建筑與房地產經濟管理的不足與解決措施研究

梁麗 壽縣重點項目調度中心

目前，傳統(tǒng)的房地產經濟管理模式已無法適應當前行業(yè)發(fā)展狀況，因而出現了以各種不正當手段干預房地產市場運行的現象。針對當前房地產市場的發(fā)展狀況，各有關部門、各有關單位要找出問題，并根據實際情況，制定相應的對策，促進房地產市場健康發(fā)展。

一、建筑與房地產經濟概述

（一）建筑的概述

建筑是指由企業(yè)或個人所建造的三維實體。隨著現代社會的發(fā)展，建筑的數量越來越多，因此出現了建筑業(yè)，并由此產生了“建筑經濟”的概念。建筑經濟是指在建設過程中進行的各種與建設有關的活動，如招標、標書、建筑設計、造價等；盡管我國的建筑業(yè)起步較晚，與發(fā)達國家比較而言建設發(fā)展相對滯后，但是，在經濟快速發(fā)展的今天，我們已經進入了一個嶄新的時期，我們必須關注建筑經濟。對建筑經濟持續(xù)深入的研究和分析，以保證我國建筑業(yè)和其他相關產業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

（二）房地產經濟的概述

房地產經濟是房產經濟和地產經濟的總稱。房地產經濟是指房地產開發(fā)設計、控制和驗收、竣工后的銷售等。房地產的經濟活動具有長期性和復雜性，因此，房地產的經濟管理應運而生。房地產的經濟管理包括：（1）房地產開發(fā)的前期，包括設計、開發(fā)、預算等的經濟管理工作。（2）對房地產項目的執(zhí)行情況進行經濟管理。這一階段的工作也是整個工程中的重要環(huán)節(jié)。不但要遵守國家有關法律、法規(guī)、設計、施工，而且要確保企業(yè)能夠獲得利潤。

二、建筑與房地產經濟管理的關系以及重要性

（一）建筑與房地產經濟管理的關系

建筑與房地產的經濟管理有著緊密的聯系，兩者相輔相成、缺一不可。房地產企業(yè)從事房地產開發(fā)、經營、銷售等一系列的業(yè)務。而施工單位則主要是負責施工建設。大部分的房地產企業(yè)采用招標的方式，將相關的工程項目分包給具有資質的施工單位，施工單位根據房地產企業(yè)的要求和相關的法律法規(guī)進行施工，并在一定的時間內完工，由房地產企業(yè)負責對施工進行驗收，在保證工程質量達到要求后，進行房屋的使用或者銷售等一系列經濟活動。房地產經營的根本宗旨是要嚴格按照國家有關土地所有權和使用權的法律、法規(guī)，不得利用便利從事違法的土地買賣，從事與房地產經濟有關的合法經營活動。而在這一全過程中，建設單位要達到房地產經濟管理的標準，方能有資格享有建設的權利，保證工程的順利完成，從而達到雙贏的目的。

（二）建筑與房地產經濟管理的重要性

經濟管理的理念就是經濟管理者管理經濟活動的過程，而經濟管理既能作為一種有效的監(jiān)督，又能使管理者及時地發(fā)現和糾正問題，還能推動經濟的發(fā)展。而做好房地產經濟管理工作，既能推動房地產業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃，又能使房地產企業(yè)處于一個良性的、公平的市場環(huán)境中，從而獲得經濟效益。建筑和房地產的經濟管理工作是一個既繁重又復雜的工作。要想實現可持續(xù)發(fā)展，就必須建立健全的管理制度，合理利用社會資源。而對于企業(yè)的社會責任而言，利潤就是其目標。因此，對房地產市場進行經濟管理是十分必要的。

三、建筑與房地產經濟管理中存在的不足

（一）企業(yè)管理意識不強

建筑和房地產的經濟管理，涉及各個方面的人員相對較多，耗時較長。一個項目從開始的開發(fā)、設計到最終的銷售，往往需要數年，有些甚至十幾年。然而，在實際的房地產管理實踐中，許多管理者和職工并沒有認識到房地產管理的重要性，僅僅把房地產管理看作是一種簡單的財務管理。尤其是房地產企業(yè)的管理者，如果不能正確地進行房地產管理，很可能會影響到企業(yè)的決策和行動，進而影響到房地產的經營和發(fā)展。

