房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理完善策略研究

文/鐘艷萍（廣東富港投資集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)企業(yè)隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展獲得了迅猛的發(fā)展，出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，步入了房地產(chǎn)高利潤時(shí)代。

隨后，國家實(shí)施了有效的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。例如2016年國家提出的“房子是用來居住的，不是用來炒的”基本理念，2017年提出的土地供應(yīng)政策、量化問責(zé)機(jī)制等，房地產(chǎn)發(fā)展過猛的勢頭得到一定控制，逐漸地趨于合理[1]。

在其中，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式就發(fā)生了巨大改變，企業(yè)轉(zhuǎn)型、管理創(chuàng)新成為大勢所趨。本文針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及其營運(yùn)資金管理中存在的問題進(jìn)行分析，提出了幾點(diǎn)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐策略，以為實(shí)際的企業(yè)營運(yùn)資金管理提供借鑒。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展呈多元化趨勢

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈，許多企業(yè)都開始選擇多元化經(jīng)營，幫助企業(yè)有效地抵抗風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)濟(jì)效益。

多元化趨勢為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化經(jīng)營模式，要求企業(yè)管理盡可能地滿足消費(fèi)者的多元化需求，充分利用企業(yè)的經(jīng)營能力、技術(shù)優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，根據(jù)市場變化制定資金營運(yùn)規(guī)則，實(shí)行多種新管理策略，加大管理范圍，改革管理方法。

（二）市場競爭力增加

雖然房地產(chǎn)行業(yè)告別了高利潤時(shí)代，但其仍處于快速發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加，競爭也越來越激烈。其中企業(yè)數(shù)量眾多規(guī)模普遍偏小、房地產(chǎn)市場集中度小，是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭力增加的主要原因。在許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，也暴露出了競爭力低下、管理冗雜的問題，阻礙了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。面對日益復(fù)雜的市場環(huán)境及日趨激烈的競爭壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷推進(jìn)經(jīng)營管理水平提升，采取科學(xué)有效的措施提升競爭力，轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

（三）盈利模式在轉(zhuǎn)變

在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式發(fā)生了較大的變化，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也發(fā)生了較大的變化。

首先，我國加大土地市場監(jiān)管，土地價(jià)格不斷上升的趨勢得到一定程度控制，傳統(tǒng)的土地增值模式以及單純靠房價(jià)上漲獲取利潤的方式已不再適用[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)創(chuàng)新增值以及土地運(yùn)作增值，需要運(yùn)用差異化、精細(xì)化的發(fā)展模式，采用節(jié)約成本型的經(jīng)營方法，提升企業(yè)的利潤空間和盈利水平。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問題

（一）財(cái)務(wù)管理意識不足

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的首要問題是財(cái)務(wù)管理的意識不足，財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)營者財(cái)務(wù)管理理念差。在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不完善，缺乏有效的成本監(jiān)控體系，也就導(dǎo)致了許多房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中不能保持強(qiáng)大的競爭力，阻礙了企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)對會(huì)計(jì)核算比較重視，忽略了全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，缺少完善的財(cái)務(wù)組織機(jī)構(gòu)與制度，缺乏有效的預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)督措施，這也是財(cái)務(wù)管理意識不足的表現(xiàn)，無法使財(cái)務(wù)管理發(fā)揮其在企業(yè)管理中的積極作用。

