提高房地產項目盈利能力的對策及建議

張傳波 浙江浙農實業(yè)投資有限公司

無論何種企業(yè)，若想實現(xiàn)長遠發(fā)展，需要將重點放在利潤獲得上，投資者也會將利潤作為基礎制定相應投資決策。實際上，可以將利潤看作某段時期企業(yè)獲得的經(jīng)營成果，而房地產項目利潤則表示的是項目成立至結束得到的經(jīng)營成果[1]。企業(yè)盈利能力屬于核心內容，是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的綜合體現(xiàn)。新時期環(huán)境下，房地產企業(yè)只有不斷提升自身盈利水平，獲得更高的盈利能力，才能擁有更強的競爭實力，滿足市場發(fā)展需求。因此，對于房地產企業(yè)而言，需要重點探究影響項目盈利的因素，不斷提升自身盈利能力水平。

一、相關概述

（一）盈利能力的內涵

所謂盈利能力，具體表示的是一個企業(yè)具備的獲得利潤的能力，代表固定時間內企業(yè)獲利水平及經(jīng)營業(yè)績情況[2]。在具體指標方面，主要包括六項，一是總資產報酬率；二是營業(yè)利潤率；三是資本收益率；四是凈資產收益率；五是盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)；六是成本費用利潤率。通常情況下，企業(yè)會應用市盈率、每股收益以及每股股利等指標進行獲利能力評估。其中，企業(yè)總資產具備的獲利能力，就是總資產報酬率，體現(xiàn)的是企業(yè)投入產出情況，指標越高，代表產出越好，企業(yè)資產經(jīng)營水平越高。凈資產收益率代表的是權益資本凈收益能力，指數(shù)越大，投資效益越高；在銷售利潤率不變的情況下，可通過有效改善企業(yè)運營管理水平來提升企業(yè)的盈利能力。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)還有一種表示，即利潤現(xiàn)金保障倍數(shù)，其數(shù)值會受到企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流量的影響，也與凈利潤密切相關，通過這一指標，能夠了解企業(yè)現(xiàn)金收益保障能力，掌握盈余質量。成本費用利潤率表示的是每一成本可以獲得的利潤；指數(shù)越大，說明利潤越高，企業(yè)經(jīng)濟效益則越好。

（二）盈利能力的分析方法

分析盈利能力時，存在較多評價指標，不僅包含項目投資回收期、凈現(xiàn)值，還包括內部收益率以及總投資收益率等，進行分析時應結合項目要求、特點以及評價目的等內容進行評價指標選擇[3]。以上各指標的計算方式為：

凈現(xiàn)值：計算凈現(xiàn)值時，主要是通過折現(xiàn)率ic，進行項目期的凈現(xiàn)金流量計算，獲得凈現(xiàn)值的和，公式為：

其中，F(xiàn)NPV為凈現(xiàn)值；（CI-CO）t表示的是第t期凈現(xiàn)金流量；ic表示的是折現(xiàn)率。若獲得的凈現(xiàn)值大于零，表示項目方案可行。

項目資本金凈利潤率：

其中，ROE表示的是項目資本金凈利潤率；NP表示的是項目平均年凈利潤；EC表示的是項目資本金。

投資回收期：

其中，Pt表示的是投資回收期；T代表的是累計凈現(xiàn)金流量第一次為非負值的年數(shù)。投資回收速度會受到投資回收期的影響，當回收期越短時，回收速度則會越快，表示具備更強的抗風險能力。

財務內部收益率：

其中，F(xiàn)IRR表示的是財務內部收益率；CI表示的是現(xiàn)金流入量；CO表示的是現(xiàn)金流出量；n表示的是項目計算期。若財務內部收益率高于或等于企業(yè)要求的最低收益率，則該項目方案可接受。

總投資收益率：

其中，ROI表示的是總投資收益率；EBIT表示的是項目平均年息稅前利潤；TI表示的是項目總投資。

二、我國房地產行業(yè)盈利能力現(xiàn)狀及影響因素

（一）現(xiàn)狀

凈資產收益率，即ROE，其能夠體現(xiàn)出股東權益收益水平，從而衡量企業(yè)自有資本的運用效率；這一綜合性指標，既能對企業(yè)自有資本進行評價，又能了解企業(yè)累計獲取利潤水平。企業(yè)的凈資產收益率越高，說明盈利能力也就越強。

據(jù)統(tǒng)計，我國TOP50上市房企2021年平均ROE降至7.89%，相比前一年（16.9%）下滑9個百分點，50強上市房企各項利潤率指標均已降至歷史低水平；可見，當前分析如何提高房產項目盈利能力具有十分重要的意義。

