高層民用建筑火災(zāi)危險性分析及物業(yè)管理對策

■ 雷金全 成都誠悅時代物業(yè)服務(wù)有限公司

根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》中的定義，建筑高度大于27 米的住宅及建筑高度大于24 米的非單層公共建筑屬于高層民用建筑。近年來，全國高層建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有高層建筑75.6萬棟，其中高層住宅30 余萬棟，百米以上超高層建筑8000 余棟，150 米以上的建筑我國占了全球的四成以上。高層建筑樓層多、豎向管井密布、功能復(fù)雜、人員密集、火災(zāi)負(fù)荷大，起火后會造成大面積充煙和立體燃燒，給火災(zāi)防控和滅火救援工作帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，一旦發(fā)生火災(zāi)將造成嚴(yán)重人員傷亡和經(jīng)濟損失。

一、火災(zāi)危險性分析

（一）火災(zāi)負(fù)荷大、隱患多

第一，高層建筑房間多，建筑內(nèi)部各房間裝修不統(tǒng)一，裝修材料多樣、成分復(fù)雜，地毯質(zhì)量參差不齊，發(fā)生火災(zāi)后會產(chǎn)生大量有毒煙氣。而其人流量大，打火機、煙頭等都可能成為引火源。

第二，電氣設(shè)備多，電氣火災(zāi)隱患隱蔽，對排查人員專業(yè)能力要求高，排查難度大，且發(fā)生火災(zāi)后易造成嚴(yán)重后果。從電氣火災(zāi)的占比看，2020年全年因違反電氣安裝使用規(guī)定引發(fā)的火災(zāi)共8.5 萬起，占總數(shù)的33.6%，因目前還有1 萬起火災(zāi)原因尚未查明，預(yù)計后續(xù)該比重還將提高；其中，因電氣引發(fā)的較大火災(zāi)36 起，占較大火災(zāi)總數(shù)的55.4%。從電氣火災(zāi)的分類看，因短路、過負(fù)荷、接觸不良等線路問題引發(fā)的火災(zāi)占總數(shù)的68.9%，因故障、使用不當(dāng)?shù)仍O(shè)備問題引發(fā)的火災(zāi)占總數(shù)的26.2%，其他電氣原因引發(fā)的占4.9%。

第三，公共建筑多有配套的餐飲，因用油、用火、用氣不慎，經(jīng)常引發(fā)火災(zāi)事故。廚房的日常清潔更注意墻面、地面、灶臺等表面的油污清理，而油煙道的清洗一般要委托專業(yè)公司進行，成本較高，因此常常未按期清洗，成為隱患。住宅中，因烹飪過程中離人引起的火災(zāi)較多。

第四，電動車違規(guī)上樓、不規(guī)范充電等易引起火災(zāi)，且難以撲滅。2021年5月，成都某小區(qū)電動車在電梯中突然自燃，導(dǎo)致5 人受傷的新聞引發(fā)全國對電動車安全的討論。電動車在室內(nèi)、公共區(qū)域停放或充電危險大，一旦起火，燃燒速度快，升溫快，短時間毒煙彌漫。電動車自燃后30 秒，火焰溫度升到310℃，室溫達(dá)到120℃，有毒氣體覆蓋整個房間；自燃后3 分30 秒，房間內(nèi)溫度將超過660℃。高溫毒氣比明火更致命。

第五，外墻保溫材料在高層建筑中運用普遍，但若采用了易燃、可燃保溫材料，將極易造成火災(zāi)的迅速蔓延。2009年，即將投入使用的中央電視臺某大樓被焰火點燃，最終犧牲一名消防救援人員，直接經(jīng)濟損失1.6 億。造成火災(zāi)迅速蔓延的一大原因就是不合格的保溫材料。

第六，因建筑消防系統(tǒng)的施工質(zhì)量問題以及維保不到位，很多建筑消防系統(tǒng)在使用數(shù)年后就故障頻出，甚至癱瘓。數(shù)據(jù)顯示，全國設(shè)有自動消防設(shè)施的高層建筑，平均完好率不足50%。消防主機故障，探測、報警、聯(lián)動設(shè)備故障，消防水泵、消防風(fēng)機未在自動狀態(tài)，疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明燈具故障等都是常見問題。

