房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)范化管理的研究

吳勁松

保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司 廣東 廣州 510320

引言

在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也穩(wěn)步提升，但伴隨數(shù)字經(jīng)濟(jì)增長越來越窄，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也提出了更高的要求，必須從質(zhì)量上取得突破，才能保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。具體執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)行程序較多，過程復(fù)雜，管理要點(diǎn)很多，所以必須做好前期的管理工作，提高管理的規(guī)范性，才能為后續(xù)的執(zhí)行和整體的質(zhì)量提供保障。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)范化管理的重要性分析

在當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作中，涉及的范圍非常廣，因此處理流程復(fù)雜，時(shí)間較長。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理非常重要，這些管理內(nèi)容中主要包括政府審批、業(yè)務(wù)咨詢、現(xiàn)場勘察及項(xiàng)目設(shè)計(jì)等等，只有確保每一項(xiàng)在質(zhì)量，做好各項(xiàng)工作的銜接，才能得以保障整體的效果。而進(jìn)入經(jīng)營的階段，則要除了更多專業(yè)性的業(yè)務(wù)，比如項(xiàng)目的目標(biāo)定位、市場的分析、可行性分析、土地預(yù)審和拆遷、土地的規(guī)劃與審批、項(xiàng)目的立項(xiàng)以及后續(xù)招標(biāo)工作等[1]。這些內(nèi)容將直接決定項(xiàng)目產(chǎn)生的效益，所以必須有前期管理的標(biāo)準(zhǔn)和完善的制度，確保所有細(xì)節(jié)都系統(tǒng)化，合理銜接，由淺入深循序漸進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)代化管理目標(biāo)。此外，多年的實(shí)踐還證實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期的規(guī)范科學(xué)管理，不但可以整體上提高工作效率，逐漸縮小項(xiàng)目建設(shè)周期，還有助于因此減少開發(fā)的成本，促使經(jīng)濟(jì)效益的提升，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升市場競爭力和綜合實(shí)力有著非常重要的意義[2]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理的內(nèi)容

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)，其前期管理內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：①對需要開發(fā)項(xiàng)目的地皮特征和周邊的環(huán)境進(jìn)行研究與分析。相關(guān)單位在協(xié)議和投標(biāo)等操作下獲取土地使用權(quán)，確定后就要做好相關(guān)的調(diào)查研究工作，包括獲取土地的位置、面積、形狀、現(xiàn)有建筑、地質(zhì)情況、水文特點(diǎn)、周邊道路情況、附近商業(yè)服務(wù)中心或?qū)W校情況、相關(guān)公交路線的設(shè)置情況、市政排污排水等工程情況等等，這些信息必須通過調(diào)查全面掌握，才能滿足對后續(xù)工程設(shè)計(jì)以及對價(jià)格評(píng)估的需求[3]。②獲得土地使用權(quán)，相關(guān)單位在協(xié)議的約束下可獲得地皮，也就具備了地皮的使用權(quán)，獲取后對方案做好編制和設(shè)計(jì)的工作，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃部門審查和規(guī)劃的結(jié)果，對地皮規(guī)劃是否符合要求進(jìn)行審查，待其滿足要求下才能獲取規(guī)劃許可證，隨后進(jìn)行建筑用地的申請。這時(shí)要以國家在土地管理、出讓方面的條例內(nèi)容為準(zhǔn)，經(jīng)協(xié)議和招標(biāo)等方式獲得土地使用權(quán)，交納土地出讓金，從而獲得土地的使用證書，證實(shí)獲取土地使用權(quán)。③辦理建設(shè)用地動(dòng)遷事項(xiàng)，相關(guān)單位要從當(dāng)?shù)貏?dòng)遷辦公室獲得準(zhǔn)許，直到其發(fā)布公告后才能進(jìn)行動(dòng)遷，要在相關(guān)要求規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成動(dòng)遷工作，并結(jié)合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，向被動(dòng)遷的居民或單位提供補(bǔ)償。④委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相關(guān)的設(shè)計(jì)工作，單位獲取土地證以后就要談好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，結(jié)合設(shè)計(jì)的方案做好對應(yīng)的繪制處理圖。⑤接著還要聯(lián)系規(guī)劃部門進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)文件的交付，申請后指導(dǎo)審批完成。相關(guān)單位獲取土地證以后要提交與設(shè)計(jì)單位協(xié)商一致的設(shè)計(jì)文件，并結(jié)合設(shè)計(jì)的內(nèi)容，與衛(wèi)生防疫單位、消防單位、園林部門、市政部門、規(guī)劃管理部門進(jìn)行溝通，審批完成獲取建筑規(guī)劃許可證。⑥進(jìn)行施工圖的設(shè)計(jì)。相關(guān)單位獲取建筑規(guī)劃許可證后再與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系溝通，獲取設(shè)計(jì)施工圖及相關(guān)的方案。⑦待確定方案后，就可以進(jìn)行建設(shè)資金的籌建工作，這屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的重要部分，必須落實(shí)資金的問題。⑧解決資金問題后，就可做施工前的其他準(zhǔn)備工作，比如以招標(biāo)或協(xié)議方式選擇確定施工單位和監(jiān)理單位，各方相互溝通協(xié)作，完善施工前準(zhǔn)備工作，包括三通一平等，期間還要辦理如開工許可證、施工執(zhí)照等，以為施工工作的順利開展提供憑證[4]。在前期的管理內(nèi)容中，管理人員需要注意堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制及目標(biāo)控制的管理原則，各個(gè)環(huán)節(jié)都要有一個(gè)計(jì)劃值與實(shí)施值，針對與各方合作的情況和現(xiàn)場的勘察情況，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)確保有足夠的人力、物力和財(cái)力支持（見圖1）。

