新經濟形勢下的房地產融資創新性模式探討

隋佳睿

房地產行業已成為經濟的支柱產業。住房建設已經完全進行了市場化，過去單純的企業投資途徑和不健全的房地產業金融體系，已經成為我國房地產業務持續健康發展的主要瓶頸。所以，在我國政府對房地產業頻繁的宏觀調控趨勢下，迅速構建起了多渠道和多元化的房地產業金融機構，進一步擴大房地產業公司的投資途徑，對房地產業融資發展有著重要的意義。

一、房地產開發企業傳統的融資方式

地產開發公司傳統的融資途徑一般有對內投融資和對外投入。對內投融資一般源自于地產開發商本身的積蓄。而開發者本身資本累積則一般是由開發公司本身的對內投融資和以公司資本為主要基礎的股權投資，前者累積過程一般比較緩慢，而后者目前在中國適用范圍有限。中國傳統的外源融資主體一般為商業貸款、社會信托企業對外投資和建設承包商帶資承辦項目等，當中尤以商業銀行貸款項目居多。但對商業銀行貸款項目提供投融資的數量和使用年限均有較嚴格的限定。由于商業貸款項目的經營風險一般最先是由開發公司完全負擔，再之后才由商業銀行負擔，因此特別不利于經營風險的擴散。由此可見，原有的投資方法已嚴重限制了地產開發公司的發展壯大與擴張，通過安排項目本身走向資本市場募集資本將會慢慢形成一個趨勢。

二、房地產企業融資存在的問題

（一）貸款方式單一，貸款存在高信貸風險

目前，中國房地產投資結構相對單純，間接投資比例較大。房地產業發展的三個階段（得用地的前期階段、施工和銷售階段），每個發展階段均離不開商業銀行融資的幫助，但房地產業發展中所需要融資仍約有百分之六十的直接融資來源于銀行貸款，間接融資的比例仍然較大。盡管目前我國政府已制定了一些宏觀調控優惠政策對房地產開發商增加了信貸門檻，但在短期仍無法改變中國房地產公司長期以間接投資為主的融資格局。

（二）限制房地產融資的因素太多

投資，不僅僅是為建設與發展積累資金的問題，其實本質上是一個以經濟資金需求形態呈現起來的資源配置流程。房地產公司作為資金密集型產業，急需巨大的資金投入作為后盾，而僅僅通過對內投資是無法完全解決投融資需求的，而更多的投資又必須借助對外投資來獲得，所以，對外投資應是中國房地產公司獲取投資的最主要形式，目前的投資途徑主要有銀行借款、發行企業證券、股票融資、使用國外人力資本、產業基金和地產信托等。但是，由于目前對中國房地產業發展的投融資方式仍然主要通過貸款融資，而其他投資方法又受稅收政策、地方金融體制等的影響和約束很大，所以其進展相對困難，也具有較大的局限性。

（三）法律法規還不健全

目前，中國與房地產投資有關的立法體系還不健全，關于房產融資等方面的法規仍未能建立一個科學的法律管理體系，也沒有相互的一致性與協調性，運行問題將直接影響房產投資渠道的順利發展。例如地產基金就被業內視為是目前最佳的直接投資方法，而房地產證券化的概念也已被廣大業內人士所認可，不過由于最重要的法律條文都還處在真空狀態，使得金融創新逐漸陷入了無法可依的困局。

三、項目融資模式在房地產項目中的應用

（一）直接安排融資模式

直接安排管理的模式，就是由房地產開發商（項目發起人）直接進行對建設項目的投資管理，并直接履行在其投資安排中一定的責任與義務。這也是目前比較簡單而普遍使用的一個建設項目投資管理模式。一方面，開發商可以與項目管理公司簽約，由項目管理公司負責對地產開發項目的施工與營銷實施管理，而開發商也可以自己對工程項目實施質量管控；另一方面，開發商可以與融資方達成投資合同，由融資方提供信貸給開發項目。同時，開發商也以自有資本投入了開發項目，使項目得以迅速啟動。在整個項目的施工過程中，融資方通過銀行賬戶對整個項目發展狀況實施了監測，并按照與開發商的合同條款陸續投入了后續融資工作。在整個項目施工順利并步入銷售階段時，項目所獲得的銷售賬款將按照開發商和融資方之間的約定，部分作為對貸款的回報，部分則作為利潤直接流入開發商。這個方法符合房產項目開發商自身的財務管理架構。即便是最受限的追索權，也由于通過采用以項目開發商身份實施直接投資，對信用狀況良好的項目開發商而言，通過采用投資模式也能夠獲取相對較低成本的融資。

（二）“設施使用”融資模式

“基礎設施運用”方式是指某些工業生產基礎設施或服務型基礎設施的提供商和這些基礎設施提供商相互之間簽署一項“不論提貨與否均需支付”特性的協定，該種基礎設施運用方式在工業生產建設項目中有時候也稱之為“委托加工協議”。該種方式在房地產行業中可廣泛應用于廉租房工程等項目中，運用該種方式實現房地產項目投資的一般程序有：①由建設項目投資方和地方政府達成協議，由地方政府提出一項“不論采用與否均需支付”的協定，同時這項協定也為信貸商業銀行所認可；②由建設項目投資方成立項目建設有限公司，使其可以擁有、建造并運營該房地產項目，并可將該企業推上證券市場，以吸引其他建筑項目投資者資金；③房產建設項目實行商業招標，而中標企業必須具備相應的信用能力和經驗，并可以由商業銀行提出履約保障；④項目建設企業必須以房屋用途合同、施工合同和履約保障作為投資的信譽保障；⑤地方政府可以通過每年收取的廉租房租金和部分政府財政補貼支付房屋使用費。而通過這個方式，能夠協助地方政府有關部門解決因建造廉租房所需要的大量資金問題，而房產開發商又能夠間接得到較多金融機構的信貸。

