購法拍房被“鳩占鵲巢”，法院判租客搬離

法拍房雖具備價格優勢，但存在一定風險。其中，最常見的情形是被拍賣房屋上有租賃，承租人以“買賣不破租賃”為由來對抗法院執行。購買法拍房過程中，哪些情形適用“買賣不破租賃”的規則？如何規避“租賃風險”？

案 例

2017年6月，廣州市天河區法院通過司法拍賣平臺公開拍賣一套房子。買家小胡（化名）以96.7萬元競拍購得該房屋，并辦理了不動產權證書。同年10月，小胡屢次上門告知租戶小樟（化名），他已購買了該房產。租住在該房屋的小樟卻聲稱有租約，拒不搬離。小胡向法院提起訴訟，要求小樟騰空交還房屋。

小樟辯稱，他于2008年7月與原業主簽訂《租賃合同》，租期為20年，月租金為500元，并以現金方式一次性支付20年租金共12萬元。自2008年至今，他一直居住在該房屋，并按月繳納物業管理等費用。《租賃合同》依然有效且履行期限尚未屆滿，故根據法律規定，房屋產權的變更不應侵犯變更之前簽訂合同的承租人的合法權益。

經法院詢問，小樟承認自2002年起一直居住該房子，但《租賃合同》是在2012年倒簽的。

法院經審理認為，根據相關法律規定，房屋已核發不動產權證書，登記權屬人是小胡，故小胡的合法權益依法受法律保護，鑒于小樟未能提供證據證實已按租賃合同約定支付租金，故不能證實真實的租賃合同關系。小胡要求小樟搬離房屋，并支付房屋使用費的訴訟請求合理合法，予以支持。本案中，租賃合同關系并非真實有效，故不能適用“買賣不破租賃”的規則。

說 法

民法典第七百二十五條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人是可以抵押和買賣房產的，但是在這個房屋上存在的租賃關系不消滅，新房主也不能打破現存的租賃關系，這就是“買賣不破租賃”。

《最高人民法院關于進一步完善執行權制約機制 加強執行監督的意見》規定：拍賣財產為不動產且被執行人或者他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

海南外經律師事務所律師王露認為，根據我國法律規定，適用“買賣不破租賃”原則需要符合兩個條件：一是承租人在涉案不動產設立抵押權或查封前已經簽訂合法有效的書面租賃合同；二是承租人在涉案不動產設立抵押權或查封前已經依據該書面租賃合同占有使用該租賃物。

就購買法拍房規避“租賃風險”問題，王露認為，司法拍賣房產的租賃情況一般會在公告中披露，如果公告中沒有披露或者遇到租賃不詳的情況，可選擇在參拍前實地查看了解，對房屋的使用情況等做全面調查。

對于存在租賃情況的房產，一定要明確知道租賃日期，了解租客的身份信息，知道租約情況才能對癥下藥。還要核實房屋的產權登記信息、使用信息等，確認其是否存在非法貸款、位置占用等情況，以免陷入風險中。

（摘自《法治時報》，本刊有刪節）（責任編輯 王艷）