圖1 開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)容

3 前期管理工作概要

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的前期工作中，管理人員主要針對各個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容進(jìn)行串聯(lián)和銜接，將關(guān)聯(lián)項(xiàng)目作程序化管理，結(jié)合目標(biāo)管理的原則，聯(lián)系企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的總體目標(biāo)，從而確定各級(jí)任務(wù)和對應(yīng)的職責(zé)。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的管理工作概要如下。

3.1 策劃階段：可行性研究報(bào)告

在房地產(chǎn)開發(fā)工程的策劃過程中，提供可行性研究報(bào)告是非常重要的一環(huán)，其內(nèi)容如建設(shè)工程具體的條件、方案、投資估算值、資金籌備情況、周邊環(huán)境影響、工程實(shí)施計(jì)劃、管理工作、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)等等。在進(jìn)行可行性研究報(bào)告撰寫的過程中，要明確工程的背景和實(shí)施工程建設(shè)的必要性，細(xì)化選址和建設(shè)的條件內(nèi)容，分析社會(huì)效益，以保證得以優(yōu)選，也為后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)的管控提供參考依據(jù)。結(jié)合我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)例來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵就是其決策的制定和確定，這可以保證整個(gè)工程方案的可行性。當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，這些都需要可行性方案科學(xué)性合理性的支撐，才能確保決策有理有據(jù)，才能真正獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：選址及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

要順利進(jìn)行施工，相關(guān)單位就要獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其獲取的條件包括取得《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書》、與規(guī)劃設(shè)計(jì)院取得聯(lián)系并委托其工作、獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核、通過后向規(guī)劃部門申請?jiān)S可證。這方面則要以通知書的方式進(jìn)行，在設(shè)計(jì)方案中確保涵蓋如建筑地塊概況、面積、層數(shù)、進(jìn)深、停車位、區(qū)域變電室、水泵房、消防水池、人防等位置相關(guān)的內(nèi)容[5]。

3.3 工程設(shè)計(jì)：施工圖設(shè)計(jì)與規(guī)劃審批

在城市中規(guī)劃入構(gòu)筑物、管線、道路等工程，都要有相應(yīng)的審批文件和材料，獲取規(guī)劃審批證，相關(guān)企業(yè)則結(jié)合需要的條件對有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)方進(jìn)行選擇，受委托的單位在部門審核通過后提交設(shè)計(jì)施工圖紙，再經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門的審核，為其發(fā)布《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這就代表其符合城市規(guī)劃的要求，形成一定的法律約束力，可開展后續(xù)的工作。而在這份法定文件中，主要內(nèi)容包含有許可證的號(hào)碼、核發(fā)機(jī)構(gòu)名稱與時(shí)間、可使用土地的單位名稱、項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、層數(shù)等等，最后再附圖。

