房地產項目工程預結算的控制及管理

李庭勇 中國中建地產有限公司上海方程房地產開發經營分公司

一、房地產工程預結算相關概述

（一）房地產項目工程預結算的概念

從本質上看，房地產項目預結算就是指在開展房地產項目相關工作之前對所需要的資金進行預結算。房地產項目預結算控制是指在保證項目施工質量和施工進度的前提下，控制房地產項目的總成本。根據房地產項目預結算的實踐經驗來看，房地產項目預結算可以有很多種的方式，但無論選擇哪一種方式都可以為房地產企業帶來成本的降低，而且還可以保證房地產項目的質量和企業的利潤[1]。另外，房地產企業實施項目預結算也可以對工程成本的管控起到監督的作用，避免項目施工過程中出現資源浪費的現象。不過項目預結算工作的開展對相關人員還是有一定的要求，相關人員需要根據房地產企業和項目的實際情況進行操作。

（二）房地產項目工程預結算的價值

房地產企業加強對項目工程預結算的控制和管理，可以在很大程度上提升項目預結算工作的可操作性，可以有效地控制項目成本，節省項目成本支出，為企業帶來更多經濟效益[2]。另外，通過對項目工程預結算工作的管理和控制還可以提高項目預結算審核的效率，方便有關部門根據預結算的控制和管理情況考核整個項目的資金使用情況。房地產企業也可以通過項目預結算找到施工中存在的問題，及時發現及時解決。

二、房地產項目工程預結算現狀

隨著我國建設事業的不斷發展，我國建設工程成本的管理體制和系統日趨完善，工程預決算的質量也隨之提高。但目前在建設項目的前期工作中，物業公司仍面臨著諸多問題，需要房地產企業加以重視，積極尋找合適的方式解決。目前房地產項目工程預結算方面存在的主要問題是：一，關于預付款單位的使用問題。由于房地產工程的招投標過程中往往采用預算單價、結算清單等方法，造成投標文件的編制與工程的實際內容產生了一定的誤差，從而對工程的建設、結算工作造成極大的風險；二，房地產企業內部沒有建立完善的項目工程預結算管理體系，沒有根據企業和項目的實際情況制定合適的標準和制度，無法有效地保證項目工程預結算的工作質量。

三、房地產項目工程預結算的工作要點

（一）關于預算編制的工作要點

在建設項目的預算中，物業公司要調動全體職工的積極性，在企業內部成立專門的預算管理部門，預算管理部門直接對企業負責，企業的管理者提出項目工程預算編制的整體目標，由各部門根據自身的情況制定分目標，并且制作預算編制方案，將目標和方案上交給預算管理小組。預算管理小組初步審批并且上報給企業管理層，獲得批準之后，成為正式的預算方案，下發到各部門手中正式執行。正式的預算方案具備權威性，項目所有的收支情況都需要嚴格按照預算執行。同時項目負責人還需要注意項目預算不能隨意超支，如果需要額外支取，需要項目管理部門向企業管理層提出申請，分析并闡明預算超支的原因，核算并上報超支后的具體金額，經企業管理層審批同意后才可調整并執行新的預算。各個單位應根據整個公司的總體預算，制定一個部門的預算，針對項目工程的基本情況、存在的問題、解決方案以及人員費用等細節進行商議，在自身職責權限允許的范圍之內開展預算編制工作，合理控制成本和現金流，保證項目的正常進行。

（二）關于結算審核的工作要點

房地產項目開發過程中會受到很多因素的影響，導致項目工程結算環節出現很多問題，比如材料大幅漲價、社會因素變化、政策變化、現場變更、施工方虛報工程量、高估冒算等。為了有效地解決這些問題，房地產企業需要謹慎地開展項目工程結算工作，聘請專業的審計公司對項目情況進行詳細考察，并加強和審計公司的溝通，明確審計內容和標準，依據工程合同、招標文件、勘察資料和竣工結算資料等進行審核，提高項目工程結算的質量[3]。