（二）缺乏合理的管理機制

房地產的經濟與人民的生活密切相關，而住宅的最大功能就是滿足人民的需要。為適應人民群眾的需要，各國和地方政府相繼制定了相關的房地產經濟管理制度，希望通過嚴格的制度來實現對房地產的調控。但是，因為各地的實際情況不一樣，所以很多的管理機制都是從宏觀角度來設計的，并沒有對這些規(guī)范進行詳細規(guī)定，也沒有對這些規(guī)范進行有效細化，這就造成了許多的管理體系無法實施，從而使得企業(yè)開展房地產經濟活動時，沒有可以參考的細則，導致所制定的管理機制也無法充分發(fā)揮其具有的作用。

（三）市場管控不足

盡管我國的房地產業(yè)發(fā)展很快，但總體上，房地產市場的調控還不夠完善和全面。最近幾年，很多建筑企業(yè)和房地產企業(yè)都在拼命地想要在這個市場上占據一席之地，這種情況導致很多國家的資源和資金都被大量占用。目前，國內房地產市場無法有效控制企業(yè)，導致價格持續(xù)走高，導致剛需客戶無力購買，成交量和成交額持續(xù)下滑。面對如此高的房價，不少市民持觀望態(tài)度，同時，國家也出臺了一系列的宏觀調控措施，目的是抑制房價，推動房地產市場的正常運行。在這樣的惡性循環(huán)中，企業(yè)的價格會有一定的下降壓力，但是如果企業(yè)采取降價措施，很有可能會出現經營不平衡，從而使企業(yè)面臨倒閉的風險。缺乏有效的市場控制，不但無法支持房地產的經濟管理，還會影響到整個建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展。

（四）法律法規(guī)不完善

“沒有規(guī)矩不成方圓”，通過制定法律法規(guī)的方式，可以有力推動我國建筑與房地產的經濟管理。目前我國在建筑和房地產的經濟管理中還存在著法律、法規(guī)不健全等問題。與發(fā)達國家相比，我國的房地產處于起步階段，還處于探索階段。我國政府也曾多次出臺相關的法律、法規(guī)來解決這些問題，但由于市場的迅速變化，在法律、法規(guī)尚未頒布之前，市場已經發(fā)生了改變。我國現行的相關法律、法規(guī)不完善，無法適應我國建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展需要。此外，由于我國地域遼闊，各地具有特殊性，有的法律、法規(guī)僅限于共性問題，并未按不同的城市具體規(guī)定。從整體上看，我國目前還沒有針對性、全面、嚴謹的房地產法律制度。

（五）缺乏人才儲備

建筑和房地產的經濟管理工作，需要有專門的經濟管理人員來指導和管理。建筑企業(yè)和房地產企業(yè)的規(guī)模不一樣，許多企業(yè)在人力資源的儲備上，并沒有得到足夠的重視，無法進行合理的配置。這就導致企業(yè)在項目策劃、經營發(fā)展等問題上缺乏足夠的理性規(guī)劃，沒有建立清晰的發(fā)展目標。使得企業(yè)在面對建筑和房地產的經濟管理問題時，往往意識不到其中的安全隱患，無法及時糾正，造成了不必要的損失。

四、建筑與房地產經濟管理的解決措施

（一）提高管理意識

建筑和房地產的經濟管理工作是一個長期而又復雜的工作，它要求各單位之間共同合作。在建立了一種建筑和房地產經濟管理工作之后，各個部門要經常進行有效的交流，這樣可以使各個部門的工作更好地進行，也可以讓各個部門認識到自己的責任，并將其最大限度地利用起來，從而推動整個行業(yè)的健康發(fā)展。為進一步加強建筑業(yè)和房地產企業(yè)的經營管理工作，應積極參與經濟管理的課程，以促進其全面的經濟管理，制定科學的經營方法。同時，在項目開發(fā)初期，要提前預見可能發(fā)生的經濟問題，制定相應的對策，保證工程的順利實施。例如，在投標競拍土地之前，企業(yè)要到工地進行實地考察，看看企業(yè)的條件能否達到發(fā)展的需要、企業(yè)的資金鏈能否支持這個項目、區(qū)域的未來發(fā)展能力能否達到最初的投資水平等等。

