基于項目管理方角度的民用建筑消防設施采購與安裝合同談判

董桂萍

（蘭州市安寧區住房和城鄉建設局，蘭州 730070）

1 引言

民用高層建筑消防設施采購與安裝合同談判是基于項目管理方與施工方工程建設的需求，為更好地實現設計功能就相關問題協商達成一致的途徑。它涉及結構、水、電、通風等多方面知識，專業性非常強。很多項目管理方受限于專業知識，消防工程設施采購與安裝合同談判往往針對性不強，簽訂的合同約束力非常有限，影響后期管理。因此，作為高層建筑項目管理方，掌握消防工程設施采購與安裝合同談判很有必要。

2 管理方在消防設施采購與安裝合同談判中存在的問題

民用高層建筑消防工程專業性非常強，不僅與建筑材料、安全疏散口設置、防火間距等被動防火構造有關，而且與噴水滅火設施等主動防火設施關系緊密[1]。但是，大多數項目管理方均非專業人員，對此不甚了解，消防工程設施采購與安裝合同的談判往往注重普通施工合同的商務談判，如施工工期、付款方式等，很少從其特殊性方面談判，重點不突出，針對性不強，合同條款約束力非常有限，甚至執行過程中，約定不明確容易造成索賠等問題，不利于工程質量和投資的控制。

3 消防設施分類

民用高層建筑涉及的常用消防設施主要有消防給水和消火栓系統、火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、氣體滅火系統、機械加壓送風系統、機械加壓排煙系統、應急照明和疏散指示標志系統、應急廣播系統、消防通信系統、消防供配電系統，防火門、防火卷簾等防火分隔設施等，各個系統相對獨立，但都受消控室的消防控制柜聯動控制[2]。

4 圖紙是合同談判的基礎

高層建筑設計圖紙是工程的施工依據，包含建筑、結構、給水、暖通、電氣等多個專業。消防工程作為其中的一部分，融合于各專業工程中，只有按圖施工并完成圖紙設計范圍內的所有內容，才能實現建筑的防火功能。因此，只有基于實現設計圖紙功能和參數要求的合同談判才能有的放矢，談判前識圖并熟悉圖紙十分必要。一般先從建筑的總平面圖開始，依次查看設計說明和圖例、消防系統圖、消防平面布置圖。

5 消防設施采購與安裝合同談判的主要內容

消防設施采購與安裝合同談判主要是對合同價款、工期、質量以及合同爭議等的協商，并在合同條款中進行相應約定。

5.1 商務談判

1）施工內容。對于合同雙方，施工內容是計算工期的基礎，也是計算價款的基礎，高層民用建筑消防施工應以圖紙為基礎。項目管理方在談判過程中，合同應明確約定設施采購與安裝的具體內容。

2）合同工期。作為高層建筑不可或缺的一部分，消防工程并不能獨立存在，施工隨著建筑結構主體、裝修等的進行而進行。合同工期應根據施工工程量大小、工藝復雜程度和其他專業的施工進度以及配合等因素確定。

3）合同價款。作為項目管理方，談判目的是優質低價，但不能追求絕對低價，應該是在經造價人員計算的基礎上，盡量合理低價。當遇到報價明顯低于成本價時，一定要核對是否為惡意低價，或者施工圖紙是否有缺陷，或者合同條款是否有漏洞，不能因為價格低而降低質量。

4）設計變更。對于項目管理方提出的變更，合同工期、價款應做相應變化。對于施工方提出的變更，必須征得項目管理方的同意后方可實施，合同工期、價款做相應變化；項目管理方沒有認可或同意的，必須按原圖施工。

5）合同變更價款的調整。對于有工程量清單或預算書的設施，已標價工程量清單或預算書有相同內容的，按照相同項目價款認定；已標價工程量清單或預算書中無相同項目，但有類似項目清單的，參照類似項目價款認定[3]。對于沒有工程量清單或預算書的，雙方約定變更價款計算方式，一般以市場指導價為基礎。

6）進度款支付。民用高層建筑消防設施采購與安裝，工程周期比較長，少則幾個月多則幾年，一般應該按月支付。如果施工單位是否收到工程款對于其資金流動影響不大，可以按進度分階段付款。付款比例的確定，根據項目管理方的資金狀況和施工方能正常施工的狀況進行約定。

7）缺陷責任期和保修。缺陷責任期，一般不超過24個月。質量保證金的扣留一般選用下列3種方法中的一種。方法一是在支付工程進度款時逐次扣留。方法二是工程竣工結算時一次性扣留質量保證金。方法三是由雙方自行約定其他扣留方式[4]。質量保修內容一般為合同約定的施工內容。由于防火關系到生命財產安全，施工方接到保修通知時，應盡最大努力立即派人去修，最長不超過7 d，未在約定期限內派人保修的，管理方可以委托他人維修，費用從施工方的保修金中扣除，保修金不夠扣除的，由施工方繼續支付。

8）違約責任。包括管理方和施工方的違約責任。管理方主要是工程款支付的違約責任、供應材料設備的違約責任、未按時辦理相關手續的違約責任。施工方主要是質量的違約責任、工期的違約責任以及施工方自身安全文明施工的違約責任等。

