一家房地產企業是如何通過改制突破發展瓶頸的

文/楊新惠 南京市基礎設施開發有限公司

企業改制的核心是經濟機制的轉變和企業制度的創新，實質是調整生產關系以適應生產力發展的需要。南京一家中小型房地產企業因為改制而突破發展瓶頸，找到了新的對策和出路，它是如何做的呢？

改制前的企業發展狀況及存在問題

該公司最早可追溯到20世紀70年代末，是計劃經濟時代的產物。伴隨著改革開放的推進，南京市城建系統改革步伐也在加快推進，公司從原先事業性質轉變為國有企業，經歷了從計劃經濟到市場經濟建立過程中的困難和陣痛，國有企業存在的問題和弊端也逐步顯露。

改制前企業經營舉步維艱，面臨著巨大的生存危機。期間，公司先后進行了經營機制的改革，但收效甚微，原因是沒能從體制上根本解決問題。因此，只有通過實施企業改制，才能從根本上消除束縛生產力發展的體制性障礙，才能不斷增強企業發展的活力和動力。

企業改制中需要解決的重點難點問題

企業改制是一項極其復雜的系統工程，同時又是一項政策性很強的工作。公司堅持“程序規范化、操作公開化、轉讓市場化、手續合法化”原則，嚴格按照改制政策組織實施企業改制工作。這家企業改制的形式是實施整體改制，國有資本全部退出，由原有經營團隊出資購買，公司類型為有限責任公司。公司改制能夠取得成功，關鍵是堅持規范操作，抓好了幾個重點難點工作。

規范處置國有資產。資產處置是企業產權制度改革的核心問題，該公司的具體做法是：資產評估工作交由上級主管全程把控；全部資產納入評估，沒有任何隱匿國有資產行為；嚴格審批程序核銷和剝離不良資產；按政策提留人員安置等改制必要費用。改制評估資產最終經南京市國資部門審定，整個資產處置過程程序合法、處置規范，確保國有資產不流失。

規范置換職工身份。該公司改制時人員安置矛盾比較突出。公司遵循“善待員工”原則，通過多渠道分流方式妥處各類職工。一是通過提高經濟補償標準妥處選擇與企業解除勞動合同的職工；二是按照雙向選擇方式妥處選擇在新公司上崗的職工；三是采取托管方式妥處離退休和內退等各類職工。新企業承擔了較高的資金補貼，目的是保證全體職工的利益，保證改制能夠順利進行。

規范推進輔業剝離。該公司改制時擁有監理、物業等多個子公司，因為體制機制原因，基本處于發展停滯、經營虧損狀況。根據主管部門指導意見，公司采取“整體改制、分步實施”方式，通過重組和關停等方式先行對其進行改制，給予多項扶持政策，鼓勵各子公司自主創業、尋求發展。實現了輔業剝離，使總公司改制輕裝上陣。

規范落實金融負債。該公司改制時尚有2億多元金融負債，按照規定，改制企業必須落實金融債務，否則不予辦理新公司注冊。公司通過資產重組、項目合作、企業拆借、銀行協調等多種方式，如期償還銀行負債，解決了改制企業金融負債落實問題。

規范設置股東股權。合理確定股權比例，優化產權結構是產權制度改革的核心問題。依據改制政策，公司在股權結構設置中堅持經營者持大股和經營層持大股；堅持大股東相對集中；堅持股份向業務管理骨干傾斜，堅決不搞“大鍋股”。因此，科學合理、結構優化的股權設置，不僅有利于調動各個層面職工的積極性，而且有利于新公司的科學決策和高效運作。

改制后企業如何轉型發展

企業改制不是簡單地換個名字、改個身份，其背后深層次的邏輯是通過產權制度的改革，使企業治理結構和經營機制全面升級，為企業發展創造良好平臺。公司經過多年的創新發展實踐，逐步構建起了與市場經濟相適應的現代企業制度。

著力解決企業治理結構問題。治理結構是建立現代企業制度的核心，企業通過公司制改造就是要加快形成有效制衡的公司法人治理結構和靈活高效的市場化經營機制。法人治理結構的規范，實際上就是要解決領導體制的問題，就是要解決經營者向出資者負責的問題，就是要解決法人企業的目標和出資者的目標相一致的問題。按照公司法及公司章程規定，該公司改制后建立了股東會、董事會、監事會和經理層并制定了議事規則，使其相互間權責分明、有效制衡。形成了精干高效、反應靈敏、運作協調、相互監督的領導體制，建立了內部激勵與約束機制，規范了企業法人治理結構，逐步建立起了現代企業制度。

重視加強企業發展戰略研究。改制后企業發展首先要從戰略高度加強頂層設計，通過對戰略發展的研究，將企業獨特的資源、知識和技術進行有效整合，形成核心競爭力，使企業得以持續發展。該公司作為綜合型房地產企業，具有豐富的項目工程管理經驗，擁有一支高素質的專業團隊，首先要繼續發展城市建設主業，與此同時積極拓展新型業務，培育新的經濟增長點。公司董事會研究確定了企業戰略發展方向，制定了企業中長期發展規劃，逐步建立起城市建設與新型業務雙輪驅動、實體經濟與資本運作兩翼齊飛的戰略發展新格局，實現了傳統房地產企業的成功轉型。

聚力房地產主業鑄造系列精品。改制前，該企業管理比較粗放，項目投資收益不佳；改制后，通過修訂完善各項制度和管理流程，公司全面實施了精細化管理。金陵世紀花園以品質著稱，項目獲得建設部、江蘇省及南京市多項殊榮；翠屏灣花園成為南京市江寧區首個德式舒適主義住宅典范；雍福龍庭開發項目是該公司在江寧區三山板塊打造的改善型精品住宅。公司通過聚力房地產項目打造系列精品，項目運作取得了巨大成功，不僅創造了顯著的經濟效益，而且贏得了老百姓的良好口碑，實現了經濟效益與社會效益的雙贏。

創新驅動大力拓展新型業務。改制后企業發展既要與時俱進、順勢而為，更要改革破局、創新發展。公司先后在貿易經營、酒店管理、股權投資以及雙碳領域積極探索新型業務發展，短短5年時間就取得了突破性進展。貿易公司創新經營模式，實現了規模效益；酒店公司管理服務規范，經營發展穩??；創投公司聚焦科技智能行業前沿，甄選優質股權投資項目，其中云從科技已在上?？苿摪宄晒ι鲜校瑪道た萍技磳⒏案凵鲜校恢骶€科技無人駕駛集卡項目和杭州比科奇小基站基帶芯片項目均屬行業翹楚，前景廣闊；此外，公司搶抓綠色低碳經濟發展機遇，正在碳金融領域積極探索。

文化引領打造精英管理團隊。公司在多年的經營發展中形成了獨特的企業文化。公司立足“做一流城市開發商和運營商”的企業愿景，秉承“磐石當立新基、厚德能載巨物”的企業精神，擔起“讓城市生活更加美好”的企業使命，踐行“口碑是我們的標志性建筑”的企業理念。企業文化已成為公司進一步發展的核心競爭力。一支懂專業、會管理、善經營的優秀團隊已成為公司干事創業、創新發展的力量源泉。

改制是企業發展的根本動力。企業改制必須規范運作，要正確處理好國家、企業與職工三者利益關系。改制后企業如何發展仍然是新課題，必須與時俱進、創新發展。因此，中小型國有企業改制必須堅持發展這個主題，破解企業經營發展中的深層次矛盾，以改革促發展，通過不斷改革創新和探索實踐，才能尋求到企業改制及發展的最優解。