誰在瘋搶上海豪宅

□ 高 越

中國房產信息集團的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅在解封后10 天內，上海總價3000 萬元以上的一二手豪宅已成交33 套。大部分買豪宅的人，都是“拿著桃，找蘋果”。這些人共同的特點是，為了置換而買房。“3000 萬元追5000 萬元，5000 萬元趕上億，普通平層換江景，江景房換別墅……都是為了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。談起價格來，心態(tài)穩(wěn)定、態(tài)度強勢”。

5060萬元的單子

6 月份，上海解封后，負責豪宅交易的中介老馬，復工后每天上班的第一件事，就是為“頭號客戶”周聰尋找新房源。前后看過40 多套房子后，周聰?shù)男枨螅缇蜖€熟于心：5000 萬元左右、大約200平方米、位于市中心、兩個朝南房間、不要頂樓和一二三層……“目標”終于出現(xiàn)了。它在嘉天匯小區(qū)，位于靜安區(qū)的黃金地段，向西394米是地鐵14 號線武定路站，向東南838 米是靜安寺。以3000 米為直徑畫個圓，周圍有多個幼兒園、中小學、大型商超、公園和醫(yī)院，是個交通、休閑、教育、醫(yī)療和購物全部齊備的“五邊形戰(zhàn)士”。

老馬感覺這回能成，立馬約周聰看房。周聰一進屋，最先看到的是灑進來的陽光，照在米白色系的家具上，顯得房內很溫暖。這符合他的最大要求——房子是給父母養(yǎng)老買的，必須南北通透，否則梅雨季一到，屋里潮濕，對關節(jié)不好。

一邊轉，一邊看，周聰越看越滿意，4 樓不高不低，200 平方米大小合適，小區(qū)環(huán)境也好。他想當場定下來，只是5060 萬元的總價，有些小貴。他拉著老馬囑咐：“能不能跟房主商量，再降個200 萬元？”但房主態(tài)度很堅決——“不談價，能接受就成交，不接受就換人，不要浪費時間拉扯。”

老馬轉頭來說服周聰，嘉天匯一房難求，之前一周已經有不下十個人來看房，“晚一步，可能就會錯過”。聽到這話，周聰下定決心，全款成交。此前，周聰住在長寧區(qū)一個很有品質的小區(qū)，但父母圖清凈，住在佘山，平時，一個小時的車程不覺得遠，疫情來后，才發(fā)現(xiàn)處處不方便。“人過不去，送點東西比登天還難。”周聰著急把父母接來市里，凡事有個照應。

“搶”豪宅的人

胡青和大軍夫婦，也是購房團的一員。6 月25 日，他們終于迎來了選房日。進入倒計時15 秒，大軍兩手舉高手機，胳膊保持架起姿勢，微微張開手指活動放松，隨時做好點擊準備。界面跳出的那一刻，一切出乎意料地順利，大軍抓緊時間核對價格、確認，像之前演練過的3 次一樣，一切順利地完成了。胡青的心情有些復雜，開心中，夾雜著不敢相信，腦子里跳出的第一個念頭是：“原來在上海花掉2000 萬元，只需要1 分鐘。”

回顧買房經歷，胡青覺得“太不容易了”。滬漂14 年，生了女兒，兩個外地人終于攢夠了購房資金和積分。花了大半年，搖了2 次號，又等待了3 個月，才成功選中一套房子。這一刻，她才有“終于扎下根了”的實感。像他們這樣的“滬漂”買房人還有很多。歸功于落戶政策，2022 年，“新上海人”增加了73128 人，是2020 年的2 倍多。在筑巢時，品質更高、更有價值的豪宅，是很多人的首選。

有些人買房時步步謹慎、處處小心，也有人眼都不眨一下，就一擲千金。1998 年出生的阿蘇剛從美國回國，學的是動畫設計，落戶上海后，第一件事就是買房。她的需求和很多留學生很像：不看重朝向，只在乎風景；必須精裝修，最好全部五星級標準配齊，連毛巾、杯子都有，能直接拎包入住。像阿蘇這樣的留學生，是豪宅購買力中的一個新代表，中介們也喜歡和他們打交道，因為“好說話、付錢爽快，喜好也好把握”，他們最喜歡的就是網紅地段。

但也有不少人不喜歡網紅地段，而是追求私密和清凈。有一天，中介鄒珺收到新消息，是個老客戶要他幫忙找房。兩年前，她剛剛由鄒珺經手買下了一套江景房，花了5000 多萬元。這一次，她的要求是佘山地段，獨棟別墅。

