本性質以及相應的土地使用權屬性,從而減少了有關稅費的重復支付,也就能夠減少了權益人之間由于對房屋產權的不清楚而導致的交易權益損失的發生,從而保證了中國房產交易市場的平穩健康的發展。

2.2 加快了房地產市場的交易周轉

中國傳統的房產管理方式在完成房屋產權確定時,必須完成前二階段的記錄。首先,房產所有者必須對房產所對應的地塊完成土地所有權的登記注冊,隨后再完成有關房產所有權的登記注冊。當房產發生土地交易轉讓等操作時,房產所有者首先必須到房產管理機關補辦轉讓登記手續,并交納有關房產登記的所有稅費,隨后還要再去土地登記部門補辦土地所有權轉移登記,再交納與土地登記有關稅費。這就意味著一項全新的正常的房產買賣活動必須通過二個不同的管理機關審核,收取二個費用,需要經過二個程序,導致了房產買賣活動質量降低,發展速度緩慢。而且原來的房產登記業務進行起來也比較復雜,所花費的時間成本相當高,但自從國家實行了不動產登記制度以后,不動產的轉移人只需向房屋管理機關進行房屋費用的征收和登記費的辦理就能夠辦理并完成了房產過戶登記手續,將以前由二個機關同時進行的業務壓縮成一個環節,從而極大節省了機關處理業務的時間,也降低了房屋交易的時間和資金成本。這一制度的實施,使房產交易手續得到了簡化,期限也得到壓縮,部分房產所有者因原來擔心房產手續繁瑣懶得買賣房產,在新的市場管理制度實施背景下,房產市場的流通程度大大提高,有效促進了房產市場的開發效率[3]。

2.3 支撐了房地產稅費的收取

不動產在辦理轉移、過戶和買賣的同時,買賣交易的當事人必須向國家稅收機關交納稅費,房子賣出的那方必須交納房地產增值稅和個人所得稅,房子購買的任何一方必須交納契稅,房子的獲得時間直接影響著增值稅的稅額。房子在轉移時曾經被所有者獲得了2年以上的,所以應該免去所得稅;如果房子在轉移時曾經被所有者獲得了五年而且這個房子曾經是轉移者的獨立房產,所以在房子轉移期間也應該免繳所得稅。房子所交納的契稅必須是房產購買者住宅的房屋套數。一般而言,房產契稅為征收稅基的1.5%。如果房產買家所購置的這套住宅是本家里的首套住宅,契稅按稅基的1.5%征收,而如果其所購置的住宅是本家里的第二套住宅,則所交納的契稅按稅基的2%征收;而如果房產的購買者已經有了三套或以上的住宅,那么在購置該套住宅的時候就必須按所征收的稅基的3%作為契稅。前文中所說的房子的取得時間并不是由賣方或購房者單獨進行確認的,而是在房屋登記機關進行。在中國房屋登記系統實施以前,我國區域內所有城市區域的房屋登記數據不能上網,各區的房產管理機構自行統計數據,所以有部分房產購買者省際客運購房或跨市購房的現象不易被發覺。所以,國家稅收機關所掌握的房屋信息,只能包括了該家庭所購房地的實際房屋數量,很容易導致稅收的漏繳,給國家的征稅資金帶來巨大經濟損失。在全國不動產統一登記制度實施以后,我國區域內的所有省級行政區房產信息已經全面上網,而各個地方政府所采用的房產登記信息系統都是由國家不動產登記機關統一建立的,對每一位公眾的房產購買情況都實行了全省區域內的聯網,因此全國不動產統一等級制度的實施也促進了全國房屋登記管理系統等信息網絡平臺的建立,政府工作人員通過登陸相關信息系統,就能夠查看交易對方所在全省區域內的房產數量,便利了國家的稅收機關也可以正常進行房產稅金的征收。

2.4 影響房產交易價格

當前,中國不動產統一登記制度影響著中國房地產市場的交易價格。但我們知道,房地產交易市場定價主要取決于中國房地產業本身的各種因素與外界環境影響的共同結果。房地產外部影響,主要包括對房地產政策法規的制定影響、人口數量影響、社會經濟影響等。人們既可以直接將不動產統一登記制度的實施情況劃分為制度影響的那一類,也可以間接地影響房產市場的整體價值。相對于內部原因和經濟影響因素而言,不動產統一登記政策對房產市場價值的影響已相對緩和。具體來說,由于不動產登記系統已經對商品房和存量房地的市場價格產生了一定的作用,在不動產統計記錄體系的實現過程中,最關鍵的部分便是要對房產和地籍信息進行價格數據之間的集成,這也意味著房產開發公司投資和建設的樓盤要能夠及時準確的向房產登記機構提交有關房屋土地的價格數據,從而使得二者可以互相整合。該法未溯及既往,所以該登記的實行以后開發的新建的項目或進行住宅用地的整理會比較順利,至于以前開發的樓盤,就必須補齊相應的登記。由于一些歷史的因素,很多以前建設的樓盤用地的資料以及房產檔案保存在原有房產登記機構,在新的管理制度實施以后也會出現資料更新落后的狀況,當然這些負面的作用很快會消退,只是暫時的。從社會發展上來看,只要價格與房產因素保持一致,不動產登記政策的推行并沒有直接降低房產銷售價格,而是一下子就可以縮短辦理過程,降低重復交費的風險,增強了房產客戶的購置愿望與買賣意愿。