（二）火災(zāi)傳播速度快

首先，高溫?zé)煔饬鲃拥姆较蚴腔馂?zāi)蔓延的主要方向，可燃物在遇到500℃以上熱煙就可能被引燃。煙氣擴散蔓延主要呈水平流動和垂直流動，而建筑的門窗、樓梯間、豎井管道、穿墻管線、悶頂?shù)瘸蔀闊煔饴拥闹饕緩健?/p>

其次，高層建筑中，發(fā)生火災(zāi)時由于室內(nèi)外的溫度不同，將引發(fā)空氣浮力驅(qū)動的煙氣流動。建筑物越高，這種流動越強，而建筑內(nèi)的樓梯間、豎井是發(fā)生這種現(xiàn)象的主要場合，這種現(xiàn)象被稱為煙囪效應(yīng)。在火災(zāi)過程中，煙囪效應(yīng)是造成煙氣向上蔓延的主要因素，煙氣上升流動速度可達(dá)6～8m/s。

再次，房間起火后，溫度上升，氣體迅速膨脹，大量的煙火通過外墻窗口后，由室外向上蔓延，引燃上一層建筑；同時煙火內(nèi)部蔓延，進入豎井后，會加強煙囪效應(yīng)。這種“火風(fēng)壓”會大大加強火災(zāi)的蔓延。

最后，外界風(fēng)會影響建筑物的煙氣流動，并且其影響超過其他驅(qū)動煙氣運動的力。風(fēng)速增大，勢必會加速火勢的蔓延擴大，因而更加難以控制火勢和迅速有效滅火。

（三）疏散、救援難

近幾年，多有私家車堵塞消防通道延誤滅火救援時機的新聞，消防車道被私家車占用、堵塞問題普遍存在。另外，樓梯間被雜物堵塞，防火門常開或被鎖閉等都會影響救援和疏散。

高層建筑面積大，特別是高層公共建筑很多是多功能組合建筑，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，外來人員不熟悉建筑結(jié)構(gòu)和安全出口，影響逃生。另外，高層建筑內(nèi)部疏散走道沒有對外的窗口，在火災(zāi)發(fā)生后，消防主機將切斷正常照明，如果應(yīng)急照明燈具和疏散指示標(biāo)志存在故障或亮度不夠，在滾滾濃煙下人員難以第一時間找到安全出口和樓梯間。

由于火災(zāi)發(fā)生后乘坐電梯有風(fēng)險，因此根據(jù)規(guī)范要求，電梯會聯(lián)動迫降到1 樓，非消防電梯不能使用，人員疏散只能通過樓梯間。人員在恐慌、擁擠的情況下很容易造成踩踏事件，并且20～30 層樓的疏散距離，對人的生理和心理都是嚴(yán)峻考驗。

消防云梯是消防人員進行滅火及營救被困人員的一大工具，但普通云梯最大工作高度僅為53 米，針對目前的高層建筑、超高層建筑，滅火和營救極其困難。

當(dāng)消防人員從建筑內(nèi)部進入，若遇到消防電梯在火災(zāi)中出現(xiàn)故障，消防電源故障，發(fā)電機未能及時啟動等情況，消防人員需要背負(fù)裝備攀爬數(shù)十層樓梯，并且由下往上遭遇恐慌逃生人群的碰撞，會極大延遲滅火和營救時間。

二、物業(yè)管理對策

（一）建立機制，責(zé)任落實到位

物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展多年，但對安全的重視程度還有待提升。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要形成切實有效的消防和安全管理機制，建立并完善危險源識別、風(fēng)險評價、事故報告等制度，并形成PDCA 閉環(huán)。責(zé)任要落實到位，形成明確、清晰的“橫向到邊、縱向到底、責(zé)任到人”的安全責(zé)任清單。

（二）利用資源，創(chuàng)新管理手段

建筑安全的日常管理工作和責(zé)任主要在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需充分利用資源，發(fā)揮好業(yè)主的作用。在住宅中，業(yè)主來自各行各業(yè)，有的業(yè)主有從事安全管理、安全技術(shù)工作的經(jīng)驗，可以利用這一資源，邀請其參加小區(qū)、樓棟的安全管理工作，建立安全樓長制度。可以每棟或每個單元設(shè)置1～3 名安全樓長，可以由有經(jīng)驗的物業(yè)人員、業(yè)主代表擔(dān)任，也可以邀請社區(qū)網(wǎng)格員參加，負(fù)責(zé)安全檢查、隱患排查、安全宣傳教育等安全管理工作。

