新形勢下房地產企業業財融合的探討

胡啟超

（無錫遠正房地產開發有限公司，江蘇 無錫 214000）

在新形勢下，各種新理念和新技術不斷涌現，為房地產企業業務管理創造了更多的可能性。要想有效化解問題，提升房地產企業的財務管理水平，必須不斷推動和強化房地產企業的業財融合，使財會工作者全方位、多角度地掌握各項管理信息，從而以更好的服務品質與效益實現房地產企業的增值。

一、房地產企業業財融合概述

業財融合實質上是一種業務核算，業務部門和財務部門通過信息系統實現密切合作。業財融合強調的是財務和業務的一體化發展，財務管理人員只有對其業務情況形成全面的認識，才能進行科學的財務分析，為房地產企業管理者提供決策依據。與傳統的財務業務方式相比，業財融合注重從前、中、后三個方面進行財務管理，使房地產企業的價值最大化［1］。

二、新形勢下業財融合的必要性

第一，促進房地產企業管理與財務的全面深入融合，能夠有效增進業務部門和財務部門的關系，實現房地產企業整體的管理和發展。業財融合是房地產企業進行管理策略轉型、專業化管理，能有效降低房地產企業的資金消耗，最大限度地利用資產優勢，從而減輕房地產企業的壓力。

第二，在新形勢下，傳統單一、粗放的財務管理模式已不能滿足新的發展要求。而加速房地產企業的業財融合，推進財務管理人員深入業務管理的各個環節，能有效減少業務風險、優化資金管理、成本識別和預算管理，提高房地產企業的綜合效益。

第三，滿足大數據和信息技術的發展需求。隨著辦公自動化和信息技術的飛速發展，各類財務和非財務信息數量快速增長。加強業財融合，有利于實現多種信息資源的有效融合，提高房地產企業的信息化管理和分析能力。

第四，實現良好的經濟效益是財務管理的根本目的。在新形勢下，促進業財融合成為提高房地產企業經濟實力和經濟效益的重要手段。房地產企業的財務管理也是一種管理活動，因此，要實現房地產企業效益的最大化，就要從“融合”的角度出發，加強對財務管理工作的技術支持，以優化房地產企業的管理模式。通過及時準確地反映各環節數據信息，實現對財務數據的整理、分析、統計，以便最大限度地促進房地產企業的健康發展。

第五，改善房地產企業的財務狀況。在以往的管理模式下，房地產企業的財務工作以反映管理情況為主，即全面分析現有數據，具有明顯的事后特征，一旦出現不可預見的風險，便會給房地產企業造成巨大的經濟損失。但房地產企業內部的財務工作與管理工作存在不協調、無法獨立執行上級要求的情況，其與現實工作相脫離，這些資料難以為房地產企業的管理者作出科學合理的決策提供依據。在業財融合時代，財務的運作不再只是單純地統計數字，更要將房地產企業的業務信息與市場運作緊密聯系在一起，提煉出準確、真實、全面的財務信息，協助房地產企業作出正確的 決策［2］。

第六，理性地避免管理中的風險。隨著我國經濟社會的迅速發展，房地產企業規模迅速擴張，其在發展過程中出現了投融資難、產品滯銷等問題。這些問題若不能得到有效預防，將給我國帶來巨大的經濟損失。這要求房地產企業的財務人員打破常規思維，主動投身于各項工作之中，獲取更多有價值的資料，持續改進我國現行的財務制度，切實解決當前的問題。在業財融合的大背景下，必須基于較高的職業素養開展財務管理工作，以提高房地產企業的內部管理水平，減少管理風險。

三、業財融合中房地產企業需要處理的幾種關系

（一）整體與局部

房地產企業的財務管理具有特殊性，所以在管理活動中要防止一系列盲目追求利潤的行為。要充分認識到房地產企業整體與局部的聯系，使其與房地產企業的各項管理行為相協調，充分發揮財務的職能，保障各項活動的順利進行。此外，還要逐步構建更加完善的數據分享系統，以便房地產企業員工可以在第一時間獲取有關資料，并高效開展工作，以保障房地產企業內部管理的精確性和綜合性。

