我國住宅專項維修資金管理問題研究

楊秀靜 天津市武清區(qū)房地產交易所

近年來，我國的房地產事業(yè)快速發(fā)展，住房制度不斷改革，物業(yè)管理在此當中作為新的服務模式得到了興起與發(fā)展。其中，住宅維修資金制度是1998年我國確立的重要制度，對于住宅設施設備的維修保護以及所有者權益的保護都具有重要的作用。為了能夠充分做好相關資金的合理應用，則需要做好資金存在問題的把握，以針對性方式的應用做好問題處理。尤其是在社會飛速發(fā)展的當下，針對住宅維修資金方面的內容也發(fā)生了很多的變化，對此便需要相關部門針對性的分析其中問題，給出對應的解決措施，以此來規(guī)范化住宅專項維修資金的管理。

一、我國住宅專項維修資金存在的主要問題

（一）歸集困難

對于維修資金來說，其歸集需要對居民與社會起到積極的作用，需要受到住戶與社會的認可。但就目前來說，該制度在具體實施中，我國不同地區(qū)在應交易實交的數(shù)額方面還具有較大的缺口，并影響到了資金的歸集效率。對此，如何進行各區(qū)域的統(tǒng)一化管理是需要重點關注的內容，尤其是在信息化高度發(fā)展的當下，一旦信息方面出現(xiàn)誤差的話可能會引發(fā)很多問題。

（二）使用困難

在管理辦法當中，明確了維修資金的使用原則、程序，明確了分攤費用的大致標準，在具體規(guī)定方面具有比較合理與細致的特征。但在實際工作開展當中，很大一部分資金長時間處于沉寂狀態(tài)，缺少科學有效地利用。比如，僅僅是將資金收集上來進行存儲，用作后續(xù)的裝修裝飾，但是針對后續(xù)裝修裝飾的具體時間并未進行明確，而后續(xù)即便是進行了裝修裝飾也沒有明確資金的使用地方、使用數(shù)額，這樣便造成了信息整體的不透明化。同時，大量商品房在建設一定時間后進入了大中修期，對于維修資金具有較大的需求，但該類資金在實際使用方面依然存在困難[1]。比如資金的花費途徑、是否合理、最終的裝修效果如何等等，都是需要著重關注的內容。

（三）管理監(jiān)督困難

在管理辦法當中，對于維修資金在賬戶核對、劃轉方面具有明確的規(guī)定，但在實際工作開展當中，部分維修資金在管理方面還是缺少有效的監(jiān)督，存在挪用資金的情況。如在管理辦法的二十二、二十三條當中，明確了資金劃轉業(yè)主大會前后使用程序，但并沒有明確監(jiān)督業(yè)主委員會以及管理主體的行為，并因此使維修資金出現(xiàn)被物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商挪用的情況，部分業(yè)主委員會成員也在管理當中存在貪污受賄以及濫用職權的行為。此種狀況下便會造成專項維修資金的使用無序，不僅會造成資金的不合理使用，同時對于整個社會風氣的發(fā)展來講也是不利的。

（四）保值水平低

對于維修資金來說，從繳納到開始使用之間具有一定的時間，在這個過程中便會有很多業(yè)主發(fā)出關于維修資金是否有用、后續(xù)的真正用途等各種疑問。就目前來說，維修資金在保值、增值方面還處于較低的水平，并因此使得資金在實際應用當中存在閑置浪費的情況，此種狀況下便可用對閑置的資金先進行相應期限內的使用，讓其發(fā)揮資金的有用性。在管理辦法當中，明確了資金保值與增值的兩類途徑，即存入銀行獲得利息以及購買國債獲取收益。但在具體實施當中，還主要是通過單一銀行利息的方式實現(xiàn)增值。而因為保值水平低，便導致很多人員對此資金持觀望態(tài)度，不僅在收繳過程中會出現(xiàn)被質疑的狀況，后續(xù)的保值、使用過程中也會有很大業(yè)主提出各式各樣的疑問，由此便進一步加大了對于維修資金的保值、使用難度。

二、提高住房專項維修資金的有效應對措施

（一）資金信托管理

從目前情況可以了解到，導致我國維修資金發(fā)生損失的原因有兩種，分別為資金利息的損失以及長時間限制在機會成本方面發(fā)生的損失。對此，則可以應用信托管理模式，由業(yè)主大會為委托人，將維修資金委托給專業(yè)理財機構或銀行進行管理，所獲得的收益由全體業(yè)主所有，根據(jù)業(yè)主大會決定進行實施[2]。此種模式下，物業(yè)方雖然收繳了相關維修資金，但是不會將資金放在自身的受眾，能夠減少資金被濫用、謀私的概率，同時將資金以信托管理的方式進行處理，能夠增加理財收益，對于廣大業(yè)主來講，也不失為一種有效的理財方式。且信托管理機構是第三方機構，不與物業(yè)、業(yè)主兩方存在直接的利益關聯(lián)，由此其整體的客觀性很高，也能夠得到業(yè)主、物業(yè)的認可。

