豪宅市場會回暖嗎

甄愛軍

2022年，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模為2015年以來最低水平。豪宅市場難以獨善其身，受二手豪宅成交低迷影響，整體表現(xiàn)難言理想。

市場整體下挫四成

2022年，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模為2015年以來最低水平。據(jù)中國指數(shù)研究院初步統(tǒng)計，2022年，100個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3036萬平方米，同比下降36.2%。

其中，僅極個別城市仍然保持增長，如上海2022年一手房的成交金額是6344億元，同比增長9%。但是，不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來被認為市場相對活躍、成交規(guī)模比較大的城市，比如長沙、杭州、寧波、武漢、重慶。

全國百強房企在2022年的整體表現(xiàn)也體現(xiàn)出了這種變化。中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點;百億房企權益銷售額為56793.1億元，市場份額約41.6%。

另有數(shù)據(jù)表明，各陣營房企銷售額均有所下滑。2022年，TOP10房企銷售額均值為3107.7億元，較上年下降33.1%;TOP11～30房企銷售額均值為1035.0億元，較上年下降45.5%;TOP31～50房企及TOP51～100房企銷售額均值分別為519.4億元和276.1億元，同比分別下降50.2%和42.6%。

2022年以來，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場供需兩端均未恢復，全國房地產(chǎn)市場整體仍處在深度調整階段，企業(yè)銷售回款受阻。中國指數(shù)研究院監(jiān)測結果顯示，2022年銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家;超百億房企130家，較上年同期減少28家。

房價出現(xiàn)年度下跌

2022年，房價全年呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，不管是新房還是二手房，均出現(xiàn)不同程度的下滑。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年百城新建住宅價格累計下跌0.02%，相較2021年由漲轉跌。值得注意的是，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔7年再次出現(xiàn)年度下跌。其中，2022年12月，百城新建住宅均價16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴大0.02個百分點，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌。

二手住宅價格方面，2022年百城二手住宅價格總體下跌，上半年二手房價呈橫盤態(tài)勢，下半年房價下行趨勢明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴大，2022年全年百城二手住宅價格累計下跌0.77%。2022年12月，百城二手住宅價格為15876元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較11月擴大0.01個百分點，已連續(xù)8個月環(huán)比下跌。

房價下跌城市數(shù)量居高不下。2022年12月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個，較2021年同期增加10個;百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個，已連續(xù)5個月超70個。

從累計下跌城市數(shù)量來看，2022年新建住宅價格累計下跌的城市有70個，二手住宅價格累計下跌的城市有73個。綜合來看，2022年百城房價走勢疲弱。

豪宅市場表現(xiàn)疲弱

雖然一手豪宅表現(xiàn)尚可，但由于二手豪宅表現(xiàn)“拉胯”，使得豪宅市場整體表現(xiàn)并不理想。

一手豪宅成交表現(xiàn)尚可。克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從各總價段來看，一手豪宅中總價1000萬元以上的成交還在繼續(xù)保持增長，但5000萬元以上頂級豪宅成交出現(xiàn)了下行，全國共成交383套，較2021年全年下降40%。單價段也是如此。2022年，單價15萬元/平方米以上頂級豪宅共成交422套，同比下降19%。

其中，總價1000萬元以上豪宅同比增長10%。上海、杭州、廣州和南京4個城市千萬元以上豪宅成交同比均呈現(xiàn)正增長，上海1000萬元以上豪宅共成交14973套，同比增長44%。

從單價段來看，2022年核心城市單價10萬元/平方米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然占據(jù)了半壁江山，成交占比超過50%，全年共成交10204套，同比增長63%。此外，北京、深圳和廣州成交套數(shù)同比均為正增長。二線城市中，僅三亞和南京單價10萬元/平方米以上豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)了下行。

二手豪宅成交則全面回調。數(shù)據(jù)顯示，無論是總價1000萬元以上豪宅，還是總價5000萬元以上頂級豪宅，成交套數(shù)幾乎全線下跌。總價1000萬元以上二手豪宅成交同比降42%;總價3000萬元以上二手豪宅成交同比降28%;總價5000萬元以上二手頂級豪宅成交同比降18%。單價段降幅最為明顯，單價10萬元/平方米以上二手豪宅成交降幅達到55%;單價15萬元/平方米以上二手頂級豪宅成交同比降52%。

對比發(fā)現(xiàn)，二手豪宅市場表現(xiàn)明顯弱于一手豪宅。但和一手豪宅類似，上海仍然占據(jù)了豪宅市場重要的市場份額。數(shù)據(jù)顯示，總價5000萬元以上二手頂級豪宅，上海成交套數(shù)占了七成以上，共成交113套;而單價15萬元/平方米以上頂級豪宅成交中，上海成交套數(shù)達到278套，占比也超過了半數(shù)。

展望2023年，預計隨著疫情度過高峰期，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點一二線城市樓市有望企穩(wěn)，但預計需要較長的恢復時間。對于豪宅市場來說，其需要在市場整體回暖之后，才會有明顯的改善。