（二）主動與被動

從財務機構的角度來說，要積極掌握房地產企業的管理情況，收集和整理房地產企業的相關資料，以突出房地產企業的優勢和作用，并承擔提高房地產企業經濟效益、規避管理風險等重要使命，從而實現自身價值。對于財務部來說，僅僅被動地接收數據，很可能出現數據造假、數據偏差等問題，從而降低房地產企業的相關工作效率和工作質量。而對于房地產企業業務人員來說，應該根據房地產企業的發展目標，積極配合財務部門的相關工作。

（三）原則與柔性

房地產企業的財務管理具有雙重職能，即服務和監管，其監管職能的履行需要通過制定相關的規章制度來保障。房地產企業的監管功能對房地產企業的財務管理起到了非常關鍵的作用，也使得房地產企業的運作模式更加規范化和合理化。值得一提的是，規則也要具有一定的靈活性，可以根據具體情況和變化適當調整，以更好地適應房地產企業的需求。所以，在業財融合的大環境下，房地產企業要嚴格控制和處理好原則與靈活之間的關系，以有效地銜接財務部門與業務部門之間的工作［3］。

四、房地產企業推動業財融合的有效策略

（一）深化對業財融合的認識，將業財融合提升到戰略層面

業財融合是房地產企業最關鍵的環節，它會直接影響房地產企業的經濟效益和社會效益。房地產企業涉及的財務領域比較廣，因此要實現全面的集中業務和全面的業財融合比較困難。房地產企業在開展業財融合工作時必須注重兩個方面。一是要強化合同管理結算，要注重責任成本控制、基建會計控制、工程預結算控制、固定資產管理。例如，房地產企業的財會經理在進行工程承包結算時，根據工程的具體類別和具體情形，將各種結算對象、已完工工程造價、已付款等進行了有效區分，并根據合約核算了責任費用，保障了房地產企業運行的規范性。二是在預算編制時，應注重與工程主管加強聯系，加強對材料的統計，確保材料的分析與預算的口徑及費用核算的統一。房地產企業的財務經理要根據房地產企業的發展策略，將財務和非財務信息結合起來，對其進行相應的研究，從財務管理的角度出發，為房地產企業的管理決策提供參考，從而進一步促進房地產企業的發展。

（二）促進財務端與業務端溝通

要推動業財融合，必須充分發揮房地產企業財務控制的優勢，合理配置財務管理的權力，并能有效地運用各項資金，突出房地產企業的價值。房地產企業的財務控制具有復雜性、多變性等特點，因此，當前要緊緊抓住“產業”這條“生命線”，要從多個角度切入及時找出問題，并采取相應的應對策略。在具體的工作中，管理層應根據實際工作的需要，賦予財務人員相應的權力，使其能夠主動深入業務，全面了解各項業務的實際執行情況，提出切實可行的建議。應根據這些數據，運用現代信息技術，通過分析預算風險成因，全面評估各種資源，從而提高房地產企業的管理能力。

（三）抓住管理要點，促使業務開發與財務管理有效融合

房地產企業要想更好地促進業財融合，提高自身的財務管理水平，就必須從多個方面改進和優化，從而確保各項工作和活動的規范性，達到管控目標費用的目的，從而增強房地產企業的經濟實力。

首先，由于房地產企業本身的特殊性，其受各種客觀條件的影響，其體系也存在一定的缺陷。因此，當前要加強對目標成本的控制，既要注重控制產品成本，又要注重滿足市場需求，要針對具體條件進行適當的調整和優化。其次，在制定目標費用計劃之前，應建立健全綜合監測體系，確保有關部門盡職盡責，充分運用業務項目的資料進行成本預測，并及時收集真實的數據，以此確定目標成本。最后，在實施過程中，要堅持“以人為本”的原則，降低投入成本，督促有關部門合理應用管理項目經費，防止超支，以適應各種經濟需要，達到較好的成本管控效果，從而增加房地產企業的經濟效益。

（四）加強信息化建設

信息資源的共享、融合、開發和利用是業財融合的根本。只有充分挖掘、融合和利用信息，解決信息不匹配、信息傳遞不及時、“信息孤島”等問題，才能實現財務與業務之間的互聯互通。在實現信息流、價值鏈、物質流三大要素流的融合過程中，要做到以下兩點。一是通過引進協同辦公、經濟法律一體化、ERP等一體化的綜合管理體系，利用物聯網技術和互聯網技術突破信息傳遞的時間邊界以及空間邊界，為財務管理人員融合信息資源提供便利。以此為基礎進行財務管理，包括成本結算、預算控制、工程建設、房屋銷售、合同管理、法律管理等方面的管理與核算，為房地產企業順利開展管理工作與制定規章制度奠定堅實的基礎，以增強業財融合的實效。二是運用大數據技術實現信息資源的查詢與融合，以便自動歸類房地產企業會計、非會計信息，減輕會計工作壓力，從而形成業財融合的新模式。