1.存入商業(yè)銀行

由業(yè)主大會同商業(yè)銀行做好委托合同的簽訂，由銀行以委托合同為基礎實現(xiàn)資金的理財管理。在此當中，可以對多元理財方式進行使用，根據(jù)維修費用數(shù)額確定定期、活期存款以及國債購買數(shù)量，以此實現(xiàn)維修資金收益率的提升。同時，業(yè)主大會也可以同銀行之間經過協(xié)商達成協(xié)議，適當提升存款利率，以此獲得更大的收益。在這個過程中必須要注重業(yè)主大會的召開，因為維修資金來源于各個業(yè)主，業(yè)主有權知道維修資金的使用途徑，只有這樣才能夠減少廣大業(yè)主對于維修資金的顧慮，物業(yè)也能夠更順利地開展維修資金的相關工作。

2.專業(yè)理財公司

可以根據(jù)資金的使用計劃，由業(yè)主大會通過并將一定比例的維修資金存入到銀行當中，剩余的部分則可以由專業(yè)理財公司進行管理，以此在保證資金使用安全的基礎上，對專業(yè)理財公司的優(yōu)勢進行發(fā)揮，實現(xiàn)較低風險金融理財產品的投資，進一步提升維修資金的收益率水平。但是關于理財公司的選擇必須慎重，因為市場當中理財公司種類繁雜，對此物業(yè)公司必須審慎進行理財公司資質、信譽等各方面的內容進行審核，以此來加強資金使用的正規(guī)性、可靠性。

（二）業(yè)主自治與社區(qū)管理

業(yè)主自治，是指在物業(yè)區(qū)域當中，業(yè)主根據(jù)公約以及法律規(guī)定要求，根據(jù)自身意愿對物業(yè)相關部分開展的自益性管理。社區(qū)管理則是在社區(qū)當中形成相應的組織、機構與團體，為了維持社區(qū)正常發(fā)展所開展的相關管理活動。在新的管理理念中，則可以由居委會與業(yè)主委員會共同的參與到維修資金決策、管理當中。

業(yè)主方面。我國業(yè)主自治組織將代表社區(qū)業(yè)主的利益，在具體管理維修資金時，其作為決策機構所具有的職責有：第一，委托商業(yè)銀行開設資金的專項賬戶，委托物業(yè)企業(yè)；第二，做好資金年費預算方案的制定，制定企業(yè)維修計劃，通過續(xù)交以及使用方案；第三，委托公司做好維修工程的監(jiān)督，為業(yè)主做好技術與法律服務的支持；第四，通知專戶銀行實現(xiàn)維修資金的劃撥。在整個過程當中，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策執(zhí)行機構。同時，業(yè)主自治組織也需要做好與居民委員會的配合，實現(xiàn)自治管理職責的履行，在支持其相關工作的情況下接受來自居委會的監(jiān)督與指導。

社區(qū)方面。居民委員會是由社區(qū)居民進行自我教育、服務與管理的組織，在具體資金管理工作開展中，其主要職責有：第一，做好住宅維修資金管理、物業(yè)管理相關法律政策的宣傳，做好業(yè)主合法權益的維護，以此能夠按照要求做好維修資金以及物業(yè)費的繳納，愛護公共財產；第二，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會與業(yè)主大會，做好自治管理的監(jiān)督與指導；第三，強化與業(yè)主委員會之間的聯(lián)系與溝通，對業(yè)主之間存在的糾紛進行調節(jié)。在維修資金歸集、應用、管理當中，如果業(yè)主間存在糾紛，而單純通過業(yè)主委員會無法進行有效的調解，則需要由居民委員會進行糾紛的調解；第四，向政府機關與有關部門做好業(yè)主建議、意見的提出。參與到維修資金應用決定方面，對維修資金使用決定進行簽字與審核，避免發(fā)生業(yè)主自治所出現(xiàn)的權力濫用等情況[3]。

（三）重構管理模式

為了能夠有效解決維修資金的管理問題，做好運行管理模式的構建十分關鍵，在上述措施應用的同時，也要做好配套措施的完善，保證維修資金在歸集、使用與監(jiān)督方面具有好的表現(xiàn)。由此，便需要搭建起比較科學化的管理模式，確保相關舉措的流程、執(zhí)行的標準等能夠涵蓋在內，這樣才能夠保證相關管理工作的正常開展。

1.制定追繳措施

就目前來說，欠繳是我國很多地區(qū)維修資金普遍存在的問題。對此，可以借鑒國外相關經驗，通過業(yè)主自治、法律以及社會管理方式的應用進行追繳。在具體工作當中，可以由業(yè)主大會選擇律師事務所提供支持，業(yè)主委員會同其簽訂一定年限的服務合同，委托其處理相關法律問題，由居民委員會在此當中做好協(xié)調工作。

