基于不同核算方法的全民所有建設用地資源資產經濟價值研究
——以江西省安福縣為例

李資華

（江西省國土空間調查規劃研究院,江西 南昌 330025）

土地是重要的自然資源，同時還是其他自然資源的重要載體。土地資源是構成土地資產的物質基礎，土地資產是對土地資源價值關系的反映。土地資源資產清查及資產價值估算具有典型性和代表性。建設用地資源作為自然資源資產的重要組成部分，利用集約程度高，產出經濟效益高，能對推進工業化、城市化和加速經濟社會發展起到積極作用。因此，科學進行建設用地資源的資產評價，既是對自然資源資產核算研究的有益嘗試，也是對區域經濟研究的延伸，具有重要的理論和現實意義。

目前，國內土地資源核算研究主要集中在四個方面：（1）以自然資源負債為主題，圍繞自然資源負債的理論概念、框架設計、方法研究等方面進行探討[1-4]。（2）針對某類土地資源的經濟核算。這類研究通常以耕地、林地、水域、草原為研究對象，對我國不同區域的耕地資源、林地資源、水體資源進行經濟核算[5-9]。（3）著重強調土地生態服務價值估算，從生態服務的當量因子的選擇與修正、區域土地生態服務價值的時空變化特征、土地景觀格局的改變對土地生態服務的影響等方面進行了大量研究[10-11]。（4）土地資源價值評估方法應用研究。實踐中常用的土地資源價值評估方法各具特點[12-17]，但是對建設用地資源資產價值估算的認識還存在不足，尤其是缺乏對不同估算方法的適用性研究。摸清全民所有建設用地資源資產家底，探討全民所有建設用地經濟價值估算技術方法，尤其是建設用地區域平均地價計算方法，對于全民所有自然資源資產價值量化意義重大。基于此，本文選擇江西省安福縣作為研究區域，擬從土地權屬狀況、土地用途、土地價值量類型、建設用地存續狀態等方面，綜合考慮基準地價、交易地價等成果，構建土地資源資產清查價格體系，并運用不同的核算方法對安福縣的建設用地資源資產進行核算，以期為全民所有土地資源資產清查價格估算提供參考。

1 研究區與數據來源

1.1 研究區域概況

安福縣位于江西省吉安市西北部，地處114°～114°47′E、27°04′～27°36′N，三面環山，地形南寬北狹，東短西長，西北部地勢較高，東南部較低。全縣東西長76 km，南北寬59 km，總面積2 793.15 km2。安福縣現轄19個鄉（鎮），總人口41.83萬人。根據第三次全國國土調查（以下簡稱“三調”）數據，安福縣耕地面積41 359.3 hm2，占全縣國土利用面積的14.88%，城鎮村及工礦用地和交通運輸用地面積相對較少，分別為11 912.89 hm2、4 281.75 hm2，相應占全縣國土利用面積的4.29%和1.54%。

1.2 數據來源與處理

以安福縣“三調”數據為基礎，結合自然資源統一確權登記等權屬數據，提取試點地區全民所有土地資源資產的權屬、用途、分布、數量等信息，疊加不動產登記系統的建設用地價格和使用權登記信息以及土地市場動態監測與監管系統的面積、使用權供應信息等數據，再加上補充調查收集2005—2018年全民土地資源資產的價格等信息，形成和確定涵蓋全民所有土地資源資產的實物屬性和價值屬性的清查基礎圖斑數據。

2 研究思路與方法

2.1 全民所有建設用地資源資產價值體系構建

在土地市場多元化發展中，因土地產權關系、地價形式、管理目的的多樣性，土地價格表現形式也呈現多樣化，根據土地產權理論等相關基礎理論，并結合我國現行地價體系的覆蓋與運行特征，從權屬狀況、土地用途、權益的流動便利性和價值實現狀況等多種劃分方式角度[18-19]，構建全民所有建設用地資源資產價值體系，如圖1所示。

圖1 全民所有建設用地資源資產價值體系

2.2 全民所有建設用地經濟價值估算路徑

利用建設用地實物量清查數據與建設用地價值屬性信息進行疊加整理確定估算范圍和對象，將估算范圍劃分成若干個均質區域，求算各區域不同用途的區域平均地價，以地類面積和地類區域平均地價為基礎，按照土地價格體系框架，采用區域平均地價估算法估算各類建設用地經濟價值，最后匯總得到整個估算范圍的經濟價值。估算路徑如圖2所示。

圖2 安福縣全民所有建設用地經濟價值估算路徑

2.3 研究方法

2.3.1 均質區域劃分方法

以鄉鎮、村行政邊界為基礎，綜合考慮安福縣人口、GDP、城鎮體系與區位條件，以及基準地價成果，運用多因素綜合評價法，計算各鄉鎮功能分值，按照聚類分析、等間距分析等統計方法，將全縣劃分為若干區域。按照各因素對補償標準的影響的權重值，計算各因素的作用分值。計算公式如式（1）所示。

