有探機(jī)索更與新實(shí)背踐景下的深圳市城中村綜合整治
——以水圍檸盟人才公寓為例

楊 帆

在我國城鎮(zhèn)建設(shè)快速發(fā)展的過程中，深圳市內(nèi)有大量的城中村也得到了大規(guī)模的發(fā)展。隨著深圳市城市定位和治理水平的快速提升，長期以來野蠻生長的城中村無論是在風(fēng)貌上還是在管理上，都逐漸與現(xiàn)代化、國際化的城市發(fā)展目標(biāo)脫軌[1]。

然而深圳市的城中村數(shù)量多、規(guī)模廣，具有為城市提供租賃住房房源的潛力。近年來，雖然城中村已經(jīng)成為深圳市復(fù)雜的城市難題之一，但是通過發(fā)揮其內(nèi)在潛力，將城中村綜合整治與租賃住房建設(shè)相結(jié)合，便可以實(shí)現(xiàn)居住型存量空間資源的優(yōu)化利用。

深圳市在成為國際化大都市后，面臨大量且長期的租賃住房需求，然而在房源獲取上明顯受到土地和空間承載力的制約[2]。深圳市兼顧城市和社區(qū)發(fā)展需求，結(jié)合城市住房發(fā)展規(guī)劃，通過城中村綜合整治開展規(guī)模化租賃試點(diǎn)，水圍檸盟人才公寓便是對新模式的探索。

1 水圍村改造前的狀況

1.1 基本情況

項(xiàng)目前身位于深圳市中心區(qū)水圍村。水圍村歷史悠久，于1368 年立村，見證了深圳市自改革開放以來的重大變革。該地塊北邊毗鄰福田中央商務(wù)區(qū)，南邊緊靠福田口岸，地理位置優(yōu)越[3]。同時(shí)，附近遍布交通線，交通十分便利。隨著福田區(qū)農(nóng)村地區(qū)的城市化進(jìn)程，水圍村于1992 年成立了集體股份制公司，并且統(tǒng)籌了周邊6 個(gè)商業(yè)小區(qū)，共同成立水圍社區(qū)和水圍社區(qū)居委會[4]。

水圍村作為深圳市的一個(gè)城中村，也面臨著空間品質(zhì)低下、安全隱患眾多等其他城中村所面臨的共性問題。但是由于其地理位置優(yōu)越，水圍村與城市并沒有形成隔絕，其內(nèi)部社區(qū)生活與城市社區(qū)生活相差無幾，這也為后續(xù)的改造創(chuàng)造了良好的條件。

水圍檸盟人才公寓所在的地塊在改造后仍然保留著原來的空間肌理和空間形態(tài)。項(xiàng)目總規(guī)劃面積約為8 000 m2，包含35 幢8 層的農(nóng)民樓，主要對其中的29 棟建筑進(jìn)行改造，共提供504 間人才公寓。

1.2 存在的問題

水圍村面臨著和其他城中村一樣的問題，尤其在居住空間層面。由于城中村在建設(shè)初期沒有按照現(xiàn)代居住要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，所以現(xiàn)在城中村的居住生活狀況與城市生活出現(xiàn)了一定程度的脫節(jié)，很多居住空間并不能滿足現(xiàn)代社區(qū)生活的要求。

一方面，水圍村內(nèi)居住空間存在很多隱患。35 幢農(nóng)民自建樓之間的巷道十分狹窄，寬度僅僅有2.5 ～4 m，因此也被成為“握手樓”。狹窄幽暗的交通空間同時(shí)帶來了交通秩序混亂、自然采光差、通風(fēng)條件較差等問題。由于城中村的很多建筑都是由農(nóng)民自建并經(jīng)過了后期改建，在結(jié)構(gòu)、防火、通風(fēng)等方面滿足不了基本的安全要求，存在較大的安全隱患。另一方面，水圍村的居住空間品質(zhì)較低。截至2018 年底，深圳市城中村的人口密度為城中村外的3 倍[5]。城中村的人口密度較大，配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)卻比較滯后，很多情況下僅僅提供了能夠滿足住戶的最低生存條件。間距極小的居民樓很難為住戶提供生活所需的公共空間，并且住戶對于交通空間的侵占使用加劇了城中村內(nèi)部秩序的混亂。