（二）房地產項目開發(fā)過程中影響盈利能力的主要因素分析

根據(jù)杜邦分析法，凈資產收益率=利潤率×總資產周轉率×權益乘數(shù)。利潤總額除以銷售收入得到的數(shù)值，即為銷售利潤率，體現(xiàn)的是企業(yè)獲利能力；資產周轉率表示的是企業(yè)運營能力，主要由銷售收入除以總資產獲得；總資產與凈資產的比，即為權益乘數(shù)，體現(xiàn)企業(yè)財務杠桿利用率。在具體房產項目分析上，較多因素均與房地產開發(fā)項目獲利能力相關，包括銷售收入、開發(fā)成本、融資利息等；銷售周期以及開發(fā)周期與運營能力密切相關；財務杠桿決定著權益乘數(shù)。總資產周轉率、利潤率以及權益乘數(shù)同凈資產收益率是正相關的關聯(lián)關系，所以，如果想使盈利能力得到有效提升，房地產開發(fā)企業(yè)應該從增加銷售收入、降低成本費用及稅金，增強銷售能力、加快開發(fā)周期，在風險可控的前提下從適當增加融資、提高財務杠桿等方面著手。以上盈利能力影響因素屬于一個整體，相互關聯(lián)、互相制約；如果只是通過減少銷售費用與成本、提升售價的方式提升獲利能力，很有可能會延長項目開發(fā)以及銷售周期，從而對企業(yè)運營能力產生影響；若只是通過增加銷售費用、提升建造成本的方式縮短開發(fā)與銷售周期，從而提升運營能力，會使項目利潤有所降低，對企業(yè)盈利水平產生不良影響。如果只是利用負債率提升獲得更大的權益乘數(shù)，會加大項目風險，使得財務費用明顯增加，進而降低項目獲利能力。綜上，房地產企業(yè)應結合政策環(huán)境、項目地址、銷售形勢、管理模式以及自身開發(fā)能力等因素，做好項目定位，對盈利能力各個影響因素進行統(tǒng)籌處理和平衡，從而有效提升項目盈利能力。

三、提高房地產項目盈利能力的對策及建議

房地產公司應重點做好以下工作，不斷提升自身盈利能力。

（一）建立風險評估機制

房地產企業(yè)若想獲得更高的盈利能力，需要重視風險評估，并制定出有效的風險防范機制，使企業(yè)人員樹立良好的風險意識。行業(yè)形勢逐漸趨冷的形勢下，使得房地產企業(yè)面臨更大的市場競爭壓力，也需要做好員工風險意識管理工作，使員工擁有較強的風險評估與應變能力[4]。現(xiàn)階段我國土地價格不斷提升，房地產企業(yè)需要承擔的稅負也逐漸加重，這種情況下，在一定程度上降低了整個行業(yè)的利潤率。房地產企業(yè)為適應市場發(fā)展環(huán)境，應結合自身實際情況對發(fā)展戰(zhàn)略進行調整，通過盈利能力重新估算，轉化盈利模式，將企業(yè)的潛能以及資源優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，進一步提升企業(yè)管理人員的辦事效率以及管理能力，促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。同時，房地產企業(yè)還應進行深入的調查研究，對客戶需求進行全面了解，提出針對性的方案，獲得更高的核心競爭力以及盈利能力。

（二）建立股東溝通機制

對于房地產企業(yè)而言，存在較廣的業(yè)務范圍，較多房地產企業(yè)開發(fā)的項目均具備較高的水平及質量，獲得了社會各界的認可[5]。不過，房地產企業(yè)應不斷強化自身危機意識，構建股東溝通機制，與股東進行深度溝通，對于重大事項以及即將面臨的風險，均需要與企業(yè)股東進行溝通交流。通過股東與管理人員的高效溝通，可有效強化房地產企業(yè)危機意識，對各種風險問題防范，針對各項工作以及重大事項制定出有效的應對方案，避免企業(yè)項目盈利能力受到影響。

