商業銀行網點租賃中恢復原狀的法律適用

周文斌

吉林大學法學院，吉林 長春 130015

近年來，隨著房地產市場的快速發展，商品房價格已持續上漲至較高水平，房屋租賃業務逐漸變得普遍起來，我國傳統的“居者有其屋”的家園思想逐漸被“人人有房住”所替代。在很多地區，特別是房價高企的一、二線城市，租賃經營性物業用作銀行網點變得十分普遍，不僅可以迅速切入市場爭搶客戶資源，在商業周期輪動過后也能安全撤離。但經營性用房作為城市重要生產資料之一，由于價值高、周轉快，與普通住宅相比，其買賣、租賃交易更為頻繁，也較容易引致紛爭。本文著重就銀行租賃經營性用房的恢復原狀類型進行歸納，對《民法典》及相關司法解釋尚未明確的問題作簡要分析闡述。

一、恢復原狀概念及研究意義

“恢復原狀”，顧名思義，是指將動產或不動產恢復至如初的狀態。本文論述對象是經營性用房，是商業租賃中的典型代表，專指將經營性房屋恢復至租賃合同開始履行時的狀態。經營性用房因所具有的商業特質，其恢復原狀訴求較住宅等租賃物更為常見：

一是與普通住宅相比，除了基本的鋪地板、刷墻壁、裝空調等裝修外，銀行網點一般都會根據自身經營需要進行個性化的裝修裝飾，重新規劃物理分區，特別是現金高柜區域，需用高強度材料隔離以滿足安保要求，還要周密設計以保護客戶隱私，其形態必然發生改變；二是銀行網點退租后，新承租人從事的行業與銀行相去甚遠，原裝飾裝修對出租人、新承租人可能價值甚微，新承租人往往需要結合自身的審美情趣和愛好，對經營性用房進行全面重新裝修設計。正因為這些特性，在銀行網點租賃實務中經常會出現恢復原狀的情形。

二、恢復原狀的產生原因

恢復原狀是對租賃物裝飾裝修行為的最徹底否定，是出租人要求承租人將裝飾裝修部分全部強行拆除，在經濟上并不一定合理。因此，有必要對裝飾裝修行為進行分析。

裝修裝飾行為本質是民法上的“添附”，是所有權取得的特別方式之一。我國《民法典》第三百二十二條有類似規定，“因加工、附合、混合而產生的物的歸屬”，以雙方當事人的約定為優先規則；在雙方當事人未約定或者約定不明確的時候，依照法律規定判斷物的歸屬；如果既沒有雙方約定，也沒有相關法律對物的歸屬進行規定的，“按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定”［1］。因此，傳統民法意義上添附產生的原因是人為的法律事實，包括了附合、混合和加工等多種方式，在房屋租賃關系中，具體表現為“對租賃物進行改善或者增設他物”兩種。

一是改善型裝飾裝修行為，對房屋結構和功能不作改變，例如不改變物理格局的輕型銀行網點裝修。我國《建筑裝飾裝修管理規定》中對一般改善型裝飾裝修行為有較為詳細的定義，“使用裝飾裝修材料對建筑物、構筑物內外為裝飾裝修處理的工程建筑行為，目的在于使得建筑物和構筑物內、外空間都達到一定的環境質量要求”；二是增設他物行為，也即改建房屋的行為，是對房屋進行結構性、功能性改造的工程建筑行為，如拆除墻體隔斷、增設樓梯等改變結構的旗艦網點裝修。我國《建設工程質量管理條例》中對改建行為作了定義：“改建是指在原有基礎上，即對建筑物或建設項目體量不增加，對原有工程進行改造的建設項目，進而實現建筑物使用功能的改善，使用目的的改變。”［2］可見，改建與改善的本質區別是對建筑物作了使用功能的改變。《民法典》第七百一十五條對改善型和改建型兩種行為均統一作了規定，是對傳統添附行為的法律上的確認，“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物”。

經營性用房裝修裝飾，實質就是將作為動產的裝修物與作為不動產的經營性用房緊密結合，“成為其重要成分，因而發生動產所有權變動之法律事實”［3］，其中：裝修物成為了房屋的組成部分，無法拆除或者拆除后裝修材料即失去了經濟價值的，是附合型裝修裝飾，如裝修涂料、天花、門窗等；裝修物雖與房屋相結合，但拆除后利用價值沒有太大變化的，是未附合型裝修物。由于合法的經營性用房都是經過不動產統一登記的，所以不會因為裝修材料投入價值的大小使得經營性用房的權屬發生變更。

