全面預算在房地產企業(yè)的應用

溫斯琴

[北京科技園建設（集團）股份有限公司]

全面預算管理是指企業(yè)以預算作為主要工具，實現(xiàn)對內部各項資源的合理配置，不僅能夠實現(xiàn)日常管理工作的規(guī)范化，也能夠助力企業(yè)實現(xiàn)經營目標，促進企業(yè)長遠發(fā)展。具體來說，房地產企業(yè)的全面預算管理工作包括工程項目規(guī)劃、收支預算、流動資金和利潤預算等多項內容。房地產企業(yè)開發(fā)的工程項目往往具有周期長、成本高的特點，容易由于資金風險而給企業(yè)的發(fā)展帶來沉重打擊。因此，如何做好全面預算管理工作，如何以全面預算管理為依托實現(xiàn)企業(yè)生產經營的全面優(yōu)化，如何幫助房地產企業(yè)實現(xiàn)更多的經濟效益，都應當成為管理人員重點思考的問題。

一、全面預算在房地產企業(yè)應用的必要性

（一）實現(xiàn)企業(yè)內部資源優(yōu)化配置

通過落實全面預算管理，能夠幫助房地產企業(yè)做好內部各項資源的合理配置工作，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，最大化地發(fā)揮各項資源的價值，保證房地產企業(yè)在激烈的市場競爭之中占據(jù)主動地位，獲得穩(wěn)定的發(fā)展動力。從目前房地產行業(yè)的現(xiàn)實情況來看，大多數(shù)企業(yè)都不可避免地會遇到資金不足的問題。特別是對于一些實力不夠雄厚的中小企業(yè)，只有靈活運用全面預算管理，明確各個項目的資金成本，有效避免盲目投資的問題，減少企業(yè)資金成本的損耗，從而為企業(yè)長遠發(fā)展奠定基礎。

（二）減少企業(yè)運營成本投入

相對于其他企業(yè)來說，房地產企業(yè)的工程項目呈現(xiàn)出規(guī)模較大、周期較長的特點，投入其中的資金往往需要經過很長一段時間才能回籠。想要提升房地產企業(yè)的資金利用效率，就應當做好全面預算管理工作，并將其融入到房地產企業(yè)經營管理的各個步驟。不僅能夠切實減少企業(yè)經營成本的投入，也能夠提升企業(yè)自身的管理水平，實現(xiàn)經濟效益的提高。在我國經濟體制發(fā)展變化相對迅速的時代背景之下，房地產企業(yè)在進行全面預算管理時應與企業(yè)內部相關工作緊密結合起來，如監(jiān)督管理、獎懲機制等。

二、全面預算在房地產企業(yè)應用存在的問題

（一）缺乏全員參與意識

部分房地產企業(yè)盡管認識到了全面預算管理對于促進企業(yè)發(fā)展的重要性，但對其內涵和具體開展模式的認識仍然有所不足，存在片面化的問題。具體來說，常常將全面預算管理工作看作是只屬于財務部門的工作內容，這就不利于全面預算管理與其他各個部門的結合，無法真正取得其他部門的支持和配合。例如，各個部門溝通成本高、配合不到位、在工作中各自為戰(zhàn)甚至推諉責任等現(xiàn)象時有發(fā)生。不僅影響工作效率，也無法真正發(fā)揮全面預算管理的價值。

（二）管理編制不合理

很多房地產企業(yè)在進行預算管理編制工作時，都會選擇以財務部門作為工作主體，其他部門處于輔助地位，其他部門的工作人員幾乎不會參與到預算管理編制工作。由于財務人員對各個部門的實際工作情況了解不夠深入，在數(shù)據(jù)編制時合理性和準確性都有所不足，影響了預算管理編制的權威性。另外，在對編制方法進行選擇時，數(shù)據(jù)的準確性相對不足，無法為企業(yè)的經營決策提供有意義的依據(jù)。

（三）執(zhí)行力度不夠

對于房地產企業(yè)來說，預算執(zhí)行工作常常會受到各種因素的影響，包括國家政策、市場環(huán)境等，這些因素都會導致預算執(zhí)行的結果與預期結果有較大差異。除此以外，還存在預算審批形式化的問題。從理論上來說，預算審批必須要經過層層審核審批，只有嚴格遵循有關規(guī)定，才能防止工作人員以權謀私的問題。但在實際工作中，工作人員往往會忽略資金審批，使得預算審批工作停留在表面，無法真正發(fā)揮約束作用。

（四）考核機制不完善

想要發(fā)揮考核機制的作用，就要對房地產企業(yè)各個部門、各個崗位的工作人員都進行考核。但部分房地產企業(yè)的考核標準相對單一，過分關注財務指標，而忽視對工作過程和工作成效的考核，對非財務性指標涉及更少。這就使得考核結果與企業(yè)整體的發(fā)展目標有一定差距。與此同時，考核主體一般只落實到部門，而沒有落實到工作人員個人，無法激勵員工以積極的態(tài)度面對工作。

（五）與企業(yè)經營相脫節(jié)

