“長租公寓+租金貸”模式法律問題研究

□文/ 李成奇

（首都經濟貿易大學 北京）

［提要］ 傳統房屋租賃模式下，承租人與中介機構、出租人之間獲取房屋信息的機會和內容不對等、不透明，導致租賃關系變動較大。前不久發生“爆雷”事件的蛋殼公寓就是抓住這個發展機遇，依靠“互聯網+”時代大數據形成一套獨特的“長租公寓+租金貸”運營模式。蛋殼公寓形成“高收低租”“長收短付”的模式，有效推動房屋租賃市場的網絡化進程，但蛋殼公寓的分期付款也就是目前出現的“租金貸”導致的資金監管并不到位、資金池缺少有力監管的問題，不僅給蛋殼公寓自身的信譽帶來風險，也給出租人和租客造成一定的財產損失。為了維護出租人和承租人的合法權益，避免此類長租公寓鉆法律空子，就要對這種模式進行分析和研究，進而提出長租公寓注冊登記時設立“備用金”制度、運行過程中實施“提存金”制度，明確網貸機構和長租公寓及有關人員的準入制度，推動我國房屋租賃市場向好發展。

“長租公寓+租金貸”模式下，有學者認為“租金貸”業務中長租公寓和出租人之間是委托法律關系。有的學者則認為長租公寓與出租人簽訂合同后，以中介人的身份進行財產管理，二者之間是一種中介服務合同。實際上，出租人與長租公寓之間屬于一種委托法律關系，兩者之間不符合中介合同的法律規定。此種模式帶來了一些便利，但是也存在著一些風險。有學者從一個主體的三個方面進行了闡述，還有的學者分別從長租公寓、網貸機構以及監管機構三個主體中尋找其中存在的問題。對于此種模式中存在的問題應當從多角度出發，不能靠一個主體的努力和改進，而是應當所有參與主體共同遵守有關規范，維護良好的秩序。對于長租公寓的性質，有學者認為長租公寓屬于中介機構；也有學者認為長租公寓打著中介機構的旗號，做著“二房東”的事情，偏離了其中介性質，并且目前此種模式涉及“租金貸”的問題，長租公寓通過“長收短付”的方式形成資金池，再利用這部分資金進行投資獲取利潤，增加了長租公寓“爆雷”的風險，雖然2020 年我國P2P 已經歸零，若不對此種模式加強監管，新的P2P 模式是否會形成值得注意和探討。

一、“長租公寓+租金貸”模式法律關系界定

“長租公寓+租金貸”模式大致分為兩種，一種是集中式的長租公寓模式，特點是房源穩定且集中，便于統一管理；一種是分散式的長租公寓模式，特點是房源分布廣泛，涉及的區域和客量較大，租客可以自由選擇。總而言之，兩種模式各有春秋，而此處研究的對象主要就是分散式的“長租公寓+租金貸”模式存在的問題和風險。

（一）房屋托管法律關系。在“長租公寓+租金貸”模式下，長租公寓的房屋來源大多數是和不同的房東簽訂合同來整集房源的，那么長租公寓與出租人之間是一種什么樣的法律關系值得探討。若認為長租公寓與出租人之間形成的是一種房屋租賃法律關系，那么長租公寓就應當每月向出租人支付租金，長租公寓在將房屋出租給承租人的過程中就屬于“二房東”的角色，此時若發生長租公寓跑路的問題出租人只能要求長租公寓承擔違約責任。但是，在實踐過程中出租人實際上是委托長租公寓為其尋找租戶，雙方構成一種委托關系，根據在裁判文書網上對相關案例的搜索，安靜與杭州青客公寓管理有限公司房屋租賃合同糾紛，馬伶俐訴杭州安閑居科技有限公司房屋租賃合同糾紛，沈強與上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司房屋租賃合同糾紛等69 起房屋租賃合同糾紛；紫梧桐資產管理有限公司與汪洋等40 多人的房屋租賃合同糾紛進行整理總結，得出在實踐中法官認定房東和長租公寓之間形成的是房屋托管法律關系。因為承租人與長租公寓簽訂房屋租賃合同，實則與出租人構成房屋租賃關系；若出租人和長租公寓屬于中介服務法律關系的話，長租公寓為出租人和承租人提供中介服務，僅有權從出租人和承租人處收取中介費用，但是長租公寓現將房屋又出租給承租人，自己通過收取房租賺取利潤，成為了“二房東”，不符合中介服務合同的法律規定。

