祝九勝：萬科隱約看到了一些機會

王艷玲　邱墨山　陳鏡安

繼獲銀行千億授信、報送儲架式發行計劃，萬科的股權再融資也即將落地。

12月16日，萬科2022年第一次臨時股東大會上，總裁祝九勝表示，“曙光已經出現，萬科也隱隱約約看到了一些機會”。

本次會議主要審議《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具》與《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權》的議案。這兩個議案均為融資議案，第一個議案是公司董事會向股東大會申請新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具的授權；第二個議案經股東提議，向股東大會申請批準配發或有條件或無條件同意配發新股數量不得超過公司已發行的A/H股數量的20%。

12月19日晚，萬科發布公告，根據市場情況和公司需要，制定了以新股配售方式、向非關連人士發行境外上市外資股（H股）的方案。

“看到微光變成曙光”

在12月16日的會議上，萬科總裁祝九勝表示，政策上給房企融資開了一個窗口，萬科向股東大會提交了申請股權融資授權的議案，主要基于三方面考慮。

其一，萬科進行股權融資是要優化公司的資產結構，同時還要降低融資成本。一家公司要發展下去，既需要股權資金，也需要債權資金，這兩者要形成合適的比例才能形成比較好的資債結構。

“我個人經常喜歡把它比作泡茶的過程，茶葉就相當于股權資金，水相當于債權資金，茶水要合適的話，這兩者比例關系一定要調好。有時候茶多了就得加水，水多了就得加茶”。

從融資成本看，只有股權性占比提升，負債率才能降下來，債權性融資成本也會降下來，融資成本也會形成一個低走態勢。

其二，政策上開了這么一個窗口，體現了監管部門對整個行業的呵護與支持，加上大股東深鐵集團也非常支持，讓提案能這么快出來。當然，從根本上考慮，還是進行股權性融資對公司和股東的長遠利益有利。

其三，目前行業處在底部，但曙光已經出現，萬科也隱隱約約看到了一些機會。

他說，“就像之前郁亮主席跟大家匯報的，行業再艱難，我們都要看到一絲微光，微光所在就是萬科要努力前往的方向”。“今天萬科看到這個微光變成曙光，這中間一定會有一些機會。這次授權經過股東大會支持表決通過，萬科也會相機在授權范圍內做后續安排”。

至于融資資金的用途，祝九勝表示，第一肯定是保證合規；第二，根據公司實際發展需要來安排。萬科一直強調公司是開發、經營、服務并重，這三類業務機會公司都會關注。從實際操作層面來講，目前補充開發業務這塊機會的概率可能高一點，這也是一個相機而行的過程。

董事會秘書朱旭也表示，“重新開放房地產企業股權融資對萬科有很好的機會，希望抓住這個政策的窗口期”。

會議上，萬科第一大股東深鐵總經理兼萬科非執董黃力平表示，“市場是靈敏而且充分的，暫時的股價波動不會影響深圳地鐵對萬科長期投資價值的判斷”。

他認為，在當前時點，開展股權融資有利于萬科抓住面向未來的發展機遇，帶來更好的發展，所以深圳地鐵支持萬科把握當前政策窗口期，以實際行動來支持房地產整個市場的平穩和健康發展，提振整個市場的信心。

興業證券研報顯示，萬科A財務、資金狀況穩健，三道紅線持續達標。截至12月2日，2022年共發行債券238.9億元，加權平均融資成本3.13%，融資優勢明顯。

融資資金大概率用于開發業務

12月19日晚，萬科發布公告，公司2022年第一次臨時股東大會（以下簡稱“臨時股東大會”）已審議通過《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》（以下簡稱《議案》），董事會在股東大會授權范圍內，根據市場情況和公司需要，制定了以新股配售方式、向非關連人士發行境外上市外資股（H股）的方案。

郁亮在臨時股東大會上感嘆，“行業很多年沒有發行股票了，現在也終于可以了。”南都灣財社記者留意到，萬科上一次股權融資還發生在2020年6月，至今兩年未發行新股。

據臨時股東大會文件，發行新股數量不得超過《議案》通過之日萬科已發行的H股數量的20%。最新公告中，萬科提醒，本次發行尚需獲得相關監管機構的核準批復。

具體如何使用，“萬科一直強調公司是開發、經營、服務并重，這三類業務機會公司都會關注。從實際操作層面來講，目前補充開發業務這塊機會的概率可能高一點，這也是一個相機而行的過程”，祝九勝說。

與此同時，房地產股票市場在不斷波動。12月20日，雅居樂、旭輝相繼發布配股公告，內房股集體大跌，雅居樂報收每股2.32港元，跌17.44%；旭輝控股報每股1.11港元，跌15%；寶龍地產、港龍中國地產等跌超9%，新城發展、中梁控股跌超8%。有業內人士指出，盡管近期房地產相關股票波動性較大，從短線來看，企業大規模配股一般而言會利空股市。長期來看，房企資金將會更加充裕，長線利好。

機構看好萬科銷售回暖

11月以來，國家層面連發“三箭”，打通房企信貸、債券、股權三個融資渠道，為市場注入“強心劑”。一連串政策刺激之下，多家房企資金面得到改善。作為“民企之光”的萬科也積極響應政策，在本次擬增發H股以前，已在信貸融資、債券融資方面采取行動并取得一定成果。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會宣布“第二支箭”延期擴容，支持2500億包括房企在內的民營企業債券融資。兩周后（11月22日），萬科便向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向，將待履行內部股東大會決策程序后正式報送。臨時股東大會中，《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》已審議通過，萬科獲得新增不超過500億元的發行直接債務融資工具的授權，募資用途包括長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目。

11月11日，中國人民銀行與銀保監會聯合發布的“金融16條”內部文件流出，同月23日得到官宣。此政策一出，多家銀行積極響應，為房企授信。經不完全統計，目前有60余家銀行授信，100多家房企獲得授信，總額度約4萬億。據中指院統計，從授信額度來看，綠城獲4000億元位于榜首；萬科獲超3000億元。從授信銀行數量來看，萬科最受銀行青睞，共獲14家銀行授信。

郁亮曾在臨時股東大會上表示，政策面向好的力度、廣度均超出了預期，政策不止“三支箭”，還有內保外貸這“第四支箭”解決美元債問題，四箭齊發。另外還有舉措在路上，政策面已經有了很大變化，對行業未來發展注入活力。

華泰證券最新研報指出，在三支箭加持下，萬科在拿地方面也更為主動，2022年1-9月，萬科拿地強度約為19.7%，而10-11月兩月拿了總價205億元的土地，投資強度提升至32.7%，并且全為開發項目。

華泰證券認為，萬科重新加大拿地強度，并且在融資端有望再獲支持，看好明年萬科銷售逐步回暖，公司銷售的復蘇彈性。