三、租賃關系中恢復原狀的分類

有學者將民法上“恢復原狀”歸結為“利益返還型恢復原狀、賠償型恢復原狀與妨害排除型恢復原狀”等三種類型［4］。筆者認為作為金錢性質的損害賠償和作為排除妨害的責任承擔方式在法律中均有明文規定，因此本文僅從狹義上對恢復原狀進行分類：

（一）利益返還型恢復原狀。學者認為，利益返還型恢復原狀是基于一定的原因行為，在權利人財物沒有受到侵害，僅由義務人對財物進行修復，以使雙方的權益分配恢復到合同履行前的狀態。我國原《合同法》第九十七條規定，合同解除后，“已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。《民法典》第五百六十六條沿用了原《合同法》的規定。在商業銀行網點租賃關系中，利益返還應是指根據租賃合同雙方約定，或者根據合同終止時的履行情況和合同性質，在銀行將租賃物返還出租人的同時，需要實施修復行為至租賃初始之狀態。

（二）賠償型恢復原狀。恢復原狀與損害賠償在我國民法中是兩種不同的責任承擔方式，應區別開來，狹義的賠償型恢復原狀僅指因侵權行為導致租賃物發生了被損害的結果，但其責任承擔方式不是金錢代償的損害賠償，而是要將租賃物恢復至被侵權前的應然狀態。賠償型恢復原狀的法律條款最初體現在原《民法通則》第一百七十九條，將恢復原狀列為了民事責任之一，原《合同法》第二百二十三條規定：承租人在未經出租人同意的情況下，對租賃物進行改善或者增設他物的裝飾裝修行為，出租人如不認可的，有權向承租人要求恢復原狀或者賠償損失。《民法典》第一百七十九條、七百一十五條同樣沿用了原《民法通則》、原《合同法》的規定。可見，我國民法規定是將恢復原狀與金錢代償的損害賠償進行了并列列舉，作為擅自裝修的兩種承擔后果。與“利益返還型恢復原狀”本質不同的是，賠償型恢復原狀是由侵權行為引起的修復責任。

另外，《民法典》第二百三十七條承繼了原《物權法》第三十六條物權保護中有關毀損物的恢復原狀請求權，《民法典》第二百八十六條建物區分所有權保護，在業主大會或者業主委員會對損害他人合法權益的行為，有權要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的基礎上額外增加了恢復原狀請求權。上述物權請求權實質均為侵權行為項下恢復原狀的法律體現。

四、恢復原狀在銀行租賃實務中的適用

（一）合同約定優先

租賃合同屬于債權合同，適用私法自治原則，租賃雙方在法律規定的范圍內，按照自己的意志從事民事活動，創設自己的權利義務。《民法典》第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；第七百零九、七百一十條規定，承租人應當按照租賃合同約定的方法使用租賃物，按照事先約定的方法或者根據租賃物的性質使用的，即使租賃物受到損耗的，屬于正常自然損耗現象，承租人無需承擔賠償責任。可見，我國民法規定似有保護出租人利益，維持租賃物現狀的傾向，恢復原狀當以約定為先，租賃關系雙方，特別是作為“乙方”的銀行承租人，在租房用作營業網點之初，應盡可能將合同到期、解除之后的恢復原狀責任約定清晰。

（二）雖約定裝修裝飾行為，但未約定行為后果

租賃合同約定承租人一方有權裝飾裝修，或者承租人裝修方案經出租人審批同意，又或是出租方知悉裝修行為卻不反對，均可以理解為對裝修行為的同意。而如果僅僅約定了可以裝修裝飾，但對租賃終止時的裝修物如何處理約定不明確，該如何認定？最高法的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對此情形進行了區別規定，可分為以下幾類：