（二）借貸法律關系。在長租公寓與承租人簽訂房屋租賃合同的過程中，本文所說的“長租公寓+租金貸”模式，長租公寓提供的合同中通常會有承租人委托長租公寓以承租人的名義和信用向第三方網貸機構進行借貸的格式條款，且長租公寓沒有如實履行告知義務，使承租人蒙在鼓里，之后長租公寓與第三方網貸機構簽訂借貸合同，形成借貸法律關系。承租人在長租公寓資金鏈斷裂，長租公寓跑路之后遭受較大損失的原因就源于此，因為當長租公寓跑路后，出租人和第三方網貸機構都去找承租人主張權利，一方要求騰退房屋支付租金，另一方要求償還貸款，承租人還無房可住，因此想要保護承租人的權益就要解決該問題。

若承租人知道其在與長租公寓簽訂房屋租賃合同時，合同中約定第三方網貸機構一次項將款項全部支付給長租公寓，承租人仍自愿簽訂，此時若發生風險，就根據意思自治的原則，承租人自己承擔此風險，但是問題是實踐中大部分情況下承租人是不知情的，此時又找不到長租公寓，問題就被擱置陷入尷尬局面。

二、“長租公寓+租金貸”模式運行中存在的問題

“長租公寓+租金貸”模式下，各方信息披露不對等，長租公寓通過“長收短付”模式形成的資金沉淀存在監管不到位，長租公寓有關人員隨意占用或挪用資金池中的資金問題，導致長租公寓資金周轉失靈，資金不能回籠，“爆雷”事件頻繁發生。對于提供貸款的網貸機構，對其監管不到位，存在著對長租公寓信任過度，未能履行監管義務，使長租公寓挪用資金“肆無忌憚”的風險。

（一）信息披露缺乏對等性。正如前述所說，許多承租人在不知情的情況下和第三方網貸機構形成了資金借貸法律關系，有些情況下長租公寓在承租人咨詢的時候刻意隱瞞該事實，對于涉及分期付款以及用承租人的信用去一次性獲取貸款的問題不予說明，使得租客還“樂在”“押一付一”的壓力減少之中，絲毫不知自身已經分擔長租公寓的風險。還有一些長租公寓直接以格式條款的形式規定在合同中，通過與承租人簽訂定金合同，將有關“租金貸”的條款規定其中，之后若當事人反悔不接受此種模式，則長租公寓不返還定金，此時承租人為了不讓已交定金打水漂，被迫接受該條款，與第三方網貸機構簽訂資金借貸合同，長租公寓的行為存在一定的欺詐性。導致這些問題的主要原因就是各方獲得市場租賃信息以及各方主體有關信息的不對稱性。掌握的信息越充足，就越會處于有利的位置，長租公寓就處于十分有利的位置，長租公寓掌握著充足的房源，對承租人隱瞞網貸機構的信息，對網貸機構隱瞞承租人的真實情況，為自己追求最大的利潤。由于租賃市場的繁榮，長租公寓掌握著大量出租人和承租人的信息，但是出租人和承租人對長租公寓有關的信譽和信用信息卻了解甚少，甚至可以說是不了解，或者僅限于長租公寓想讓其了解的官網介紹層面。同理，承租人對網貸機構的信息也是一無所知，長租公寓的故意不告知，第三方網貸機構的故意不披露，都使得承租人不能真實地了解到長租公寓和第三方網貸機構的可信賴程度。

（二）對資金池缺乏有效的監管。資金池是長租公寓從網貸機構處一次性獲得全年資金來形成的，長租公寓本應該將此部分僅作為向出租人每月支付租金使用，但是在實踐過程中，由于長租公寓內部缺乏有效的制度和監管，出現了隨意侵占、挪用和不合規使用該部分資金的違法情形，這在很大程度上提高了資金鏈斷裂的風險。

