城市老舊小區改造提質工程難點分析與對策研究

范 靜，李 波

（1.唐山學院，河北 唐山 063000；2.中國二十二冶集團有限公司，河北 唐山 064000）

隨著我國經濟的快速發展，人們對居住的要求越來越高。20世紀八九十年代施工的居民小區由于基礎設施不完善、功能缺失等原因，已經很難滿足現代人的生活要求，對于上述小區的改造提質工作已經迫在眉睫。老舊小區的改造提質不僅能夠改善居民的生活狀況，又能改善城市面貌，是一項非常重要的民心工程和民生工程。沈陽作為國家典型的老工業城市，由于早期城市規劃欠合理，再加上工業污染等原因使得近年來居民居住環境越來越差，老舊小區的問題更加復雜和嚴峻。老舊小區的改造提質工作已經成為沈陽市政府工作的重要一部分。以沈陽市蘇家屯區老舊小區改造提質工程為例，分析老舊小區改造提質施工中的難點，為類似工程積累施工與管理經驗。

1 工程概況

沈陽市蘇家屯區老舊小區改造提質工程，包含7個老舊小區，共計32棟住宅樓，建筑面積共計153 907.81 m2，受益居民2 194戶。施工工期為2018年6月1日至2018年8月20日，共計81天。提質改造提質的小區大多為6～7層住宅樓，結構形式為磚混結構，屋面為平屋面，設有一層防水。

2 城市老舊小區改造提質施工難點分析

城市老舊小區改造提質不同于新建工程，在施工過程中要直接面對業主，改造提質的雖是建筑，但面對不同業主的不同訴求，改造提質過程更具復雜性。通過對本工程現場的踏勘、分析，改造提質施工難點如下：

（1）改造提質的各個小區建設年代久遠，住宅樓外立面存有大量附著物，如空調外機、弱電線箱、窗戶防護罩等，如要保證外墻施工的正常進行，需要將外立面的附著物全部拆除。改造提質過程中會涉及供水、供電、燃氣、電信、有線電視、居民委員會等部門，把各單位都協調好難度很大。一旦協調不好，很容易造成工期停滯或者返工，對項目的進度和成本都有不利影響。

（2）小區原有圖紙缺失較多，新設計圖紙只是在規劃圖上重新進行設計，而且設計時間較短，圖紙中難免出現與原圖紙沖突的地方。根據不同的小區特點，制定切實可行的施工方案，對于保證施工質量和施工進度有著非常關鍵的作用。例如有的小區業主已經自行粘貼上保溫板，如何解決此部位的保溫施工，成為施工過程中的一個難題。

（3）現場條件復雜，園區車輛較多，居住人員以老人為主。根據實際情況，施工期間所有居民均不搬遷。在施工期間如何保證居民的安全成為施工過程中不得不面對的一個難題。尤其在外墻保溫施工期間，防止高空墜物傷人及避免破壞居民外窗玻璃等均需高度重視。該工程時間緊、任務重，同時施工工序多、施工人員多、作業面分散，給現場安全、環境管理帶來一定難度。而且目前沈陽市正處于爭創全國文明城市的關鍵階段，施工現場的文明施工更是重中之重。

3 城市老舊小區改造提質對策研究

3.1 堅持政府主導、施工單位配合的協調機制

城市老舊小區改造提質，各個小區的情況不盡相同，這就需要根據現場的實際情況有針對性地開展工作。一般老舊小區改造提質通常是在政府部門倡導下開始實施的，建設單位為當地房管局。所以要堅持房管局為主導，統籌協調其他各部門，包括供水、電力、電信、燃氣、居民委員會等，還包括與上級政府的協調。

在改造提質過程中，施工單位的配合也是至關重要的，這就需要項目部做好相應的準備。另外總包單位與分包單位的協調也是保證工程順利進行的一個重要因素，要想保證工程的順利進行，就需要為分包單位掃清一切施工障礙，使他們無后顧之憂。

老舊小區改造提質工程涉及城市面貌的改變，外墻涂料的顏色及分格的確定需要上報上級政府，由上級政府最終確定。因此在工程開工前，項目部積極與房管局溝通，由項目部提供相應工程資料，由房管局上報上級政府。最終在房管局和項目部的共同努力下，外墻涂料施工前將涂料的顏色及外墻的分格確定下來，確保了工程的正常進行。