高層公共建筑往往有多個使用單位，各單位對安全的重視程度、管理標(biāo)準(zhǔn)及其自身安全專業(yè)能力不同，單靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行安全管理難度較大。因此可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)及使用單位成立樓棟安全管理委員會，由物業(yè)人員、使用單位人員共同擔(dān)任安全管理人，組織開展建筑的安全管理工作。

（三）成立專管部門，配備專業(yè)人員

隨著國家、社會對安全的愈加重視，發(fā)生安全、火災(zāi)事故后工傷成本、信用成本的不斷增加，成立專職、專業(yè)的安全管理部門，配備專業(yè)的安全管理人員勢在必行。特別是消防安全重點單位、超高層建筑等發(fā)生火災(zāi)易造成重大人員傷亡和財產(chǎn)經(jīng)濟損失，應(yīng)優(yōu)先配備注冊消防工程師、注冊安全工程師等專業(yè)人員。現(xiàn)在各地做出相關(guān)要求的文件、規(guī)定正在逐步出臺。

（四）開展安全文化、安全標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

安全標(biāo)準(zhǔn)化是通過建立安全生產(chǎn)制度、安全管理制度、安全操作規(guī)程等，使企業(yè)的安全生產(chǎn)趨于標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、規(guī)范化，使人、物、環(huán)、管各項安全因素數(shù)量化。安全文化是企業(yè)及其全員安全意識、觀念、態(tài)度以及知識和能力的綜合。目前，安全標(biāo)準(zhǔn)化、安全文化建設(shè)都有相應(yīng)的國家和地方的評定規(guī)范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過創(chuàng)建和參評，以此助推企業(yè)實現(xiàn)安全發(fā)展，提升安全形象，提高安全經(jīng)濟效益。

（五）簡化應(yīng)急預(yù)案，深化應(yīng)急演練

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各類應(yīng)急預(yù)案種類繁多，內(nèi)容冗長，程序復(fù)雜，結(jié)果是突發(fā)事件發(fā)生時人員不熟悉預(yù)案，不清楚崗位職責(zé)。因此，應(yīng)該對各類預(yù)案歸類、梳理，使程序更合理，內(nèi)容更簡化，具備實操性。預(yù)案的演練要避免走過場，應(yīng)模擬真實場景進行演練，可以采取雙盲演練、夜間演練等形式。

（六）加強日常管理

首先，梳理安全重點部位，對高層建筑內(nèi)的廚房、倉庫、設(shè)備用房、管道井、避難層、消防車通道、登高操作面、疏散通道、安全出口等進行重點關(guān)注和巡查，加強管理，嚴(yán)抓不懈。

其次，明確日常安全巡查、消防專項檢查、安全隱患排查的頻次和具體內(nèi)容，定期開展由項目經(jīng)理帶隊的各部門聯(lián)合檢查，并建立安全隱患臺賬，對隱患實行銷項管理。

再次，嚴(yán)格用火、用電、用氣管理。實行動火作業(yè)票，實行現(xiàn)場監(jiān)護制度，嚴(yán)格執(zhí)行動火作業(yè)審批流程；根據(jù)建筑的特點，劃定禁煙區(qū)域、禁火區(qū)域。

最后，定期對消防控制室值班人員進行實操培訓(xùn)和考核，進行法律法規(guī)、火災(zāi)案例培訓(xùn)教育。加強對消防維保單位的考勤管理和維保效果的查驗。

三、結(jié)語

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建筑物的安全，特別是對消防設(shè)施設(shè)備的完整性、運行有效性及對火災(zāi)的預(yù)防、初期撲救發(fā)揮著重要作用。結(jié)構(gòu)復(fù)雜的高層建筑，每棟建筑的火災(zāi)危險性都不同，物業(yè)人員需要對每棟建筑的火災(zāi)危險性有清晰的認(rèn)識，建立安全管理機制，完善安全管理制度，創(chuàng)新安全管理手段，排查治理隱患，才能有效預(yù)防火災(zāi)、控制火情，實現(xiàn)建筑物的安全運行。