在規(guī)定期限內，如果業(yè)主存在沒有及時交納維修資金的情況，則可以對以下追繳措施進行使用：第一，業(yè)主大會委托，由業(yè)主委員會同小區(qū)業(yè)主進行溝通，了解情況并勸告。第二，如果經業(yè)主委員會口頭勸說無效，則可以由律師事務所催繳維修資金，通知開戶銀行，即日起計算資金的律師費與滯納金。第三，由委員會向房產管理部門提交業(yè)主的欠費證明，房產管理部門對這部分違法行為建立起等級制度，限定該房屋在欠費后無法上市交易，直至業(yè)主繳納所有的欠費、罰金與利息后才能夠上市交易。

2.放寬使用條件

在維修資金的使用方面，在保證公開透明、方便快捷的同時，也需要對使用條件進行適當?shù)胤艑挘源吮ＷC其在實際應用靈活性方面具有好的表現(xiàn)。對于已經成立業(yè)主大會的小區(qū)，對于部分設施設備進行維修改造時，則可由業(yè)主委員會結合實際提出資金使用計劃，由維修設計范圍內三分之二業(yè)主書面同意后負責實施。在該方式應用中，則需要在堅持資金使用原則的基礎上，對資金的決策范圍進行縮小，這能夠有效幫助業(yè)主形成相應的決定，較好地實現(xiàn)維修目標。而如果還沒有成立業(yè)主大會，也可以對資金進行使用。在有維修計劃時，則可以在政府部門與行業(yè)協(xié)會的指導下，在業(yè)主提出使用要求、計劃之后，由涉及維修范圍的三分之二以上業(yè)主同意，在經過居委會審核通過后負責實施。

3.做好風險分擔

在借鑒發(fā)達國家建筑保障制度的基礎上，可以通過建筑商、開發(fā)商強制保險制度的引入起到降低維修費用支出的效果。在設計、施工單位申請建筑建造時，則需要根據(jù)要求做好質量保障保險手續(xù)的辦理，如果沒有申請則不允許其進入現(xiàn)場，如果開發(fā)商沒有協(xié)助辦理，則不得領取房屋的銷售許可證與建筑許可證。在成立業(yè)主委員會之后，作為開發(fā)商則需要將保險相關材料交給業(yè)主委員會，由開發(fā)商對業(yè)主形成債務，體現(xiàn)在銷售合同當中。在該情況下，業(yè)主則可以通過保單獲得制度層面的保障。如果建筑在未來運行的過程當中發(fā)生問題，則可以向保險公司進行理賠，以此起到減少維修資金使用的效果，能夠更好地為業(yè)主利益作出保障。

（四）公開資金信息

在維修資金管理過程當中，做好信息的公開十分關鍵，在保證維修資金制度、保障業(yè)主知情權方面具有重要的影響。維修資金是全體業(yè)主共有的，在資金的管理、使用方面將直接影響到業(yè)主的利益。作為物業(yè)管理配套制度，維修資金制度也將會對所有業(yè)主產生影響，該資金的繳納數(shù)額、管理與使用情況也將影響到業(yè)主的權益。一般來說，這部分信息往往掌握在物業(yè)管理服務部門以及政府管理部門當中，只有做好相關信息的公開，才能夠實現(xiàn)業(yè)主利益的有效保障，在落實資金制度的情況下實現(xiàn)維修資金作用的發(fā)揮。

公開的內容方面，則可以通過多渠道的方式做好資金制度信息的公開，以此使市民業(yè)主都能夠對維修資金含義、方法、標準等進行了解，掌握使用程序與范圍相關知識，幫助業(yè)主充分認識到維修資金的收取是為業(yè)主房屋籌備專項養(yǎng)老金，是保障物業(yè)維修、加強資金管理的重要舉措，在切實幫助業(yè)主對維修資金提升接收、認可程度的情況下，更好地落實資金相關制度[4]。比如物業(yè)公司所屬單位的官方網站、業(yè)主群內、當?shù)氐恼W站等，都是可以公開公示的地方。公開的作用并不單單是對相關信息進行公示，其實主要作用是留痕，確保其各項信息的可查，這樣在后續(xù)出現(xiàn)問題時便能夠很好地明確主體責任。

同時，也需要公開維修周期信息、建筑造價信息與住宅品質信息等內容。在公開這部分信息的情況下，幫助業(yè)主能夠實現(xiàn)對資金交納標準地主動接受，提升維修資金交納的主動性與積極性，同時公開維修資金余額、每次使用額度等信息。在公開這部分信息的情況下，能夠幫助業(yè)主做好權益變化與大小情況的了解，在實現(xiàn)業(yè)主利益維護的情況下更好地發(fā)揮資金作用。可以說，通過這部分信息公開方式的應用，能夠幫助業(yè)主對資金權益、用途與合理性的認可，更好地保障業(yè)主利益。

三、結語

住宅維修資金制度是1998年我國確立的重要制度，對于住宅設施設備的維修保護以及所有者權益的保護都具有重要的作用，尤其是在住宅共用設施、共用部位的維修與維護等方面更發(fā)揮著更重要的作用。在上文中，我們對我國住宅專項維修資金管理問題進行了一定的研究。在未來工作當中，需要充分做好存在問題的把握，以針對性措施的應用做好維修資金管理，更好地發(fā)揮資金應用價值。