不動產面積測量誤差來源及處理措施

宋學哲

河北省煤田地質局物測地質隊 河北 邢臺 054000

關于不動產的面積測量是一項要求準確度比較高的技術，對于房地產的整個行業來說也是重要的內容[1]。那么不動產面積測量所產生的誤差會對國家還有房地產開發商和各個單位以及老百姓都會產生一定的影響。在房屋的測量中可能會出現數據的偏差，所以針對這個問題長久都沒有得到徹底的解決，讓測量的過程中沒有引起相關工作人員的重視，這就要求我們在測量房屋面積的工作人員要轉變思想，重視起來這一問題，不動產的最終數據會直接影響所買賣的價格，直接影響的是我們老百姓的利益問題，所以在想要解決這一問題，必須從主觀因素開始[2]。商品房的最終測量數據到賣房的時候直接決定房產賣出的價格,數據對于眾多有購房需求的人們來說都有高度的關注,特別是對于房屋的面積是否準確，測量前后有無差異都極為關心。房屋面積的測量主要使用實地量距法還有坐標解析法進行變長和房角等等地點的測量，那么誤差也是由此計算得出的。合理的預測和測量，對于整個不動產有著重要的意義。

1 房屋測量存在誤差的影響

房屋面積的測量對工作人員的要求較高，要求有一定的專業水準，懂得房屋在繪圖中的核心內容是什么，出現誤差的大或者小，一方面和國家的重視程度還有相關單位的開發商有關系，另一方面和廣大人民群眾的自身利益緊密相連，所以要做到誤差的控制，主要就是保證不動產的面積測量的精準程度，其次就是要促進社會風氣的良好形成,讓數據精準，有利于保障廣大人民群眾的利益，所以減少房屋測量的數據就顯得格外重要[3]。

2 為什么會造成測量誤差

2.1 開發商擅自改圖紙導致誤差

在施工的過程中難免會發生突發狀況，在這個時候房地產公司也許為了能夠盡快進行施工，所以對施工的圖紙擅自做出更改。眾所周知，我們最終的數據是要在管理部門進行比對還有建立檔案的，那么也就說明管理部門掌握著大權，任何在施工或者有所變化的時候都要經過管理部門的同意，才可以更改[4]。沒有特殊情況下，是不能對施工的圖紙進行隨意更改的，如果發生了極特殊的情況，不得不需要變通的時候，就應該先向規劃管理的部門進行申請,經過上層的批準后才可以修改。但是更多的時候，房地產開發者還是更加注重自身的利益，不管廣大人民群眾的利益而擅自修改，最終在所有工程結束的時候，給群眾報價是未修改圖的價格，殊不知面積并沒有達到相關的要求。

2.2 誤差分類為兩種

一種是系統的誤差，這就說明在觀測的主體相同時，測量的結果產生誤差，并且這種誤差如果仔細觀察還有一定的規律性，有時候也始終是某一個常數。

一般測量的誤差都是來源于外界的條件，所以才會出現這類有規律的誤差[5]。想要進行有效的控制，就要確保測量的一起還有計算的方法是科學并且合理的，與此同時還要保證負責測量的工作人員熟悉業務能力，是專業的。

第二種就是偶然的誤差，這種誤差和系統造成的誤差相反,有一些數據是可以找到規律的，經過多次測量后觀察就可以發現，其實數據是存在一定的數字還有相關圖案的規律。只能說是將誤差降到最小，盡量做到沒有誤差。所以想要將誤差降到最小,就需要相關的工作人員在面對數據的時候可以盡可能的仔細讀數。最好進行反復的檢測,最終取得平均值的方法，增加觀測的點數，這樣也能夠更好的準確數據，讓群眾的損失降到最小。

2.3 行業測量規范不同

在房屋面積測量這一問題上來說，不管是對于老百姓還是專業從事面積測量的人來說他們所給的概念都是不同的。可想而知，就拿陽臺來舉例說明，如果這個陽臺是半封閉的那么所測量而對面積就按照正常的面積一半來計算，反之就用正常的數據計算。我們就要按照全部的面積進行計算了。對于差不多的場地計算方式都是如此。這是對于專業的人來說都有一套自己計算的方法，那么對于相關行業的業主來說他們自己又有一套屬于自己計算的方法,那么就會造成數據有沖突，因為所有的建筑歸根結底都是由房屋管理部門證明的，所以在面對房屋測量的統一上應該遵循房屋管理部門的測量方法還有最終數據。所以想要統一房屋數據，就要將房屋管理部門的數據作為最終依據。

