懲罰性賠償制度在房地產法中的適用原則與對策

李浩男

一、懲罰性賠償制度概述

在英美法系當中，懲罰性賠償制度被納入到民事損害賠償制度范疇，從內容的角度上看，與補償性制度相對應。我國引入懲罰性賠償制度是在1993年頒布實施的《消費者權益保護法》當中，這也標志著我國民事責任立法有了十分巨大的突破。對于懲罰性賠償制度而言，其民事主體在違法民事法律規定之后由法院判處侵害人向被害人支付超出損失金額的一種損害賠償。我國實行該制度的主要目的，就是通過加重賠償的方式對侵害人的行為進行警示作用，盡可能地降低其在今后做出同類行為的概率。而與其他常用的補償性賠償對比而言，懲罰性賠償制度自身還具有懲罰性、附加性的特征。與此同時，懲罰性賠償也屬于附加的民事責任形式，只有在補償金額度無法對侵害人產生懲罰作用時才可能進行應用。也正是因為懲罰性賠償制度的存在，很大程度上彌補了目前我國法律當中這種類型賠償制度的健全，對于我國整個法律制度體系的不斷完善起到了積極幫助作用。

二、懲罰性賠償制度在房地產法中的適用

1.懲罰性賠償制度在我國房地產法領域適用的發展

從我國實際情況看，懲罰性賠償制度是最大程度上保障消費者權益的一種重要法律制度，其所針對性的是經營者在為消費者提供商品或者服務過程中所做出的欺詐行為進行懲處，希望通過這種方式能夠最大程度上保障消費者權益，并對經營者行為進行懲處。商品房買賣也是比較典型的市場消費行為，因此如果賣方存在欺詐行為，必然會導致買房利益受到損失，此時就可以適用懲罰性賠償制度。早在2003年，我國最高院就頒布實施了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），在該《解釋》的第8、9、14條當中也對懲罰性賠償制度在商品房交易過程中的適用進行了陳述，這也標志著懲罰性賠償制度可以被適用到房地產領域中。

2.懲罰性賠償制度在房地產法中的具體適用

結合目前的實際情況看，懲罰性賠償制度在房地產法當中的適用主要體現在整個交易行為中所出現的惡意違約行為以及欺詐行為。

首先，對于所出現的惡意違約行為適用是在《解釋》中的第8條，在該條法律當中明確指出在商品交易過程中如果出現以下兩種行為，則可以適用懲罰性賠償制度：第一，買賣雙方在簽訂房屋交易合同之后，賣方在沒有明確告知買方情況下又將商品房抵押給第三方；第二，買賣雙方在簽訂合同之后，賣方在沒有告知買房的情況下將房產出售給了第三方。對于以上兩種行為，買方不僅可以申請解除交易合同并對賣方進行懲罰性賠償，同時可以申請最高高于實際房價款一倍的賠償。

其次，對于房產交易過程中所出現的欺詐行為而言，主要體現在《解釋》當中的第9條，如果存在以上三種情況，則違約方可能會受到懲罰性賠償處罰：其一，在簽訂合同之后，賣房故意隱瞞沒有取得商品房預售證等證件的事實或者所提供的預售證是虛假的。其二，房屋依然處于抵押狀態但是并沒有及時告知而繼續進行交易；其三，在出售房屋的過程中故意隱瞞房屋已出售的事實或者房屋實際為拆遷補償安置房的事實。對于以上三種行為而言，一旦出現，那么就可以適用懲罰性賠償制度。

三、懲罰性賠償制度在房地產法中適用存在的問題

1.舉證責任設定不合理

在確定房地產交易欺詐事實的過程中，始終強調的都是賣方所做出的行為存在故意性，而且在開展實際判定的過程中必須要對賣方的過錯責任進行證明，否則就不可以對欺詐行為進行判定。但是在進行民事訴訟的過程中，一個十分重要的原則就是“誰主張誰舉證”，因此買方如果想要對欺詐行為進行申訴，那么就必須要依靠自己的力量收集證據并進行舉證操作。但是賣方欺詐行為自身的主觀故意性完全屬于賣方的內心心理行為，無法通過實際證據加以確定，這也給買方收集證據帶來了一定的難度，很難能夠對消費者權益加以合理保護。

2.適用范圍有限

雖然在《解釋》中列出了幾種使用懲罰性賠償制度的行為類別，但是在實際交易的過程中卻不僅僅是簡單地局限在以上這幾個種類方面。例如開發商在銷售房屋的過程中可能在資質或者房屋質量方面存在隱瞞，此類情況也是比較典型的欺詐行為，但是在《解釋》中并沒有進行合理的體現，這種情況就造成即使開發商存在這些行為，也很難能夠適用懲罰性賠償處罰。

3.預售許可證欺詐行為的相關規定與《民法典》內容存在沖突

在《解釋》的第9條中規定，房地產交易買賣雙方在對合同進行簽訂的過程中如果存在隱瞞未取得商品房預售許可證明或者提供的證明為虛假的而最終導致合同無效或者被撤銷，那么買方可以結合實際情況申請對賣方進行懲罰性賠償處罰。這是因為在最新頒布實施的《民法典》當中規定，如果房地產開發商沒有取得預售許可證那么其與買方所簽訂的合同是無效的，不具備法律效力。然而在《解釋》中的第二條中則提及“在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定合同為有效。”因此，就可以清楚地發現《民法典》與《解釋》中的條款存在比較顯著的沖突，也就是說該合同最開始就是無效的。但是這種沖突卻給很多開發商留下了利用漏洞的機會，也導致消費者的合法權益受到了損害。

