房地產開發企業財務成本管控措施

■張嘉婕

（上海永業企業（集團）有限公司）

引 言

城市化建設推動房地產開發企業的快速發展，大大小小的房地產開發企業迅速崛起，在快速發展的同時，這些企業要想獲得長遠發展還要能夠在復雜多變的市場環境中提升自身競爭實力。通過提升財務成本管控水平和質量，可以幫助房地產開發企業減少經營開支，并對房地產開發成本進行控制，從而提升房地產開發企業市場競爭力。因此，財務成本管控對于房地產開發企業來說具有重要意義。

1 房地產開發企業財務成本管控的主要內容及特點分析

房地產開發企業財務成本其實就是每個項目開發的總成本，而財務成本管控就是針對房地產開發項目的土地、管理、財務、營銷、工程等各個環節的成本進行管理，隨著項目的進一步推進，財務成本管控的難度也會進一步增加。

由于房地產開發企業的項目通常有著很長時間的開發周期，并且項目開發所運用到的資金數額也非常大，如果只是憑借房地產開發企業自己的資金是無法支撐項目開發的，所以需要向金融機構進行融資，而貸款則是主要融資方式。與此同時，隨著市場環境越來越復雜，房地產開發企業項目開發風險也不斷增大，由于開發周期比較長，開發過程中不可控因素也會增加，如果沒有對市場進行合理預測，導致項目定價不合理，進而影響銷量，增加房地產開發企業財務風險發生的可能。因此房地產開發企業的財務成本管控具有不可控、難度大、資金額大的特點。

2 房地產開發企業財務成本管控的意義

通過做好財務成本管控工作，可以幫助房地產開發企業縮減財務成本，這樣在市場競爭過程中，在和競爭對手有相同質量的房產項目時，可以在保證利潤不降低的前提下給予消費者更多優惠，提升自身競爭力，擴大市場規模。此外，財務成本管控還可以幫助房地產開發企業提升自身管理水平。在財務成本管理過程中通過完善相關制度和流程，在企業內部形成良好成本管控氛圍。財務成本管控作為企業管理重點內容，提高財務成本管控質量和效果可以有效提升房地產開發企業整體管理水平。

3 房地產開發企業財務成本管控存在的問題

3.1 預算管理不到位，缺乏成本管理體系

房地產企業對于資金需求非常大，房地產開發項目也需要大量資金，作為資金密集型產業，房地產企業項目開發時間比較長，很多項目需要幾年的時間完成，資金無法在短期內收回，大量資金被長期占用，如果企業預算管理能力比較差很容易面臨資金短缺風險。然而，一些房地產企業在項目開發前并沒有進行科學預算分析，對項目資金投入情況、回報情況等都缺乏全面了解，項目投資存在一定盲目性，經常出現項目開發到一半再籌資的情況，從而增加了企業財務管理成本和風險。

就目前來看，一些房地產開發企業所采取的財務成本管控方式比較單一，將成本管控重點放在財務核算、匯總這些方面，沒有制定預算目標，也沒有做好事前成本規劃。在財務成本管控過程中，就算財務成本管控和預期結果存在很大偏差，或是管控結果非常理想，也不會影響相關工作人員的績效，由于缺乏完善的成本管控體系，導致財務成本管控工作只是流于形式，很多工作人員認為財務成本管理與自己無關，這些都是財務部門或是成本管控部門的工作，進而不利于房地產開發企業財務成本管控工作的順利開展。

3.2 財務成本管理人員專業素質不高

有多數房地產開發企業沒有在企業內部構建專門的財務成本管控部門，一般都是由財務部門或是成本核算部門負責財務成本管理工作。然而無論是財務部門工作人員還是成本核算部門人員來說，他們都并不是財務成本管控專業領域的人員，對于財務、融資、營銷、成本數據對比分析等這些方面的內容并不專業，難以從專業角度來分析財務成本超支或是節約的原因。所以，房地產開發企業財務成本管理人員專業素質不高成為限制財務成本管控工作有效開展的重要原因。

