房地產開發企業土地增值稅納稅的籌劃研究

文/張慧云（中海宏洋（深圳）投資有限公司）

在目前社會經濟高速發展的背景下，我國的房地產企業已經得到了較為全面的發展優化，而站在房地產開發企業成本的角度上來看，土地增值稅在其中占據了極大的比例，由于企業內部所實行的主要為四級超率累進稅，使得企業自身需要承擔相對較大的稅負。同時，如果在房地產開發企業后續的實際發展進程中，其面臨著相對較大的賦稅壓力，不僅會對房地產市場的健康成長產生制約作用，也會導致這部分賦稅壓力逐步轉移至消費者當中，引發房價上漲以及房地產市場泡沫等多種問題出現。因此，這就需要在房地產開發企業在實際發展階段中，針對土地增值稅的稅收籌劃工作進行完善優化，通過更加科學合理的稅收籌劃工作，大幅度降低企業自身受到的賦稅壓力，從而為房地產開發企業后續的穩定發展奠定堅實基礎。

一、房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃的重要性

在房地產開發企業的實際發展進程中，如果不針對土地增值稅等內容展開科學合理的籌劃，其所產生的支出就會處在較高的水平上，為了穩步提高房地產開發企業自身的發展活力，就必須要進一步降低整體賦稅壓力，還要及時展開對應的稅收籌劃工作。站在實際情況的角度上來看，房地產開發企業必須要針對內部的稅收籌劃進行完善優化，這也具備著極大的現實意義，一方面，站在房地產開發企業的角度上來看，其在房產項目的實際開發階段中也會涉及多種支出內容，甚至還要開展墊資拆遷等多種工作。而在大多數項目支出過程中，土地增值稅的支出方面都相對比較高，如果房地產開發企業面臨著較大的支出壓力，就會對企業的快速發展產生不利影響，也會進一步壓縮企業的盈利水平；而在另一方面，房地產企業在后續的發展階段中，也要更加科學的做好納稅籌劃工作，在根本上提高房地產開發企業的市場競爭力，確保各大項目可以實現高質量運轉，為房地產市場的良性發展奠定堅實基礎[1]。

二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的基本概述

土地增值稅，其所指的主要就是納稅人在轉讓不動產的實際過程中，所產生的增值額進行納稅的具體稅種，而在稅務核算過程中存在的主要問題就在于不動產的有償轉讓。同時，在這一階段中涉及的稅務籌劃方式具備著多樣性特征，所采用的主要為收入分散以及增減項目金額等多種內容，還要在合同內容當中進行分開的利用以及規劃，確保能夠在總價不變的情況下逐步促進物業成本的穩步提升，結合城市內部的政策內容展開合理的納稅工作。還應當將銷售毛坯房以及裝修工程等內容進行區分，只采取銷售毛坯房或是車位銷售等業務內容，所以，土地增值稅只是針對銷售毛坯房征收所進行的內容，而在利息扣除過程中，對于土地增值稅貸款利息進行扣除的實際過程中，涉及的土地利息扣除問題，其應當在5%以內進行扣除，而那些不符合規定內容的貸款利息，比如土地出讓金以及開發成本等內容，就要扣除在此項業務當中。除此之外，在增加或是降低項目金額的實際過程中，應當進一步確定好扣減的項目內容并非虛開發票，所指的主要就是開發商在小區內部增添部分公共設施，也就是園林或是綠地等方面的投資工作，確保土地增值稅可以得到更加合理的清算[2]。

如果房地產開發企業當中缺少高效的土地增值稅規劃內容，其在支出方面就會不斷提升，所以，這就需要及時開展稅收籌劃工作，以此來逐步提高房地產開發企業自身的發展活力，大幅度降低整體賦稅壓力。同時，其中很可能會涉及多種費用類型，在房地產開發企業的整體項目支出當中，土地增值稅屬于其中支出比較大的內容，土地增值稅所指的主要就是土地在利用過后增值內容所征收的稅種，征收范圍具體涉及了土地使用權以及各類建筑物的建設等內容，在目前的社會經濟發展進程中，醫療、國防建設以及衛生等專業領域的發展都起到了十分重要的作用，而稅收就屬于為其提供經濟來源的主要支撐。在新時期的發展進程中，我國社會主義市場經濟發展的完善程度也在持續提高，其中通常不會采用各類行政措施來對經濟發展進行干預，而是通過市場調節所起到的積極作用來進一步做好社會經濟的穩定工作。并且稅收杠桿在其中也起到了十分重要的作用，同時也屬于經濟發展過程中調節的主要措施，而在針對稅收經濟進行調節的實際過程中，也要在宏觀的角度上明確經濟政策產生的影響，將生產成本控制與企業優化、結構調整等多種工作內容進行充分落實，更好地促進企業的良性發展。而在整體房地產企業的發展進程中，各類成本壓力如果不斷提升，這就進一步突出了土地增值稅政策籌劃的重視程度，在不斷節約納稅成本的同時，逐步提高工作的有效性。

