試析精細化管理在房地產(chǎn)設計中的應用

文／李偉才 湖南裕田奧特萊斯置業(yè)有限公司 湖南長沙 410000

引言：

設計階段是房地產(chǎn)項目較為關鍵的一項環(huán)節(jié)，設計質(zhì)量直接關系著方案可行性、施工質(zhì)量、施工成本和激烈市場競爭下產(chǎn)品的綜合競爭力。但分析當前設計管理現(xiàn)狀，組織架構混亂、管理職責不明確、設計階段管理不受重視等問題仍然存在，亟需尋求一種科學合理的管理辦法，推進房地產(chǎn)設計管理工作有序開展，提高設計質(zhì)量。為此本文將從方案設計、初步設計、施工圖設計、戰(zhàn)略合作等方面對精細化管理的應用展開論述，期望能夠為相關從業(yè)人員提供參考與借鑒。

1、房地產(chǎn)設計中精細化管理概述

1.1 房地產(chǎn)設計中精細化管理內(nèi)容

相比于常規(guī)管理方法而言，房地產(chǎn)設計精細化管理在完成基本管理工作的同時，還需不斷優(yōu)化設計管理流程，實現(xiàn)設計與其他環(huán)節(jié)的聯(lián)動管理。對設計方案進行評估的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)設計朝著精細化、規(guī)范化、信息化方向發(fā)展，促進提高設計質(zhì)量。

房地產(chǎn)設計精細化管理需對管理流程加以完善，明確設計目的，避免將時間和精力花費在樣品細節(jié)和樣品展示等方面，而導致所設計產(chǎn)品定位失誤，頻繁出現(xiàn)設計變更而延誤工期。因此，房地產(chǎn)設計精細化管理首先應確定設計流程，明確組織架構，完善相關規(guī)章制度，不斷培養(yǎng)、引進優(yōu)秀的設計管理人才，提高設計管理團隊的專業(yè)性[1]。同時還需重視設計環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)的聯(lián)動管理，實現(xiàn)各個環(huán)節(jié)的全面控制，提升設計管理效果。

另外，為形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部特有的設計風格，并逐漸形成企業(yè)內(nèi)部規(guī)范化設計標準，還需在設計管理階段創(chuàng)建規(guī)范化設計標準體系，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品個性化及設計質(zhì)效。在標準化設計體系基礎上，可逐漸固化產(chǎn)品設計風格，提高設計效率，避免差錯風險[2]。另外，在信息化時代，實現(xiàn)精細化管理還需借助設計管理信息化軟件，信息化管理平臺，實現(xiàn)設計成果的存儲、共享。

1.2 房地產(chǎn)設計精細化管理應用優(yōu)勢

精細化管理作為先進的管理理念，近些年來受到越來越多的認可，其利用流程化、系統(tǒng)化的規(guī)則，實現(xiàn)管理手段的信息化、數(shù)據(jù)化和標準化，對房地產(chǎn)設計階段實施高效、精準且持續(xù)的管理。精細化管理的基礎在于優(yōu)化管理流程，在設計過程中，不斷對流程細節(jié)進行改善優(yōu)化，意在展現(xiàn)出最佳的設計效果。資源整合作為流程優(yōu)化的前提要素，能夠優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)有資源，提高整體效果[3]。實現(xiàn)管理流程優(yōu)化首先需分析管理體系，尋求最佳的管理模式，實現(xiàn)設計部門與其他部門的聯(lián)動管理，固化成熟的產(chǎn)品樣本，提高設計效率及設計管理質(zhì)量。

2、房地產(chǎn)設計管理所存在的不足

房地產(chǎn)開發(fā)管理以完善的管理制度為支撐，存在一定復雜性，其中設計環(huán)節(jié)管理效果直接影響項目成本、進度以及產(chǎn)品質(zhì)量。分析當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，存在不重視設計管理流程的現(xiàn)象，從而在多重因素影響下出現(xiàn)經(jīng)營風險及漏洞，若未及時解決這些問題，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況和可持續(xù)發(fā)展帶來不良影響。當前房地產(chǎn)設計管理所存在的不足主要體現(xiàn)在以下幾方面：