式（1）中，Fi表示某一水平下的分值，F表示某一因素在一定水平條件下的分值，w表示某一因素的權重。

2.3.2 區域平均地價估算方法

結合均質區域劃分結果，基于現實數據的可獲取性，本文采用基準地價修正法、交易地價測算法來估算區域平均地價。

（1）有限年期土地使用權價格估算方法。

①基于基準地價修正的估算法：

提取土地供應系統數據、已完成基準地價評估鄉鎮基準地價級別圖數據，以各區域供應系統樣點價作為分類基礎，首先歸類對比確定未進行基準地價評估的鄉鎮區域各用途基準地價，而后針對區域平均地價與基準地價內涵修正基準地價，最后按照全民所有建設用地第三次國土調查分類與土地用途對照表確定每個地類區域平均地價。計算公式如式（2）所示。

②基于交易地價測算的估算法：

選取土地利用條件、利用期限、取得方式等因素，以基準地價為基礎，對已有城區與鄉鎮基準地價進行簡單算術平均，最終確定建設用地基準地價缺失區域的區域平均地價。經過對交易案例地價進行使用年期修正、容積率修正、估價期日修正后，在劃分區域的基礎上，根據樣點地價的分布規律，取算術平均值作為該級別的區域平均地價。交易地價測算法的計算公式如式（3）所示。

式（3）中，Pz為待估宗地價格，Pb為比較實例價格，A1為待估宗地使用年期修正系數，A2為待估宗地容積率修正系數，A3為待估宗地估價期日修正指數。

（2）無限年期土地所有權價值估算。

無限年期土地所有權價值的估算是利用收益還原法反推出土地資源的純收益，再得出土地資源的無限年期土地所有權價值。假定無限年期土地所有權價值為有限年期土地使用權價值在相同條件下逐次地來實現的，因此，其計算公式如式（4）所示。

式（4）中，P為某一區域的無限年期土地所有權價值，P '為某一區域的基準地價，r為土地還原利率，n為土地使用年限。

本文采用安全利率加風險調整值法測算，得到安福縣商服用地的土地還原率為6.5%，住宅用地的土地還原率為6.0%，工業用地的土地還原率為5.0%，公共服務用地的土地還原率為5.5%。

2.3.3 經濟價值估算方法

本文采用區域平均地價估算法估算經濟價值，即經濟價值=相應用途的區域平均地價×宗地面積[17]。具體公式如式（5）所示。

式（5）中，A表示建設用地經濟價值，表示第i類第j級土地用途區域平均地價表示第i類第j級土地用途面積，n表示某一土地用途的級別個數。

3 研究結果

3.1 全民所有建設用地實物量結果

由表1可知，安福縣全民所有建設用地總面積為 3 216.22 hm2。從土地用途來看，以工業用地面積最大，住宅用地、公共服務用地等則面積相對較小。從土地價值屬性現狀來看，有限年期經濟價值量中已供應建設用地面積約為3 200 hm2，當前全民所有建設用地基本已經全部供應。供應方式上，劃撥面積占比高于出讓面積，劃撥土地約占60%，出讓土地約占40%。近期可供應建設用地中近5年可供應建設用地面積僅為0.01 hm2，近10年可供應建設用地面積不足0.3 hm2，近15年可供應建設用地面積約為0.9 hm2，近20年可供應建設用地面積則接近6 hm2，剩余年限為最高出讓年限一半的可供應建設用地面積約為12 hm2，批而未供土地面積為130.4 hm2。

表1 安福縣建設用地實物量統計表

3.2 均質區域劃分

根據各鄉（鎮）各綜合因素評價結果進行聚類分析，同時參考安福縣已有的基準地價成果和《安福縣城市總體規劃（2016—2030）》，結合式（1）計算結果，將安福縣劃分為5個區域。具體包括：（1）Ⅰ級區域分布范圍為城區基準地價Ⅰ級；（2）Ⅱ級區域分布范圍為城區基準地價Ⅱ級；（3）Ⅲ級區域分布范圍為城區基準地價Ⅲ級，楓田鎮、橫龍鎮、滸坑鎮、泰山鄉、嚴田鎮、洋溪鎮、洲湖鎮鄉鎮基準地價Ⅰ級；（4）Ⅳ級區域分布范圍為城區基準地價Ⅳ級，楓田鎮、橫龍鎮、滸坑鎮、嚴田鎮、洋溪鎮、洲湖鎮鄉鎮基準地價Ⅱ級，赤谷鄉、山莊鄉、瓜畬鄉、竹江鄉、寮塘鄉、甘洛鄉、金田鄉、洋門鄉、彭坊鄉、章莊鄉、錢山鄉等鄉（鎮）政府所在村；（5）Ⅴ級區域分布范圍為城區基準地價Ⅴ級，泰山鄉鄉鎮基準地價Ⅱ級，楓田鎮、橫龍鎮、滸坑鎮、嚴田鎮、洋溪鎮、洲湖鎮鄉鎮基準地價Ⅲ級；赤谷鄉、山莊鄉、瓜畬鄉、竹江鄉、寮塘鄉、甘洛鄉、金田鄉、洋門鄉、彭坊鄉、章莊鄉、錢山鄉鄉（鎮）政府所在村以外區域，其他未被基準地價覆蓋區域。

