“頻繁暴雷”背景下對中國地產企業風險管理問題探究
——以融創為例

陳文博

（山東工商學院會計學院，山東 煙臺 264005）

一、引言

改革開放40 多年以來， 中國經濟與社會發展程度顯著提高，人民生活消費水平迅速提升。 然而，受新冠疫情及國內外形勢影響， 經濟風險不斷增加。 特別是房地產行業形勢錯綜復雜，暴雷、停貸現象頻出，前景大霧彌漫，難以預測。

現階段，因為新冠疫情影響和國際形勢疊加，房地產與文旅行業市場信心低下，大量資金出逃，地產企業在經營方面迎來了巨大挑戰。 成本上升以及行業資金循環都出現了巨大危機，行業變革迫在眉睫。但錯綜復雜的地產行業短時間內很難作出改變。 內審、風控部門不直接從事企業內部的生產經營活動，獨立于企業業務層之外， 能夠以一個相對獨立的立場系統性地從全局高度全面審查及評估企業存在的財務與非財務風險。 以內控和內審為切入點識別與應對企業風險，提高企業風險管理能力，推進企業盡快使用市場環境的變化不失為可行之路。因此，本文選擇以房地產公司融創為例， 分析高風險頻暴雷背景下的房地產行業存在的問題，并提出相關建議，以期推進行業、企業的健康高效發展。

二、地產行業“頻繁暴雷”風險現狀分析

（一）客觀形勢發生了重大變化

房地產行業經過幾十年的發展已經到了一個瓶頸期，在一定程度上成為中國金融業重要的組成部分，產生的大量房地產泡沫影響了中國總體經濟的穩定與健康。 房地產開發行業由于自身的特殊性，普通的利潤率、現金流、資產負債率等財務指標已經無法明確地顯示和比較企業的經營風險，央行在2020 年8 月發布以“三道紅線”指標控制房地產企業財務風險， 要求剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債率三個指標分別達到一定的標準。 隨著經濟社會的進步與發展，中國大陸常住人口城市化率在2021 年末已經達到了64.72%，二三線人口涌入一線城市速率變緩；而二三線城市人口數量開始處于停滯甚至出現下降趨勢。 城市化與人口分布出現嚴重兩極分化現象。 同時，中國居民負債杠桿近年來不斷上升， 近五年來上升了20%多，消費疲軟導致經濟發展略顯頹勢。 刺激點不夠直接導致房地產行業下行，同時受中國房地產政策影響房價開始出現下跌趨勢，而疫情更加重了這一趨勢。 2021 年開始，恒大、融創等知名房企接連暴雷，債務違約導致投資者資金不敢進入。 今年部分地區又出現集體斷貸現象，對房地產行業造成了惡劣影響，加劇了行業風險惡性循環。

（二）融創內審與風控架構風險分析

融創中國控股有限公司（簡稱融創）作為中國知名地產企業之一，成立于2003 年，并于2010 年在香港聯交所上市。 從融創公司的組織架構來看，融創將全國業務以地域為劃分標準，分為九大區域公司，分別為北京集團、華北集團、上海集團、東南集團、華中集團、華南集團、西北區域、成渝區域、云貴區域。 各區域公司負責各自范圍內的房產、文旅等業務。 但融創的審計部門只設置在集團總部和各個二級區域公司，眾多三級子公司并沒有自身的審計監督部門， 而融創地產的很多子公司體量巨大，業務廣泛，存在較大的經營風險。 此外，融創也沒有專門的風險管理部門，風險管理審計在公司內部的建設較為薄弱，不能有效起到應對與化解風險的職能。 以融創北京集團為例，下設財務管理中心、成本管理中心、投資發展中心、項目管理中心等，而財務管理中心又下設融資管理部、財務管理部、稅務管理部、財務共享中心和駐北京區域審計部五大職能部門，其中的審計部門是總公司駐派單位，獨立性相對良好，可以保證審計工作的客觀與獨立。 但相對之下，審計方式還停留在傳統審計思想中，并沒有有效應用先進的風險管理審計相關概念，對風險管理審計的重視度不夠。 而在這種思想下，獨立的風險監測點是風險管理的重點對象，即只對公司明顯的事件風險點進行監控。 但由于此類風險點分散于公司內部不同的部門之中，導致企業風險管理工作極其分散。 在此情況下，使得公司一般不能有效地預測風險的來臨，即不能在事件發生前形成有效的預防。 只能在負面事件發生后進行風險管理與補救，但事后補救也相應地失去了風險管理與控制本身應有的價值。

三、“頻繁暴雷”背景下融創高負債高風險原因探究

(一)償債壓力巨大，違約風險較高

受房地產泡沫影響，房地產與文旅行業市場信心低下，主力資金出逃，房地產企業在經營方面迎來了巨大挑戰，成本上升以及行業資金循環都出現了巨大危機。 近幾年來，中國房地產行業無論是從行業集中度， 還是合理競爭方面都遇到很多問題，疫情的影響改變了行業需求結構。

