城市軌道交通觸媒下的工業用地功能置換研究

水 馨

（南京市江寧區城市地下管線數字化管理中心，江蘇 南京 210000）

存量規劃與城市更新是城市未來發展的重要方向，盤活再利用存量用地成為城市發展重點[1]。在可開發的存量用地中，城市工業用地是重點優化的土地之一[2]。因此優化工業用地成為“存量”規劃的重要路徑。我國城市工業用地開發狀況不佳，從城市發展初期的經濟增長點變成如今需要再開發利用的城市存量用地[3]。隨著城市中心城區的規模逐步擴張，城市工業用地不斷向外遷移，原工業用地通過功能置換的方式轉變為其他用途[4]。傳統工業片區由于增長模式粗放、擴展空間有限以及產業效率較低等原因面臨發展轉型壓力[5]。城市積極發展軌道交通，通過軌道交通站點的觸媒作用，加快站點周邊用地的再開發和更新[6]。文章通過分析城市工業用地功能置換中面臨的問題，探索軌道交通觸媒下提高城市工業用地功能置換的可持續性，提出軌道交通觸媒下工業用地功能置換途徑，為我國城市工業用地的可持續更新提供參考。

1 城市工業用地功能置換中面臨的問題

1.1 區位不佳

城市工業用地更新不僅僅是簡單地規劃設計，更新時需滿足三方的利益需求，所以更新項目需對周邊環境有積極引導。但是在城市工業用地中只有少部分區位較好的用地便于開發利用，其余零散工業用地利用難度較大，早期城市工業用地由自組織形成，未形成明確的功能分區，各項基礎服務設施建設尚未成熟，物質形態以及功能結構與城市新發展協調需歷經較長時間。

1.2 區域發展滯后

早期城市工業用地道路交通為滿足貨物流通的要求，逐漸形成以小汽車導向的道路網絡，現有交通在交通網絡組織、交通方式銜接以及各類站點布置中均存在不足，不利于城市工業用地加速更新。此外城市工業用地存在一定的工業污染，用地周邊環境缺乏積極的維護和開發，對居住區、商業區的組織有一定的不利影響，這些不利因素使得工業用地周邊地區發展較為滯后。

1.3 可持續性不足

城市工業用地功能置換時，部分項目未考慮片區的既有條件和更新動力，城市更新缺乏城市觸媒激發和統一的規劃設計，使更新后的城市片區發展過程中仍存在一些負面問題，后期的城市更新效果不佳，持續性不足。

2 城市軌道交通的觸媒機制

2.1 宏觀觸媒機制

城市軌道交通對于城市片區來說，是一個新介入的外部事物，軌道交通引入的大量交通人流為站點周邊地區的發展帶來機遇，有效地促進區域內休閑、辦公、文化、商業等功能的復興發展，整合城市功能與城市空間來引導后續土地開發。土地的進一步開發和利用促使城市軌道交通站點所在區域的持續繁榮，使其形成新的城市觸媒，進一步帶動周邊區域的發展，提升整體城市區域的活力。城市軌道交通對城市工業用地功能置換的宏觀觸媒機制如圖1所示。

圖1 城市軌道交通對城市工業用地功能置換的宏觀觸媒機制

2.2 軌道交通與城市工業用地功能置換的協同性

城市工業用地功能置換中通過空間利用的重塑來提高城市中心區土地的利用效率。軌道站點的建設作為一個外部觸媒點，將推進城市工業用地更新，解決城市工業用地更新中存在的一系列問題，帶動城市片區的發展。并提高了更新的有效性和可持續性。

3 城市軌道交通觸媒下的城市工業用地功能置換路徑

通過上述研究發現城市軌道交通影響城市工業用地功能置換的時序、城市工業用地的片區功能定位以及功能置換后的片區空間環境優化。基于研究提出“三步走”的工業用地功能置換路徑：“功能置換時序選擇——用地功能定位——空間環境優化”。

3.1 城市工業用地的功能置換時序

在城市工業用地更新時優先選擇在軌道站點周邊的城市工業用地，充分利用公共交通帶來的高可達性優化現狀土地利用布局，通過交通和空間的良好耦合來提升土地價值。在交通方面，城市工業用地更新后吸引大量人流，可充分利用公共交通樞紐對人流的疏解作用，避免城市更新帶來的交通擁堵問題，有利于片區居民的低碳出行，促進城市的可持續發展。

3.2 功能置換后城市片區的空間環境優化

（1）沿軌道線路滲透的綠色空間。沿軌道交通線路布置公共開放空間。通過對城市片區河流綠地的保護和利用，修復工業發展帶來的生態破壞，通過規劃增添綠地使片區用地形成一核心多點的綠地景觀體系，并與軌道交通線路和站點形成良好的開放空間關系。

（2）隨軌道站點遞進的建筑機理。隨軌道站點遞進性的空間塑造、豐富的建筑機理是空間環境優化的重點。表現為合理的街區尺度、疏密有致、核心突出的建筑空間等內容。以軌道站點為中心，核心用地集約開發。沿軌道站點周圍建筑密度與容積率逐漸降低，整體形成緊湊的城市建筑空間形態。