2.4 政府的管理不嚴格

要想做到各個行業能夠按部就班一步一個腳印的對待工作，就應該加強上層對下層的管理，這樣一來可以有效的監督施工團隊對于測量或者其他技術的一個監督管理[6]。對于任何一個行業如果沒有管理，整個團隊就會散漫，長此以往，這些工人就會不認真對待工作，從而造成工作的細節出現問題，影響整體。

在制定管理條例的時候也應該讓相關的領導落實到實處,“群眾中來、到群眾中去”的一個觀念給到。去現場發現在工作的過程中所面臨的問題,記錄下來回到政府進行商討和制定規定，并且能夠做到有效的實施。這樣才能真正的做到規范到位，落實到位。

還可以在管理條例中加上工人之間互相監督的一個制度，因為政府相關人員不能夠長期的在工地中或者工作現場進行監督，那么就應該讓大家互相監督，這樣能夠提高大家的工作積極性。

2.5 測量儀器出現老化

在以往的測量過程中我們只關注了最后的數據，從而忽視了數據是否準確，對于測量的儀器處于完全相信的狀態，通過思考房屋面積可能會出現誤差的原因，我們就要在多角度的物進行分析，那么測量儀器作為測量工作中一個重要的環節，測量的儀器就一定會存在著不準確，常年使用出現老化的現象。

2.6 不注重技術工人的培訓

時代在不斷的發展，技術的更新也，那么對于一個數據類的工作來說更加應該注重對于技術工人的培訓。一些工作中的失誤，多數都是因為技術工人的技術不到位還有不嚴謹所導致，所以工人的技術會在一定程度上會影響最終的數據結果。

3 如何做到降低誤差

3.1 應在測量前對圖紙進行檢查

不得不說在一般的房屋面積測量的時候多多少少都會產生一定的偏差，那么對圖紙的檢查就很有必要，因為以上說明在許多情況下，房地產工作人員都會進行擅自的修改圖紙造成實際面積比圖紙面積小，但是并沒有在最終的售價做出改變。所以說在測量之前檢查圖紙上應該是多大的面積再對實際測量的數據進行比對，就能夠發現問題，避免造成不必要的影響[7]。設計圖紙對于一個房產施工是非常重要的，也是施工前的第一步，所以在設計圖紙的時候就應該對于所理想的面積進行合理的設計。

3.2 應準確采集數據

在施工前的第一步應該是拿到圖紙，按照圖紙的要求進行分析和施工，那么就應該重視拿到圖紙后施工的人員，是不是按照圖紙進行施工，在房產的場地上是不是有一個嚴格的把控，因為嚴格的施工過程會有利于在測量的時候確保現實的面積和圖紙中所理想的設計相一致。這樣一來就可以盡可能的保證數據的準確性，以免產生過大的誤差。

例如，設計圖紙上墻的厚度為200mm，再考慮墻體兩側的分會層是20mm，現實是240mm，那么實際的測量數據就要比設計圖紙要少20mm。

在這種情況下我們的預測面積就要與實際的面積相差很大對于有一些的場地對于面積就有著大的誤差。由此看來，圖紙的設計以及在施工的過程中能夠確保兩者統一，有利于在檢查的過程中進展可以快速一點。

3.3 應在施工結束后進行成果檢查

任何工作的開展實施以及結束，都需要對其進行檢查,以免其發生誤差對于整體的工程造成不必要的損失。那么在不動產預測成果經過整理還有書面的說明檢查檢驗后，就能夠正式的對委托人進行提交成果資料。經過檢查后也會對此項目更加的放心，這里的檢查，主要就是指小組的測量員互相對彼此的工作進行監督檢查：通過預測分戶界限，房屋的使用還有公共的面積相關建筑，是不是和設計圖紙相一致。

3.4 應加強測量儀器的標準

在測量房屋的面積時，我們就會用到相關的儀器，那么一旦在測量的結果上出現了誤差，那么歸根結底就是要到測量儀器上。為了更好的控制測量不嚴謹所導致的數據誤差，就應該加強對測量儀器的校準。首先在購買儀器的時候要讓工作人員做好功課，在選擇的時候能夠檢查好儀器，還要對此儀器有一個大概的了解，能夠使用多長時間，會面臨什么樣的問題，在面臨問題的時候自己能不能勝任修理的職責等等。在測量之前都應該讓專業人士對測量的儀器進行校對，確保接下來的工作能夠順利進行，也能夠對最終數據的準確定有一定的保障，這樣一來就有利于控制設備的誤差。注重對儀器的保養，還能延長儀器所使用的壽命。

