關于目前我國房地產發展階段及后期趨勢分析

文／丁和才 新城控股 浙江杭州 310000

1.國外對于房地產周期的研究概述

對房地產周期的研究最早來自于美國的一個房地產經紀人霍伊特，他在工作之余分析了芝加哥103年期間的房地產交易活動，想對房地產價值的周期性波動問題做一次全面的研究，他把房地產周期分解為租金開始上漲、新建房屋增加、信貸增加、銀行改變信貸政策、房屋抵押權喪失等20 個階段，霍伊特發現，在他調查的103年期間，該周期不自覺的重復出現了5-6 次，這些周期間隔為20年、13年、22年、34年，平均周期為18年，并基于以上研究撰寫了《百年來芝加哥地區的土地價值》一書。

美國經濟學家西蒙·庫茲涅茲在《生產和價格的長期運動》一書中通過對美、英、法、德、比利時等國19世紀初葉到20世紀初期經濟發展的研究發現，資本主義國家存在約15 到22年有規則的波動，平均長度為20年左右的經濟周期。由于該周期主要是以建筑業的興旺和衰落、為標志加以劃分的，所以也被稱為“建筑周期”，又稱庫茲涅茲周期。

又一位美國房地產經紀商羅伊·溫茨利克在1974年做了一項研究，該研究覆蓋了1795年到1973年美國的房地產市場情況，時間跨度為178年，他發現房地產的平均周期為18.33年。另一項由克拉倫斯·朗完成的研究成果《建筑業周期與投資理論》發現，在1868年到1935年間美國存在著長達18年的城市建筑周期。英國皇家特許測量師學會研究了英國1921年到1997年的周期情況，發現有5年和9年周期交疊的情況，與18年也存在某些倍數關系。

通過以上研究案例分析，房地產市場平均存在18年左右的周期，但是會根據不同的發展階段、不同的人口遷移情況存在著一定的變異，但周期波動的現象是客觀存在的。

2.我國房地產市場發展的歷史沿革

任何事情的發生都有源頭，想真正了解一個行業，首先從源頭開始了解，對于房地產的市場也一樣，我國房地產行業的發展史，是我國社會主義建設和改革開放史的縮影。回溯我國房地產市場總的發展歷程，按照時間和重要宏觀政策方向來劃分的話，主要分為三個階段：

2.1 第一階段：市場萌芽階段（1980-1997年）

在改革開放二十年的時間里，雖然意識形態已經有了很大的改變，計劃經濟也逐步在向市場經濟轉變，但大家對市場經濟的質疑之聲仍然廣泛存在，對于房地產市場，政府進行了多方面的嘗試，但是效果不大。

1980年是中國房地產發展的元年，這一年4月，中央提出了“出售公房，調整租金，提倡建議個人建房買房”的設想，拉開了住房制度改革的大幕。由此開始，中國房地產開始了緩慢的種子發芽階段。1987年深圳進行了中國改革開放首次土地的公開拍賣，催化中國房地產行業加速發展。標志著中國房地產行業開始進入商品化時代。

2.2 第二階段：蓬勃發展階段（1998-2016）

1998年，時任國務院總理朱镕基于7月22日正式頒布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，宣布全面停止福利分房，貨幣化分房方案正式啟動，以此作為分水嶺，房地產作為一個產業開始發展。

自1998年啟動房地產市場以后，2002 至2016 期間政策一直在過熱調控、低迷救市之間來回拉鋸。其中，2002-2004年調控目標為抑制房地產市場過熱，2005-2007年調控目標為穩定住房價格。2008-2009年，國際金融危機爆發，為穩定經濟增長、政策開始轉向刺激住房消費，推出信貸支持、稅收減免政策，在“四萬億”投資計劃的刺激下，我國房價實現了一次大的飛躍。

2010 至2012年間，“史上最嚴厲的調控”在“兩會”之后拉開序幕，北京等部分房價較高的城市開始限購，政府實行差別化信貸政策調控，暫停三套以上貸款，全國房價應聲下跌。2013年-2016年，中國經濟進入新常態，在“穩增長”和“去庫存”的政策訴求下，放松限購限貸，加強銀行信貸支持，優惠、減免契稅、營業稅，出臺了四輪刺激政策，地產銷售和投資回暖，期間一二線房價開始大漲。

2.3 第三階段：調整規范階段（2016年-至今）

2016年，面對房地產行業的大熱局勢，政府再次對地產行業進行了新的“官方定位”，12月19日，《央廣財經評論》報道“房子是用來住的，不是用來炒的”。

2017年10月18日，習近平總書記在十九大報告中再次指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”在此后的2018-2019年間，中央政府持續調控房地產，堅持因城施策，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