4.對賠償標準缺乏明確界定

在《解釋》中，對于懲罰性賠償的內涵也進行了定義，認為其指的就是可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。但是從這個規定的表述上看，存在以下兩個問題：首先，“可以”一詞的使用相對比較模糊，通常情況下的理解就是當出現此類情況時，賣方可以選擇主張賠償，同時也可以不主張，也就是說對欺詐違約行為的懲罰性賠償處罰完全取決于買房，并沒有從法律的角度出發進行強制性地約束。其次，“已付購房款”是出賣人承擔賠償責任的重要基礎，但是如果雙方在簽訂合同的過程中并沒有繳納購房款，那么即使后期查明存在欺詐違約行為，買方也無法做出處罰。另外，針對“購房款”的表述相對也比較模糊，其所具體指代的款項類型沒有合理明確，例如定金、預付款等是否屬于房款，并沒有進行有效明確。

5.“買受人”主體與購買動機界定不清

在目前《解釋》中，一些規定只是在具體條款之中涉及到了“買受人”的概念，但是對于這個主體包含的主體范圍沒有進行合理界定。另外，在《解釋》中明確指出，“買受人”擁有在自身遇到欺詐行為時有權力主張賣方承擔懲罰性賠償責任的權利，但是卻沒有將“買受人”購房的目的考慮在其中。如果“買受人”是一個集體，例如一些企業購置房屋并再將其銷售給員工，那么在遇到欺詐行為的過程中就可能會將風險轉移給員工。而如果“買房人”在購房過程中目的是希望房屋升值，那么其自身是否有權利進行主張還有待于討論。

四、懲罰性賠償制度在房地產法中適用對策

1.調整舉證原則

對于懲罰性賠償制度而言，最終目的是希望能夠保護消費者權益，因此在房地產法領域進行適用的過程中必須要保證過錯認證是科學且合理的，降低消費者維權過程中的難度。按照這個要求，就需要對目前已有的“誰主張誰舉證”的過錯認定原則加以適當調整，可以適當地選擇過錯推定原則，賣方應當按照法律要求提交證明過錯的證據。如果賣方沒有證明自身的違約行為，只要能夠認定賣方存在過錯，那么就應當承擔相應的賠償責任。

2.不斷拓展懲罰性賠償制度的適用范圍

懲罰性賠償制度是補償性法律中比較重要的一個組成部分，懲罰性賠償制度對侵害人行為所產生的約束效應安全與其是否能夠科學地對欺詐行為進行界定相關。所以，如果想要保證懲罰性賠償制度在房地產法領域當中得到合理適用，還需要對范圍進行不斷拓展與完善。可以從以下兩個方面入手：首先，在今后進行立法的過程中可以采取列舉的方式將房地產交易過程中比較典型的欺詐行為明確出來，保證在對行為進行判斷的過程中可以直接套用。其次，應當借助于歸納概括的方法將房地產交易領域當中所存在的一系列欺詐行為所具有的特點進行合理地歸納與總結，降低違法分子鉆法律空子的情況發生。

3.對合同有效性界定予以明確

在《解釋》當中對于商品房買賣雙方所簽訂合同性質變化的表述與目前《民法典》當中的相關規定存在沖突，而這種沖突也容易被開發商所利用而賺取不當得利，因此在實際開展立法的過程中要盡可能地進行調整，保證與《民法典》中的規定可以實現吻合，對于沒有取得商品房預售證而簽訂的買賣合同始終都是無效的。借助于這種方式能夠從根本上將《解釋》中所存在的不足予以解決。在該條款之下，如果依然存在買方明明知道賣方沒有取得商品房預售許可證但是依然與其簽訂合同，那么交易雙方都需要承擔相應責任，而且買方也沒有主張賣方承擔懲罰性賠償的責任。

4.完善懲罰性賠償的具體標準

要采取措施保證懲罰性賠償制度可以在維護房地產交易秩序方面最大程度上發揮自身作用，針對所出現的各類欺詐行為進行懲處。因此，在《解釋》中還需要對買房“可以請求”的表述進行適當地調整，只要存在欺詐行為，那么就應當堅決對其行為進行嚴懲。另外，還需要對“購房款”這個表述進行合理的明確，將整個交易過程中所可能出現的各類款項納入到法律解釋之中，以便于今后可能更好地發揮自身的約束作用。

五、結語

本文在進行分析的過程中對懲罰性賠償制度房地產法中的適用原則與對策進行了分析，從目前懲罰性賠償制度在具體適用過程中存在的問題上看，主要可以概括為舉證責任設定不合理、適用范圍有限、預售許可證欺詐行為的相關規定與《民法典》內容存在沖突、對賠償標準缺乏明確界定以及“買受人”主體與購買動機界定不清。在此基礎上，本文也提出了幾點建議對策，主要可以概括為調整舉證原則、不斷拓寬懲罰性賠償制度的適用范圍、對合同有效性界定予以明確、完善懲罰性賠償的具體標準以及明確保護范圍與主體。希望通過本文的研究能夠更好地保證懲罰性賠償制度可以在房地產法中得到良好適用。