房屋承租人的優先購買權

李淑紅

遼寧省大連市中級人民法院，遼寧 大連 116000

一、房屋承租人優先購買權的法律性質

（一）期待權說

期待權是暫時欠缺權利行使條件，待條件齊備以后才可實際行使的民事權利類型。期待權說認為，標的物所有權人還沒有將該標的物出售，那么房屋承租人的優先購買權就沒有現實化，就為期待的狀態。若將該權認定為期待權則存有不合理之處。

（二）物權說

物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。物權說認為優先購買權具有法定性，發生對抗第三人的物權效力，應當在物權法中予以規定。房屋承租人優先購買權設立初衷是為了平衡各方利益，以求公平，若將此權利認定為具有物權屬性，則無疑是擴大了房屋承租人的權利范圍，且過于干涉第三人利益，明顯違背其設立初衷。

（三）請求權說

請求權是以請求權能為基本權利行使方式的權利。請求權的特點就是權利人不能直接通過支配權利的客體來實現利益，只能通過請求特定的義務人履行義務來實現其利益。房屋承租人優先購買權系房屋承租人對房屋出賣人享有的請求訂立買賣合同的請求權。當具備出賣人承諾這一要件時該買賣合同成立。概述之，房屋出賣人被限制了一定的締約自由。在強調私法自治、平等的民法中，強制締約顯然加重了合同一方的義務，加之房屋出賣人與優先購買權人處于平等地位，法律不應要求房屋出賣人承擔強制締約義務［1］。此外，采附強制締約義務請求權說易造成過度保護優先購買權人利益的后果。

（四）形成權說

形成權是指依權利主體單方意思表示，就能引起牽涉他人的民事關系變動后果的權利類型。在形成權說中具體又分為兩個學說，一是形成權說，二是附條件的形成權說。形成權說將房屋承租人的優先購買權定性為形成權，理由在于以下三點：首先，形成權系單方法律行為，其具有單方創設買賣合同的功能，方便房屋承租人優先購買租賃物，同時也與房屋承租人優先購買權的立法目的——對房屋承租人的利益進行保護相符。在房屋出租人出賣租賃物的時候，房屋承租人在與第三人同等條件下可以選擇是否主張行使該權，若行使，則在房屋出租人與房屋承租人之間成立房屋買賣合同［2］。其次，房屋承租人的優先購買權與形成權的形成有相同性，都需要依賴于基礎法律關系，房屋承租人的優先購買權依賴于房屋出租人與房屋承租人之間成立并生效的租賃合同。最后，從形成權行使的限制來看。形成權行使的條件，也就是法律規定或當事人約定的形成權的“形成原因”，當然，這種約定或規定可以出自各種不同的理由。房屋承租人優先購買權的行使條件已被法律預先規定，當法律規定的事實出現時，房屋承租人才有法律依據行使優先購買權。故，房屋承租人優先購買權系形成權。王澤鑒學者認為，房屋承租人法定購買權的法律性質為附停止條件的形成權，在房屋出租人將租賃物房屋出賣給第三人的時候，房屋承租人的優先購買權才可以行使。在民法的理論中，形成權法律關系的相對人不負任何義務。形成權人在行使權利時，可以僅按照自己單方的意思表示，使民事法律關系發生變化。若在此情形下，允許形成權附加條件，則會使相對人陷入一種或然的、不具穩定性的法律狀態，最后導致當事人之間的權利義務失去平衡。因此，筆者并不認同附停止條件的形成權說。

綜上所述，筆者認為將房屋承租人優先購買權的性質界定為形成權較為合適。房屋承租人與房屋出租人之間的合法的房屋租賃法律關系是房屋承租人優先購買權需要依賴的基礎法律關系。從房屋承租人優先購買權的設立目的角度出發，在房屋出租人出售租賃物時，房屋承租人享有選擇權，即可以在與第三人同等條件下選擇是否行使優先購買權。在這個時候，房屋出租人的經濟利益沒有受到損害，對房屋承租人的利益也有所保護，更達到了維護公平、有效利用物資等目的。

二、房屋承租人優先購買權行使要件

（一）法律上對房屋承租人優先購買權的行使作了限制性規定，該限制為只有在房屋承租人以與第三人同等條件下購買租賃房屋才可以行使優先購買權。但就本質而言，該限制實際上也是房屋承租人取得優先購買權和行使的實質性要件。學界對同等條件的認定有不同觀點，一是絕對同等說，二是相對同等說，三是折衷說。