（3）以軌道交通為主的慢行環境。提倡以軌道交通主導，構建綠色、慢行、安全的道路網絡。促進用地內居民公共交通出行，并加強各交通方式的銜接和道路微循環，串聯起不同區域、不同時間節點的活動。深入考慮軌道站點和常規公交站點的接駁。合理布置停車設施和完善區域內公共服務功能，規劃滿足居民不同出行需求、方便換乘的城市交通網絡。

4 武夷山路軌道交通站點周邊用地更新設計

4.1 現狀用地情況

蕪湖武夷山路周邊存在少量工業用地，其中一類工業用地18.58 萬m2，二類工業用地70.19 萬m2，規模小且分布散亂。城市總體規劃將現狀工業用地規劃為商業和居住用地，打造新的商業節點。現狀用地已有幾處小規模的居住組團，缺乏必要的商業配套，城市更新后，應結合銀湖公園布局商業、公服設施，填補該軌道站點周邊商業、公服設施的空白，打造銀湖片區的商業服務節點。現武夷山路處設置一處軌道站點，可引導周邊用地整體更新。武夷山路站點周邊土地利用現狀如圖2所示。

圖2 武夷山路站點周邊土地利用現狀

4.2 整體空間環境設計

（1）修補綠地系統。在規劃設計過程中，設計利用現狀自然生態公園——銀湖公園營造片區良好的生態環境。銀湖公園作為片區的綠化核心，設計將濱水區域和公共活動區域進行串聯，向軌道線核心地塊進行景觀滲透。核心地塊的綠化界面以半開敞性為主，如社區公園、街頭綠地等，形成“一核心、多節點”的鑲嵌式綠地系統。其他地塊的綠色界面應保證私密性，如設置隔離性質的綠地或綠籬。從水域到商業街區植物種類由低矮水生植物到地方喬木，減少對銀湖公園開敞水域的遮擋，將公園的綠色界面引入站點周邊的核心地塊，形成整體、開放、連續的空間架構。片區建筑界面與綠化銜接如圖3所示。

圖3 片區建筑界面與綠化銜接

（2）重構建筑機理。為了和公園用地形成對比和協調，站點周邊的地塊雖然采取高密度的開發模式，隨著公園和軌道站點距離的減少，開發模式產生分異。在公園周邊，開發模式轉向低密度、低強度，站點周邊為高密度高強度。站點周邊通過提高天際線形成視覺焦點，強化核心地塊的高密高強度城市形態。沿軌道主軸線整體高度較低，在站點周邊達到最高點；在軌道線兩側天際線逐漸升高，有效保留了軌道站到公園的視覺廊道，保證足夠的視覺焦點。

（3）優化交通組織。對于交通系統組織，設計通過地下空間利用、流線設計以及軌道站點出入口等相關設施設置，對現有慢行基礎設施加以完善。實現人車有序分流，避免出現核心街區車行交通直接面向城市道路。所有建筑的地下車庫的出入口均設置于核心街區內部微循環道路。核心街區部分地塊可結合軌道站點設置地下商業，建議相互連通。對于交通銜接方式，實現換乘方式的無縫銜接。設計突出步行、非機動車和公共交通等綠色出行方式。公園的濱水界面全部連通，保證慢行系統完整性，在核心街區形成慢行網絡。在公共自行車點和休憩設施實現片區全覆蓋。

4.3 軌道交通觸媒下的武夷山路工業用地功能置換評價

從功能用地布局、開發強度以及交通網絡組織三方面評價武夷山路軌道交通站點周邊用地更新設計的可持續性。用地布局方面，商業設施用地由4.18%增加到10.87%，綠地用地由8.27%增加至16.86%。增加6.07 萬m2的彈性用地以應對城市發展，用地功能布局的調整有利于增加片區活力和提升環境品質；開發強度方面，工業用地更新后，片區的容積率從1.0以下逐漸向2.0以上轉變，片區從低密度低活力的工業片區轉變為蕪湖區級集商業居住生態為一體的新型商住中心；交通網絡組織方面，道路密度由4.29 km/km2增至5.35 km/km2，滿足片區增加的交通需求，實現片區交通微循環。此外軌道交通站點的植入以及公交站點位置的調整大大擴大了片區公共交通服務半徑，促使居民使用公交出行，片區的慢行網絡的形成改善了原本以車行為主的道路狀況，慢行道路與公共交通緊密銜接，緩解片區交通擁堵問題。

5 結語

蕪湖市武夷山路片區工業用地功能置換實踐表明：城市工業用地功能置換的類型應與城市總體規劃中片區定位相協調，因地制宜地選擇工業用地功能置換的類型和方式；城市工業用地功能置換不僅僅是工業用地的調整或升級，而是通過工業用地功能置換帶動整個片區的土地優化和品質提升；城市軌道交通觸媒下的城市工業用地功能置換必然是在軌道交通的影響下，充分利用軌道站點帶來的區域可達性來優化功能布局、確定開發強度、營造良好的城市空間環境。