3.優化完善不動產登記促進房地產經濟穩定發展的對策建議

3.1 健全不動產登記體系

對房地產經濟的危害是必然的,但應該建立以農村土地為中心的登記注冊制度,使不同管理部門之間分工清楚,統一協調,以達到資源共享的土地登記制度。從事物客觀發展的基本規律上,首先要確定了各項自然資源屬性,并且確定了土壤的基礎性和永續性的特征,提前進行農村土地使用權的清查工作,并核發登記證。其次,在地籍調查方面的數據必須精準,從城市的管理角度來看,不動產登記其實是利用計算機技術進行個人住房數據的記錄和聯網。最后,在個人住房信息系統的建設和管理方面可以采取針對性的方法進行不動產市場的精細化管理,提高不動產質量。

3.2 引入不動產單元概念

就統一的記錄手段來說,并不可以單一的針對某一家單位,而是必須建立在相應的管轄區域之內。由于現如今,中國不動產登記制度的基本框架已經得到了重新的建立,因此通過引進不動產單位的新概念這樣有利的記錄手段,就可以提高我們使用土地的有效性,同時減少了繁雜、重復的操作過程。不但能夠降低相應的土地使用成本,還可以提高等級的精確度,使不動產問題得以更高效處理。如某單位引進了不動產單元的新概念后,在還未進行不動產系統記錄工作之前,因為各級單位的記錄手段和技術規程都不相同,所以原來的傳統式的記錄手段,就會出現了不同層面上的問題。各級別不動產之間存在的邊界不清、權屬不平衡的現象,從而造成了各類社會現象的頻頻出現,也不利于市場的安全、穩健發展。通過實施統一記錄制度,可以增強記錄的準確度和權威性,待制度框架完全建立以后,可以形成統一的制度,從而做到了各類數據資源共享,以確保不動產交易的安全、準確。

3.3 引入先進信息化技術

不動產登記工作是我國政府為保護公民，法人和其他組織合法權益而實施的一項重要法律措施。但由于受歷史原因等影響，目前我國不動產登記中存在一些問題亟待解決，其中最突出的就是缺乏對信息公開內容進行科學、合理的分類，導致人們在利用這些信息時產生了諸多誤區。因此，建立統一規范的不動產登記信息共享機制就顯得尤為重要。而通過搭建不動產登記信息共享平臺，可以最大限度地發揮不動產登記信息資源的優勢，促進各部門之間相互交流與合作，進而實現高效管理、公平公正的目標，從而更好地為社會提供更加優質的服務。同時，通過將該系統整合到相關信息系統中，還能提高數據使用效率，方便查詢及檢索，有效提升工作效率，并降低工作人員工作量，有利于推進不動產登記信息化建設進程，加快住房城鄉建設事業改革步伐。

在信息化時代,中國房地產經濟的高速健康發展必須以大量的數據信息系統資源為基石,并建立了科學化的發展戰略規劃。特別是在當前不動產登記體制下,需要加快共享不動產登記的有關數據,以防止不對稱問題發生在土地出租與買賣等活動中。同時由于現代科技水平還在持續提高,特別是計算機網絡技術和電子商務信息系統的廣泛運用,能夠為全國性不動產登記系統和信息查詢服務平臺的建立提供技術基石。同時結合了大數據分析和云計算等相關互聯網信息技術,還能夠集成不動產的有關信息系統和數據資料。通過網絡信息技術平臺,不動產在線辦理、資料查閱等服務內容越來越豐富,受眾在能夠迅速掌握有關信息內容和資源,在促進服務效率提高的同時,也完成了對各類資源的優化分配,不動產登記模式也得到了創新發展。要合理保障不動產登記人有關信息安全,就需要對網絡平臺的登錄權限做出合理限制,就需要通過實名制制度對有關個人信息的查找和檢索加以約束,嚴格保密管理有關的個人信息和數據,避免了敏感個人信息的泄露,從而防止了不動產權益人信息安全遭受侵害。

3.4 減少交易過程行政干預

由于實行了農村土地集體所有制后,在農村土地買賣的過程中就會遭到政策的制約,這樣一來就會使得農村土地交易市場的活力受到了影響,在政府權力注冊登記制的推行過程中,就對政府登記注冊有關機關提出了更高的要求,使得政府行政登記注冊有關機關在登記過程中要特別注意權源的真實性,但這種問題往往在審批過程中繁瑣且任務量較重,一不小心就會產生各種錯誤,而一旦發生了出錯那么地方政府部門也就需要承擔起了一定的責任。對于政府管理的順利開展,政府必須進行某些改革,可以參考其他發達國家的經驗,由公證機關承擔簽訂契約,同時推出社會保障制度,讓保險人承擔登記出錯產生的經濟損失,以此達到經營風險的分散。

3.5 房屋和土地登記的統一

在房產管理和法律法規相對完善的國家中,目前已經將不動產登記制度和房地產管理加以整合,并同時實行全國統籌制度,以使房產登記系統得以充分的發展。同時,將土地登記信息系統作為其核心內容從而使不動產管理工作的效率更高。國家機構可根據這類監管的實踐,結合各自優勢對不動產管理和國土資源的相關業務加以融合,使國土資源和不動產管理能夠達到收益最優化目標,在信息登記操作的過程中,應重視對不動產信息系統的整體性及其相關信息的整合和轉接,以確保不動產登記信息內容的整體性,并避免重復記錄,同時盡可能地確保不動產登記信息系統服務功能的完整,以確保不動產登記信息系統在具體應用中可以得以執行和實施。

結語：

綜上所述,就不動產登記政策而言,在執行過程中,國家房產市場將收到直接沖擊,同時也對整個市場的平穩運行產生一定程度的干擾。所以,在中國不動產登記實施的進程中,必須深入分析中國不動產登記制度的實際執行情況,并結合歷史體會,把不動產登記制度與中國基本國情加以融合,并按照國家長遠建設的目標,對中國不動產登記制度加以改進和創新。