從法律意義上講，長租公寓從承租人處獲得資金的時間和將租金交給出租人的時間應當是一致的，但是從實踐來看，長租公寓往往是先獲得了更長時間的租金，而未將該筆租金一次性支付給出租人，正常運轉時仍然是按月支付，此時就形成了時間差，加劇了資金池的資金沉淀，長租公寓就利用此部分資金投資其他項目、整合其他房源，若投資失利，就發生了資金不能回池的現象，有的長租公寓就會跑路。一旦長租公寓攜款跑路，即使承租人每月都按時通過貸款支付了租金，但出租人因為未從長租公寓那里獲取租金，便會要求出租人騰房搬走，現實中此類案件時有發生，司法實踐中也很難解決。長租公寓隨意改變貸款用途，不符合貸款合同的約定，我國對此存在管理空白，沒有嚴格的管理辦法和懲罰措施，租金貸業務徘徊在灰色地帶，成都天地昊偉業房產經紀有限公司在2018 年發生的“租金貸”糾紛就是如此。

（三）對網貸機構缺乏嚴格的監管。目前對于有關長租公寓的相關規定，首先是表明鼓勵和支持長租公寓的發展，而對于租金貸的問題目前沒有具體的法律規定，雖然我國住建部、杭州市、西安市、深圳市、北京市、重慶市都頒布了有關租賃資金監管的文件，明確規定不得設立資金池，但是這些法規的法律位階較低，在適用時難以發揮效用。沒有具體的管理規范，法官在實踐審理過程中也沒有統一的適用規則，問題難以解決。

另外，對于網貸機構的準入限制過低，對其從業人員的資質問題也沒有嚴格的審查和準入制度，導致很多機構并不具有在這個行業發展的經濟實力和監督控制能力，對于長租公寓使用資金的行為不能很好地進行監督和管控。由于其準入門檻低，從業人員素質參差不齊，與長租公寓互相勾結，合伙欺詐承租人的危險也現實存在，不僅損害自身的商業信譽，對于承租人的個人征信和財產利益更是制造了更大的風險，因此需要對網貸機構及其從業人員設立一套完善的風險預防和準入制度。

三、“長租公寓+租金貸”模式運行問題解決措施

此部分針對第二部分提出的三個問題提出解決措施和建議。針對信息披露不對等這個問題通過借鑒美國的信用制以及西歐對于中介的補貼制度，來完善我國長租公寓的信息披露義務，規范長租公寓的行為。對于資金池缺乏有效監管的問題可以借鑒日本的“保證金”制度，設立“備用金”以賠償長租公寓跑路后造成的損失。對于網貸機構缺乏嚴格的監管問題，我國可以采取對網貸機構規定設立時的最低資金標準，提高對從業人員的要求，要求其加強對資金流向的監控，對于違法使用資金的長租公寓加入黑名單。

（一）建立信用制，打破信息不對等。網絡信息技術的高速發展，使我們進入了大數據時代，雖然人們的生產生活變得更加便利，但是也存在著一些問題。出租人、承租人和長租公寓在“長租公寓+租金貸”的法律關系中獲取信息的內容和程度具有不對等性，這也就導致了承租人不知道租的是誰的房子，出租人不知道自己的房子被租給了誰，只有長租公寓對各方的信息可以說是“了如指掌”，因此要減少這種信息披露的不對等性，可以利用大數據對于從事長租公寓的機構的信息進行全國聯網，并對其信譽和信息進行披露，使出租人和承租人能夠較容易對各個長租公寓之間進行對比，降低自身風險，保護房東和租客的利益。借鑒美國的信用制，使信息更加公開。最主要的就是在合同訂立階段，要加強對長租公寓的監管，這是完善信息披露義務的主要環節，許多長租公寓在與承租人簽訂租賃合同時，沒有充分履行告知義務或者采取欺詐的手段對有關租金貸的條款予以隱瞞。這就需要長租公寓充分履行自己的提示義務，打破原有格式條款的常規。

西歐社會租賃機構的功能和我國現有“長租公寓+租金貸”模式相似，但西歐的社會租賃機構更多的是為了解決無家可歸的人或者不能負擔起房租的人提供幫助，帶有一定的公益性質，且西歐國家的長租公寓達到一定的標準時會獲得相應的補貼。而我國的長租公寓與西方不同，我國的長租公寓機構都是以盈利為目的的，不帶有公益性質，更多的是為了獲取資金進行運轉，從而獲得利潤。那么，對于我國的長租公寓是否可以也同西歐的社會租賃機構一樣有一定的補貼可得，以補貼的獲得條件作為對長租公寓的管控措施，來規范長租公寓的行為。