3.3 區域平均地價估算結果

安福縣各類土地用途區域平均地價估算結果如表2所示。

由表2可知，基于交易地價測算法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級區域商服用地的有限年期區域平均地價及無限年期區域平均地價均高于基于基準地價修正法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級區域商服用地的有限年期和無限年期區域平均地價，而Ⅳ、Ⅴ級區域商服用地的有限年期和無限年期區域平均地價結果則相反。基于交易地價測算法估算的Ⅰ～Ⅴ級區域住宅用地、工業用地、公共服務用地三類的有限年期和無限年期區域平均地價均高于基于基準地價修正法估算結果。基于基準地價修正法估算的Ⅰ、Ⅱ級區域公共服務用地一類的有限年期和無限年期區域平均地價均高于基于交易地價測算法估算的結果，而Ⅳ、Ⅴ級區域公共服務用地一類的有限年期和無限年期區域平均地價結果則相反，Ⅲ級區域公共服務用地一類的有限年期和無限年期區域平均地價兩種方法估算的結果均無差別。基于交易地價測算法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ級區域公共服務用地二類的有限年期區域平均地價及無限年期區域平均地價均高于基于基準地價修正法估算的Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ級區域公共服務用地二類的有限年期和無限年期區域平均地價，而Ⅳ級區域公共服務用地二類的有限年期和無限年期區域平均地價結果則相反。

表2 各類土地用途區域平均地價表

3.4 全民所有建設用地資源經濟價值估算結果

基于本文的價格體系及估算方法，計算得到安福縣全民所有建設用地經濟價值，結果如表3所示。

由表3可知，基于交易地價測算法的安福縣全民所有建設用地總存量價值、已供應建設用地顯化價值均高于基于基準地價修正法的測算結果，約為其2倍；基于交易地價測算法所估算的批而未供土地預期價值為基于基準地價修正法所估算結果的1.9倍；基于交易地價測算法所估算的近期5年、近期10年、近期15年、近期20年及剩余年限小于或等于最高年限一半的可供應建設用地預期價值，分別為基于基準地價修正法估算的相應價值的2.6倍、2.6倍、2.6倍、2.4倍和2.6倍。基于交易地價測算法估算得出的經濟價值量總體高于基于基準地價修正法估算的經濟價值量。

表3 安福縣全民所有建設用地價值估算結果統計表

4 結論與討論

4.1 結論

本研究采用基準地價修正法、交易地價測算法兩種方法，從權屬狀況、土地用途、規劃條件實現度、權益的流動便利性等多種劃分方式角度，估算安福縣總建設用地、已供應建設用地、近期可供應建設用地經濟價值，并對兩種測算方法估算出的經濟價值進行比較。基于交易地價測算法估算的結果在更多情況下高于基于基準地價修正法所估算的結果，約為基準地價修正法估算結果的2～3倍；在對已供應建設用地顯化價值的估算中，運用上述兩種方法估算得到的各地類經濟價值有一定差距。

4.2 討論

基準地價是政府針對目前所管轄地域出具的最客觀的價格。從資產管理角度來看，采用總建設用地的基準地價作為估算全民所有建設用地經濟價值的區域平均地價更有利于摸清家底，掌握資產價值；采用總建設用地的交易地價更有利于掌握現時土地實際價值，及時監測市場價格變化。從所有者角度來看，采用無限年期土地所有權價值更有利于所有者掌握資產價值；從可實現的角度來看，采用有限年期土地使用權經濟價值。不同估算方法的差異不僅在于估算成果的精度，還與估算工程涉及的工作量、進度要求、財力投入，以及所需的基礎數據情況密切相關。本研究表明，基于基準地價修正法和交易地價測算法所得研究結果整體雖然存在較大差異，但在不同的價值體系構建中，相應地類的經濟價值估算所得結果存在一定共性，估算結果相差較小。因此，估算方法的選擇有時并不是單一的，可以結合不同估算方法的適用情形進行確定。結合安福縣試點經驗，以基準地價修正法和交易地價測算法兩種估算方法為基礎，可以較好地協調精度與效率，同時也便于充分利用現有的土地資源量、地價調查監測體系。以“三調”數據為基礎，對于區域總建設用地，可分地類按無限年期估算其經濟價值，從而摸清全民所有建設用地資源資產家底；而對于有明確土地使用權人的建設用地，則可以已供應數據為底數計算有限年期經濟價值。基于這種無限年期和有限年期“雙層管理”的方式，有助于掌握全民所有建設用地資源資產顯化值，從而為自然資源資產管理提供依據。