2.1 設計管理組織架構缺乏條理性

現(xiàn)如今，一些房地產(chǎn)企業(yè)在設計管理部門人員分配上存在不合理性，管理組織架構混亂，管理效果難以提升[4]。同時由于管理組織架構缺乏合理性，各項業(yè)務流程審批受限，設計部門定位不清，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

2.2 未明確設計管理崗位職責

一些房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內(nèi)部組織架構，未確立清晰的管理崗位職責制度。與設計單位相比，房地產(chǎn)企業(yè)設計管理部門職責在管理理念及管理定位上存在一定區(qū)別。如今，多數(shù)房地產(chǎn)設計管理人員思維仍然停留在設計師角度，對自身作為設計管理人員的職責定位不清，過于重視設計產(chǎn)品藝術效果，甚至自身參與設計，導致職責沖突問題的發(fā)生。此外，設計工作分配不合理，影響設計管理效率提升[5]。借助于完善的管理制度，能夠對設計管理過程中不同層級的管理人員的職責進行規(guī)范化劃分。但由于當前房地產(chǎn)項目建設規(guī)模越來越大，設計管理工作愈發(fā)繁雜，不能有效更新、匹配設計管理授權體系，往往導致設計管理工作出現(xiàn)極端。一方面表現(xiàn)為管理越位，在未向上級匯報，未經(jīng)批準后自行做出決定，為安全問題發(fā)生留下隱患；另一方面表現(xiàn)為管理缺位，所有事物都需層層上報，流程繁雜，影響設計管理效率。

2.3 重視銷售而忽略設計管理環(huán)節(jié)

上世紀80年代，隨著人們生活水平不斷提升，推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)需求量不斷增加，房價上漲，帶領房地產(chǎn)行業(yè)進入到黃金時期，越來越多人投入到房地產(chǎn)行業(yè)中。其中不乏存在一些企業(yè)過于重視大規(guī)模興建樓盤，將工作的重點放在房產(chǎn)銷售中，卻忽略了設計的精細化管理。由于缺乏明確的產(chǎn)品定位，必然導致成本超限，經(jīng)營不善。房地產(chǎn)黃金時期的結束，該部分房地產(chǎn)企業(yè)亟需轉變管理理念，以設計管理的精細化實現(xiàn)經(jīng)營困境的逆轉[6]。對于未及時調(diào)整管理策略的房地產(chǎn)企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，不能實現(xiàn)精準掌握市場動向，無法準確定位產(chǎn)品設計，逐漸失去市場競爭力，必將退出房產(chǎn)舞臺。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必將設計管理精細化作為重點，推動整體產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。但精細化管理理念在我國引進應用的時間并不長，應用實踐不具備典型性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部對設計精細化管理認知不足，專業(yè)管理人才稀缺、設計人員缺少創(chuàng)新性，這些問題均限制著我國房地產(chǎn)設計的創(chuàng)新發(fā)展，應對設計管理環(huán)節(jié)予以高度重視，提高設計質(zhì)量，創(chuàng)新出更好的房產(chǎn)產(chǎn)品[7]。

3、房地產(chǎn)設計中精細化管理應用策略

3.1 方案設計階段精細化管理

房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地使用權后，為確保項目設計方案能夠符合整體開發(fā)需求，需結合項目實際情況、經(jīng)營目標、可研報告內(nèi)容以及項目定位，出具專業(yè)的設計方案。通常情況下，在方案設計階段，設計人員往往過于重視房產(chǎn)設計的功能性，創(chuàng)新性和安全性，卻忽略了方案設計的經(jīng)濟性，尤其是對于非常規(guī)設計方案，項目成本難以有效把控。因此，在方案設計時，需從宏觀角度保證項目成本可控，所設計產(chǎn)品應先符合市場需求，再去綜合考慮專業(yè)性問題。建筑單體設計與規(guī)劃設計是方案設計的主要構成部分，所以，精細化管理可從上述兩方面著手。首先，在設計工作開展前，需對項目所在地進行實地勘察，了解項目周邊環(huán)境，基礎設施建設情況，市政配套以及未來城市規(guī)劃等，為方案設計的科學性，合理性提供數(shù)據(jù)支撐，從而明確房地產(chǎn)產(chǎn)品風格及適應人群[8]。其次，在規(guī)劃設計階段，對項目所在地周邊氣候特點、交通、環(huán)境、光照等情況進行分析，對不同類型的住宅產(chǎn)品進行分區(qū)分類，通過合理調(diào)整空間關系與平面關系，合理規(guī)劃設計主要建筑和配套用房布局。再次，對于單體建筑而言，在設計時，首先需劃分內(nèi)部功能，再劃分內(nèi)部格局，實現(xiàn)整體建筑的垂直劃分和豎直劃分。最后，在設計住宅產(chǎn)品時，需綜合住宅附近的景觀要素、基礎設施配套等情況，從實用性、可行性、項目建設成本可控性等方面提升設計質(zhì)量，保證設計方案的科學合理。