2 改造建設(shè)機(jī)制

2.1 利益機(jī)制

在利益機(jī)制方面，主要涉及政府、深業(yè)集團(tuán)有限公司和村集體。水圍村的有機(jī)更新是政府需要積極開展的城中村綜合整治和規(guī)模化租賃住房改造的試點(diǎn)工作，同時(shí)這也是對接新城市發(fā)展的需要。在投入方面，政府提供了3 000 萬元的資助補(bǔ)貼，同時(shí)提供75 元/m2月的人才住房補(bǔ)貼。這些投入換來了水圍村基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的提升，消除了安全隱患。城市效益得到提升，社會民生得到改善。深業(yè)集團(tuán)有限公司通過水圍村的有機(jī)更新探索政策性租賃住房的創(chuàng)新運(yùn)營模式與類似項(xiàng)目的投入和收益平衡機(jī)制。深業(yè)集團(tuán)有限公司主要投入了3 000 元/m2的改造成本，以及為期8 年的后期運(yùn)營開銷。對于村集體而言，通過有機(jī)更新可提高資產(chǎn)價(jià)值水平，并提升物業(yè)租賃收益。村集體主要投入了原房屋租賃權(quán)，相應(yīng)可得到475 元/m2月的租金收益，以及3 000 萬元的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改善啟動(dòng)資金，社區(qū)物業(yè)得以升值。水圍村有機(jī)更新的利益機(jī)制分析如圖1 所示。

圖1 水圍村有機(jī)更新的利益機(jī)制分析（來源：作者自繪）

2.2 社會機(jī)制

在社會機(jī)制方面，本項(xiàng)目由福田區(qū)政府發(fā)起和主導(dǎo)，在水圍實(shí)業(yè)股份有限公司的配合下進(jìn)行物業(yè)租賃的協(xié)商工作。在房源籌集工作方面，村集體發(fā)揮了重要的作用。水圍實(shí)業(yè)股份有限公司與村民就房屋改造進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，效率較高，避免了信息傳達(dá)流程多、進(jìn)程慢的情況。

在改造建設(shè)工作方面，深業(yè)置地投資發(fā)展（深圳）有限公司受區(qū)政府委派負(fù)責(zé)水圍檸盟人才公寓的改造和運(yùn)營。在改造工作進(jìn)行完成后，深業(yè)集團(tuán)再對福田區(qū)住房和建設(shè)局進(jìn)行房屋的返租。

在房屋的后期運(yùn)營管理工作方面，由水圍實(shí)業(yè)股份有限公司與深圳市合晟商業(yè)投資有限公司合資成立的水圍一三六八街區(qū)商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)房屋三層以下商業(yè)空間的改造和運(yùn)營。福田區(qū)住房和建設(shè)局對改造后的物業(yè)進(jìn)行回租并面向企業(yè)人才進(jìn)行定向分配，申請以及分配的原則由福田區(qū)政府進(jìn)行制定。通過對水圍檸盟人才公寓與周邊租賃住房的價(jià)格進(jìn)行調(diào)研，可以看出水圍村與同為城中村的皇崗新村相比，租金稍低一些，并且周邊的城市社區(qū)的房租價(jià)格幾乎要貴1 倍以上[6]。良好的后期運(yùn)營與管理使得水圍檸盟人才公寓的租金較為友好。水圍村有機(jī)更新的社會機(jī)制如圖2 所示。

圖2 水圍村有機(jī)更新的社會機(jī)制（來源：作者自繪）

3 更新設(shè)計(jì)策略

3.1 居住單元層面

相比較城市社區(qū)高昂的租金，城中村對于剛工作不久的單身群體或情侶具有一定的友好性。這部分目標(biāo)群體往往學(xué)歷較高，但是剛剛步入職場，積蓄不足，資金風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力較弱。考慮到租戶的類型，在居住單元層面，水圍檸盟人才公寓在戶型設(shè)計(jì)上采用了模塊化的理念。通過對租戶的需求進(jìn)行調(diào)研和分析，戶型設(shè)計(jì)主要基于經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性。戶型面積基本位于12 ～45 m2，能夠在滿足單人獨(dú)居、雙人合租以及三口之家的居住需求的同時(shí)保持較低的租金價(jià)格。這些握手樓雖然外觀相似，但是由不同的業(yè)主建設(shè)而成，根據(jù)不同樓宇的平面原型，通過合理的平面拆分，總共設(shè)計(jì)出18 種不同的戶型。這些戶型再通過標(biāo)準(zhǔn)化的組合來滿足不同樓宇的要求。因?yàn)槟K化理念的引入，改造效率得到了很大程度的提高。

在裝修風(fēng)格上，整體采用了簡約、明快的風(fēng)格，并且戶型設(shè)計(jì)的主色調(diào)和所在樓宇的主色調(diào)保持一致，整體設(shè)計(jì)上保持了良好的統(tǒng)一性。

