流通性減弱環境下房地產經濟發展分析

文／汪鋒 肥東縣住房和城鄉建設局 安徽合肥 231600

引言：

近年來，隨著我國城鎮化建設的推進，房地產市場獲得快速發展，并為經濟增長做出了貢獻。房地產經濟與群眾生活、社會穩定存在密切關系，然而，房地產經濟增速超出合理范圍后，將造成房價虛高、經濟泡沫等不良問題，使得房地產經濟的流通性下降。由此可見，對房地產流通性減弱原因進行分析，并預測房地產經濟未來發展趨勢十分重要，能夠為經濟健康穩定發展提供支持。

1.房地產經濟發展情況

1.1 市場不成熟

現階段，房地產經濟所面臨主要問題是市場不成熟，以及房價持續上漲導致市場供需失衡，要想解決該問題，關鍵是要對既有房地產市場進行完善。雖然我國的國土面積位居世界第三，但人均持有量偏低，有限的土地資源給房地產發展帶來了巨大影響[1]。近幾年，在利潤的驅使下，各類企業紛紛選擇向房地產領域進軍，企業資質、專業水平良莠不齊，無形中限制了該行業的發展，另外，還有少數企業為獲取短期利益，而選擇設立臨時房地產公司，該做法不僅會擾亂市場，還會限制房地產經濟的發展。

1.2 發展速度快

改革開放至今，房地產經濟始終處于飛速發展的狀態。據統計，在過去十年間，國內房地產經濟所取得發展成果能夠與少數發達國家過去30年間所取得成果相媲美，2004年以后，房地產投資同比增長提高到20%，房價漲幅則提高到200%，平均每年新建房屋總面積在500萬m2左右，進入2008年，房地產經濟增值約為14738億，對GDP 的貢獻率則提高到4.6&左右[2]。對1998年～2021年房地產貢獻率（具體見圖1）進行分析能夠看出，現階段，房地產經濟已成為推動社會經濟快速發展的核心動力，對該行業未來發展態勢進行預測的重要性有目共睹。

圖1 1998年～2021年房地產對GDP 的貢獻率

1.3 供需不穩定

隨著城鎮化建設的推進，城鎮人口總數快速增加，導致房地產市場出現供不應求的情況。考慮到房地產經濟對土地資源具有極強的依賴性，在不放權的情況下，房地產市場將出現缺位的情況，此時，為獲取更為可觀的利益，一部分投資者會加大對房地產進行投資的力度，致使經濟發展速度進一步提升。需要注意的是，雖然房地產經濟始終處于快速發展的態勢，但一旦出現房價快速上漲、市場監管力度不足等情況，便會帶來炒房的問題，從而加劇供需矛盾。為避免該情況出現，有關部門頒布了多項政策，通過建設公租房和廉租房等方式，為居民住房需求提供保障，現階段，上述做法已在一線、二線城市普及，給三線、四線城市所產生影響十分有限，這點需要有所了解。

2.導致房地產流通性減弱的原因

2.1 經濟原因

研究發現，經濟發展水平與房地產流通性密切相關，如果外界環境較為穩定且市場經濟持續發展，則房地產流動性將得到顯著提升，此外，地區GDP 有所增長，同樣會使流通性有所提升。從客觀視角來看，房地產流通性和GDP 之間并不存在直接關聯，房地產對GDP 所具有依賴程度將隨著市場的發展而不斷減弱，換言之，即使社會經濟已經順利過渡到高質量發展時期，且GDP 增速有所放緩，房地產仍然能夠保有強大的活力，其流通性所受到影響可以忽略不計。在過去十余年間，政府始終致力于房地產金融的改革，不僅通過完善監管體系、提高融資門檻和細化審核要求等方式，降低爛尾問題發生的概率，還面向購房者制定了相應的制度，通過嚴格審核貸款總額、購房資格，有效規避了信貸風險。綜上，雖然經濟發展、房地產流通性之間存在著關聯，但只有具備完善、穩定且科學的流通機制，才能使市場經濟所具有積極作用得到充分發揮，并在改善房地產流通性的前提下，推動房地產經濟朝著預期方向快速前進。

2.2 市場原因

對市場運行規律進行分析可知，資源價格極易被稀缺程度所影響，對房地產行業而言，一旦房屋出現供不應求的態勢，其價格必然會有所上漲，反之，若房屋供過于求，則房價會大幅度下跌。擁有更為良好的發展潛力和更多的就業機會的地區，多已呈現出人口飽和的狀態，隨著房屋數量的增加，上述地區的供求關系必然會發生改變，房地產流通性也將受到影響，進而呈現出不斷下降的態勢，在此背景下，各地政府紛紛響應不炒房的號召，根據實際情況頒布相應政策，將外界因素給房地產市場所帶來影響降至最低。