四、房地產項目工程預結算出現的質量問題以及產生的原因

（一）房地產項目工程預結算出現的問題

設計問題：在開展工程項目施工之前需要做好項目的設計工作，在正式開始施工前設計好施工圖紙，并確保施工過程嚴格按照圖紙進行。為了保證設計圖紙的準確性，設計人員需要到項目實地進行考察，詳細了解施工場地的具體條件，保證設計圖紙和施工環境相吻合。設計圖紙的作用一方面表現在為施工提供指導和依據，另一方面是為了完善施工方案。從中可以看出設計圖紙對于現場施工和工程預結算的重要價值。然而，通過調查研究發現，當前很多設計圖紙和建筑項目工程施工的環境條件并不十分吻合，設計人員沒有充分考察施工現場，導致項目工程實際預結算的信息和設計圖紙的信息有較大的出入，從而導致預結算無法準確控制。

招標問題：自從改革開放之后，我國的經濟發展水平有很大的提升，建筑項目工程預結算也得到了大范圍的推廣，但是由于發展的時間比較晚，目前還有很大的發展空間和潛力。項目工程預結算在建筑行業并沒有得到廣泛的普及，很多企業也沒有對項目工程預結算有充分的認識。最明顯的表現就是房地產項目的招標環節。房地產企業在開展項目招標活動的時候，會受到很多因素的影響，施工企業獲得中標資格之后，為了完成履約會降低工程質量或者做大量的變更，從而導致工程質量的降低或者工程造價的增加。

開口合同問題：房地產企業為了將項目盡快達到銷售條件，常常會出現剛設計完圖紙就需要施工單位馬上施工的現象，考慮到如果采用固定總價合同會導致招標時間延長，很多業主方都會采用費率合同的形式或者是模擬工程量清單的形式估算合同總價，這兩種簽訂合同的方式都是開口合同的方式，雖然在前期可以縮短招標時間，盡早簽訂合同，但是會給后期合同結算帶來麻煩。一方面是由于采用這種方式會導致后期工程量核對需要花費大量的時間和精力；另一方面就是由于各個地方定額編制的水準以及清單描述的準確程度會有一定的出入，形成的價格也會引發爭議。如果這些問題沒有及時得到解決，最終可能會影響到房地產項目的正常交付，甚至需要花費更多的成本代價。

結算成本問題：在當前項目開發的過程中，很多業主經常選擇總價包干或者是建筑平方米單價包干的形式，這種形式會產生一定的問題，在合同總價一定的情況下，施工單位為了保證變更簽證環節利益最大化可能會選擇壓低措施費用報價的方式來抬高實體部分的報價。一般在投標階段，業主會要求施工單位給出后期變更簽證所產生的零星工程的各項單價，這部分的報價可能不會計入到投標總價中，因此無論是業主還是施工單位對此重視程度不足，但是一旦出現停工的現象，后期變更簽證工程量會大幅度增加，這部分的費用就會劇增，嚴重影響項目收益。

圖紙問題：圖紙設計的質量也會直接影響到項目工程預結算的質量，關系到預結算工作的準確性和及時性。一些施工圖紙沒有按照嚴格的標準設計，存在問題表述不清、缺乏節點的詳細說明等問題，這些都會給后期項目工程預結算工作帶來麻煩。比如，鋼筋接頭方式，一些圖紙中就表述不清、僅說明了采用不同連接方式鋼筋直徑的范圍，但是沒有詳細說明不同部位鋼筋的直徑范圍，給預算人員在后期預算工作中增加了難度。

結算時間問題：從原則上講項目竣工驗收時，業主和施工單位就應該辦理完結算事宜，但是真實的情況是完成結算基本是在交付3-6個月后，甚至有的是一兩年的時間才完成。這種現象產生的原因主要是部分圖紙沒有完全按照標準設計、圖紙混亂、變更簽證多、合同存在的爭議較多、材料價格漲跌幅度較大需要調整差額、結算資料不全需要補充等原因。由于這些原因的影響，導致結算雙方都需要較多的時間解決這些問題，而且隨著建筑項目交收完畢，部分的管理人員都在分批撤出，很多問題變得更難解決，這些都會增加業主和施工單位的管理成本，引發雙方的結算矛盾。

（二）工程預結算質量問題的原因

客觀因素：房地產項目開發的周期比較長、工程量也比較大，因此很容易受到各種因素的影響，這其中最容易影響項目工程預結算的客觀因素就是國家的政策。由于房地產項目開發和施工的時間比較長，這其間政府的政策可能會出現較大變化，比如政府針對市場環境調整完善房地產工程建設和預結算工作的制度，這就會導致原本符合政府政策要求的預結算計劃變得不符合要求。另外，政府也可能改變房地產項目工程的審核標準，如果正趕上審核標準變動的時期，房地產企業項目審核就會增加很大的難度。

