招商蛇口發布銷售與業績預告　下行周期中展現強勁經營韌性

韓森

房地產市場2023年回暖跡象明顯，但縱覽整個2022年，房地產市場下行壓力貫穿全年。面對行業寒冬，招商蛇口（001979.SZ）深度聚焦核心城市的優質資源布局和高效的推盤去化，憑借自身資金、布局和運營優勢，強化產品力和保交付，在行業回暖前已先聲奪人，表現出強勁經營韌性。

2023年1月6日，招商蛇口正式對外發布2022年12月銷售月報與全年業績預告顯示：2022年12月，公司實現簽約銷售面積235.16萬平方米，實現簽約銷售金額426.04億元；2022年1-12月，公司累計實現簽約銷售面積1193.65萬平方米，累計實現簽約銷售金額2926.02億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤區間為38-46億元。雖然受市場下行壓力、疫情對資產經營業務沖擊等因素影響，公司利潤水平受到一定影響，但公司積極處置去化困難的項目，持續優化資產負債表，在銷售、拿地、核心城市布局、結構性融資等方面表現亮眼。

多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。而近年來，招商蛇口持續錨定“區域聚焦、城市深耕”發展策略，銷售端表現亮眼。據克而瑞研究中心發布的《2022年中國房地產企業項目銷售TOP200排行榜》顯示，招商蛇口全口徑銷售金額全行業排名第6，相較2021年再進一位。同時在《2022年中國房地產企業項目銷售TOP100排行榜》中，公司有9個項目入榜，分別位于深圳、上海、北京、蘇州和西安，其中位于深圳的招商璽家園，以117.7億單盤銷售金額列第9位。細化來看，截至2022年11月，公司位列全國10城當地銷售金額的前五位，其中上海、蘇州、南通更勇奪當地TOP1，深圳、合肥、徐州則進入TOP3，南京、溫州、西安、金華排入當地TOP5。

此外，據了解，招商蛇口2022年全年還精細化鋪排了開發業務和非開發業務營業收入沖刺目標，重點推進大單整售、全民營銷升級、已竣工存貨考核機制優化等。同時，公司2022年更啟動了“拾焰計劃”，深度聚焦公建、已竣未售、難點紅貨項目，且全員參與挖潛。線上營銷方面，公司通過全景獲客有效打通各平臺流量，持續對線上活動進行牽引，應用活躍度同比提升20倍，顯著提升成交，取得了銷售逆市佳績。

綜上可見，招商蛇口的城市聚焦戰略所帶來的收益已逐步在產品管理、客戶共享等業務前端領域獲得體現，隨著核心競爭力的持續夯實，招商蛇口也快速進入了深耕戰略的業績收獲期。

2022年，在房企整體收縮投資下，拿地金額亦出現縮減，與2020年高峰相比已出現大幅下降。然而，依托強大造血能力，招商蛇口依然延續強勁拿地勢頭。據克而瑞研究中心發布的《新增土地TOP100排行榜》顯示，招商蛇口新增土地價值與新增土地建面分別達759.4億元和421.4萬平方米，位居榜單第6和第7。另據CRIC檢測數據顯示，2022年百強投資形成了以“22城+長三角”為主的固定格局。而招商蛇口憑借獲取核心城市優質資源，以及多年來在長三角重點城市的深耕，未來其競爭優勢有望繼續凸顯。

不僅如此，同樣基于收縮投資預算的大背景，也致使很多房企出現了對于總價、貨值較高的核心一二線城市地塊“心有余而力不足”的情況。因此，市場優質土儲資源將高度向頭部房企集中，據CRIC統計數據顯示，超半數貨值集中在10強房企，強者恒強格局愈演愈烈。而克而瑞發布的《新增貨值TOP100排行榜》顯示，2022年招商蛇口新增土地貨值為1466.8億元，位列第6，公司2023年可售貨值充足，也為后續業務發展提供了有力保障。

此外，值得一提的是，招商蛇口REITs平臺擴募工作正在有條不紊推進中。站在經營發展角度而言，基礎設施REITs將在短期內盤活其現有自持物業，中長期則可提高產業園區周轉速度，并進一步構建其園區循環可持續發展的新模式。后續伴隨公募REITs擴募規則推出，也將加速推進自身向輕資產轉型的進程，而隨著公募REITs試點業態類型的不斷放開，招商蛇口豐富的持有型資源也面臨更多機會。

眼下，2023年房地產行業看點在于高能級城市的復蘇。招商蛇口作為頭部房企在銷售、拿地、高能級核心城市布局、融資端等方面均具備顯著優勢，穿越行業周期實力強勁。此外，公司有息負債持續把控良好，穩健的財務體系將使公司整盤運營優勢更為突出。未來，在中央政策定調繼續托底，以及房地產行業逐步回暖下，招商蛇口勢必將獲得更多發展主動權，并有望持續推動自身高質量發展。