3.4 施工準(zhǔn)備：施工報(bào)批

相關(guān)企業(yè)獲取建筑工程許可證，要有以下的符合內(nèi)容：完成項(xiàng)目土地的審批工作；已確定擁有規(guī)劃區(qū)域的許可證；建設(shè)工地具備施工條件，若為拆遷工地其條件也要符合施工開展的需要；明確建筑單位，經(jīng)過了投標(biāo)的過程并公布結(jié)果，若是將項(xiàng)目拆分后轉(zhuǎn)包給其他沒有資質(zhì)的單位，則上述的條件無效。企業(yè)還需滿足方案和技術(shù)上的要求，提供相關(guān)資料，包括施工的圖紙和設(shè)計(jì)的文件，經(jīng)審核通過。再者確保經(jīng)費(fèi)資金到位，提供銀行支付憑證等等。

4 注重全程的質(zhì)量管理和風(fēng)險(xiǎn)管理

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理需應(yīng)用質(zhì)量管理方法

首先要堅(jiān)持系統(tǒng)化的管理原則，對工程的整體和各環(huán)節(jié)進(jìn)行全面管理，以確保各細(xì)節(jié)管理不斷優(yōu)化。應(yīng)用系統(tǒng)化的管理手段最為關(guān)鍵的是形成整體理念，對工程的質(zhì)量、計(jì)劃要求、方針和審核等都做足充分準(zhǔn)備，完善安排的內(nèi)容，比如人員的配置必須人盡其才，確保人力資源效能的充分發(fā)揮，材料方面則要物盡其用，避免發(fā)生浪費(fèi)的問題，以確保前期管理質(zhì)量。其次是工程的質(zhì)量規(guī)劃，這要求相關(guān)人員做足規(guī)劃與安排準(zhǔn)備，明確各環(huán)節(jié)工程的管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以確保達(dá)到目標(biāo)。再者就是工程質(zhì)量控制，這需要做好監(jiān)控和管理的工作，其內(nèi)容如測量工程質(zhì)量，形成質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的對比值，明確質(zhì)量偏差的情況和存在的問題，對其原因展開分析，及時(shí)準(zhǔn)確地糾正偏差以解決質(zhì)量問題[6]。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理工作也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)范化管理的重要內(nèi)容，首先要理解風(fēng)險(xiǎn)管理的定義，比如辨識(shí)與評(píng)價(jià)危險(xiǎn)因子，將其作為一種重要形式和系統(tǒng)方法，重視識(shí)別出來的風(fēng)險(xiǎn)因素并有針對性地提供應(yīng)對策略。在此基礎(chǔ)上規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理的程序要求，這需要從四個(gè)方面進(jìn)行，比如風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的條件、特征進(jìn)行描述，在此基礎(chǔ)上評(píng)估其出現(xiàn)的過程。再比如對風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，這需要對風(fēng)險(xiǎn)作整體的全面的分析，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)給工程項(xiàng)目產(chǎn)生的影響和對應(yīng)的程度，有側(cè)重點(diǎn)地進(jìn)行分類和評(píng)估。還有就是處理風(fēng)險(xiǎn)，這是最為重要的一環(huán)，在準(zhǔn)確識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)上，計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)問題可能發(fā)生的概率，將其與已知的風(fēng)險(xiǎn)作對比，確定程度后提出建議和解決的對策。最后是對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，這就將對風(fēng)險(xiǎn)的管理形成一條系統(tǒng)的管理鏈，包括規(guī)劃、識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對等內(nèi)容，結(jié)合監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的情況和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果，歸納所有與風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的因素，完善應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的對策，最大限度避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生或是減輕風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

5 結(jié)束語

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，人們對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作也提出了更高的要求。因此，相關(guān)人員需要明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的重點(diǎn)，比如項(xiàng)目規(guī)劃、土地的審批以及可行性研究設(shè)計(jì)等，確保各環(huán)節(jié)順利銜接。此外還要重視風(fēng)險(xiǎn)管理，絕不能忽略任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因子及其產(chǎn)生的影響，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，才能利用系統(tǒng)高效的管理提高管理的效率，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)用中最大限度獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。