清除建筑物外附著物是影響外墻裝飾施工的一個關鍵環節。要想保證外墻正常施工，就需要將建筑物外的電線、電箱，外窗防護罩等全部拆除。在此問題上，房管局和項目部各司其職，房管局負責協調電信部門和居民委員會，居民委員會負責與小區居民進行溝通，項目部負責組織人員配合進行拆改，從而保證工程的順利實施。

3.2 堅持技術先行，質量嚴查的運行機制

3.2.1 技術先行

技術管理是整個項目管理的靈魂，技術管理的好壞直接影響到項目正常運轉的情況。項目成立伊始，由項目總工程師牽頭，組織項目部技術人員對施工圖紙進行詳細的自審。由于小區建成年代久遠，且無原有施工圖紙，圖紙中不可避免地出現設計不詳細或者設計錯誤的問題。針對此情況，技術人員查閱相關規范及圖集，與建設單位和設計單位對接，對圖紙進行審查及優化，增加窗口四周及女兒墻保溫節點圖、散水及臺階的平面圖及剖面圖并與設計單位確定了保溫工程施工參照的圖集等。施工之前形成圖紙會審記錄，并經過設計單位、建設單位、監理單位確認，一是為了不影響正常施工，二是為結算留下依據。

由于工期非常緊張，而且施工正值雨季，給正常施工提出了非常嚴峻的考驗。技術部門認真分析施工內容，合理安排施工順序，制定了先保溫、后屋面，內外裝同時進行；先雨污水管道、后道路施工，綠化與園林小品同時施工的原則。

針對老舊小區結構形式和層數不同、小區內環境不同、業主不同的情況，通過對現場的勘察，與分包單位負責人現場商討方案，制定切實可行的施工方案。但方案并不是固定不變的，而是根據現場情況不斷進行調整。例如在外墻保溫施工階段，針對老舊小區電力功率不足的情況，技術部門調整施工方案，將電動吊籃改為腳蹬吊籃。雖然工作效率有所降低，但很好地避免了現場電力不足的情況。

針對小區個別業主已自行粘貼保溫板的情況，建設單位最初的設計是將保溫板拆除，然后粘貼新的保溫板。項目部組織人員對所有已經粘貼的保溫板厚度進行實際測量后發現已粘貼的保溫板厚度比設計要求厚度少20 mm，技術部門建議在已經粘貼的保溫板外再粘貼一層1 cm的保溫板，這樣加上粘接砂漿的厚度和網格布抗裂砂漿的厚度后，可以與后粘貼的保溫板厚度一致，經過與建設單位、設計部門的寫上，最終采用了此做法。通過此方法不僅節約了成本，而且避免了在保溫板拆除過程中產生揚塵和垃圾。由于該部位比較特殊，因此現場施工要求后粘貼的保溫板粘接面積由原來的40%改為100%，并且每平米打釘的數量比直接粘貼的保溫板增加30%。

針對施工圖紙留存不全的情況，例如外網施工圖紙，全部缺失。在開挖新建雨水管線時，稍有不慎就會挖到原來管線，造成停水停電。技術部門制定如下方案：小挖掘機施工，人工配合，一次最大挖掘深度不超多15 cm。如果現場在開挖雨水管線時碰到原管線，首先在圖紙上標記出原來的管線位置，并確定以避讓為主，根據現場的實際情況來進行調整的原則進行施工。此舉還將小區原有管線走向全部排查清楚，為以后的改造提質留下了寶貴的資料。

項目部進場后積極與建設單位、監理單位溝通竣工資料交檔情況，并與蘇家屯區城建檔案館取得聯系，明確交檔資料內容。由于各個小區比較分散，各自之間的距離較遠，項目部為技術人員配備了電動車，每天了解現場實際進度，保證施工資料與工程實體同步。由于建設單位、監理、城建檔案館和公司檔案館的交檔資料要求有所不同，所以項目部根據各方歸檔資料的要求來分別準備竣工資料。最終項目部準備了四套資料來分別進行交檔，確保在竣工驗收后能夠及時將施工資料交予各單位。

