時空觀念對不動產權利的影響

尹秀峰 李晴晴

1.濱州職業學院，山東 濱州 256603；2.惠民縣基層統計調查中心，山東 濱州 251700

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）實施以來，起到了定紛止爭和促進交易的雙重效果，成為我國市場經濟的“定海神針”。但是，完美的權利體系及法律制度也僅是理想狀態，權利沖突具有不可消除性。［1］在各種權利沖突中，不動產權利沖突不但涉及標的額較大，而且關系到根本的民生問題，若處理不善，可能導致連鎖性反應，甚至出現群體性事件而影響到穩定大局。若排除道德因素，任何的權利沖突都源于權利的不確定性，不動產權利沖突也不例外。不動產作為一種客觀存在物，必然存在于特定的時間和空間之中，其上的權利也必然與此特定的“四維時空”產生密切的聯系。時空觀念是在特定的時間聯系和空間聯系中對事物進行觀察、分析的意識和思維方式。［2］在《民法典》的框架下，利用時空觀念研究不動產權利及其變動，探究法律權利與客觀存在之間的規律性，必將對理論和實踐均產生裨益。

一、時間的一維性對不動產權利的影響

時間具有一維性的特點，即時間總是朝著一個方向發展，既不是循環，更不是倒退，也就是具有不可逆性。時間的一維性又具體表現為持續性、順序性。所謂持續性是指任何一個事物的運動都要經歷一個或長或短的過程；所謂的順序性是指事物的運動過程中不同階段的出現有一個先后順序關系。［3］時間的持續性表現為不動產上權利存在的過程，在《民法典》中稱為期間，順序性表現為不動產上不同階段出現的先后權利之間的關系。

（一）時間的持續性與不動產權利的關系

期間是時間持續性在法律上的生動體現，《民法典》第二百條規定，民法所稱的期間按照公歷年、月、日、小時計算。就不動產權利而言，期間的跨度有長有短，以年、月為代表的長期間，一般與不動產權利的交易價值及權利位階具有密切聯系，而以日、小時為代表的短期間主要與不動產的單個權利的確立緊密關聯。

1.期間與不動產權利的交換價值的關系

根據《民法典》的規定，不動產上可以設立所有權、用益物權、擔保物權和有關債權。從權利性質上講，所有權是沒有期限的，而用益物權、擔保物權和有關債權是有固定期限的。但從不動產自身自然屬性上講，不動產會因物理因素、功能因素等原因而部分損耗或整體滅失，不動產不可能永遠存在。不動產與不動產權利是“皮與毛”的關系，若不動產自身有期限，則不動產權利必定也有期限。因此，不動產所有權的期間受不動產自身自然屬性的制約，體現了不動產的自然屬性，而用益物權、擔保物權和其他債權的期間受法律或當事人約定的制約，體現了不動產的法律屬性。因此，無論從法律屬性還是自然屬性上講，不動產權利都是有期間的，且期間從產生之日起呈現遞減的趨勢。

若在期間的遞減過程中，市場環境保持不變，權利上面所承載的交換價值也會呈現出遞減的趨勢，而且這種交換價值的減損具有一定的可預期性。這種預期可以簡單地歸結為：現存價值=（原有價值/權利期間）×（原有期間-已過期間）。

2.短期間與不動產權利的關系

短期間在《民法典》中往往不以時間段的形式出現，而是常常被視為時間點，用于確立不動產權利以及相關法律關系的性質，其中“日”這個短期間在立法和法律實務中應用最為廣泛，“小時”則較少適用。在立法和法律實務中，短期間與不動產權利的關系表現在以下兩個方面：一是確立不動產權利產生。由于短期間具有客觀性，故確立不動產權利產生與否最有效、最直接的方法就是不動產權利與特定的短期間相銜接予以記載。雖然這樣比較生硬，但相對于權利的不確定帶來的風險，便是瑕不掩瑜；二是判定不動產相關法律關系的性質。例如，《民法典》第一百五十一條是否構成顯失公平的要件之一為“法律行為成立之時”，《民法典》第三百一十一條是否構成善意取得要件之一為“受讓人該不動產或動產時是善意的”。這里的“時”，一般應當解釋以日或小時為單位的短期間，此短期間是判定顯失公平和善意取得構成與否的必要條件。