3.5 應加強對房屋建造中的管理

眾所周知,房屋最終的數據都來源于管理部門，那么作為我國的權威部門，就應該進行仔細斟酌和細致入微的考察工作，經過一次一次的審批還要繼續的進行管理監督開發商的施工過程。一旦在監督管理的過程中發現開發商存在違規的現象，就應該及時上交，按照規定對相關人員進行懲罰處理。與此同時，想要讓房屋建造中一切順利，不出現不作為亂作為的現象。確保工作的有效實施，就需要開發商自身的注意形象，還有商業的信譽等等，在招募技術人員的時候需要找技術過硬，對工作認真的工人，這樣做有利于提升工程的總體質量，同時在很大程度上避免了誤差的發生。

3.6 應該加強對測量人員的培訓工作

測量存在誤差的主要原因就是測量人員，為了更好的對數據進行有效的控制，就要在測量人員的培訓上下功夫。作為不動產的測量人員也應該在工作前有一定的測量實戰經驗，并且在保障自身技術過硬的同時不能加以懈怠,在工作之余也要多多學習相關的專業知識，不斷充實自己的大腦。盡可能的促進專業技術知識水平的同時還能更好的強化自己的責任心還有擔當。面對測量工作能夠做到精準，除此之外，在測量中要帶著神圣感和使命感對待工作，對工作充滿一種敬畏之心，不要覺得是工作就一定是枯燥的，正視所從事的工作，為大家服務。測量所帶來的誤差應該在多個角度分析，不應該單一化、草率化。在測量面積的結果要盡可能做到誤差到最小,從而能夠在相關工作人員能夠在今后的工作中能夠做到細心、有責任心等等優良的工作精神，有利于各項工作的進展，也能最大程度的保障老百姓權益。

3.7 應完善測量的規范

我們國家既然如此重視房屋測量的準確程度，那么就應該組織一些專業的學者到各個市場進行走訪調查，對原有的規范做出合理的改進和完善，對于復雜的房屋建筑應該建立合乎情理的操作規范。社會在不斷的發展，我們的各行各業也應該對于各項技術進行及時的更正，以免造成跟不上時代的情況。作為房產的測量部門，更應該打起十二分的精神，面對相關的工作重視起來，讓測量的工具更加的科學智能化，讓相關行業的技術工作人員能夠良好的承擔起這份責任。

3.8 應對成果資料進行檢查歸檔

數據的有效測量留下的資料，可以有效的保障在今后老百姓使用期間所面臨的問題得到一個良好的保障，商品房的預測數據資料可以經過整理，寫成書面的的說明報告，歸結到檔案中。檢查的主要目的也是更好的督促小組的成員能夠更好的對工作認真起來。以上說明整理的內容的重要性，目的就是想讓在需要在委托人名字和房屋坐標的地址、結構房產要重要要素都要求準確無誤。所以應該對成果資料進行檢查歸結檔案，為將來的工作中留下一個保障。

3.9 應加強政策上的規范

任何一件工程還有企業的成長都離不開國家和政府的支持。政府作為房地產管理部門來說做的每一個決定都是重要的，那么政府在制定制度的時候就應該仔細的斟酌，對于房產的開發過程中的面積測量進行嚴格的把控。一個項目審批結束后，需要對房屋的圖紙、施工過程、測量填寫數據等等進行嚴格把控。這樣一來可以有效的督促施工的方案不斷完善，監督施工的過程中一旦發現了有不作為亂作為的現象的時候，政府的有關部門就應該對其采取相應的懲罰處置，避免今后的工作中給工程帶來不好的影響。于此之外，房地產來發上也要對施工的單位進行嚴格的把控，要對招標的形式進行更新換代，應該選取優質的施工企業，同時也要重視起來市場的口碑還有信譽。從戰略的角度思考如何對施工更好，運用更加科學現代的施工技術，對建筑施工的團隊進行把控，在條件允許的情況下對施工的質量進行提高。

4 結束語

通過對于房屋不動產面積測量中所產生誤差原因的分析，我們指導了現如今房產面積測量相關的規范統一是有待解決的問題。在新型的額建筑結構還厚新型的建材上也要不斷的進行完善。對房屋測量面積中所出現的問題進行研究分析并且及時進行反饋很有必要。以上分析了房產所面臨的各項問題，只有真正重視起來，貫徹落實各項任務，不動產房屋面積的測量準確度才能夠為老百姓服務。對于老百姓消費就具有一定的公平性，不會存在面積欺騙還有誤差所導致老百姓多支出的現象。