疫情影響造成經濟下行，失業率升高，對收入的預期不樂觀導致人們的購買欲望降低，購房者需求大大降低，影響房地產企業收入，特別是一些資金不夠雄厚的小微企業最后走上破產之路。 地產企業面臨的經營風險，加速改變了行業結構，促使內部審計部門更加重視風險管理審計的建設，以期有效面對突如其來的不確定風險。 由于國外貿易保護主義抬頭，對全球產業產生了沖擊，產品需求增長彈性減少、政府政策的不確定性增加，決定了房地產行業市場發展的主要方向，使房地產企業的創收能力出現了嚴重的兩極化。

目前，融創的資產負債率已經達到88.12%。 如此巨大的資產負債率，疫情影響和國際形勢又遲緩了融創的資金回籠速率，導致2022 年3 月23 日融創一支規模達40 億，名為“20 融創01”的債券到期無法償還。 融創提出了“展期2 年按季償付本金”的方案，受到大部分債權人反對，第一次談判無果而終。 由于融創交不出財報，股票已被暫停，這筆40億元到期債券對于融創而言是一場前所未有的風險危機。 因此，融創內部審計部門應更加重視風險管理工作并積極踐行，努力識別并降低企業面臨的重大風險。

（二）建造成本上升，資金回籠變緩

新冠疫情發生后，地產行業相關原材料成本出現一定程度的上漲，基礎性材料上漲5—15%，量少稀缺材料上漲20%，大宗材料上漲10%，運費成本也直線上升，包括利率在內也受到影響。 而材料的上漲對于前期預算不足的項目會額外增加漲價成本，會給整個上下游造成成本與法務糾紛，影響工期交付和品質把控。 在這種負面影響下，融創的建設成本大大上升，而利潤大大下降，企業面臨較大的經營和財務風險。

在新冠疫情和國際形勢的沖擊下， 一些企業因為產品積壓、成本上升和資金回籠緩慢的原因，導致原有的整個生產銷售的產品生命周期受到影響，企業現金流出現了極大的壓力。 雖然中國通過利率補貼、增發貨幣、降低利率等手段從宏觀角度抵消了部分新冠疫情和國際形勢對房地產企業的負面影響，但效果有限。 不能完全抹除疫情及國際變化對中國企業以及宏觀經濟的傷害，企業資金鏈斷裂，財務危機頻發等情況成為中國房地產市場的常態。

目前，中國房地產企業現金流波動較大，主要依賴外部融資，盈利滯后于現金流。 因此，企業的財務報表承受著巨大的壓力。 由于房企的現金流是早于盈利的，對于融創這類上市公司而言壓力更為巨大，若財務報表反應的數據不理想將嚴重影響投資者對融創的信心。 在如此經營模式下，企業面臨的風險巨大。 融創審計部門應建立一套行之有效的風險管理識別與應對體系，根據市場及企業自身財務條件，評估本年度應投資及銷售的地產項目，避免財報壓力過大而“爆炸”，不斷提高風險管理審計工作水平，為企業平穩健康發展保駕護航。

四、融創如何避免“暴雷”的相關建議

據最新消息，融創已經于2023 年9 月25 日在中國香港提起破產重組申訴，并向美國法院申請美國債務的破產保護。 不管最后結果如何，融創如果還想在中國房地產市場創業發展，必須思考良好的對策，保證交房率。

（一）開源節流，安全渡過困難期

面對疫情及市場萎靡的雙重影響，融創應該拓寬原材料來源渠道，抓好對成本和費用的控制。 盡管融創公司近幾年的銷售凈利潤并沒有下滑，但由于成本占比連年上升，使得銷售成本率和成本費用率出現相反方向變動的現象，企業盈利很可能因此下降。所以，加強成本控制顯得十分重要。為此提出兩點建議：首先，加強企業成本控制，打造完善的采購供應鏈，保證原材料能夠持續高質量的供應。 其次，努力構建自己品牌價值，打造企業的核心產品。第三，加強采購管理，并形成自己的供應鏈管理概念。 第四，完善公司財務制度，避免不必要的費用支出，使支出更加規范化。 管控現金流量才能夠更好地推動融創盈利能力的提高， 在未來的發展過程中，融創要注意清晰地分開收支兩條線，對于現金及其等價物進行定期預算和盤點，以此來幫助企業實時了解企業的現金流量狀況。 第五，要對資金進行合理調配，以減少企業資金的機會成本和需求成本。 但同時也得衡量企業資金的持有成本，使得三個成本之和最小。 第六，規范、完善多元化投資。 近幾年來，房地產市場態勢不明朗，對房地產行業投資要更加謹慎，并盡可能地進行多元化投資以分散風險。 投資之前，應當對各項目進行完整的資金核算和盈利預測， 對比項目的可行性和機會成本，擇優投資。