（五）提高整體的重視程度，優化業財融合氛圍

為了全面評估房地產企業的目標、過程、效益、成果和影響，要提供更加客觀的數據，優化預算控制，讓管理者直觀地了解項目的實施效果和目標之間的差異。有關部門在編制預算時，要根據預算管理強調實效性這一特點，結合實際細化評價系統，只有做到預算與支出、業務范圍相結合，才能確保預算的有效性和實用性。因此，必須建立一套以業績為依據的預算評價體系，把工程實施分為目標、實施、效益和影響四個層面，并通過獎懲統一的方法來實現，使各方關系得到有效統一，從而促進業財融合。對房地產企業來說，推動業財一體化的發展具有重大意義，能夠有效規避運營過程中遇到的各類風險，從而提升總體運營能力，實現自身長遠發展。因此，在實施這一戰略的過程中，必須有效控制目標成本，加速產業與資本的融合，以便培養復合型人才，建立健全評價體系，優化預算控制。與此同時，還要變革管理方式，促進業財一體化的迅速發展。

（六）建立完善的業財融合服務管理體系

在新形勢下，構建健全的業財一體化服務管理系統，是快速推進業財一體化管理的有效途徑，它具備自主性、靈活性、民主性等特點，能有效提升房地產企業的工作質量，提升房地產企業的人力資本使用效益，營造良好的工作氛圍，為房地產企業提供有效的防范措施。比如一家房地產企業，從財務部門和業務部門中挑選一批優秀的員工，組建風險管理團隊，可以減少房地產企業的運營風險。在每個項目開始前，財務人員都會進行項目預算和風險預測，而業務人員會根據項目的具體情況，給出相應的改進建議，消除潛在的危險，并在各方共同努力下作出反應，為抵御風險做好準備。

（七）構建復合型人才隊伍

在房地產行業環境和市場環境進一步發生變化的情況下，房地產企業的業財融合程度將進一步提高。房地產企業會大力推動業財融合一體化，著力培養復合型人才。一方面，通過崗位輪換等方式加深對財務主管工作的理解與認識，使其逐漸形成業財融合的觀念。對于剛進入房地產企業的財務經理，可以從培訓和試用兩方面進行訓練，從而為房地產企業的發展奠定良好的基礎。同時，進一步加強培訓，以業財為主線，調整培訓內容，完善培訓機制，增強培訓的針對性，可以使培訓管理制度化、明晰化、過程化。專業的業財融合隊伍是房地產企業順利開展管理活動的關鍵，能使房地產企業獲得更大的經濟效益。

在實際工作中，財務部門要主動核實工程預算，主動參與采購活動，對市場情況有全面的認識，這樣才能在各方的共同作用下，高效利用資金，保證工程的正常進行。為了進一步促進業財融合，應加強對管理人員和運營人員的培養，提高其業務素質，培養一支職業素質較高的人才隊伍。房地產企業應及時推進管理制度的改革，確保預算和績效能夠得到最大限度的利用。通過這種方式，可以有效地激發有關部門的工作熱情，加速業財融合，合理防范各種財務風險，以保證房地產企業在激烈的市場競爭中保持正常運轉。

五、結語

房地產作為促進經濟發展的支柱型產業，在經濟發展、社會發展和推進城市化進程中發揮了舉足輕重的作用。在新的歷史條件下，國家更加重視發展的品質，而國家出臺的針對房地產的新的調控措施，也給房地產行業帶來了新的機遇和挑戰。如何提升財務工作的效率，發揮其對房地產企業管理的重要支持作用，是一個需要認真研究的問題。業財融合實質上是一種與常規會計相區別的企業會計概念，在推動業財融合的進程中，必須進一步加強房地產企業的管理，增強財務管理的信息、法律、法規意識，以突破管理與財務管理的壁壘，推動房地產企業的更好發展。