城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究

崔娟

江蘇省東海縣地價(jià)事務(wù)所，中國(guó)·江蘇 連云港 222300

1 引言

近些年，中國(guó)對(duì)土地資源管理方面愈發(fā)重視，因?yàn)槠潢P(guān)乎至民生和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的社會(huì)，與經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)也在政府部門的干預(yù)下作出了積極地調(diào)整。基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓時(shí)的重要依據(jù)，科學(xué)的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)于土地評(píng)估而言尤為重要，且對(duì)于社會(huì)的和諧發(fā)展也有著促進(jìn)作用。為了幫助相關(guān)部門更好地推動(dòng)城市化進(jìn)程，論文將立足于當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)的現(xiàn)狀，從多個(gè)角度入手，對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估進(jìn)行研究。

2 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的研究是在馬克思地租理論的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的，而馬克思地租理論又分為了絕對(duì)地租和級(jí)差地租這兩種。因此，有許多學(xué)者認(rèn)為，探究清楚級(jí)差地租資本化是否被囊括在基準(zhǔn)地價(jià)之內(nèi)對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)際水平有著關(guān)鍵影響。如在浙江大學(xué)地球科學(xué)系副教授歐陽(yáng)安蛟看來(lái)，完整地租的資本化是基準(zhǔn)地價(jià)的重要內(nèi)涵。而完整地租的資本化又包括了國(guó)家財(cái)政投入在土地建筑建設(shè)中所產(chǎn)生的收益。而另外也有學(xué)者認(rèn)為，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的具體內(nèi)涵需要由土地的用途以及級(jí)別來(lái)進(jìn)行定義，這樣才能夠更好的明確不同用途的土地的平均價(jià)格。現(xiàn)階段針對(duì)不同標(biāo)準(zhǔn)的分類和影響因素，權(quán)威的學(xué)者群體都有各自對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的定義，故城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)[1]。

3 城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中存在的問(wèn)題

3.1 數(shù)據(jù)陳舊且不夠完整

許多因素都能夠影響城市的土地質(zhì)量，在商業(yè)方面的分類中，有三個(gè)因素較為重要，包括城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度、交通便利度以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度。其中，交通的便利性又包括道路的寬度、機(jī)動(dòng)車的數(shù)量、交通工作者每日與高低峰時(shí)段所測(cè)量到的相關(guān)數(shù)據(jù)。道路的寬度以及機(jī)動(dòng)車的數(shù)量都可以從城市的交通、建筑部門獲得。在基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)，近些年許多城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)水平在政策的支持下都獲得了顯著的提升，原來(lái)的道路得到了修繕，現(xiàn)代化的公路也逐漸建設(shè)了起來(lái)。但是，相關(guān)部門在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)沒(méi)有考慮到這些因素，參考的也是早些年得到數(shù)據(jù)。此外，又因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，周邊城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)建設(shè)常常趕不上商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)度，這塊區(qū)域常常會(huì)被相關(guān)部門所忽略，因此，最終參考的數(shù)據(jù)也不夠全面和準(zhǔn)確[2]。

3.2 城鎮(zhèn)土地和財(cái)產(chǎn)交易形式單一

在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估之前，相關(guān)部門需要搜集城鎮(zhèn)基準(zhǔn)更新的地價(jià)數(shù)據(jù)，包括租賃房地產(chǎn)樣本、評(píng)估數(shù)據(jù)樣本的土地使用權(quán)以及土地征用樣本點(diǎn)的信息。但在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，往往這些地價(jià)數(shù)據(jù)收集得都不夠齊全和平衡。因?yàn)槎鄶?shù)城鎮(zhèn)土地和房地產(chǎn)交易形式都較為單一，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)租賃材料的占據(jù)比例過(guò)大，所獲取到的其他材料的數(shù)據(jù)都不夠充足，而且這其中的多數(shù)數(shù)據(jù)都是抽樣調(diào)查得來(lái)的，精確度和使用價(jià)值都較低。又因?yàn)槌擎?zhèn)租賃都是房屋所屬者的個(gè)人行為，相關(guān)數(shù)據(jù)的收集也較難適用于所有城鎮(zhèn)土地的具體情況。