3.3 成本控制流程不完善

成本控制制度是財務成本管控的關鍵，但如果財務成本控制制度和企業自身實際情況存在較大偏差，就會導致制度難以得到有效落實并流于表面，并影響財務成本管控效果。就詳細來說，當前房地產開發企業財務成本管控制度中，財務成本管控文字表述過于宏觀和刻板，也因此導致制度難以得到執行。而完善的財務成本控制應當涵蓋以下幾個部分，其一是詳細制度，制度內容應當是簡潔、明確的文字描述；其二是有詳細的財務成本控制流程；其三是相關憑證、圖表。通常情況下，財務成本控制流程的應用最為普遍，主要是因為財務成本控制流程可以以更加直觀和清晰的方式對房地產開發企業的財務成本管控程序、內容、人員等內容進行直觀展現，還可以將企業財務成本管控過程中比較有價值、先進的成本管控方式進行記錄和保留，使其可以轉變為房地產開發企業常規的財務成本管理模式。與此同時，透過財務成本控制流程還可以發現房地產開發企業財務成本管控中存在的不足和問題，方便企業管理者及時優化和改進，進而提升財務成本管理效果。

3.4 財務成本管控信息化水平低

房地產開發企業在成本管控理會涉及到很多信息數據，如果依舊采取傳統信息數據處理方式，難以滿足財務成本管控要求，而且傳統人力處理信息數據的方式還會出現疏漏和失誤，進而導致財務成本信息數據準確性受到影響，效率也無法得到保證。完善的財務成本管控信息系統可以大大提升管控效果和效率，然而一些房地產開發企業不重視信息化建設，財務成本管控信息化水平低，難以實現各個部門之間的溝通協調，各部門的信息數據無法得到及時傳輸，不利于開展動態化的財務成本管控。

3.5 缺乏多元化融資渠道

對于房地產開發企業而言，融資管理對控制企業財務成本非常重要，并且事關企業今后運營發展，當前房地產開發企業普遍面臨融資困難問題。隨著國家對房地產行業監督管理越來越嚴格，很多經營規模比較小的房地產企業融資難度提升，由于企業難以獲得更多投資，經營越發困難，瀕臨倒閉。房地產開發企業融資需要對市場環境、自身融資條件等多方面因素進行分析，融資方式選擇上也要多元化，不能僅局限于銀行貸款。然而很多房地產開發企業大多依賴銀行貸款這種融資方式，而銀行會考慮到企業資質和信用來限制貸款數額。此外，一些房地產開發企業在融資時沒有考慮融資成本，只是關注融資金額，如果沒有對融資成本進行合理管控，同樣會導致企業財務成本增加，增加企業財務壓力。

4 房地產開發企業財務成本管控措施

4.1 優化預算管理，制定預算成本目標

影響財務預算管理的因素有多種，要想控制房地產開發企業財務成本，就要優化財務預算管理。企業財務預算管理工作人員要結合企業實際情況來安排資金。在項目財務預算管理方面，財務預算管理人員需要對項目前期開發所需資金、項目開發總成本以及經濟效益等方面進行綜合考慮，提升項目預算科學性，以便幫助房地產開發企業管理者做出正確決策，避免盲目投資。企業還可以制定財務預算管理體系，方便針對項目和企業運用資金使用情況制定詳細計劃，提升財務預算管理效果。

此外，房地產開發企業在財務成本管控中，還應當制定預算成本目標，依照預算成本要求對成本結構進行拆解，對各個部門的預算指標進行明確，并將其落實到實際行動當中，使預算成本目標得到有效落實。在落實過程中，要能夠將預算成本執行成效和目標進行對比。如果預算成本執行結果與目標存在很大差距，應當對其中存在的問題進行分析，并制定相應改進措施。很多房地產開發企業都缺少規范化的預算成本測算體系，由于房地產開發企業的項目周期比較長，項目開發過程中還會涉及到很多環節，無論是哪一個環節都和財務成本管控密不可分，所以在制定預算成本目標時，應當有規范化的預算成本測算體系作為支撐，確保預算成本目標更好實現，可以通過構建預算成本管控規范來實現。此外，在執行預算成本目標時，還要結合企業自身特點構建適用于所有房地產開發項目的成本樹，并將其作為預算成本目標制定的基線，在項目開發階段對成本進行測算，實現對各個環節、各個施工階段的成本預算，進而形成項目最終預算成本。