3.2 初步設計階段精細化管理

待明確設計方案后，進入到初步設計階段，但由于一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過多，對周轉效率有著較高的要求。因此為加快房產(chǎn)開發(fā)速度，壓縮設計階段時間，忽略設計質(zhì)量。通常設計圖紙未經(jīng)審查就交付施工單位施工，致使在項目建設過程中不斷出現(xiàn)問題，頻繁設計變更導致建設成本超出預算，影響工期，無法在規(guī)定期限內(nèi)完工。因此，若要提升設計質(zhì)量，首先應明確方案設計目的。一方面，為縮短設計周期，提高設計質(zhì)量，在初步設計階段，應當綜合結構工程、機電工程、消防工程、暖通工程等多個專業(yè)，實現(xiàn)不同專業(yè)的協(xié)同合作[9]。例如：在結構設計階段，不同項目構造會存在一定差異，需明確構造尺寸及樣式，交由結構工程師核算，保證圖紙設計的準確性，合理性，降低后期修改圖紙次數(shù)，以精細化管理提升設計效率。再例如在消防設計階段，可根據(jù)項目需求，先對平面布局和出入口進行設計，再依據(jù)建筑防排煙標準，設計消防補風機房、排煙機房以及風井等位置，并對排煙口尺寸及位置進行檢查，確保不會與其他設計內(nèi)容相矛盾。初步圖紙設計完畢后，各個專業(yè)對圖紙內(nèi)容進行內(nèi)部審查，及時發(fā)現(xiàn)圖紙設計中存在的不足，避免后續(xù)施工中出現(xiàn)交叉碰撞問題[10]。可見圖紙設計工作需要一定時間，在精細化管理理念下，需給予合理的時間保障，從而不斷提高圖紙設計質(zhì)量。

3.3 施工圖設計階段精細化管理

施工圖設計是方案設計的最后一個環(huán)節(jié)，同時也是施工過程的參考標準，因此施工圖設計質(zhì)量將直接影響整體工程建設質(zhì)量。如果要保證圖紙設計準確性，設計工作完成后，需加強審核，并落實如下幾點精細化管理內(nèi)容：首先，構建完善的檢查標準及檢查流程。在設計管理階段，實施管理責任制，將設計管理責任落實到個人，確立責任主體，開展分層管控，實現(xiàn)施工圖紙設計的高效管理[11]。其次，為便于將項目設計的優(yōu)缺點表現(xiàn)出來，制定并實施設計缺陷及設計優(yōu)化反饋機制，從根本上避免常見圖紙質(zhì)量問題，提高施工圖設計質(zhì)量。再次，在圖紙審核過程中增加第三方機構強化審查，在這一階段，施工人員，設計人員，管理人員保持良好的溝通，確保能夠根據(jù)自身工作經(jīng)驗，提出可行性建議，避免圖紙設計漏洞及缺陷，優(yōu)化提升設計質(zhì)量。

3.4 引入戰(zhàn)略合作伙伴階段精細化管理

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目越來越多，設計資源不匹配問題普遍存在，例如新的開發(fā)項目沒有適合的設計單位，資質(zhì)深，設計水平高的單位檔期較滿，而設計水平一般的單位，由于資質(zhì)不高，往往不愿選用，進而對房產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)進度產(chǎn)生影響。

此時可以通過戰(zhàn)略合作的模式，組建完整的施工團隊及設計團隊，雙方確立收費標準的同時，形成一定的默契度，簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，提高房地產(chǎn)項目設計供應商的選擇效率，保證項目設計工作的有序開展，為房地產(chǎn)設計爭取更多的時間。在此基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)可通過優(yōu)惠的設計價格，提升吸引力，在確定每年業(yè)務量后，選擇穩(wěn)定的設計團隊，二者實現(xiàn)優(yōu)勢互補，發(fā)展共贏。