部分房地產企業(yè)沒有認識到全面預算管理工作需要結合企業(yè)的自身發(fā)展情況制定相適應的工作模式，而是對其他企業(yè)的工作流程生搬硬套，在具體執(zhí)行過程中會面臨很多問題。除此以外，企業(yè)只重視對集團預算目標的制定，而沒有落實到具體項目上，致使整體目標與項目目標相脫節(jié)，不利于企業(yè)經營目標的實現(xiàn)。

（六）風險預警機制不健全

在實施全面預算管理工作的過程中，各個房地產企業(yè)普遍存在風險預警機制不健全的問題。不僅影響管理人員清晰地了解本企業(yè)經營發(fā)展情況，也容易導致在決策上出現(xiàn)失誤。在具體工作過程中，信息不及時、不對稱給房地產企業(yè)發(fā)展帶來的影響十分嚴重，管理人員難以及時對發(fā)展規(guī)劃做出調整。同時，當風險問題發(fā)生時，企業(yè)也不能以最快的速度采取解決辦法，減少風險問題給企業(yè)發(fā)展帶來的損害，阻礙了房地產企業(yè)發(fā)展。

三、全面預算在房地產企業(yè)應用的具體策略

（一）提高全員參與預算管理的意識

在房地產企業(yè)經營過程中，全面預算管理是一項系統(tǒng)性、整體性的工作，不僅僅是財務人員的任務，而是需要企業(yè)全體工作人員的廣泛參與。只有將全體員工都納入到全面預算管理體系中來，才能夠切實保障預算管理各項工作的貫徹落實，減少工作中出現(xiàn)的矛盾和阻礙，為提升工作效率奠定群眾基礎。

首先，企業(yè)領導人員應當發(fā)揮好模范帶頭作用，組織內部各部門參與全面預算管理，落實各個部門的工作任務并充分利用各部門的優(yōu)勢地位，從而形成工作合力，真正實現(xiàn)管理水平和工作成效的提升，進一步優(yōu)化全面預算管理工作。

其次，房地產企業(yè)的工作人員也應當加強對全面預算有關知識的學習，充分認識到全面預算管理工作對促進企業(yè)發(fā)展的重要意義，這一工作與自身所在工作崗位、工作部門之間的關系，清楚工作流程和工作目的，以便于在全面預算工作開展的過程中積極配合財務部門，促進全面預算管理工作的價值能夠發(fā)揮到最大。

（二）規(guī)范全面預算管理編制過程

對于在全面預算管理工作中出現(xiàn)的員工參與度不高、工作效率低下、數(shù)據(jù)真實性有待加強等問題，房地產企業(yè)應當提高重視，在構建全面預算管理體系的同時，進一步優(yōu)化預算工作，規(guī)范全面預算管理編制過程，切實發(fā)揮全面預算管理對促進企業(yè)發(fā)展的積極作用。

許多懷遠縣的種植人員年齡都在五十五歲以上，沒有接受系統(tǒng)的培訓。政府應該派遣農業(yè)專家下鄉(xiāng)對種植人員進行技術培訓，強調創(chuàng)新的重要性，鼓勵農民自身對技術進行創(chuàng)造，提高石榴產量。政府還應該引入新鮮血液，吸引外出務工的年輕人回鄉(xiāng)發(fā)展。年輕人思想開放，容易接受新的事物與技術，學習能力強。可以對年輕人進行農業(yè)技術和工業(yè)產業(yè)方面培訓，使得年輕人進入石榴深加工行業(yè)和種植行業(yè)。提高勞動者的整體素質，提高懷遠石榴產業(yè)的技術含量，增加附加值。

一方面，應當做好對預算管理編制的宣傳工作。盡管預算管理編制是由財務部門牽頭主辦的工作，但其內容涉及到企業(yè)的各個部門，只有各部門積極參與到編制過程中來，才能保證編制工作的順利開展。因此，企業(yè)要對企業(yè)管理人員以及各部門具體負責預算管理編制對接工作的員工進行培訓，提高其對全面預算管理的認識，做好財務預算管理規(guī)劃。

另一方面，要明確在預算管理編制過程中各部門的權限和責任，促使房地產企業(yè)的經營管理從相對松散走向規(guī)范性和有序性。具體來說，由管理人員結合實際情況對企業(yè)各個項目的預算目標進行制定，并根據(jù)有關流程將任務目標逐級分解到各個職能部門，保證其能夠迅速了解并執(zhí)行具體的工作任務，完成預算編制。

另外，房地產企業(yè)可以將信息技術納入到預算管理編制過程中，將各個項目所涉及到的數(shù)據(jù)信息，如銷售情況、財務信息、運營情況等都上傳到信息平臺中，減少各個部門間的溝通成本，提高工作效率。

（三）加強對預算執(zhí)行的監(jiān)督力度

即便建立了最完善的全面預算管理體系，如果不能做好執(zhí)行工作，將其具體落實到房地產企業(yè)日常經營管理的方方面面，那也無法發(fā)揮其對企業(yè)發(fā)展的積極作用。因此，房地產企業(yè)應當加強對預算執(zhí)行的監(jiān)督力度。