主觀因素：房地產項目工程預結算質量影響的主觀因素主要表現在預結算專業人員方面。房地產項目工程量巨大、預結算工作需要涉及很多環節，這就需要大量的專業人員提供服務，各個環節的人員如果沒有充分的溝通合作，會導致項目一旦出現問題，很難找到可以負責的人解決問題。另外，預結算人員可能因為某些原因提高定額、虛報工程量，造成項目工程預結算的資料與現實不符。

五、房地產項目工程預結算的控制及管理措施

（一）完善工程建設組織管理體系

首先需要提升項目工作人員對預結算管理工作的重視程度，提倡所有員工都積極參加項目的前期工作；其次，必須對施工單位進行合理的預決算，確保施工進度；最后要使各個單位有一個清晰的總體發展和經營目標，并建立健全自己的職責體系，確保每一位員工都可以清晰自己的崗位職責，將責任落實到個人，從而保證在出現問題時可以在最短的時間內找到相應負責人。另外，建設單位必須重視建設單位在預決算中的作用，保證財政部門能夠對其財政狀況有一個全面的了解。

（二）提高項目工程設計的質量

為使房地產項目的竣工驗收工作能夠圓滿完成，有關的設計者必須事先做好相應的工作，方便為項目工程預結算環節提供核算依據和數據參考。為了保證設計圖紙的科學性和準確性，設計者應對現場進行深入調研，確定業主及合同方所提的規范與需求，以最小化后變更流程。此外，還必須在圖紙上標明產品的規格和材質。設計人員需要不斷了解新的知識和材料信息，為施工設計奠定基礎，全面提升設計工作的質量，除此之外，設計人員需要和施工部門加強溝通，隨時給施工部門提供技術支援和施工思路。

（三）加強房地產工程結算的質量控制

首先，施工單位要在前期結算階段理清各部門之間的聯系，理清設計部、施工部、項目部三方的責任和職權，強化對各部門的監督，從而提高工程的整體水平，確保工程的前期工作的正常進行；其次，房地產企業需要加強對招標環節的重視程度，堅持擇優選擇的原則，挑選合適的審計單位合作，以此確保項目工程預結算的整體質量。然而目前存在的現象是，部分稽查機構未能對樓盤的真實狀況進行全面的調查，僅憑物業公司出具的財務報表進行稽核。因此，要解決這些問題，必須轉變工作程序，提供更多的信息，如：施工圖、總承包合同、分包合同、實地調研等。技術支持和修改的圖紙。相關人員也需要加強學習，進一步提升自身的專業知識，提升房地產項目的效益。

（四）提高工作人員的素質

建筑項目工程預結算需要專業性很強的工作人員進行操作，這就需要工作人員在積累經驗的同時還要掌握足夠的管理技術，這樣才能完成房地產項目預結算的管理要求。另外，工作人員還需要嚴格按照工程預結算的標準和注意事項開展工作，這樣才能保證預結算工作的精確度。工作人員一定要做好檢查工作，一是做好工程質量檢查的工作，這是確保工程項目質量最重要的環節之一，只有做好這個步驟，才能開展下一項工作；二是做好費用檢查的工作，做好費用檢查的工作是保證合理使用資金的重要環節；三是做好價格檢查的工作，這是為了保證項目使用的設備和材料的價格符合預算方案的要求。

六、結語

綜上所述，針對當前激烈的房地產市場環境，房地產企業想要獲得市場競爭力就需要重視項目工程預結算的控制和管理質量。項目相關人員要做好準備工作，認真考察施工環境條件，根據實際施工條件設計圖紙，并且要求施工人員盡量按照圖紙的要求施工，為項目工程預結算工作奠定基礎，最大程度保障項目工程的質量。在確保工程項目與設計的協調統一的前提下，使建設的造價與時間保持在一個較好的預算內，并根據目前的情況，制訂出符合目前的進度計劃的預付款管理計劃，提高項目的經濟效益。項目的預付款是一個需要高成本的預算編制，作為房地產項目成本控制的重要環節，對預決算工作的每個階段都要有一定的專業知識和豐富的工作經歷，并持續地學習和吸取國外的先進技術，實現對預決算工作的全流程監控與管理。