3.3 評(píng)價(jià)參數(shù)的抽樣點(diǎn)在分布上不夠均勻

受到傳統(tǒng)歷史因素的影響，許多城鎮(zhèn)的規(guī)模都較小，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)基本都相對(duì)。規(guī)模更小的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)更只是集中在一條主干道上，經(jīng)濟(jì)更落后的地區(qū)，甚至沒(méi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。多數(shù)出租者對(duì)于當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格評(píng)估不夠全面，甚至一些抽樣點(diǎn)在計(jì)算土地價(jià)格時(shí)呈現(xiàn)的最終數(shù)據(jù)為負(fù)數(shù)，這就導(dǎo)致了一個(gè)地區(qū)而土地價(jià)格卻各不相同的情況。此外，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，一些工業(yè)工廠搬離了城鎮(zhèn)，去往了工業(yè)園區(qū)，這也是造成價(jià)格差異大的重要原因之一。在調(diào)查時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)一些部門公布的數(shù)據(jù)存在誤差，樣本租金和真實(shí)租金差距較大，因此，部分采樣點(diǎn)的數(shù)據(jù)需要斟酌評(píng)估后再進(jìn)行使用[3]。

4 關(guān)于城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估的相關(guān)建議

4.1 利用好集體所有土地的房地產(chǎn)租借數(shù)據(jù)

在對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中需要將國(guó)有土地作為基本的評(píng)測(cè)準(zhǔn)則，并及時(shí)且合理地利用成本逼近法、市場(chǎng)比較法等核算方法，校對(duì)和改正城鎮(zhèn)住宅以及工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)核算數(shù)據(jù)。國(guó)有土地的業(yè)主和集體的土地的業(yè)主相比，前者會(huì)更加注重土地的租金收入，而后者則經(jīng)常會(huì)忽略租金收入，從而得到更多的收益。這同樣可以類比城鎮(zhèn)中的工業(yè)用地。這就意味著在集體土地被房地產(chǎn)公司出租，所有制下的樣本可以被用作住宅和工業(yè)用地的土地租金支付時(shí)，權(quán)利理應(yīng)得到合理的分配。

4.2 及時(shí)修改合同轉(zhuǎn)讓交易的樣本數(shù)據(jù)

在現(xiàn)階段的土地建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)體系中，土地使用權(quán)沒(méi)有得到較好的引入。且受到承辦人主觀因素的影響，土地價(jià)格的語(yǔ)段以及受讓人選擇的過(guò)程都存在較大的不確定性。因此，交易的方法必須保證多樣化，減少交易過(guò)程潛在的不利影響，保證交易的順利進(jìn)行，這之后，還需要及時(shí)修改合同轉(zhuǎn)讓后的樣本數(shù)據(jù)，這樣才能夠確保交易準(zhǔn)確無(wú)誤。

4.3 將典型的抽樣點(diǎn)調(diào)查與多種評(píng)估方案相結(jié)合

上文中提到現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估面臨這樣本點(diǎn)分布不均勻的問(wèn)題，筆者的建議是相關(guān)部門和企業(yè)可以將典型的抽樣點(diǎn)調(diào)查與多種評(píng)估方案結(jié)合在一起，這樣能夠較為有效地解決這個(gè)問(wèn)題。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在評(píng)判錯(cuò)誤這一方面有著重要的影響力，其較高的容錯(cuò)性能夠篩查出多數(shù)不必要的信息，提高基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的效率。針對(duì)采樣點(diǎn)不足的地區(qū)，相關(guān)部門就可以使用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)評(píng)估模型，再通過(guò)云計(jì)算解決土地價(jià)格這一方面的問(wèn)題。這樣能夠大大優(yōu)化評(píng)估的最終結(jié)果，保證采樣點(diǎn)不足的地區(qū)的數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，需要對(duì)影響因素進(jìn)行全方位的參考，才能夠得出相對(duì)精確的數(shù)值，因此，在開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的過(guò)程中相關(guān)人員需要進(jìn)行多次測(cè)算，再經(jīng)由專家組的討論對(duì)比后得出最終結(jié)果。此外，在實(shí)際進(jìn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的過(guò)程中，相關(guān)企業(yè)和政府部門還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況以及具體的原有數(shù)據(jù)，對(duì)上文中所提及的相關(guān)建議進(jìn)行不斷的調(diào)整和優(yōu)化，使最后的評(píng)估結(jié)果能夠更加精確，為之后城鎮(zhèn)建設(shè)用地的使用和轉(zhuǎn)讓提供科學(xué)的依據(jù)。