與新上海人相比，這些高凈值人群，才是豪宅市場最核心的客群。胡潤百富發(fā)布的《2021 中國高凈值人群家族安全報告》顯示，2021年，上海千萬人民幣凈資產家庭數(shù)量達到25.5 萬，僅次于北京，超過香港，是深圳的3 倍多。至于職業(yè)，中介們看得最清楚不過。“2012年之前，做實業(yè)的較多，比如基建、礦業(yè)和有色金屬等。2015 年之后，大多是互聯(lián)網人士、新能源從業(yè)者和網紅。”鄒珺說。

錢放著貶值不如買房

豪宅，一個蘿卜一個坑，新房并不多，想要二手房，只能等人出手。與此同時，也有出售豪宅離開上海的人。6 月份，中介們打出“蔡少芬剛剛搬出去，可以直接入住”的宣傳語，為一個豪宅打廣告。它位于新天地，4 室3 廳4 衛(wèi)，家具家電齊全，每間房都有落地窗和全地暖。有意思的是，這距離蔡少芬一家風風火火地來到上海，剛過去一年。

有人在拋售，還有更多人在搶購，豪宅市場被炒得一片火熱。很多人好奇，解封之后，上海豪宅為何成交如此火爆？中原地產首席分析師盧文曦稱，一個原因是業(yè)主心態(tài)變了，四五月份疫情反復，部分群體對住房品質的要求會有提升。房子小的想換大房子，平層的想換別墅，“積壓下的購買力就釋放了”。鄒珺則認為，疫情之后，投資的風險大了，但渠道卻在減少，無論是開公司、還是設生產線，都有賠錢的可能。“錢放著也會貶值，不如買套房子，既能享受，又能保值，是最好的辦法了。”

事實上，豪宅的火熱并非只出現(xiàn)在上海，而是全國同步。早些時候，北京海淀區(qū)的“學府公館”迎來選房日，所有房源，不到10 小時搶購一空，成交額近120 億元。如果將總價1000 萬元作為豪宅的“入門門檻”，2022 年上半年，北京已經成交了3770 套豪宅，比去年同期增加了33%。在深圳、杭州，同樣如此。這是一個有些魔幻的現(xiàn)實。在很多人擔心房租上漲的時候，有些人正在排隊下場，瘋狂掃貨豪宅。

一百個中介在爭搶

豪宅鏈條飛速運轉，燒得滾燙；豪宅中介，也跟著賺得缽滿盆滿。老馬所在的公司一個月成交了15套，破了開業(yè)至今的新紀錄，公司光是傭金就拿到了2000萬元以上。“一套豪宅成交的背后，是100 個中介在忙活和爭搶。”老馬說，這是一場激烈的爭奪。

“為什么別人帶看賣不出去，偏偏是你可以？”這里頭學問有很多。摸爬滾打了十多年，成熟的中介們漸漸能摸出一些門道，比如“看人下菜碟”就很重要。事業(yè)成功的客戶，往往更在意價值，“越稀缺、越獨一無二越好”。房子的各種細節(jié)和特質，被老馬刻在了腦中，隨時提取，“59 層、有全無遮擋的江景”“旁邊緊鄰人文故居，有優(yōu)秀歷史保護建筑”……甚至到了后來，老馬能清楚地解釋出，價格相差1000 萬元的房子，看到的江景究竟有什么不同。

年輕的客戶，往往更喜歡追潮流。有時候，鄒珺帶看房前，會準備一些“秘密武器”——電視劇的劇照。一次，他帶客戶看景瑞尚濱江，這是《三十而已》《我的莫格利男孩》《溫暖的弦》的取景地。這招似乎有幾分好用。這些電視劇拍攝時，小區(qū)內還有一手現(xiàn)房，但現(xiàn)在，早已經被搶空了。

對房子細節(jié)如數(shù)家珍還不夠，中介們還需要嘴嚴、心細，懂得建立長期關系。老馬接觸過不少有商業(yè)版圖的老板，最重要的就是不能打聽，有時還要簽保密協(xié)議。如果遇到明星買房，一般全權由經紀人聯(lián)系。看房當天，到場的明星也大都全副武裝，不見真面目。

這兩天，老馬正在幫業(yè)主賣一套湯臣一品的房子，432 平方米，4 房2 廳4 衛(wèi)。房子對面，便是外灘。四季更迭，晨昏交替，黃浦江的美景，站在這里的陽臺上，一覽無遺。新房源的照片拍好后，老馬發(fā)了個朋友圈，配圖文案：“擁有它，就擁有了四季。”