（二）財(cái)務(wù)管理制度不足

財(cái)務(wù)管理制度不足，也是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題之一。主要表現(xiàn)在企業(yè)中內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度不夠全面，沒有覆蓋所有的經(jīng)營部門及經(jīng)營環(huán)節(jié)，沒有滲透房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)領(lǐng)域或企業(yè)經(jīng)營操作的各個(gè)環(huán)節(jié)，沒有明確企業(yè)各級部門和人員的職權(quán)與責(zé)任，內(nèi)部控制力度不強(qiáng)，資金營運(yùn)和賬簿管理混亂，未實(shí)施賬、錢分管原則，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制，保證營運(yùn)資金的完整和安全，發(fā)現(xiàn)、防止并及時(shí)糾正財(cái)務(wù)管理舞弊與錯(cuò)誤現(xiàn)象，保證企業(yè)財(cái)務(wù)資料的合法、完整、真實(shí)。另外，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度還存在缺乏科學(xué)性管理措施的問題，主要表現(xiàn)在存貨控制不嚴(yán)、資金停滯，應(yīng)收賬款控制不嚴(yán)、資金回籠困難，缺乏有力催收措施、資金回收期過長等方面。有些企業(yè)認(rèn)為，現(xiàn)金流越多越好，這就導(dǎo)致了資金長期閑置不能參加生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)，造成嚴(yán)重浪費(fèi)。有些企業(yè)則相反，其將大量資金用來購置固定資產(chǎn)，沒有科學(xué)地使用計(jì)劃，導(dǎo)致資金長期短期，經(jīng)營急需資金匱乏，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境[3]。

（三）缺乏財(cái)務(wù)籌劃管理

企業(yè)的財(cái)務(wù)籌劃管理指的是企業(yè)的財(cái)務(wù)工作目標(biāo)和方向。新形勢下，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺乏科學(xué)的籌劃管理，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競爭力的關(guān)鍵因素。一旦房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的籌劃管理，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作沒有明確的目標(biāo)與方向，財(cái)務(wù)管理工作就較為主觀隨意，管理被動(dòng)，很容易受到內(nèi)外部環(huán)境的影響，無法進(jìn)行基本的財(cái)務(wù)預(yù)測、控制與分析。而導(dǎo)致企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)籌劃管理的主要原因，一是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門對財(cái)務(wù)籌劃不夠重視，缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)籌劃隊(duì)伍或人才，也就很難進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)籌劃工作；二是企業(yè)沒有足夠的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理意識，缺乏對經(jīng)營中顯性或隱性風(fēng)險(xiǎn)的籌劃與處理，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨不必要的風(fēng)險(xiǎn)；三是許多房地產(chǎn)企業(yè)，由于受自身實(shí)際情況的限制，財(cái)務(wù)管理崗位缺乏合理性，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集和儲(chǔ)存缺乏連續(xù)性和充分性，這就使得企業(yè)的財(cái)務(wù)籌劃管理工作難以正常、科學(xué)地開展。

（四）缺乏財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理

許多房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，經(jīng)營模式屬于個(gè)體、私營性質(zhì)，由于自身規(guī)模較小，他們往往偏向于追求短期目標(biāo)，資金結(jié)構(gòu)中貸款投資所占比例比大企業(yè)多得多。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資總是希望盡快收回成本，很少考慮擴(kuò)大自身規(guī)模，投資盲目，也對經(jīng)營過程中將要發(fā)生的現(xiàn)金流問題缺乏可靠預(yù)測，缺乏對財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。主要表現(xiàn)在企業(yè)對財(cái)務(wù)管理沒有進(jìn)度計(jì)劃和前期預(yù)算，缺乏對企業(yè)管理過程中、經(jīng)營過程中的成本、資金流等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的了解和把控，缺乏詳細(xì)、科學(xué)的財(cái)務(wù)規(guī)劃。雖然有些企業(yè)在事后進(jìn)行了績效考核，發(fā)現(xiàn)了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理中的缺陷，但已經(jīng)流出的現(xiàn)金已不可挽回[4]。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)站在企業(yè)戰(zhàn)略角度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)資金的計(jì)劃管理，進(jìn)一步盤活資產(chǎn)，保證資金鏈安全，為企業(yè)創(chuàng)造更大價(jià)值。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐策略

新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)處于市場競爭壓力不斷加大、市場日新月異的環(huán)境中，企業(yè)本身也存在缺乏財(cái)務(wù)管理意識，缺少完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，缺乏財(cái)務(wù)的統(tǒng)籌動(dòng)態(tài)管理等問題，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理意識和水平，建立健全完善的財(cái)務(wù)管理制度，全面實(shí)施預(yù)算管理，加強(qiáng)資金管理，來完成企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效轉(zhuǎn)型。