三、目前房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃中存在的風險

（一）對稅務籌劃沒有產生明確認知

房地產企業在實際生產運營過程中，一些企業并沒有形成土地增值稅的稅務籌劃意識，也沒有及時了解稅收籌劃的主要目的，而引發這種問題出現的主要原因就在于多方面因素產生的影響：首先，站在稅收籌劃引入時間的角度上來看，稅收籌劃理論知識在我國出現的時間較晚，在這一過程中房地產企業當中很少會真正采用稅收籌劃，而那些使用了稅收籌劃的企業也主要為場外投資，或是大型的國有企業；其次，在房地產開發企業的發展進程中，為了更好地落實稅務籌劃工作，就必須要保證各類資源可以得到科學合理的投入，比如人力資源、物力資源等，都需要進行更加穩定的控制，這部分內容屬于籌劃成本的主要內容，會影響到企業后續的經營成本。所以，如果房地產企業在土地增值稅稅收籌劃工作的實際開展進程中，沒有進行積極主動的學習，就很難形成系統化的稅務籌劃管理意識，不利于后續工作的順利開展[3]。

（二）稅務籌劃機構與人員較為匱乏

稅務籌劃工作與企業運轉的各方面內容都有著較為緊密的聯系，站在土地增值稅稅務籌劃的角度上來看，其中要求人才應當具備多方面內容的專業知識，比如法律知識、財務知識以及金融知識等，并緊緊跟隨時代的發展腳步，確保其能與社會發展之間保持一致，積極學習各類新技術以及新思路，在根本上提升稅務籌劃工作中的落實程度，更好地達到信息共享的主要目的。而站在目前房地產企業行業運轉水平的角度上來看，稅務籌劃工作在實際開展進程中，缺少專業化的稅務籌劃機構或是籌劃人員，稅務籌劃崗位大多數情況下都是由財務工作人員所擔任的，在房地產開發企業當中，不僅人才的流動性比較強，財務人員自身的綜合素質與業務能力也存在著較為顯著的差異，在后續的稅務籌劃階段中，很有可能因為財務能力不足而很難及時掌握國家相關的財政內容以及稅收政策，導致土地增值稅的稅務籌劃工作缺乏高效性，很難順利實現稅務籌劃在房地產企業當中的實際作用，這樣也會在潛移默化之間提升企業的財務風險。

（三）稅務籌劃思路與風險抵御能力較差

稅務籌劃思路不夠清晰，是引發業務風險產生的主要因素，這是由于在稅種的納稅籌劃過程中，其無論是在收入還是成本費用等方面，都具備著較為顯著的可操作性。在實際稅務籌劃階段中，也要在業務操作流程等方面進行前瞻策劃，而不是將重點轉移至財務工作環節中，而相關工作人員在進行操作的實際過程中，由于自身的思路不夠清晰，介入時的延時情況也比較長，這樣就會在潛移默化之間加大稅務籌劃的難度。同時，土地增值稅稅務籌劃活動還具備著較為顯著的預先性，在實際開展階段中應當進一步結合目前的稅收政策，但稅收政策方面的時效性比較低，還具備著不穩定特征，這也使得附加稅務籌劃對于各類風險的抵御能力相對較為有限，在開展活動的過程中也會出現各種突發性因素，對房地產企業稅務籌劃工作的順利開展帶來極大的挑戰，企業方面出現的損失也無法定損。舉例說明，在目前的稅收政策當中，部分規定不夠清晰或是模糊的區域在修正過后，或是具體稅收政策被調整后，籌劃的權利就會逐步向著義務方面傾斜，這對于企業后續的穩定運轉來說產生了較為嚴重的影響。而一些房地產開發企業中負責稅務籌劃工作的工作人員，其在綜合素質方面存在著較為顯著的差異，在突發情況下很難展開妥善處理，附加企業內部因素對于稅收籌劃工作也會產生影響，企業抵御風險的能力也比較差，這也不利于后續稅務籌劃工作的順利開展[4]。

四、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的具體措施

（一）強化房地產開發企業的稅收籌劃意識

站在房地產企業稅收籌劃管理工作的角度上來看，企業應當進一步明確基本的稅收籌劃意識，通過稅收籌劃方面的各類優惠內容來選擇出符合企業實際發展情況的稅收籌劃內容。同時，房地產開發企業也要進一步明確稅收籌劃觀點以及意識等多種問題，要在充分落實土地增值稅稅收籌劃制度的基礎上，保證稅收籌劃管理工作可以得到精細化執行，保證稅收基礎以及稅額等內容可以符合相關需求。而站在實際發展情況的角度上來看，房地產開發企業為了更好地實現高速發展，就必須要加大對于土地增值稅稅收籌劃工作的重視程度，在最大程度上控制好稅務成本，確保能夠為房地產企業后續的發展創造出更高的效益。