2.3 政策原因

近幾年，政府先后出臺了多項調控政策，由此而帶來的連鎖反應主要體現在兩個方面，一是房價有所降溫，二是流動性持續減弱，隨著限貸、限價以及限購政策的實施，各地房價增幅均有所回落（具體見表1）[3]。由此可見，在政府大力管控的當下，任何政策均有可能給房地產市場帶來一定的影響，因此，房地產企業、購房者均對房價持觀望態度，投資、購房意愿下降明顯。

表1 調控政策內容及實施區域

2.4 其他影響因素

2.4.1 人口流動

無論是人口頻繁流動還是人口數量增多，均會給住房需求量產生影響，使房地產所具有流通性快速提升。另外，隨著有住房需求但尚不具備購房條件的群體規模的擴大，租賃市場發展速度也將有所提升，這一轉變也會給房地產投資帶來影響，使其所具有流通性得到提升。

2.4.2 住房持有量

該項指標與房屋流通量密切相關，研究表明，房屋流通量會隨著住房持有量的增加而增加，與此同時，住房交易頻率也會有所提高。這里要注意的是，住房持有量和GDP 相似，即該指標與房地產流通性并不存在確切的聯系，一方面，如果房屋增速超過自有住房，則會使住房持有量大幅降低，另一方面，隨著交易頻率的提高，房地產流通性將有所提升。

3.關于房地產經濟未來發展趨勢的分析

流通性減弱雖給房地產經濟造成了負面影響，卻也為其帶來了全新的發展機遇，鑒于此，房地產行業應立足實際，對現存問題加以解決，為健康、穩定的發展奠基。由此可見，新形勢下，房地產經濟將朝著市場成熟、政策完善的方向快速前進，其發展趨勢可被概括如下：

3.1 優化經濟結構

房地產市場需要由不成熟向成熟過渡，即使在流通性不斷減弱的當下，房地產市場仍遵循上述發展規律。對該行業發展歷程進行分析可知，雖然短時間內該行業便取得了十分矚目的成績，但與之相關的管理政策和體系較為落后，這在無形中制約了房地產經濟的發展，導致其難以發揮出應有作用。要想使經濟得到更加穩定、快速的發展，關鍵是要立足實際，結合行業特征、發展趨勢，確定與社會前進方向一致的全新發展策略，將政府監督、市場調控等科學手段作為依托，對既有金融服務體系進行完善，并對經濟結構進行優化，以此來保證房地產經濟能夠朝著預期方向快速發展。

3.2 控制房價漲幅

研究發現，只有嚴格管理房地產市場，才能避免供需矛盾進一步加劇，從而達到控制房價漲幅的目的，反之，管理力度不足將增加購房者壓力，給該群體幸福感、生活水平產生不良影響，進而使國民經濟發展受到制約。近幾年，有關部門始終致力于優化發展戰略、頒布調整性政策，隨著外界環境發生變化，經濟發展質量有所提升，國民經濟財富總量大幅增加，加之抑制房價的政策逐步得到推廣，使得房價漲幅較以往更加穩定。

房地產流通性極易被人口流動情況、經濟發展水平和個人住房持有量等因素所影響，對流通性發展趨勢進行預估的難度極大。針對該情況，有關人員做出了以下預測：受調控政策影響，國內一線、二線城市房價將有所回落；具有良好地理條件和經濟基礎的三線、四線城市，由于其房價尚未達到一線、二線城市水平，因此，有一定概率出現購房熱潮；經濟相對落后的城市，其常住人口相對固定，房屋交易多與剛性需求相關[4]。未來，廣州、上海等地的房地產行業，必然會受到政策、土地資源和建設成本等要素的制約，鑒于此，房地產企業應將重心轉向國內二線、三線城市，充分利用該類城市經濟發展內生動力強、政策環境相對寬松的優勢，推動自身快速發展。除此之外，隨著收入的提高，人們對生活的追求自然不可同日而語，因此，有關企業應將目光聚焦于改造舊城區、棚戶區等項目，深挖上述項目背后的潛力，為經濟發展賦能。

3.3 重視政策調控

近幾年，房地產經濟呈現出了極為迅猛的發展勢頭，而房地產經濟所面臨問題主要是發展速度過快，在流通性逐漸減弱的當下，應盡快放棄傳統高速發展模式，轉而對房地產經濟進行高質量發展。要想實現該目標，關鍵是需要有關部門以自身所積累經驗、行業現狀為依據，酌情頒布兼具針對性與指導性的調控政策，為房地產經濟指明前進的方向，通過規范發展路徑等方式，促使房地產經濟順利過渡到良性發展階段。例如，為避免房價增速過快給社會造成負面影響，國務院于2010年頒布了新國十條，該政策在很長一段時間內抑制了房價、地價的上漲。由此可見，未來有關部門所頒布政策，均應當將推動行業穩定發展作為最終的目的，為行業發展提供科學指導。