（一）提高財(cái)務(wù)管理意識

對于缺乏財(cái)務(wù)管理意識這一方面，首先要做的就是轉(zhuǎn)變經(jīng)營者的財(cái)務(wù)管理理念，明白財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的益處，引進(jìn)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，構(gòu)建有效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，提升財(cái)務(wù)管理者的專業(yè)性，明確各部門各崗位的職權(quán)與責(zé)任，加大對企業(yè)營運(yùn)資金的監(jiān)督與風(fēng)險(xiǎn)控制，應(yīng)用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，將其貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)生產(chǎn)及銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，增強(qiáng)其中的財(cái)務(wù)監(jiān)督水平。其中，起著關(guān)鍵性作用的就是管理人員的專業(yè)素質(zhì)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視引進(jìn)高水平的財(cái)務(wù)管理人員，還要實(shí)施完善的績效考核措施，定期對財(cái)務(wù)管理人員開展針對性的培訓(xùn)，要定期召開財(cái)務(wù)管理會(huì)議，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)日常管理工作中的不足，不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效果。同時(shí)還要合理配置財(cái)務(wù)管理人員，做到專人專用，明確崗位職權(quán)與責(zé)任，避免職責(zé)混淆，防止出現(xiàn)一人兼顧多個(gè)職能、濫用職權(quán)的現(xiàn)象，并落實(shí)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法律法規(guī)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范、科學(xué)、合法。

（二）完善財(cái)務(wù)管理制度

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型，完善財(cái)務(wù)管理制度必不可少，健全的財(cái)務(wù)管理制度與體系，不僅是新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求，也是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向正確、目標(biāo)明確的關(guān)鍵。對此，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要優(yōu)化現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度，完善健全財(cái)務(wù)管理體系，深度挖掘企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，分析過往的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，識別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)安全隱患，在日常工作中做好財(cái)務(wù)預(yù)算編制與管理，重視資金管理，合理分配資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性運(yùn)作，并同時(shí)做好資金預(yù)算編制與分析工作，把握企業(yè)部分項(xiàng)目及整合項(xiàng)目的資金預(yù)算編制，避免突發(fā)情況處理不及時(shí)危及整體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)行工作。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要為財(cái)務(wù)人員提供更多的培養(yǎng)和教育機(jī)會(huì)，及時(shí)學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的、最新的財(cái)務(wù)管理方法，帶動(dòng)企業(yè)管理工作革新，并重視構(gòu)建信息化財(cái)務(wù)管理體系，利用信息網(wǎng)絡(luò)快速收集財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，幫助財(cái)務(wù)人員實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的全面、動(dòng)態(tài)管理，提高工作效率。