3.2 公共空間層面

在改造之前，水圍村的公共空間存在品質(zhì)低下、層次混亂、秩序缺失等問題。在改造設(shè)計(jì)上進(jìn)行了空間層次的劃分。改造前樓宇內(nèi)的公共空間極少，設(shè)計(jì)方在樓宇內(nèi)搭建了縱向和橫向的立體公共空間體系。樓宇內(nèi)公共空間體系由空中連廊、屋頂花園和“青年之家”活動(dòng)中心組成。空中連廊被設(shè)置在樓宇的5樓和7 樓，這些連廊合理地引導(dǎo)了流線，并且通過鮮明的顏色進(jìn)行了視覺引導(dǎo)。連廊四通八達(dá)，并且在一些轉(zhuǎn)角處被放大，能夠?yàn)橹苓叺淖鈶籼峁┬菹⒑徒徽劦目臻g。

在29 幢樓宇的屋頂設(shè)置了屋頂花園，這也成為水圍檸盟人才公寓的標(biāo)志性空間。由于屋頂空間有限，屋頂花園主要為租戶提供生活服務(wù)。租戶可以在屋頂花園進(jìn)行小群體的聚會、晾曬衣物以及花草種植。設(shè)計(jì)方在5 樓置入了“青年之家”活動(dòng)中心，為樓宇內(nèi)的租戶提供了多功能空間。樓宇內(nèi)的公共空間體系極大程度上豐富了租戶的生活，促進(jìn)了鄰里關(guān)系。

在樓宇外部的公共空間也被重新進(jìn)行了層次劃分和空間過渡。公共空間的開放性也得到了重新分類，通過在多層次空間之間設(shè)置巧妙的過渡，商住分隔得到了實(shí)現(xiàn)。

樓宇外部公共空間在改造前存在街巷狹窄等問題。設(shè)計(jì)方通過在樓宇底部引入商業(yè)，增設(shè)外擺空間來提升街巷活力。部分臨街建筑被改造成騎樓的形式，并且增加挑檐和頂棚等空間元素。街巷空間在改造后提升了空間活力和用戶的空間體驗(yàn)。

3.3 城市層面

在城市層面，主要考慮對城市界面的貢獻(xiàn)。在面向城市的社區(qū)主立面上采用了“三段式”的設(shè)計(jì)風(fēng)格。底部商鋪、中部公寓與屋頂花園之間的區(qū)分較為明顯。商鋪活力煥發(fā)，招牌風(fēng)格迥異，但是在統(tǒng)一的騎樓空間形式下具有良好的視覺協(xié)調(diào)性。中部人才公寓的立面涂裝較為樸素。屋頂花園部分，鮮明的顏色劃分了不同的建筑組團(tuán)，提升了項(xiàng)目整體的藝術(shù)性和辨識度。

由于水圍村的地理、位置優(yōu)越，城市系統(tǒng)一直和水圍村保持著良好的空間聯(lián)系。通過對水圍檸盟人才公寓街巷空間的空間改造和活力提升，能夠進(jìn)一步加強(qiáng)城中村和城市系統(tǒng)的聯(lián)系，并為其他城中村有機(jī)更新提供借鑒。

4 結(jié)語

在有機(jī)更新的時(shí)代背景下，更新模式面臨轉(zhuǎn)型，城市發(fā)展越來越強(qiáng)調(diào)對于存量空間資源的再利用。空間區(qū)位優(yōu)異的居住型歷史街區(qū)應(yīng)該承擔(dān)更加重要的城市職能。對于深圳市城中村的綜合整治，標(biāo)準(zhǔn)體系的建立仍然存在滯后的情況。城中村承載著深圳市的歷史和特色，需要結(jié)合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和空間特征，在配套服務(wù)、動(dòng)遷安置和房屋規(guī)范等方面盡快完善相關(guān)政策，明確規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)和要求。城中村租賃住房市場的監(jiān)管規(guī)范有待完善。隨著更新改造的完成，城中村的租金可能會在激烈的市場競爭下快速上漲，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)職能要求，規(guī)范城中村租賃市場。在利益機(jī)制上，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，調(diào)動(dòng)市場主體的積極性，積極引入公共資源和市場力量來進(jìn)行城中村綜合整治，同時(shí)加強(qiáng)政府的財(cái)政支撐，保證有機(jī)更新的順利進(jìn)行。在空間改造層面，整體上應(yīng)延續(xù)原居住功能，堅(jiān)持小尺度、漸進(jìn)式、精細(xì)化的改造原則。