對既有政策進行分析可知，現階段，有關部門更關注低收入群體的情況，希望能夠通過提高銀行優惠程度和設立專項債券等政策，降低該群體申請購房貸款的門檻，在改善住房條件的前提下，使房地產需求端更加穩定。此外，考慮到土地資源對房地產經濟具有重大意義，加之該行業對土地資源具有極強的依賴性，有關部門應堅持以節約資源為導向，頒布并實施調控政策，只有這樣才能促使房地產企業主動引入先進理念、技術，在提高房屋質量的前提下，對土地資源進行有效解決，配合相應的環保措施，將房屋建設給環境所造成影響降至最低，為行業穩定、健康的發展助力。

4.如何推動房地產經濟穩定健康的發展

通過上文的分析可知，雖然調整產業結構的做法，降低了房地產行業對經濟發展的影響，但余威仍在，鑒于此，有關人員提出應根據實際情況，圍繞如何使房地產經濟得到穩定、健康的發展展開討論，為其發展奠定堅實基礎。

4.1 堅持綠色發展

新時期，以房地產為代表的高污染、高能耗行業，只有堅持走低碳、綠色的道路，才能實現穩定、健康的發展。考慮到建造房屋不僅要消耗大量資源、能源，還會形成無法降解的建筑垃圾，有關部門先后頒布了多項政策，對建筑需要達到的節能標準進行細化，此舉在極大程度上推動了綠色建筑的發展，相應地，房地產經濟也呈現出了良好的發展趨勢。在流通性持續減弱的當下，房地產企業可以通過改用綠色建材、循環使用建材等方式，在對建設成本、運行成本進行壓縮的基礎上，推動行業經濟發展，除此之外，這樣做還能夠調整經濟、環境與社會效益的關系，在加快行業發展速度的前提下，使社會經濟得到穩定發展。

4.2 調整預售制度

作為房地產改革極為重要的部分，商品房預售給房地產經濟所帶來影響同樣需要引起重視。近幾年，隨著監管力度的加大，該模式已趨于完善，但由于現行制度存在一定的滯后性，導致銷售過程不規范和交易不公正等問題頻發。要想徹底解決上述問題，關鍵是要從流通性減弱的視角出發，對預售制度所存在不足進行分析并加以完善，具體做法如下：其一，建立健全審查資質的機制，將審查工作交由專業機構或是人員負責，在保證開發商滿足預售要求且具備預售資格的前提下，為其頒布相應的許可證。其二，對過程性監督工作引起重視，嚴禁虛假宣傳、夸大宣傳。其三，對現房、期房占比進行調整，酌情提高現房占比，事實證明，此舉既能夠有效規避預售風險，又可以在一定程度上緩解市場過剩的問題。

4.3 維持市場穩定

分析可知，房地產經濟必然會隨著流動性的減弱而有所下滑，即便如此，有關部門仍然應當采取相應的措施或手段，維持市場穩定，將供過于求、購房意愿下降所帶來影響降至最低。要想實現該目標，關鍵要做到以下兩點：一是調整信貸政策，大力監管金融貸款機構，為購房者合法權益提供有力保障。以銀監會為首的有關部門，應對購房者所提出改善性、自主性需求引起重視，嚴禁房地產企業隨意更改附加條件，通過減輕購房壓力的方式，對購房意愿進行激發，使房地產經濟所具有流通性得到改善。二是加大對中介、開發商進行監管的力度，打擊抽逃資金、虛假宣傳等違法行為，為購房者提供良好的外界環境。

4.4 引導健康投資

新形勢下，多數開發商均選擇調整投資計劃，致使部分地區出現地產投資銳減的情況，若不對該問題加以管控，將給經濟發展造成不利影響。有關部門應盡快頒布政策，引導企業進行理性投資、健康投資，例如，對于改造老城區、棚戶區或建造保障性住房的項目，應從籌集資金、土地供應的角度出發，為開發商提供相應的優惠。再例如，引導房地產企業結合實際情況進行重組或兼并，對于已陷入經營困境或是資不抵債的企業，可通過收購、出讓或其他方式加以整合，在規避爛尾風險的同時，為經濟發展提供動力支持。除此之外，還可以對審批商品房的流程進行簡化，通過對住房供給能力進行提升的方式，使市場供需趨于平衡。

結語：

綜上，本文研究了流通性減弱階段房地產經濟發展相關問題，以經濟發展情況作為研究出發點，在經濟、市場與政策層面上解讀了導致流通性減弱的原因。在房地產行業的未來發展中，建議有關企業及個人做好經濟結構優化，最大程度控制房價漲幅，同時重視政策調控作用，使得房地產經濟朝向健康、優質方向發展。另外，對上述發展措施加以應用，還能夠避免房地產行業泡沫問題出現，對促進房地產市場供需平衡，助推房地產經濟綠色轉型發展意義重大。