4.2 加強財務成本管理人員培訓工作

財務成本管控人員作為財務成本管控工作的主要參與者，他們的專業素質會對管控結果帶來直接影響。由于很多房地產開發企業的財務成本管控工作都是由財務部門人員或是成本核算部門人員來負責的，所以房地產開發企業要先構建專門的財務成本管控部門，專門負責項目成本管控工作。財務成本管控部門應當由財務、工程、成本、設計、營銷等專業人員構成，在財務成本管控過程中依據自己專業知識對成本控制做出專業分析和判斷，實現房地產開發項目財務成本的優化控制。此外，房地產開發企業管理者要加強財務成本管控人員的培訓工作，定期組織他們進行專業培訓，提升他們的專業知識與能力，這樣才可以更好開展財務成本管控工作，提升管控效果和水平。

4.3 優化成本管控流程

房地產開發企業所經營的項目由于開發周期長，在開發中涉及到很多流程，專業性也非常強，這也導致其財務成本管控難度比較大。房地產開發企業要想實現有效成本管控，還需要其深化到項目開發的各個環節、各個方面當中，這樣才可以對項目成本情況進行全面、細致地了解，以便對各個環節、各個方面成本管控的關鍵進行把握，這不只是提升財務成本管控的基礎，也是優化成本管控流程的關鍵。在財務成本管控當中，要注意掌握成本管控的關鍵點，通過以點帶面的方式實現財務成本管控的全面推進。當然，房地產開發企業項目比較復雜，只是采取單一的財務成本管控方式必然無法滿足復雜的開發項目，所以財務成本管控方式要多元化、靈活化，不能僅僅依靠簡單文字形式的規章制度來實現成本管控，還需要是成本管控滿足不同崗位以及管理人員的需求。所以在成本管控過程中，可以借助于圖標、表單的方式，確保文字內容的精簡，提升各項財務成本控制措施的實操性，這樣才能夠確保成本管控流程的順利執行，更好實現財務成本管控的目的。

4.4 建立完善財務成本管理信息系統

房地產開發企業要想提升財務成本管控效率和水平，還需要提升財務成本管控信息化水平，通過構建完善財務成本管理信息系統，這樣才可以為財務成本管理工作高效開展提供支撐。財務成本信息系統的構建要能夠對房地產開發企業的項目成本信息進行動態化反映，實現對項目開展情況的實時跟蹤，并能夠實現項目、資金、財務管理的有效融合。財務成本信息管理系統主要是圍繞合同管理來開展，其主要功能涉及估算、預算、合同、付款等成本管理，企業管理者還可以借助于財務成本管理信息系統來制定決策。此外，財務成本管理信息系統還要對房地產開發企業的各個部門進行連接，以便各個部門之間的信息數據進行及時傳輸和共享，提升信息數據管理效率和透明度。

4.5 轉變融資策略

房地產開發企業在經營發展中最需要解決的就是資金問題，融資單一只會牽制其長遠發展，也是影響其財務成本管控的重要因素。因此，房地產開發企業在融資前，應當嚴格依照財務成本管控要求對融資成本進行計算，全面分析影響融資成本的因素，并采取措施進行有效控制。此外，房地產企業可以借鑒國外房地產開發企業融資方式，在多種融資渠道中選擇最適合企業實際情況的融資方式，通過多樣化融資來控制融資成本，為企業獲得更多資金。但需要注意的是，在選擇融資渠道時，應當考慮到不同融資方式所面臨的風險，結合風險量力而行，這樣才可以確保自身獲得長遠發展。

5 結 語

總的來說，房地產開發企業應當認識到財務成本管控對自身發展的重要性，在財務成本管控中，要結合自身特點，以及財務成本管控中存在的問題，制定預算成本目標，構建專門財務成本管控部門，加強財務成本管理人員培訓工作，對成本管控流程進行優化，并建立完善財務成本管理信息系統，提升信息數據處理效率。這樣才可以提升房地產開發企業財務成本管控效果，提升其整體管理水平，使其可以在市場競爭中獲取更多優勢。