（二）時間的順序性與權利效力位階的關系

權利的發生與期間存在一一對應的關系，若在同一不動產上存在若干權利，其發生必然存在先后順序。不同順序的權利，究竟何者優先是下文探討的重點。需要指出的是，探討時間的順序性與權利效力位階的關系必須有兩個前提：一是堅持《民法典》等法律以強行法的形式確立的規則，不得違反；二是堅持當事人約定優先原則，不得違背。

1.“時間在先，權利優先”的原則

在“物盡其用”的法律理念下，不動產上可能存在若干個具有排他效力的權利，包括物權和具有排他效力的債權。若這些權利不是發生在同一時間，且歸屬不同的權利人，則權利沖突在所難免。在處理此類權利沖突的時候，應當充分尊重時間的順序性，堅持“時間在先，權利優先”的原則。常見此類權利沖突主要有以下幾種：

（1）不動產上既存共有關系對嗣后權利的影響。共有關系若成立于不動產處分之前，則對嗣后權利變動的效力產生重大影響，甚至使之歸于無效。根據《民法典》第二百九十七條之規定，共有分成共同共有和按份共有。共同共有一般是基于家庭關系或特別約定而產生，在處分共有物時原則上必須全體同意，而在沒有特殊約定的情形下，按份共有的共有人處分共有物時應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意。因此，為了避免此類沖突帶來的風險，不動產權利變動時應當調查共有狀況和驗證相應佐證材料的真偽，尤其是關注權利處分人的婚姻狀況和按份共有人持有份額的比例。

（2）不動產上的既存抵押權對嗣后權利的影響。根據《民法典》第四百零六條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。因此，轉讓抵押不動產是不以抵押權人同意為條件。但因抵押權的事先存在，會嚴重影響后繼者的所有權權能。因此，在不動產權利變動之前，一定重點關注此不動產的抵押登記狀態，以預防交易風險。當然，買受人可以代為清償的方式滌除抵押權的存在，獲取完整的所有權。

（3）不動產上的既存租賃權對嗣后權利的影響。根據《民法典》第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該條在《民法典》中確認了“買賣不破租賃”的法律規則，賦予租賃權一定的排他性。因此，既存租賃權雖然不能直接威脅交易的效力，但卻嚴重影響到交易后不動產的占有、使用、收益和處分權能。租賃屬于債權關系，缺乏有效的公示手段，具有一定隱蔽性。因此，應當在不動產交易中利用擔保、違約金、解除合同等法律手段強化義務方的告知義務，以預防交易風險。

以上三種權利沖突的處理完全按照“時間在先，權利優先”的原則進行，在《民法典》中體現了時間的順序性。當然，《民法典》中還有諸多遵循時間順序性的規則，不斷昭示著自然法的思想光輝。值得注意的是，社會生活包羅萬象且不斷變化發展，在現行《民法典》不能顧及的領域，時間的順序性對于立法和司法實踐具有一定的指導意義。

2.“后權利優于先權利”的原則

在民商法上奉行“權利本位、意思自治”的理念，隨著時間的推移，新的意思表示形成的后權利不但約束表意者將來的行為，而且使得以前與之相左的先權利失去效力，這便是“后權利優于先權利”的原理。“后權利優于先權利”的原則僅能發生在享有先權利主體之間。對于先權利主體之外的第三人的權利則應堅持“時間在先，權利優先”的原則。在此種情形下，新設權利在時間的維度上有了兩個方向：一個方向約束將來的行為，另一個方向則消滅以前的權利。但這并不是對時間一維性的違反，而是符合了物質隨著時間的推移而發生“新陳代謝”的基本規律。正如恩格斯曾經指出：“時間上的永恒性、空間上的無限性，本來就是，而且按照簡單的詞義也是：沒有一個方向是有終點的，不論是向前或向后，向左或向右”。［4］