（三）全面實(shí)施預(yù)算管理

預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型中起著關(guān)鍵性作用。它可以降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，提高利益水平，合理規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)白熱化的市場競爭環(huán)境及復(fù)雜多變的政策環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)施全面的預(yù)算管理，首先就要具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)預(yù)測與分析能力，對房地產(chǎn)經(jīng)營事先進(jìn)行正確判斷，包括不確定因素、可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件等，都要有一定的認(rèn)識，并要根據(jù)累積的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，采取風(fēng)險(xiǎn)抵抗措施；其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要熟知當(dāng)前環(huán)境下的國家房地產(chǎn)政策與法規(guī)，提高企業(yè)提交稅收額度，制定和調(diào)整財(cái)務(wù)管理制度，盡可能地獲得國家政策支持，享受相應(yīng)的政策福利；再次，房地產(chǎn)企業(yè)還要進(jìn)行企業(yè)內(nèi)各部門的預(yù)算管理，要求內(nèi)部各個(gè)部門都要根據(jù)自身項(xiàng)目的實(shí)際開展情況，提出有針對性的預(yù)算管理方案，進(jìn)而匯總成企業(yè)整體的年度預(yù)算管理方案，為企業(yè)實(shí)施預(yù)算動(dòng)態(tài)化管理、全面管理提供支持；最后，則是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變?nèi)谫Y、渠道與方式，采用多元化融資間接融資等融資方式，減少對銀行直接貸款的依賴，強(qiáng)化對現(xiàn)有流動(dòng)性資產(chǎn)或固定資產(chǎn)的管理，盤活企業(yè)存貨資產(chǎn)，縮短存貸差的轉(zhuǎn)換時(shí)間，提高資金周轉(zhuǎn)效率[5]，減少開發(fā)周期長帶來的資金時(shí)效差問題，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型還離不開財(cái)務(wù)資金的有效管理。對此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要強(qiáng)化成本控制，建立系統(tǒng)的成本管理體系，提高利潤空間，包括從基礎(chǔ)的成本管理與流程開始優(yōu)化，控制每個(gè)階段的成本要點(diǎn)，以及從企業(yè)的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將成本控制貫穿于每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，在前期決策階段、設(shè)計(jì)階段、投招標(biāo)階段、合同洽商階段，都要做到精準(zhǔn)的全面的成本控制，項(xiàng)目實(shí)施與施工結(jié)算階段則要嚴(yán)控成本。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金的收支管理，對應(yīng)收房款要建立嚴(yán)密的、行之有效的售房款追收制度。相關(guān)銷售業(yè)務(wù)收款時(shí)需按照銷售收款流程進(jìn)行，對支出則要根據(jù)審批通過的資金計(jì)劃來進(jìn)行資金的統(tǒng)一調(diào)度和安排，按照資金的緊急重要程度進(jìn)行合理有序的支出。另外房地產(chǎn)企業(yè)還需實(shí)施有效的項(xiàng)目考評制度，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)具有高負(fù)債特點(diǎn)，實(shí)施項(xiàng)目考評可以對企業(yè)資金進(jìn)行有效把控，幫助企業(yè)在自身承受范圍內(nèi)選擇最合適的開發(fā)項(xiàng)目，避免企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，規(guī)避營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

總的來說，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場環(huán)境日新月異、自身競爭力不足、管理制度不完善、缺乏統(tǒng)籌動(dòng)態(tài)管理方法等問題，亟須進(jìn)行財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢要求，提高財(cái)務(wù)管理意識和水平，建立健全完善的財(cái)務(wù)管理制度，全面實(shí)施預(yù)算管理，加強(qiáng)資金管理，推動(dòng)財(cái)務(wù)一體化建設(shè)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用與積極作用，為企業(yè)的可持續(xù)有效發(fā)展提供支持，推動(dòng)企業(yè)整體的轉(zhuǎn)型與升級，提升企業(yè)核心競爭力。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)（real estate）是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

營運(yùn)資金：

營運(yùn)資金亦稱“運(yùn)用資金”。國外稱為營運(yùn)資本。是合營企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額減流動(dòng)負(fù)債總額后的凈額，即企業(yè)在經(jīng)營中可供運(yùn)用、周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金凈額。由于營運(yùn)資金是流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債后的凈額，因此，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的變化，都會(huì)引起營運(yùn)資金的增減變化。如流動(dòng)負(fù)債不變，流動(dòng)資產(chǎn)的增加就意味著營運(yùn)資金的增加;流動(dòng)資產(chǎn)的減少就意味著營運(yùn)資金的減少。

如流動(dòng)資產(chǎn)不變，流動(dòng)負(fù)債增加，就意味著營運(yùn)資金的減少;流動(dòng)負(fù)債減少就意味著營運(yùn)資金增加。在兩者同時(shí)變化的情況下，只有兩者抵銷后的凈額才是營運(yùn)資金的增減凈額。在一般情況下，只有一方涉及流動(dòng)資產(chǎn)或流動(dòng)負(fù)債類科目，而另一方涉及非流動(dòng)資產(chǎn)或非流動(dòng)負(fù)債類科目(如長期負(fù)債、長期投資、資本、固定資產(chǎn)等)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)才會(huì)使?fàn)I運(yùn)資金發(fā)生增減。雙方都涉及流動(dòng)資產(chǎn)或流動(dòng)負(fù)債類科目的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，即發(fā)生在營運(yùn)資金內(nèi)部項(xiàng)目間的業(yè)務(wù)，不會(huì)使?fàn)I運(yùn)資金發(fā)生增減。