1.絕對同等說。絕對同等說所持的觀點是房屋出租人與房屋承租人和房屋出租人與第三人之間成立的兩個合同的合同內容應當具有完全一致性。在這一觀點下，若房屋承租人與第三人出具的價金、價金支付方式、支付期限等其他條件完全一致，則房屋承租人可優先于第三人與房屋出租人訂立房屋買賣合同。由此可見，絕對同等說更側重于保護房屋出租人的利益，在交易上也更具效率。但在實務中，房屋出租人與第三人之間的房屋買賣合同中某些條款是基于雙方商定的特殊目的，若按照絕對同等條件說，則會對房屋承租人優先購買權行使造成不便。絕對同等條件說對同等條件的要求過于嚴格，同時也易為他人惡意破壞房屋承租人優先購買權創造條件，不利于房屋承租人優先購買權的行使，也不符合房屋承租人優先購買權設立之初衷［3］。

2.相對同等說。相對同等說對同等條件的要求的條件并沒有絕對同等說那樣嚴格，相反，其更具靈活性、寬松性。該說認為在房屋出租人與房屋承租人和房屋出租人與第三人之間成立合同中，兩個合同的內容應當是大部分一致的。但該說并未明確提出何為“大部分內容一致”，在實踐中不易被人們理解和把握，同時讓案件的承辦法官享有極大的自由裁量權，易在實務中出現同案不同判的情況，有損法律威嚴。

3.折衷說。折衷說建立在絕對同等說和相對同等說基礎之上。李開國學者和黃明耀學者持的折衷說為：“同等條件”，應指價金完全相等，而其他條件大致相當。王福祥學者持的折衷說為：法律規定的“同等條件”本質上是財產的交易條件同等，而交易條件主要指價格條件和價款支付條件。只有在價格條件和價款支付條件都同等的情況下，優先購買權人才可實際享有優先購買權。房屋出租人出賣房屋是為了拿到價款，也就是金錢，故在同等條件中，房屋的價格條件應為基礎要素，即房屋價格條件應當是一致的。價款支付條件主要包括兩個方面的內容：一是價款支付方式，二是支付期限。不同的價款支付方式都會對房屋出租人的利益有所影響，如一次性支付與分期支付，一次性支付顯然不用考慮利息問題，但分期支付則需考慮利息問題。因此，在同等條件中，價格條件與價款支付條件必須是具有同等性的。李開國學者和黃明耀學者所持的折衷說中“其他條件大致相當”過于籠統和寬泛，正如上述，除價格同等之外，價款支付條件也應同等。至于其他合同交易條件，則以是否影響出租人的利益為基準，來判斷是否屬于同等條件。如果對出租人利益沒有影響，則應當認定是同等條件，便緩和了絕對同等說的嚴苛，也無相對同等說的寬泛，在實務中易于理解和把握?？梢?，同等條件的認定采折衷說較為合適。

（二）出租人的通知義務

房屋承租人優先購買權行使之前提系其對房出賣之情況有所知曉，因而《民法典》在第七百二十六條中規定了房屋出租人的通知義務。但《民法典》尚未對此義務細化。

在學理上認為房屋出租人通知義務有兩種模式：一是事前模式，在此模式下，房屋出租人通知義務的內容主要是其出售意圖，不包括房屋出租人出售租賃物的條件。房屋承租人在知曉該意圖之后應答復房屋出租人或與房屋出租人進行磋商，若雙方達成一致，則訂立房屋買賣合同，若雙方未能達成一致，此時房屋出租人先前的行為已充分尊重房屋承租人的優先購買權，而且房屋承租人的優先購買權也存在行使空間，房屋出租人便可與第三人自由訂立房屋買賣合同。二是事后模式，在此模式之下，房屋出租人通知義務的主要內容是其的出售條件、其與第三人訂立合同之內容。因此，房屋承租人在知曉上述內容之情況后，可徑直行使優先購買權同房屋出租人訂立相關的合同，不用再和房屋出租人磋商相關交易內容［4］。