（二）重視風控，營造風險管理文化

思想是一切行動力的根源，因此想要建立風險管理審計體系，就必須先解決思想上的問題。 首先，要轉變對風險管理審計體系的態度，定期開展風險管理意識培訓，自上而下地從管理層開始學習風險管理審計的重要性及相關專業知識。 其次，要系統性的學習使公司內部整體更加重視應對風險危機的意識，提高思想站位。 將風險管理與審計工作緊密結合并上升到企業戰略的高度，從而有助于營造更加濃厚的風險管理審計建設與應用意識。 第三，對于融創內部審計人員而言，因是風險管理審計體系最直接的建立與應用人員，因此要將風險管理意識直接深入到日常的審計工作中，積極主動轉變審計工作方式，全面貫徹風險管理審計工作理念與方法。 第四，內審工作人員還要積極加強對其他部門的風險管理并納入公司全流程作業。 通過以上措施在企業內部進一步形成風險管理氛圍。

要建立符合自身情況的風險管理體系并非一蹴而就。 由于各個企業自創立之初的業務、資金、背景等不同，相互之間會存在較大的性質差異。 在建立這一體系時，企業應根據自身發展經營水平與特點、業務類型、戰略目標、風險管理水平等建立相應有效的風險管理系統。 完善的風險管理體系應當包括風險管理流程、控制目標、資源安排、應對措施規劃要求和風險確保體系五個部分。 由于風險不是一成不變的，變化速度往往快于人們的預判。 因此，風險管理必須是一個動態的過程，不可一蹴而就。 企業在制定自己的風險管理體系時要根據內外部現實情況的不斷變化對自身體系進行及時調整，以適應新情況，使得風險管理工作切實符合企業自身發展的需要。

（三）強化內控，運用數據審計方法

通過對比傳統審計與風險管理審計對待風險的處理與評價方法可以得知，風險管理審計方法更加注重各個事件風險之間的關聯關系。 大數據云計算等新技術的革新，使得獲取并全面分析信息成為可能。 通過對全樣本進行采集分析與評估，可對公司風險水平有一個較為客觀的評估結果。 融創應積極與地方高等院校、研究院合作，委派內審人員與風控部門人員進修學習大數據、區塊鏈、云計算等技術。 將新技術的巨大優勢與審計工作相結合，提高審計工作效率與效果。 同時，通過與風險管理審計理念相結合從而在實踐中更準確地鑒證風險點、評估風險管理的有效性。

同時，在利用大數據信息化的發展中，公司自身自行培養高素質的員工勢在必行。 融創應根據現有的大數據信息化要求，制定出一個更能適應現代技術變化的人員發展方案。 在對審計工作人員的要求中，不只看重審計專業能力，還應包括能夠熟練掌握審計方法和與審計工作相關的評估能力。 將計算機水平、對大數據信息的分析應用等能力作為重點考察內容，也可以引進一批計算機專業人才與審計專業能力高的審計人員相互配合，打造出掌握高新技術的審計部門。 當然，對已經工作多年的老員工， 公司應該針對自身大數據信息發展的情況，結合以后的趨勢，對審計工作人員進行培訓，以便他們能更好地利用大數據信息進行內部審計，提升審計人員信息化審計能力。

五、結語

疫情影響和國際形勢變化遠未結束，而其對于經濟的影響也逐漸顯現，逐步開始影響人們的日常生活。 在形勢并不明朗的當下，中國提出的雙循環發展格局將有效緩解疫情和國際形勢變化所帶來的沖擊，促使中國經濟總體平穩發展。 但企業所面臨的風險點不斷增加并趨向復雜。 因此，企業必須重視風險管理工作，尤其是企業內審、風控這一環節尤為重要。 將內部審計工作融入風險管理企業工作中，建立并應用系統性的風險管理審計工作體系是企業預防與應對風險的重要手段。 在市場競爭激烈與經濟大環境疲勢的當今，融創若想立于不敗之地不被競爭所替代，就必須正確面對并及時處理企業所面臨的風險，將所面對的風險控制在合理范圍之內，最大化地為公司發展掃除障礙。 同時，企業風險管理審計可以有效解決企業所遇到的風險管理問題，并對風險進行有效防范與處理。 因此，要求公司樹立正確的風險防范意識，培訓高質量復合型企業內部審計人員隊伍，為企業的發展保駕護航。

建立風險管理審計體系不僅是融創面對危機的可行之舉，同時也是中國審計事業發展至今為適應新的風險增長點的新要求。 除房地產企業的融創外，中國各類企業都應積極探索并應用風險管理審計工作方式方法，促進中國審計與風險管理事業向前發展。