（三）健全股權激勵制度，完善績效考評體系

房地產企業(yè)發(fā)展中如果在股權結構上存在一定的不足，則會阻礙企業(yè)健康發(fā)展，要善于發(fā)揮股權激勵的作用。房地產企業(yè)股權結構上，如果管理人員只占有很小一部分份額，甚至還有一些人員處于零持股狀態(tài)，這種股權分配形式的應用，將無法激發(fā)人員工作積極性。在實際工作中，很容易發(fā)生信息不對稱情況，增大企業(yè)風險，為有效避免以上問題的出現(xiàn)，房地產企業(yè)應構建完善的股權激勵制度，為房地產企業(yè)高級管理人員實施股權激勵。并且，企業(yè)需要進行績效考評體系的高效構建，利用績效考評的方式，了解企業(yè)管理人員工作情況，在評價結果中引入獎懲措施，提升管理人員工作積極性的同時，還能有效規(guī)范人員行為。使人員與企業(yè)利益聯(lián)系更加緊密，實際工作中，管理人員就會從企業(yè)利益出發(fā)，不斷增強盈利能力，提升企業(yè)利潤。

（四）加大資金風險管理力度

如果沒有獲得較高的盈利質量，會使企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金短缺問題，容易轉變?yōu)樨攧瘴C，嚴重情況下可能會導致企業(yè)破產。所以，房地產企業(yè)不僅要重視項目盈利能力，還應保證盈利質量。房地產行業(yè)同其他行業(yè)不同，該行業(yè)會涉及較為密集的資金，企業(yè)運行的關鍵就是資金鏈，資金運作情況，會對盈利模式是否有效產生影響[6]。房地產企業(yè)不僅要利用好負債，進行自有資金的適時補充，同時企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)還應將自有資金與負債的比例控制好。重視潛力大的投資項目，向其中投入更多的資金，保證資金充足，將投資風險控制到最低。企業(yè)還應對現(xiàn)金流動過程進行實時關注，結合實際情況，形成更加科學的財務管理制度，將企業(yè)資金運營能力作為基礎，明確各環(huán)節(jié)資金量警報標準，還應選擇針對性的應對措施。例如，可以進行融資渠道拓展，也可實施相應賬款的延后支付等。雖然土地儲備屬于房地產企業(yè)較為重要的工作，不過若只將重點放在土地儲備規(guī)模提升上，無法有效提升企業(yè)的市場競爭力，因此，在土地資金占用量方面，房地產企業(yè)需要進行嚴格把控，確保經(jīng)營活動具備較強的資金創(chuàng)造能力，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。并且，房地產企業(yè)需要縮短現(xiàn)金回收時間，符合法律要求的情況下，探究及時回收現(xiàn)金的方式，將欠款及時追回。

（五）強化應收賬款管理與成本費用管控

第一，強化應收賬款管理。房地產企業(yè)應結合自身經(jīng)營實際以及市場情況，科學調整回收策略，如果企業(yè)選擇緊湊的收賬措施，會有效降低應收賬款資金占用率，存在的壞賬風險也會相對較小，不過應用這種方式會花費較多收賬費用[7]。若選擇松弛的收賬方式，會在一定程度上節(jié)約收賬費用，不過會占用較多應收賬款資金，還會產生相應壞賬損失，使企業(yè)面臨較大的壞賬風險。房地產企業(yè)需要積極探究新型的收賬方法及程序，并形成合理的現(xiàn)金折扣方法，還應以完善的擔保制度作為保障。此外，為避免出現(xiàn)壞賬問題，房地產企業(yè)需要遵循謹慎性原則，強化壞賬損失預測，壞賬評估過程中應精確、謹慎，構建完善的壞賬準備制度，降低壞賬損失。第二，強化成本費用管控。房地產企業(yè)應針對所有開發(fā)環(huán)節(jié)，構建標準生產線流程，推進標準化以及規(guī)模化生產管理。如此不僅使資本周轉率以及生產效率得到有效提升，還會有效節(jié)約生產運營成本。企業(yè)應將產品質量作為前提條件，科學制定標準成本制度。設計與實施開發(fā)階段，需要科學確定收入、成本的目標與預算，同時確保在各階段得以有效落實，還應及時跟蹤預算管理，及時調整存在的偏差；強化運作效率，避免人員冗余情況，不僅要保證人員與崗位合理配置，還應做好人員培訓工作，獲得更高的工作效率以及運作效率；向各銷售區(qū)域及項目中，進行銷售費用的細化分解，將具體任務落實到各個業(yè)務員身上，嚴格實施跟蹤審核，全面把控各項費用，不斷提升項目盈利水平。

四、結束語

綜上所述，新發(fā)展形勢下，房地產項目盈利能力會受到較多因素影響，為進一步提升項目盈利能力，房地產企業(yè)應科學選擇項目，運用好財務杠桿，并且還應建立風險評估機制；建立股東溝通機制；健全股權激勵制度，完善績效考評體系；加大資金風險管理力度；強化應收賬款管理與成本費用管控，通過以上方式實現(xiàn)房地產項目凈資產收益率最大化，促進房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。