三、房屋承租人優先購買權的完善建議

（一）明確房屋承租人優先購買權的性質

在解決房屋承租人優先購買權的其他問題中，首先要解決的是房屋承租人優先購買權的性質問題，是解決其他問題的前提。我們應將房屋承租人優先購買權定性為形成權。在請求權說中，房屋出租人對于房屋承租人購買租賃物的請求有強制承諾的義務?！睹穹ǖ洹返谄甙俣藯l借鑒并完善了《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中的第二十一條，明確了即使在房屋出租人未通知房屋承租人的情況下，其與第三人訂立合同的效力不受此影響。這就表明立法者并未認為房屋承租人優先購買權系請求權，同時也明確表明房屋承租人優先購買不具備物權的絕對效力，因此房屋承租人優先購買權并非物權。而“期待權”其實質只是一種階段性的權利。嚴格來說，其只是房屋承租人優先購買權某個階段所具有的性質，在房屋出租人與房屋承租人訂立房屋租賃合同時，雙方存有房屋租賃關系，且房屋出租人沒有出售該租賃物時，房屋承租人的優先購買權才是期待權。但房屋出租人是否出售租賃物具有不確定性，此種期待利益不應受到法律保護。設立房屋承租人優先購買權之目的在于保護承租人的利益，平衡各方利益，促進社會公平正義。因此，只有在房屋出租人決定出售該租賃物時，優先購買權才有行使的可能性，才受到法律保護。將房屋承租人優先購買權定性為形成權更具合理性，房屋承租人行使優先購買權要依賴于房屋出租人與房屋承租人之間合法且有效的房屋租賃法律關系，這與形成權的產生具有共同性。從房屋承租人優先購買權行使過程的這一角度來看，無論房屋出租人是否通知房屋承租人使房屋承租人知曉其欲出售租賃物，只要房屋承租人得知房屋出租人出售租賃物的相關情況，可在與第三人同等條件下選擇是否主張行使優先購買權，無需房屋出租人答允，即可成立房屋買賣合同，這亦符合形成權的特點。從設立房屋承租人優先購買權的目的來看，若房屋承租人在與第三人同等條件下主張優先購買權，直接與房屋出租人訂立房屋買賣合同，此時房屋出租人的經濟利益未受損害，亦保護了承租人的利益，更達到了維護公平、物資利用效率等目的。

（二）明確房屋出租人通知的義務

房屋出租人通知義務有兩種模式：一是事前模式，二是事后模式。筆者認為房屋出租人通知義務采取事后模式更具說服力和合理性。首先，一般來說，在買賣交易中，交易雙方須經過磋商等方式了解雙方各自的情況，再決定是否交易。同樣地，房屋承租人欲主張行使優先購買權，除知曉房屋出租人出售租賃物之意圖外，還應對房屋出租人的出售價格、出售條件等有所了解。在事前模式中，房屋承租人只知曉房屋出租人欲出售房屋之意圖，對其他情況概然不知，存在信息閉塞。其次，房屋出租人出售租賃物往往是價高者得，其中的磋商在所難免，因此，房屋出租人與第三人最終的交易條件往往具有不確定性。采事后模式，可使房屋承租人更好地了解與交易有關的情況，易于房屋承租人根據現實情況理性作出決定，便于房屋承租人行使優先購買權。在事前模式中，房屋承租人掌握的相關信息甚少，不能由此作出最利于自身的決定，若房屋承租人與房屋出租人磋商無果，但此時房屋出租人已充分尊重房屋承租人優先購買權，房屋出租人便可自由與第三人訂立合同。如果房屋出租人在與房屋承租人磋商的過程中，惡意致使磋商無果，妨礙房屋承租人行使權利，將租賃物出售第三人，此時，對房屋承租人利益損害巨大。最后，從提高效率這一角度而言，在房屋承租人知曉房屋出租人與第三人的交易條件后，由房屋出租人在法律規定的時間內決定是否行使優先購買權，采事后模式有助于節約各方時間。

四、結語

房屋承租人優先購買權制度對于保護房屋承租人利益、促進社會公平正義等方面具有不容小覷的意義。房屋承租人優先購買權制度在《民法典》中被細化、完善，但仍需將房屋承租人優先購買權的權利性質明確下來。筆者認為，應將房屋承租人優先購買權定性為形成權，才能更好地對房屋承租人的利益進行保護以及兼顧平衡相關方的利益，提高交易的效率。在將房屋承租人優先購買權明確為形成權的前提下，再細化完善該權行使的具體規則，明確出租人的通知義務，便能發揮該制度應該發揮的作用。