2020年，中央堅持“房住不炒”調控基調不變，上半年受新冠肺炎疫情影響，經濟面臨較大下行壓力，中央財政、貨幣政策齊發力，貨幣環境較為寬松，疊加各地頻繁出臺房地產相關扶持政策，房地產市場快速恢復，各地房價、地價快速上漲。下半年起，房地產調控政策有所轉向，中央強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，穩地價、穩房價、穩預期，房地產金融監管持續強化，“三道紅線”試點實施，2021年初集中供地新規發布，要求22個重點城市土地供應“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓。在調控不斷加碼的背景下，到2021年下半年，市場開始降溫，到2022年，市場進一步趨冷，房地產企業出現了各種債券違約，地產調控進入了一個新階段。

3.我國房地產發展階段的分析

3.1 從地產周期和城鎮化視角分析，目前房地產已到了一個周期的尾部

根據國外大量文獻研究，房地產行業體現了較為明顯的周期性，且屬于長周期波動，時間跨度為15-25年之間，被學界認可度比較高的是由美國經濟學家在1930年提出的“庫茲涅茨周期”，該周期平均長度為20年，也稱建筑業周期，這種周期比較適用于城鎮化緩慢發展，或者城鎮化進程基本完成的區域、城市。前文論述中提到我國房地產市場正在起步于1998年，經歷了三個階段的發展，到目前已經有24年，在這20 多年期間長期趨勢一直向上，從時間期限上已經到了上限范圍。

我國快速城鎮化進程一定程度上延長了庫茲涅茨周期的時間，但規律的作用始終會存在，自1996年我國城鎮化加速，1996-2010年每年提高2-4 百分點，2010年后每年提高2 個百分點，截止到2019年我國城鎮化率已達60.6%，考慮人口流動差異，實際年輕人的城鎮化率可能更高，應該來說城鎮化已經到了尾聲，快速的城鎮化拉長了周期的跨度，但隨著城鎮化這一影響因素的衰減，周期的作用將會逐漸體現。結合周期時間和城鎮化程度兩個視角分析，目前我國的房地產處于一個上漲周期尾部可能性比較大。

3.2 從人口角度：從我國人口數量及年齡結構趨勢來看，我國房地產需求已到高峰

經濟學家任澤平研究認為地產周期“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，地產周期是人口周期的一部分，人是引起房地產供需最為重要的主體，人的數量、結構對房地產的供需都會產生極為重要的影響，當下我們的人口數量和結構都發生了較為明顯的變化，第一，在人口數量上，自2016年以后，新生兒逐年下降，到2021年新生人口降低接近1000 萬人，按此推算，預計到2023年我國人口將出現負增長。第二，人口結構發生變化，人口老齡化趨勢明顯，社會整體年齡上移，根據聯合國測算，2000年我國人口的平均年齡為31 歲，到2020年，根據第七次人口普查數據，我們人口的平均年齡為38.8 歲，聯合國預測到2030年我國的平均年齡將達到42 歲。根據美國、日本、中國等普查數據表明，20-50 歲是住宅消費主力人群，20-34 歲的青年人群為了結婚而產生首次置業需求，35-50 歲人群為了改善產生二次置業需求，20 歲以下的人群對住房的迫切性不高，而到65 歲以后需求出現下降，出現將資產出售用于消費。

人口數量的下降加之人口結構的老齡化，必將對房地產的需求產生極大的負面影響，按照目前的人口結構來看（圖1），目前20-34 歲的首次置業群體數量已過高峰，未來將出現緩慢下降，而34-50 歲之間的改善需求未來可能會有一定的增長，但該需求高峰過后，由于出生數量的下降導致整體需求將逐年減少。

圖1 中國人口年齡結構的演變

3.3 從經濟發展角度：從經濟發展模式及居民負債率角度分析，需求很難繼續擴大

過去30年我國經濟的快速發展離不開有兩個重要因素的驅動，一個是出口，二是投資，2001年我國加入世界貿易組織以后，帶來了大量的國外需求，從而帶來了投資、居民收入的增加，房地產市場、城鎮化由此加速，在此期間，投資扮演極其重要的角色，不同階段，政府、企業、私人部門通過加杠桿，增加投資支出，維持了我國經濟的高速發展，特別是2008年美國次貸危機以后，外貿需求開始減弱，通過投資來彌補外貿下降引起的需求缺口的政策導向越發明顯，雖然中間經歷了多次經濟降杠杠的過程，但總體是社會各部門的杠桿率呈現上升趨勢，從2008年到2020年，外貿的gdp 占比從最高64%下降到了32%，而政府、企業、居民三者杠桿在2008年開始加速上揚，分別從28%、18%、95%，上升至46%、62%、162%，都創了新高。

房地產的投資、開發、建設，居民的購房，各個環節都離不開金融借貸支持，房地產的投資、銷售活動都會加大企業和居民的杠桿率，當下我國企業和居民的杠桿率已接近美國企業和居民的杠桿率水平，所以其將會限制我國房地產市場規模進一步擴大，從經濟發展模式及杠桿率角度分析來看，當下市場供求已到了高峰區域，很難進一步擴大，這也是我們經濟需要轉型的一個原因。