（二）加大對于稅收籌劃人才的培育

在房地產企業稅收籌劃工作的實際開展進程中，首先，應當充分落實好土地增值稅的稅收籌劃管理工作，通過更加科學合理的措施來完成對于稅收籌劃的管理工作，所以，在企業后續的發展進程中，就要進一步引進那些專業化的稅收籌劃人才，盡量聘請更加專業的，能夠針對土地增值稅稅收籌劃工作進行穩定控制的人員；其次，還要更好的培訓房地產企業內部的財務管理人員，針對其自身的稅收籌劃管理能力進行全面提升，確保稅收籌劃管理工作人員可以更好地完善稅收籌劃工作，保證其可以針對房地產開發企業當中出現的各種情況進行有效應對，站在企業實際經濟發展情況的角度上入手，更好地促進企業稅收籌劃工作的穩定運轉。同時，土地增值稅的稅收籌劃管理工作人員，也需要針對企業自身的綜合效益展開準確衡量，從根本上降低企業所產生的稅務負擔，還要逐步拓展國家稅務的優待政策。在房地產企業具體稅收籌劃工作的開展進程中，稅收籌劃人員必須要充分結合實際情況來制定出符合相關需求的稅收籌劃內容，加大對于稅收數據信息的深入分析。更好地解決稅務工作中存在的各類問題。除此之外，房地產企業的稅收籌劃人才，也要在以下幾方面內容上進行培育，比如節約意識等，確保稅收籌劃專業人才在后續的工作過程中不會出現鋪張浪費等情況，確保房地產開發企業的節稅工作可以得到充分落實[5]。

（三）強化整體風險管理意識

站在房地產企業發展的角度上來看，稅收籌劃工作人員屬于一把雙刃劍，其針對稅收籌劃過程中存在的各類風險也要進行綜合考慮，在權衡利弊后得出對應的結論，保證最后的稅收籌劃方案具備著更高的完整性，引導工作人員能夠在風險前明確土地增值稅稅收的重要程度，確保房地產開發企業可以實現更加健康穩定的發展。而土地增值稅的稅務籌劃工作，其主要目的就在于降低整體稅收成本，在風險防范以及風險控制階段中，土地增值稅的稅務籌劃也屬于其中至關重要的工作內容，充分結合自身的實際情況開展對應的控制工作，從多角度內容上進行綜合分析，從而進行穩定控制，保證稅收籌劃工作的穩定性與持續性可以不斷提升。而在后續的實際工作過程中，還要針對項目發展的實際情況、收入、成本等多方面內容進行充分落實，不僅需要采取單一化的方式加以控制，還要在聯合多個工作部門的基礎上進行全方位的策劃工作，保證房地產開發企業可以在合法合理的基礎上進行事前計劃、事中控制以及事后分析，在理清工作思路的基礎上來降低納稅風險的發生概率。

（四）做好項目銷售階段的納稅籌劃工作

站在房地產開發企業經營發展的角度上來看，項目的銷售階段屬于其中的核心內容，為了有效促進整體企業的健康化發展以及有序化發展，進一步保證房地產開發企業銷售階段中的納稅籌劃工作可以取得預期中的效果，就必須要準確把握好這一階段所具備的發展特征，并做好針對性的納稅籌劃工作，簡單來說，通過更加精準、全面的納稅籌劃內容，不僅可以確保項目能夠進行更加科學的銷售，也有利于穩步提高房地產開發企業的經營效益。應當把握好臨界點來制定好具體的銷售價格，站在房地產開發企業的角度上來看，想要在銷售階段做好納稅籌劃工作，就必須要更加精準、全面的把握好各大關鍵臨界點，簡單來說，就是要將臨界點作為主要內容來制定出更加精準的銷售價格，這樣不僅可以確保房地產開發企業能夠實現健康發展，也可以從根本上降低企業的賦稅壓力。在實踐階段中，企業還要做好自身的工作內容，更加準確的把握好稅法提出的基本要求，在逐步夯實發展實效的基礎上，把握好臨界點的關鍵節點，在稅法當中規定，通常情況下納稅人在對外銷售普通住宅時，增值率低于20%的免征土地增值稅。因此，結合實踐內容可以明顯看出，企業為了更好地享受稅收臨界點存在的優惠政策，就必須要將各類銷售價格穩定控制在預先測算好的價格內容當中，一旦超過了這部分價格，房地產開發企業就很可能需要面臨全部納稅[6]。

五、結論

綜上所述，在房地產開發企業的經營發展進程中，土地增值稅屬于其中的主要賦稅種類，為了有效提高房地產開發企業的發展質量，促進其后續的健康發展，就必須要更加深入地做好納稅籌劃，充分結合不同的項目階段來進行更加科學合理的納稅籌劃。