3.5 構建房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化體系

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)產(chǎn)品性質(zhì)以及既往成功設計經(jīng)驗，統(tǒng)一產(chǎn)品設計，在企業(yè)內(nèi)部對產(chǎn)品統(tǒng)一標準化要求進行推廣培訓。設計部門通過分析成功設計模板，并積極學習房產(chǎn)市場優(yōu)秀設計案例，逐漸形成企業(yè)內(nèi)部特有的產(chǎn)品設計庫。此時可將產(chǎn)品設計庫中的設計理念向銷售人員展示，使其能夠了解產(chǎn)品特性，為產(chǎn)品銷售提供素材。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可實施激勵機制，積極鼓勵員工提出設計及管理的創(chuàng)新理念，一經(jīng)采用，予以一定物質(zhì)獎勵和精神激勵，全面帶動員工積極性以及企業(yè)歸屬感，在不斷提升產(chǎn)品設計質(zhì)量的同時，推動企業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展。

戶型標準化是房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化設計的基礎，樓盤開發(fā)作為規(guī)模性開發(fā)項目，其不追求個性化和原創(chuàng)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可在市場常見戶型的基礎上進行優(yōu)化，參考借鑒成功設計模板，逐漸形成不區(qū)分區(qū)域面積的經(jīng)典戶型。在成熟設計經(jīng)驗基礎上，對設計產(chǎn)品進行優(yōu)化，能夠獲得更加成功的作品，形成企業(yè)內(nèi)部獨具特色的產(chǎn)品標準化模式[12]。

實現(xiàn)戶型設計標準化后，設計部門，管理部門以及市場調(diào)研部門借助于設計創(chuàng)新，形成標準的與自身特色相結合的企業(yè)項目設計典型。通過這一標準化特色產(chǎn)品，相比于直接設計而言，能夠很大程度節(jié)約設計時間，所設計產(chǎn)品符合市場需求，降低風險。在設計完成后，調(diào)研客戶滿意度并提供服務，通過了解客戶所反饋的意見或建議等信息，對設計方案進行優(yōu)化調(diào)整，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品市場適應度。

3.6 構建設計管理信息化平臺

房地產(chǎn)設計精細化管理的另一要素為構建信息化系統(tǒng)。借助于信息化平臺信息傳遞的高效性，可有效節(jié)約表單流轉時間，同時能夠將設計管理工作計劃、專業(yè)方案審批、節(jié)點設計要點、施工進度、產(chǎn)品開盤銷售計劃等內(nèi)容在信息化平臺中呈現(xiàn)，便于相關管理人員查看信息。并且信息化平臺可以作為內(nèi)部設計標準的承載載體，為管理人員和基層人員業(yè)務溝通提供便利，實現(xiàn)隨時查閱設計標準化體系文件，降低失誤率，保證工作質(zhì)量。

3.7 構建運營效率指標監(jiān)控體系

為提高房地產(chǎn)設計精細化管理效果，還需設立完善的項目運營效率指標體系，以項目設計預期值為基準，加強設計管理工作執(zhí)行的監(jiān)督管理，提高精細化管理效果。其中運營效率指標主要由進度、成本、質(zhì)量、效能等指標因素構成，這些指標因素能夠高效達成，也就表明了設計管理工作質(zhì)量達到預期。通過精細化管理，不斷優(yōu)化企業(yè)設計管理辦法，創(chuàng)造出更加優(yōu)秀且適合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供推動力。

結語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，精細化管理是提升核心競爭力的關鍵要素。而房地產(chǎn)設計精細化管理作為企業(yè)管理中關鍵組成部分，一方面為提升設計管理質(zhì)量發(fā)揮作用，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈市場競爭的必然要求。房地產(chǎn)企業(yè)應當認識到設計管理的重要性，基于自身發(fā)展狀況結合行業(yè)內(nèi)設計成果，制定出適合企業(yè)發(fā)展的設計精細化管理制度，確保精細化管理能夠長期有效實施，提高產(chǎn)品設計質(zhì)量質(zhì)效，為企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展增加動力。