二、空間的三維性與不動產權利的關系

空間的特點是三維性，即每一個物體都是具有一定的長度、寬度和高度，人們常常用一個物體的長、寬、高三個數據測量它的體積，確定它在空間的位置。不動產在物理屬性上處于相對靜止的狀態，其所處的空間位置是不動產之間區分的最重要的依據，也是不動產權利的載體和效力范圍。

（一）以長、寬為視角確立不動產的四至范圍

“四至”在《現代漢語詞典》（第七版）中解釋為：【名詞】建筑基地或耕地的四周跟別的基地或耕地分界的地方。［5］在權利確認時，“四至”是確立不動產的常用方法。值得注意的是，每一個物體都和它周圍的物體存在上下、左右、前后的空間關系，其周圍的物體成為物體存在的參照物。在不動產權利確認或變動的實踐中，確立“四至”必須借助固定的參照物，若不存在固定參照物，必須人為添加固定參照物。固定參照物以不能混淆、不易替代為標準，原則上可以選擇交易不動產之外的不動產或長期存在的設施作為固定參照物。在權利確認后，若固定參照物被移除或毀損，應當及時簽訂補充協議或變更登記，以重新確立不動產的“四至”。

（二）以“四至”為基礎確立不動產空間的延展度

對于不動產僅僅確立“四至”遠沒有達到明確的程度，因為不動產不是平面的，而是立體的，其必然在確立“四至”的基礎上向上或向下不同的空間延伸。我國《民法典》第三百四十五條確立的地表權、地上權和地下權正是基于不動產交易的空間三維性而設立的。無論是地表權、地上權還是地下權，都必須有參照物，其參照物能且只能為原先確立的“四至”范圍。不動產的這種延展在私法上原則上不受限制，但也有例外：一是受他人權利的限制，如相鄰權；二是受公共利益的限制，如民航線路上樓層高度；三是受政策規劃限制，如當地規劃行政部門的規劃。因此，在不動產確權或變動中應合理考量以上因素，確立不動產權利的空間范圍。

（三）不動產空間范圍確立的其他方式

不動產空間范圍確立的方式原則上以實際測繪“四至”為主，但在實際的權利交割時，還有兩種常用的確立方式，具體如下：第一，利用他人的測繪結果確立不動產空間范圍。若不動產已經他人測繪并以書面的形式確認，可利用此權屬憑證來確立不動產權利的空間范圍。如在農村不動產確權中村委會記載的宅基地狀況、承包地范圍等成為認定權屬的主要憑證；第二，利用“房地關系”來相互確立不動產的空間范圍。在處分上，我國對國有土地使用權和商品房采用的“房地一體”的立法例。也就是說，通過確立房產空間范圍就可以確立土地使用權空間范圍，反之亦然。雖然在集體所有的土地使用權和建筑物不是采取的“房地一體”的立法例，但由于房地自然屬性的不可分性，房地關系仍然可以在確立不動產空間范圍上提供借鑒。

三、小結

市場經濟中，權利客體林林總總，不動產僅是其中之一。但無論何種客體，其自身的特定化是至關重要的。若客體無法特定，其規定或約定的權利和義務無論如何完善，都是無源之水、無本之木，財產紛爭也在所難免。牢記法律與環境的關聯，時時警醒時間老人搬弄是非的巨掌，卻是立法者和法學界不可推卸的責任。［6］因此，在研究四維時空與不動產權利關系的基礎上，繼續探索四維時空對動產、知識產權、虛擬資產等其他客體的影響是今后值得研究的課題。