1.對于未形成附合的裝飾裝修行為，承租人原則上應恢復原狀。未形成附合的裝飾裝修物，理論上為獨立于房屋的單體物，例如獨立式空調、現金柜等銀行固定資產設備，其所有權仍然歸承租人所有；不論租賃合同是否有效、被解除，承租人均可以行使所有權，將之拆除取回。當然，在拆除時，承租人必須盡到完全注意義務，不得對房屋造成毀損。《解釋》第九、十條規定，如果出租人同意利用所有權屬于承租人的未形成附合的裝飾裝修物，可以與承租人商議折價，經折價后物歸出租人所有，承租人也無需再恢復原狀；如果出租人不同意利用的，因屬于未附合物，承租人有權進行拆除并修復拆除所造成的房屋輕微損壞，但若因拆除造成房屋嚴重損壞的，承租人應當恢復原狀。

2.對于裝飾裝修已形成附合的，根據合同履行狀態的不同進一步區分，適用不同的處理規則：

一是合同自始無效，出租人同意利用附合裝修物的，可折價歸出租人所有，也是基于不當得利對承租人的補償；出租人不同意利用的，按照締約過失責任由雙方各自的過錯分擔現值損失。對于合同無效情形，一般推定出租人必然存在過錯，因此也就無權請求恢復原狀，由雙方根據締約過失責任進行分擔，由于銀行租賃合同都需要備案，此類情形幾乎不會發生。

二是合同未正常履行至期滿、屆滿前被解除的，適用過錯責任或者公平原則處理。根據“合同被解除時的過錯承擔責任，或不可歸責于雙方的事由導致合同解除”時按照公平原則分擔。因租賃雙方都可以解除合同，并且根據解除時的過錯承擔違約責任，那么，附合裝修物的處理推定由過錯方承擔不利后果。如果承租人解除合同，自然無權請求補償，出租人還可以主張恢復原狀。如果出租人解除合同，因解除導致承租人無法繼續使用租賃物，無法享受所附合裝修物帶來的經濟利益，自然也就可以請求補償，并拒絕恢復原狀。但如果解除合同不是雙方過錯所致，按照公平原則，由合同雙方共同分擔不利后果。

三是合同有效履行至期滿，到期不再續約的，如合同未約定裝修后果，承租人請求出租人補償的，法院不予支持。對于此情況，《解釋》明顯是遵循民法添附理論，因添附行為裝修裝飾物附合到租賃房屋上，所有權已發生了轉移，且租賃期內承租人已正常使用了租賃物，享受了所添附的裝修物帶來的利益，又因雙方對物的歸屬與補償沒有約定，可以認為承租人已窮盡利用，放棄殘余價值，自然無權再請求補償；而作為出租人一方，法律和司法解釋并沒有明確規定是否有權主張恢復原狀，筆者認為，因出租人已同意了裝修行為，必然知道裝修行為或多或少會帶來租賃物的形態改變，結合《民法典》第七百一十五條和七百三十三條的立法傾向，以及《解釋》第七、十條的精神，應區別兩類對待：

一是對于改善型裝修裝飾行為，如不設現金高柜、沒有明顯實體間隔的輕型網點，應當推定為符合租賃物的一般使用性質，出租人無權要求恢復原狀；二是對于增設他物的行為，即變動房屋建筑主體、承重結構等行為，如加建現金高柜和內廳，拆除墻體拓寬營業外廳，以及構建各類特色空間等，應當推定為非一般使用性質，出租人有權要求恢復原狀，將租賃物恢復至結構和安全上無損壞的狀態。

（三）未經同意的裝修裝飾行為

《民法典》第七百一十五條對未經同意的改善型和改建型兩種裝修裝飾行為都進行了明確規定，出租人都有權要求恢復原狀。另外，《解釋》第七、十三條規定仍然有效，可以理解為對《民法典》改建型裝修行為的進一步解釋，“其中承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建”，所發生的費用出租人無需承擔，并且出租人有權要求恢復原狀、解除合同、賠償損失等補救措施。

筆者認為，我國民法規定將未經同意進行裝修行為界定為侵權行為，將未經同意認定為主觀上過錯，出租人要求恢復原狀合情合理。但銀行作為租賃關系的“乙方”，一方面需要尊重作為產權人的“甲方”利益，嚴格按照合同的約定進行授權范圍內裝修改造；另一方面，建議在法律規范的設定框架內盡可能維護自身合法權益，例如在租賃關系博弈時作為最具有信譽的客戶角色爭取免除恢復原狀義務，在言簡意不賅的合同無法增補時爭取得到“甲方”的書面授權或者當場“默認”，在木已成舟責任無法免除時也不放棄，與產權方協商僅作有利于雙方的部分性恢復，以便最大限度維護商業銀行的利益。