首先，要建立健全項目跟投機制，提高項目負責人對預算執(zhí)行工作的重視程度。一般來說，各個工程項目的目標是由企業(yè)整體的預算目標分解得出的，每個項目的預算執(zhí)行情況直接關系到企業(yè)整體的預算目標能否實現(xiàn)。項目負責人作為項目各工作的管理者，加大對預算執(zhí)行的重視，有助于提高預算工作的成效。

其次，可以將項目跟投機制具體劃分為強制跟投和自選跟投兩種。強制跟投是指以項目負責人為基點，提升其對項目的關注度，借助項目創(chuàng)造更多經濟收益，嚴肅執(zhí)行預算管理。自選跟投則指的是以基層工作人員為基點，提高他們對全面預算管理執(zhí)行工作的參與度，有助于幫助員工獲得更多的收入，也能夠在一定程度上保證員工穩(wěn)定性，避免企業(yè)人才流失。

（四）完善全面預算管理考核機制

首先，要科學、合理地設置考核標準。進行預算管理考核工作的主要目的就在于更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，助力企業(yè)長遠發(fā)展。房地產企業(yè)可以適當?shù)亟梃b其他企業(yè)的有益經驗，選擇平衡記分卡指標，從運營、財務、成長等多個角度進行考核標準的設定，不僅有助于提升考核的公開性和客觀性，也能夠提升士氣，調動起員工的工作熱情。

其次，要精心設計考評激勵方案。具體而言，房地產企業(yè)可以將員工的績效考核分為四個不同的層次（崗位評價、任職評價、業(yè)績評價與價值評價），并以此為基礎設置不同的薪酬系數(shù)。只有將預算工作開展成效與員工的薪酬待遇和晉升空間等聯(lián)系到一起，才能能夠提高員工的認可度和支持度，充分發(fā)揮全面預算管理的價值。

（五）制定適應企業(yè)發(fā)展的全面預算管理體系

只有適應房地產企業(yè)自身發(fā)展情況的全面預算管理體系，才真正具有生命力，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，想要充分發(fā)揮全面預算管理工作對企業(yè)發(fā)展的價值，就應當做好體系制定工作，以企業(yè)自身為出發(fā)點，以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為目標，保證各項工作的規(guī)范化開展。

首先，應當設計符合企業(yè)自身特點的全面預算管理體系。房地產企業(yè)在經營管理過程中常常會涉及到工程項目的開發(fā)、建設和銷售等多方面內容，投入的成本包括人力、建材、物料、規(guī)劃管理等，容易受到外界因素的影響。對于不同房地產企業(yè)來說，上述因素也會有所不同。應當對這些因素予以認真分析，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，將成本控制在預算范圍內。

其次，還應當結合各個項目進行預算管理。從項目前期預算編制、中期控制到后期監(jiān)督，都需要及時跟蹤項目的開展情況，并對不符合預算目標的成本投入進行分析，在保證預算目標合理性的同時，避免不必要的成本損耗。

（六）強化預算風險預警機制

由于房地產企業(yè)參與的工程項目具有周期長、資金回籠慢的特點，這就意味著全面預算管理工作在企業(yè)生產經營中能夠發(fā)揮更大的價值，需要領導人員充分考慮企業(yè)內部情況，提高工作成效。因此，應當不斷優(yōu)化完善預算管理制度，建立完善的預算風險預警機制，對企業(yè)可能遇到的風險問題進行分析判斷，避免風險問題影響到企業(yè)的平穩(wěn)運行。

具體來說，房地產企業(yè)應當提高對預算風險預警工作的重視程度，設置專門的風險預警部門落實有關工作。企業(yè)開發(fā)建設的各個工程項目非常容易受到政策變化、周邊環(huán)境乃至一些意外因素的影響，如何對這些風險問題提前做出判斷，就需要聘請專業(yè)人士進行系統(tǒng)的分析研判。房地產企業(yè)在招聘有關工作人員時應當設置一定的專門門檻，吸引受過專業(yè)教育的優(yōu)秀人才。與此同時，對于企業(yè)內部已經在崗的工作人員，也應當進行適當篩選，選擇工作經驗豐富、判斷力強且工作熱情高的員工參與到風險預警部門的建設中來，打造一支能力過硬、態(tài)度嚴謹?shù)娘L險分析隊伍，為企業(yè)可能遇到的風險問題提出相應的避免措施和解決辦法，保證企業(yè)健康發(fā)展。

四、結束語

總而言之，房地產企業(yè)的發(fā)展關系到人民群眾的切身利益，作為我國的支柱型產業(yè)之一，承擔著為人民群眾提供住房的大任務。只有房地產企業(yè)實現(xiàn)長遠、穩(wěn)定的發(fā)展，才能夠確保工程項目的建設質量，避免爛尾樓、豆腐渣工程的出現(xiàn)。全面預算管理作為房地產企業(yè)實現(xiàn)內部管理和控制的有效手段，是其維持市場競爭力、減少經營風險的重要途徑。只有深入分析全面預算管理工作在房地產企業(yè)經營中出現(xiàn)的問題，才能夠有針對性地進行解決，充分發(fā)揮全面預算管理的價值，促進房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。