3.4 從供求關系角度：從供求、市場存量關系論證，常年的大量建設已供過于求

我國房地產市場從1998年啟動以來，房地產市場完成投資額、竣工面積及成交面積長期維持高速增長，1998年全國房地產完成投資額約3614 億元，到2021年已達147602 億元，是1998年的40 倍，在2014年之前年均增速維持10%以上，并有10 個年份超過20%，2015年后增速才降到個位數。而全國房地產竣工面積，1998年為17566 萬m2，到2021年達101412萬m2，是1999年的7.8 倍，網上有人統計截止到2022年6月份全國各類房地產累計存量約5.57 億套（含商品房4.17 億套，保障房1.17 億套，小產權房0.23 億套）。在2021年一年商品房銷售面積179433 萬m2，商品房銷售額181930 億元，商品房成交金額增長遠高于居民的收入增長，這種情況下，居民住房的購買力很難長期支撐這么大供應量，相對銷售的，住宅投資額、竣工面積增長更為快速，目前已有多個城市不同程度出現了供過于求，存量過大的問題。

從地產的時間周期、城鎮化的發展階段、人口數量及結構變化、已有經濟模式的發展階段及居民的債務情況，以及房地產市場的供求、存量等多維度分析來看，目前我國房地產市場已經到了一個快速發展階段的尾期或者末端，甚至高點已過，其后續發展的走勢及表現很有可能與以往完全不同，不同發展階段也需要我們修正對地產的看法和預期，進一步調整我們的購房行為。

4.后續房地產發展趨勢分析

基于我國房地產目前所處發展階段的分析，后續房地產走勢將可能出現以下幾個特征，該特征將與以往20 多年的表現會有極大的不同，主要如下：

（1）后續房地產價格難以重現過去的大幅上漲，未來地產投資收益率將下行。分析過去20年（2000-2020年）房市的收益率（以全國商品房房價=全國地產銷售額/銷售面積），年化收益率約為8%，考慮到居民買房大多需要貸款，即利用杠桿買房，所以實際收益更高，8%年化收益指的是全國平均房價，考慮一二線城市房價漲幅更大，收益率也會更高，即過去20年投資房產的收益高于GDP 增長率。但是未來，在市場本身的客觀規律影響及政府宏觀調控背景下，未來房價很難實現過去20年這樣的大幅上漲，反映到房產投資收益上，其收益率必然會回歸，回歸到與經濟增長向匹配的合理水平。

（2）后續城市之間的房價走勢將會分化，難以出現全國房價齊漲齊跌的現象。過去20 多年的房價上漲的一個特點是，全國房價普遍上漲，一二線城市、人口流入、產業發展好的城市漲的多點，三四線城市、人口流出、產業發展緩慢的城市漲的少點，但各類城市都實現很大幅度上漲，屬于普漲的范疇。但是未來不同城市之間房價的走勢將會分化，有的城市上漲，有的城市可能下跌，這種跡象目前已經有所體現，比如在北方城市，特別人口流出的城市如天津、環京城市群這類城市在2017年已經到了房價的高峰，這幾年房價一直在下跌，而南方城市，如杭州、寧波、義烏，2019-2021年還在繼續快速上漲，到2022年初才呈現疲態，開始下跌，而上海在2022年房價還出一定程度的上漲。預計以后這種分化成為常態，甚至會愈演愈烈。以后有產業支撐、人口持續流入增長的、市場供求關系好、政府城市管理服務能力強的城市其房產依然具有保值、增值的潛力，而大部分三四線城市的房產將成為純的消費品。

（3）后續剛需住宅需求量將會下降，而改善需求將會超過剛需產品。分析過去20年的住宅成交結構發現，成交房源主要是中小戶型，主要是100 m2以下，其次140 m2，而大戶型占比較低，2013-2014年期間，為了保障小戶型的供應，政府在出讓文件中還強制約定，新拍土地建設90 m2以上的戶型占比不得少于70%，簡稱90/70 政策，小戶型是市場的主流戶型，也是供銷兩旺的戶型。但從我國人口年齡結構分析來看，2020年，我國人口平均年齡為38.8 歲，到2030年，平均年齡為43 歲，這一年齡結構將會引發改善購房需求，而由于整體人口數量的減少及結構的變化，未來20-35 歲主要的首次購房人口將逐年減少。所以可以預見，未來改善型住房的需求將會逐漸增加，而剛性住宅需求將會減少，這種變化可能已經來臨。

衣食住行是普通人繞不開的話題，而住房是人生當中最主要的支出，在過去二十幾年的房地產發展歷史中，房產不僅僅是人們實現美好生活的載體，更是一種財富的象征，甚至成為財富的風水嶺，房地產在推動經濟發展、實現城鎮化、改善城市面貌、提高人民居住水平各個方面都起到了十分重要和積極的作用，但也積累了不少問題，如汲取了過多的社會資源，一定程度上擴大了貧富差距，所以中央在十九大提出了“房住不炒”的定位，房地產作為人們追求美好生活的載體其將長期存在，但無論從社會經濟發展轉型的需要，還是從房地產行業本身客觀規律的作用下，某些過多賦予在房地產上的因素將會淡化，回歸到更為本源的居住屬性上來，而這一屬性的變化，將對房地產市場產生深遠的影響。