老舊小區改造提質工程施工情況非常復雜，可變的因素多，施工圖紙改造提質內容可能涉及不全，所以在施工階段一定要加強現場簽證管理。編寫現場簽證是技術人員的本職工作，簽證發生時要及時聯系建設單位和監理單位做好確認工作，從而保證工程結算質量。由于小區改造提質過程中的突發狀況較多，對于建設單位提出的設計變更及增加施工內容等要及時落實，在正式施工前要將各方的確認材料收集整理好。在施工過程中簽證要及時進行編制，保證簽證的準確性和規范性。并且簽證編制完成后要經預算人員審核，確保簽證無誤后上報監理及建設單位。

3.2.2 質量嚴查

老舊小區的改造提質涉及千家萬戶，施工質量又是居民非常關心的問題。在施工前，項目部制定嚴格的質量保證措施：對于容易發生滲漏水的部位，如窗口、屋面等部位要求重點檢查；定期召開質量專題會議，研究解決出現的質量問題；對進場施工原材料，嚴格控制質量，進場的各種材料按照廠家、批次、數量均要求進行復試，合格后才能繼續使用；公司技術質量部門每半月到項目上檢查指導工作一次，和項目上的技術質量人員共同解決出現的技術質量問題。

例如在外墻保溫施工階段，管理人員無法像新建工程一樣站在窗口或屋面檢查外墻保溫施工質量，質檢人員采取登上吊籃檢查或者站在樓下由施工人員掀開已經粘貼的保溫板來檢查，嚴格保證施工質量。質量人員正是對質量的嚴格要求，工程施工質量得到了建設單位和業主的一致好評。

3.3 堅持安全、文明施工一切從嚴的管理機制

安全管理在整個施工過程中起著關鍵作用，對于老舊小區改造提質工程，公司沒有施工先例，安全管理經驗不足。針對此問題，項目部聯系公司安全環保部，組織召開老舊小區改造提質工程安全專題會議，分析討論老舊小區改造提質工程種的危險源及控制措施：①項目部在每個施工的小區均設置了施工告知牌，明確標識施工內容、施工工期、危險源及預防措施，告知牌張貼在小區大門口、單元門口等顯著位置。②在現場危險區域設置警示標識，對小區居民進行日常安全教育。③在雨污水管道施工過程中設置警戒區，禁止人員靠近。施工過程中，最主要的一點就是施工不能影響居民正常出行，所以在施工現場一定要預留居民行走道路，并且保證道路上不能出現磚頭、雜物等垃圾。

文明施工關系到一個企業的形象，針對老舊小區改造提質這種特殊形式及沈陽市爭創全國文明城市的特殊階段，項目部制定了詳細的文明施工措施：①針對施工過程中小區居民不搬離，并且不能影響小區居民正常生活的情況，項目部根據施工人員每人每天的工作量，計算出一天所用的材料，確保小區內不出現大面積材料堆積，為小區居民營造良好的生活空間。②每天施工完成后，由施工人員對現場垃圾進行清理，做到活完場地清。③在施工現場，要求施工人員全部身穿紅黃馬甲，管理人員身穿黃綠馬甲并佩戴工作牌，以便區分施工人員、管理人員和小區居民。④現場施工人員在附近居民區租用樓房作為食堂和宿舍，不在施工現場吃住，保證施工現場的文明。⑤在每個小區設置移動廁所，并派人定期清理，解決施工人員的如廁問題。

4 結束語

沈陽市蘇家屯區老舊小區改造提質工程，已于2018年8月20日完工，施工過程中未出現安全、質量事故，未受到政府行政部門的警告及罰款。完工后小區面貌煥然一新，小區內道路平整，排水通暢。經過雨季的檢驗，屋面、外墻、窗戶等均未出現滲漏的情況，道路未出現大面積積水的情況，小區內各項設施運轉良好，受到居民的一致好評。

在施工推進過程中，結合改造提質難點，最終總結歸納出一套改造提質對策：首先必須堅持政府主導，施工單位配合的協調機制，及時解決問題促進施工順利實施。其次發揮專業優勢，堅持技術先行，質量嚴查的項目運行機制，保證工程施工質量。此外還要堅持安全、文明施工一切從嚴的管理機制，樹立企業形象。

沈陽市蘇家屯區老舊小區改造提質工程雖然工程量不大，但是無論在施工協調，還是在施工工期方面都對施工方提出了不小的考驗。該工程的順利完成，為公司承接類似工程積累了寶貴的施工與管理經驗。