（三）“產品支付”融資模式

商品付款法是指通過無追索權或限制追索權的融資方法，由提供信貸的商業銀行在建設項目中選擇特定份額的產品量，以這些商品的利潤成為建設項目融資的主要償債來源。該種模式也可運用于由地產企業或組織個人開展的某項地產經營，其中又以單位集資蓋房子的方法居多，其實現過程主要包括：①由房地產投資商建立一個中介組織（或直接以某單位的名義），由建設項目企業選擇特定比率的商品房成為項目投資的基石；②投資人交納用以購置這部分房產的資金投入給中介，中介再按照生產經營付款合同將資本投入項目管理企業用作建設和項目投資資金，項目管理企業承擔按相應方式安排產品銷售支出，并且以項目公司固定資產和完工貸款進行信譽保障；③當房產建設項目全部完結后，項目管理企業再將房產賣給市場服務中介組織的其他項目公司投資人，用以清償對市場中介組織的欠款。該種模式的主要優點在于：首先，項目管理企業還本付息的唯一來源就是項目產品；其次，節約了大量的產品銷售成本，并且再次提出對項目投資企業進行了最小化產能和最小化產品質量標準的保護。

（四）公共部門和私人企業的聯合投資模式

公共機構和私營業主聯合管理模式，對項目生命周期過程中的組織架構設置提供了一種全新的投資模型。它是以政府部門、營利性公司和非營利企業之間通過一個項目管理所產生的“共贏”為理想的相互合作形態，參加各自都能夠獲得和預期獨立行動相比更加良好的成果。此種投資模型也適合于建造更大規模的運動場館和更開放式的健身場地。雖然PPP和BOT模型有點類似，但參加項目管理的公共機構與私營業主相互之間都是合作者社會關系，因此私營業主可以從建設項目討論階段就著手參加項目管理，而BOT模型則是從建設項目招標階段后才著手參加項目管理。如體育場館的興建則由政府部門主導，體育總會和體彩管理中心等非營利機構及地產公司共同參與興建。

四、緩解房地產公司投融資困境的措施

（一）靈活地運用各種金融工具進行活動投資

投資途徑較為單一是制約當前地產行業發展的主要原因之一。因為地產行業在項目發展上的特點，龐大的資本規模加上生產運行期限之長使其與金融機構保持了強烈的依賴性。但是由于我國經濟出于對宏觀調整的考慮，所以銀行貸款門檻相對較高，地產公司也很難順利從商業銀行拿到足夠的融資，進行項目發展。因此，通過靈活組合各類投資工具，拓展投資途徑，是房地產良性、健康和可持續性發展的關鍵。

（二）加緊開發房地產金融投資產品，增大直接融資比例。

房地產業隨著投資方式的多樣化發展趨勢，關鍵就是必須創造出有區別的、服務于各個地產公司的金融服務產品，以便建立一種相對穩定的房地產金融服務產品供給系統。目前，中國的房地產業金融服務工程已正式啟動。全球通行的五種金融機構產品中，中國國內獨缺房地產金融產品。中國國內商業銀行也缺乏專門的、有效的土地項目開發信貸。我們國家的地產信托產品實際上與銀行貸款基本上是一樣，只不過商業銀行是通過吸收存款來的，而土地開發融資則是通過批發的，其本質上就是商業銀行的信貸，都是間接融資。

（三）加強企業資金利用率下，提高企業信用

公司信用等級的好壞直接決定投資方法的好壞以及投資額度的多少。公司應強化內部管理制度，梳理自己的品牌，強化信用形象，贏得投資者的信心。一方面要規范和健全企業財務更新管理體系，并定期提交全面正確的財會信息，以提升企業的信用等級；另外，針對公司發展策略以及各個發展階段的投融資需要，制定科學合理的投融資預案，與銀行及相關金融結構建立密切關系。

（四）健全相關法律

中國當前與房地產金融市場有關的法律及法規都還不健全，從而嚴重影響著中國房地產金融市場與房地產金融機構的正常規范發展與安全運營。中國房地產金融市場的諸多問題，在較大程度上也沒有對相應的法律法規作出明確指引。在中國房地產金融市場中，由于消費者相對而言處于市場資訊最短缺的一方，同時也沒有相應的信息知識基礎，在市場博弈過程中往往居于劣勢地位。因此，盡早建立健全相關法律法規對于行業健康發展、企業平穩運行具有深遠的意義。

結語：

在國際信貸萎縮的大環境下，中國房產投資市場迫切需要脫離過去依賴銀行信貸的局面，走向多樣化發展道路。這就要求，一方面政府在進一步完善對房地產市場的宏觀調控與監督管理的同時，逐步健全法規，并著力創新金融工具，不斷豐富投融資方式；另一方面地產公司自身積極拓展投融資途徑，以避免因僅僅借助商業銀行貸款的單一融資方式導致公司融資受阻，結合公司的實際情況，在落實相關風控手段的前提下開拓多種投資渠道，形成多樣化的融資管理體系。