（二）建立健全的管理機制

怎樣才能確立一個良好的管理體系？首先，在建筑與房地產經濟管理工作中，要對工作中出現的問題進行詳細的記錄，并對其進行定期的整理、總結，并以回顧的方式，對問題的成因進行分析，尋求對策。通過這種方法，不但能夠提升自己的工作能力，而且能夠改變員工對建筑和房地產的經濟觀念，進而建立起一種新的經營機制。其次，可以借鑒國外先進的建筑和房地產管理工作經驗，在求同存異的過程中，不斷完善新的管理體制，從而使建筑和房地產的工作能夠更好地進行。比如，可以利用現代科技，建立一個微信公眾號，輸入各信息并實時發(fā)布，讓大家都能學習。最后，在沒有清晰目標的情況下，企業(yè)建筑和房地產的經濟管理工作也不能一帆風順。目標的作用在于把工作引導到正確的道路上。在進行房地產經營管理時，要根據實際情況制定出短期、中期、長期的企業(yè)建筑和房地產經濟管理發(fā)展目標，推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）加強市場管控

從經濟發(fā)展的觀點來看，我國建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展前景很好，但由于市場管制的不規(guī)范，對整個建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展產生了一定的影響。因此，加強對市場的管制是當務之急，需要建立健全的市場監(jiān)管體系。首先，地方政府可以在國家制定的綜合管理體制的指導下，針對不同區(qū)域的具體情況，制定出一套針對不同區(qū)域的土地價格、居民收入等的適當的價格調節(jié)措施。同時，要堅持“房子用來住”的原則，通過限制購房等措施，防止炒房行為。其次，進一步推進網上交易，通過網上參與投標、簽約等方式，使拍賣過程更加透明、簡單化。同時，政府能夠及時準確地掌握土地、房屋的銷售情況，便于對房地產市場進行準確的評估。最后，可以通過政府與企業(yè)共同努力，構建建筑業(yè)和房地產業(yè)的風險控制體系，加強對建筑業(yè)和房地產業(yè)的風險監(jiān)控，一旦發(fā)生風險，就能及時有效的控制。

（四）完善相關法律法規(guī)

健全相關的法律、法規(guī)，對于解決我國建筑和房地產的經濟管理問題，有著重要的現實意義。（1）制定明確并符合企業(yè)運營和產業(yè)發(fā)展的標準體系。通過法律和法規(guī)的約束，能夠對建筑和房地產的經營活動起到一定制約作用，從而防止違法行為的發(fā)生；它以讓政府對建筑業(yè)和房地產業(yè)的過度干涉，通過適度的放松管制，使得建筑業(yè)和房地產業(yè)有更大的發(fā)展空間。（2）對我國建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展狀況進行分析，并對其進行分類管理，有利于維護企業(yè)和購房者的合法利益。（3）在制定相關法律法規(guī)之前，應充分發(fā)揮政府的宏觀調控功能，并根據我國建筑業(yè)和房地產業(yè)的特點，提出在制定相關法規(guī)之前，應加強實地調研，制定符合實際的政策。在相關法規(guī)的執(zhí)行過程中，可以提出一些指導意見或細則，從而加大對建筑和房地產業(yè)的監(jiān)管力度。

（五）加強人才儲備

人才是企業(yè)發(fā)展的基礎。我國目前缺乏專業(yè)經濟管理人才，這在某種程度上制約著建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展。所以，無論是國家還是企業(yè)，都要對人才的引進給予足夠的關注。首先，通過調研確定市場急需的人才類型，在高校中開設相應的專業(yè)課程并對其進行系統(tǒng)的培訓。同時，還可以舉辦一些社會性的講座，邀請國內外知名的建筑和房地產行業(yè)的專家來講課，提升有關工作人員的綜合能力。其次，要給予中小企業(yè)一定的支持和鼓勵。因為大型企業(yè)資本雄厚，企業(yè)規(guī)模大，能夠招攬到一些專業(yè)人士，可是對于中小型企業(yè)而言，規(guī)模和財力都在一定程度上限制了其招攬人才的能力，再加上一些中小企業(yè)的管理人員缺乏對人才重要性的認知，因此不愿意投資，這就嚴重制約了建筑業(yè)和房地產的發(fā)展。因此，政府要加強對人才的儲備和配置，培養(yǎng)中小企業(yè)的人才意識，加大投資力度，吸引更多的優(yōu)秀人才，解決建筑和房地產領域的人才問題。

五、結束語

目前，建筑與房地產市場正處于繁榮時期，房地產的發(fā)展關系到整個國民經濟的發(fā)展。因此，實際建設過程中，必須通過明確經濟管理目標、建立健全監(jiān)管體系、借鑒國外先進經驗、加強資金管理等措施，有效地控制房地產企業(yè)發(fā)展中的風險，從而有效地促進我國經濟建設的穩(wěn)定發(fā)展。