（二）“保證金”和“備用金”應對資金斷裂。當前長租公寓行業風險的根源在于高風險經營模式和租金貸的濫用，管住“資金池”，意味著控制差額交易，進而控制盲目、無序的規模擴張。長租公寓作為一個以盈利為目的的機構，其想要獲取更多的利潤，占有更多的市場份額，逐步擴大自己的經營規模是能夠理解的，但是如果對其行為不加以監管和限制，對資金池的錯期分配問題不加以嚴格的管控，則會給房屋租賃市場帶來較大的沖擊，長租公寓想通過“長收短付”的方式，將存儲的資金進行其他的投資，以獲得更多的回報，高收益就必然伴隨著高風險，由此導致的影響也會很大。但是，對其資金的監管又不能太過于嚴格，適當的進行其他投資，有利于企業的發展，也有利于長租公寓資金的回籠，在某種程度上降低資金鏈斷裂的風險。網貸機構只能對貸款人進行監督，對資金的具體使用不能做到有效的監管。長租公寓利用“長收短付”的租金貸模式形成資金池，一旦資金斷裂，就會發生長租公寓跑路或者“爆雷”的事件。因此，對于這個問題，可以借鑒日本的“保證金”制度，也就是長租公寓在設立的時候應當向有關部門繳納一定的資金作為保證金，當長租公寓跑路等事件發生時用此筆資金來償還長租公寓所欠的租房款或者賠償因此造成的損失。除此之外，還可以采取資金存管制度，就是對于長租公寓通過租金貸模式獲取的大量資金按照一定比例進行提存、備用，以用來解決長租公寓“爆雷”發生的各種問題。通過對長租公寓設立前和運行中進行監管，一旦長租公寓資金鏈斷裂，出現了跑路情形，房東要不到房租，承租人償還著貸款而搬居他處的僵局時，就可以用“保證金”和提存的備用金進行償還。

（三）提高網貸機構市場準入門檻。目前，我國對于網貸機構的監管不是十分嚴格，僅是適度的監管，沒有完善的設立和準入制度，導致了目前市場上網貸機構層次不齊。我國可以借鑒英國的做法，對于機構設立時有最低的資金限制，提高網貸機構設置的門檻，對網貸機構的設立進行更嚴格的把控。不僅如此，對于網貸機構的從業人員也應當設立嚴格的準用制度，可以借鑒日本對于房租中介的“宅建士”制度，提高網貸業務人員的素質，提高網貸機構自身監管的同時，更好地管控貸款的流向。

完善網貸機構的信息披露義務。大數據時代下，“信息孤島”的問題突出。企業為了維護自己的競爭優勢和地位，不愿將自己掌握的信息進行共享，使得信息的流通和披露形成了一個閉環，因此要對此問題進行解決，將有關信息運用大數據協助全國聯網，消除“信息孤島”的問題。

網貸機構要加強對其支付給長租公寓的資金流向的監管。網貸機構通過按月或者按季度的方式向長租公寓支付資金，而不再是一次性支付，實現周期性付款，以此來降低長租公寓“長收短付”產生的風險，并有效控制長租公寓“資金池”中資金的總值。對于通過租金貸的方式獲得的資金，長租公寓不得隨意濫用和挪用，規定其用于支付房東房租，提存一部分備用金，一部分用于其他投資發展的比例。對于違反資金規定用途的長租公寓，網貸機構可將其加入征信黑名單，并且全國范圍內的網貸機構皆可查詢，以此來懲罰長租公寓，使其重視自身信譽和信用的保護。

隨著互聯網等技術的快速發展，我們在享受科技發展帶來的便利的同時，也要注意科技飛速發展給我們帶來的不利影響。在大數據時代，將房屋租賃和互聯網結合起來，很大程度上推動了房屋租賃市場的發展，但是此種模式下，由于資本具有逐利性，長租公寓機構都想獲取更多的利潤，“長收短付”形成的資金池極易發生風險，糾紛更容易產生，加上此種模式下很多行為都是在網上進行，電子證據的收集和認證沒有那么容易，致使爭議的解決更加困難。本文通過對“長租公寓+租金貸”運行模式中存在的風險問題進行研究探討，提出一些監管建議和解決措施，為“長租公寓+租金貸”的發展建言獻策。