9）爭議解決。因合同有關事項發生的爭議，可以向仲裁委員會申請仲裁或者向人民法院起訴。約定仲裁委員會的，應當將仲裁委員會的名稱約定清楚。

5.2 消防設施采購與安裝質量談判

質量是功能正常發揮的前提和條件，民用建筑高層消防工程也不例外。

5.2.1 原材料的質量

工程材料是保證工程質量以及工程順利施工的基礎，消防設施的施工原材料質量必須嚴格把關。首先，查看生產廠家資質，評審生產能力，確保施工材料的供應和質量信用。其次，嚴格驗收進廠原材料的質量，查看隨貨文件，如合格證、檢驗報告，按規定進行檢驗和試驗。最后，專人管理材料，進入現場的材料、半成品專人管理，做好進貨質量記錄。

5.2.2 施工安裝過程的質量

施工安裝過程的質量控制，主要是工序管理點的控制。設置在關鍵部位、薄弱環節，新材料、新技術、新工藝的施工環節，工序交接環節。發現工程質量不能滿足設計要求和合同約定時，應立即采取措施糾正。

5.2.3 成品保護

消防設施安裝施工時，土建及其他設備安裝有的局部已經完成，有的還在施工中。施工單位必須采取可靠的措施對已完工程進行防護，以免損傷或污染成品和半成品。如消防設施安裝時應保護已經施工完成的墻面；消防管道安裝時應保護已經安裝的通風管；煙感探測器、消防廣播、噴頭安裝時應保護裝飾吊頂；煙感探測器安裝完畢后應加防護罩防塵。

5.3 談判中應約定的安裝注意事項

5.3.1 必須按圖紙配置消防設施

各項消防設施應嚴格按照施工圖的數量、型號、點位足額配置滅火器，否則功能發揮受限。如某10層的單身職工公寓樓，每層建筑面積1 170 m2，設置滅火器時，若不按設計間距布設，雖然數量的總量足夠，但依然不能有效保護全部區域，不能充分發揮防火功能。

5.3.2 必須把消控室作為消防控制的核心

消防控制室是火災撲救的指揮中心，是消防工程的重點部位。附設在建筑物內的，宜設置在建筑內的首層（疏散門直通室外）或地下一層（疏散門直通安全出口），靠外墻部位，采取可靠的防水淹措施，配置控制柜等消防設備。裝修施工必須采用燃燒性能為A級的裝修裝飾材料，嚴禁穿過與消防設施無關的電氣線路及管路。

5.4 施工配合與銜接

消防工程設施安裝施工中，需與土建、裝修等其他專業相互配合，才能正常安裝施工和保證整體施工質量。因此，合同談判中應將施工配合也作為談判內容。

5.4.1 與土建專業的配合

1）按圖紙預埋管。預埋于鋼筋混凝土結構內的預埋管，埋設應隨土建主體鋼筋混凝土施工同時進行。為了防止混凝土振搗過程中預埋管產生大的位移，其應將其可靠綁扎于主體鋼筋。樓板內預埋管有錯、漏或堵塞時，應該在地坪找平層施工前補充埋入；梁、柱、墻內的預埋管有錯、漏或堵塞時，應在抹灰前補充埋入。

2）安裝暗設箱盒。埋設于鋼筋混凝土結構內的，應隨主體施工安裝；埋設于砌筑墻體內的，應隨墻體砌筑、抹灰施工安裝；布設于大理石墻面或其他墻面裝飾材料的暗設箱盒，應隨裝飾安裝。

3）安裝按鈕、警鈴、消火箱。安裝之前應檢查預埋盒的位置，位置不準確或孔洞大小不合適的及時調整，施工時不得損傷墻面。

5.4.2 與裝修專業的配合

1）檢查房間上部消防設施平面位置。吊頂龍骨安裝前，檢查煙感探測器、應急廣播、噴淋頭的平面預留位置。

2）煙感、廣播與吊頂施工的配合。煙感探測器、廣播喇叭接線先在吊頂龍骨上固定，然后在吊頂飾面板材開洞，最后煙感探測器和廣播喇叭在吊頂施工完成再安裝施工。

3）噴淋系統與吊頂施工配合。吊頂飾面施工前，完成噴淋支管安裝壓力測試。吊頂面板上開洞預留噴頭位置，吊頂飾面完成后安裝噴淋頭。

5.5 功能調試

功能調試是消防設施安裝完成后，檢驗工程質量是否合格的最關鍵程序。主要包括：消防用電設備電源的自動切換裝置試驗、火災報警控制器試驗、感煙感溫探測器利用加煙器或加溫設備進行模擬火災響應試驗和故障報警試驗、室內消火栓系統的功能檢測、自動噴水滅火系統的檢測、防火門及防火卷簾的檢測、通風空調和防排煙設備（包括風機和防火閥）的檢測、風管漏風漏光試驗、消防電梯的檢驗、火災事故廣播設備的檢驗、消防通信設備的檢驗，各項功能檢驗均應該正常[5]。

5.6 施工與使用交接

施工完成并通過功能測試，施工單位應做好與管理方的移交和使用銜接。首先，施工單位應按照圖紙指出消防設施的具體安裝位置，說明各種設備的型號和參數。其次，將消防設施的使用說明書交給管理方。最后，給管理方進行技術培訓，熟悉設施的使用方法和一般故障的初步判斷及處理。

6 結語

消防工程是民用高層建筑不可或缺的一部分，項目管理方在消防設施采購與安裝合同談判中應該先熟悉設計圖紙，做到有的放矢，將工期、價款、施工質量和與其他專業的配合等作為合同談判的重點，并對系統的功能調試和移交使用進行約定，針對性比較強的合同條款能夠在執行過程中，有效對施工方進行約束，減少安裝過程中的爭議，控制投資，確保施工質量和工期。