探析新收入準則對房地產企業成本核算的影響

文/史麗娟（丹陽市曲阿安居工程建設開發有限公司）

新收入準則的實施一定程度上對房地產企業會計核算產生了干擾和影響，其使得房地產企業失去了控制收入確認的權利，交易時房地產企業因此處于相對比較被動的地步，針對這種新變化就必須要對房地產企業成本核算方式進行優化和調整，否則房地產企業的發展必將受阻。

一、新收入準則和舊準則的差別

（一）收入確認方式不同

收入確認方式不同是新舊收入準則應用的重要特點之一，在傳統收入準則下，企業實施會計核算時，必須要在收入確認之后進行，這樣就容易出現會計核算信息滯后的問題，財務信息的準確性可能會因此而受到影響和干擾。而且在進行收入確認時所使用到系統、模型不夠統一，這樣在進行會計核算時就涉及了換算問題，無形中增加了工作人員的工作量。而新收入準則落實后，要求企業在進行收入確認時，必須統一會計核算標準，收入確認權限也需要做好相應的規范，借助這一系列的措施，會計核算更加規范化，工作效率及質量得到了大幅度提升，會計核算的標準化、統一化趨勢日趨明顯。

（二）收入確認標準不同

新收入準則推行后，房地產企業收入確認標準也發生了明顯變化，在確認收入時，傳統收入準則主要是針對商品、財產等內容對風險進行評估，新收入準則主要是從控制權著手對風險進行評估。

相較于傳統收入準則來說，新收入準則在收入標準確認方面的優勢表現為：可以對收入條件進行更加理性的判斷，收入確認精準度大幅度提升，外界干擾因素減小，這對于后期會計信息報告的優化也有著重要的幫助。

（三）交易合同處理方式不同

交易合同是房地產企業生產經營活動的重要內容之一，合同類型多元。在新收入準則應用之后，合同的交易方式得到了更好的規劃，合同各個主體責任更加清晰明確，這樣可以有效杜絕合同簽訂雙方不積極履責的問題，可以更好地對合同交易進行規范化管理，這些都為后期成本核算提供了諸多便利，在成本核算中更好地發揮合同作用價值。

（四）特定交易的收入確認、計量的不同

新收入準則針對特定交易業務收入進行了科學合理的規劃，確認標準及計量原則明確明朗，工作程序得到了更好的規范，統一的標準制度得以順利實施，會計信息的準確性進一步提升。

二、房地產企業中成本核算對象和項目

房地產企業盈利的主要途徑就是房屋開發、建設以及銷售等業務，當前市場上比較常見的房屋開發主要有三種類型，即銷售給個人的商品房；出租給個人或者集體的出租方；為拆遷或者是具體特殊居民群體所建設的保障住房。這幾種房屋因為類型存在差異，在進行成本核算時，核算的模式、方法也存在有顯著的差異，但是這些房屋都是以盈利為目的的，均涉及了成本核算方面的問題，建筑的用途及性質存在有高度相似性，因此在進行成本核算時可以運用相同的方式。

新會計準則為了更好地落實房地產企業成本核算的各項工作，設置了多個管理科目，如“開發成本”“房屋開發成本”等科目，其主要針對房屋建筑具體建設過程中所涉及的各項費用進行了劃分，比如說，房屋建筑中的基礎設施、工程、配套設施品費用等。

三、新收入準則背景下產生的影響

（一）自行開發房屋的影響

自行開發房屋是房地產企業經營的主要業務，其自行開發房屋主要可以分為現房和期房銷售兩種類型，現房銷售比較符合新收入準則中的時間點履約標準，但實際上，就當前我國房地產企業的實際經營狀況來看，期房銷售的數量遠高于現房銷售數量，房地產在進行期房銷售時，存在有諸多不可預知的因素，客戶在等待房屋交付的期間自身利益追求也發生了諸多新變化，為了使得房地產企業在房屋建設過程中的各項產業與規定標準要求相匹配，在房屋銷售環節，就必須要加強對銷售合同的管理，明確銷售價格，銷售過程中合同雙方所需要承擔的費率等，優化成本管理質量效果。

（二）代建房屋的影響

代建房屋一般是由政府或者是企業委托房地產企業代為建設，房屋開發建設所需要花費的時間周期比較長，短則數月長則數年，在此過程中，房屋建筑委托方的經濟狀況和利益可能會發生明顯變化，如委托企業出現經營風險、資不抵債，這樣如果委托企業沒有將所有款項付給房地產企業，就將會對企業的生產經營產生干擾和影響，不利于成本核算工作的有序實施。

（三）出租房的影響

出租房是房地產開發項目中一個相對比較特殊的業務，當前，我國針對出租房的經營時間通常不會超過一個會計年度，房地產企業就可以對相關業務進行協商處理，并且按照相關原則對相關業務按照時間內履行并進行收入確認。

四、在新收入準則背景下房地產企業成本核算對策

新收入準則背景下，房地產企業會計成本核算方面發生了明顯的變化，其對于房地產的發展產生了深刻影響。新收入準則實施之前，房地產企業會計核算中滿足時間內履行的業務相對來說比較多，企業的經濟效益得到了有效保證，但是在實施了新收入準則之后，其對于房地產企業的收入確認提出了諸多新標準及要求，房地產企業所需要面對的問題更多，如果不能及時采取措施解決相關問題，那么勢必會對房地產企業發展建設產生不利影響，其解決對策主要可以從以下方面著手：

（一）強化財務人員專業能力

新收入準則實施時間并不是很長，從2018年出臺執行至今不過4年的時間，在新會計準則背景下，要想更好地進行房地產企業成本核算工作，優化核算質量效果，那么就必須要培養出一支高素質的財務隊伍，需要積極轉變房地產企業傳統的成本核算理念，加強對企業內部會計人員的培訓，借助專業化的培訓，保證財務人員能夠準確解讀新收入準則的各項條款內容，并且能夠在房地產項目成本核算環節靈活地加以應用。對于房地產企業自身來說，其也應當正視當前社會環境下，國家政策所做出的一系列調整，對于自身成本核算工作有著哪些機遇和挑戰，在未來的工作中應當如何科學應對，保證可以抓住機遇，化解挑戰和危機，最大限度地保證成本核算信息準確度，為企業的發展打好基礎，如在招聘會計工作人員時，要提高招聘標準，既要關注會計人員的理論知識掌握度，還應當關注會計人員的實踐操作能力，保證所有會計人員對于新收入準則以及成本核算方式，房地產企業的經營業務類型有充分了解和認識，保證企業擁有充足的復合型會計人才，能夠滿足企業的成本核算工作需要。

（二）優化合同條款

隨著新收入準則的實施，房地產企業的生產經營活動發生了巨大的變化，為了使新收入準則更好地發揮作用，優化成本核算效果，企業應當積極對合同條款予以優化和調整，加強管理，保證合同中的各項條款與相關規定要求高度匹配。與此同時，還需要保證合同條款能夠被雙方所接受和認可，企業對于合同內容應當有深入的了解和認識，深入分析合同履行過程中雙方所需要承擔的責任、義務等。在對合同條款進行優化管理過程中，針對交易價格、交易時間等也應當提高重視度，因為房地產企業的經營業務相較于其他企業來說有著明顯的差異，業務交易所花費的時間比較長，諸多業務交易時間通常會超過一個會計年度。房地產企業實際生產經營過程中，有著諸多挑戰和問題，這些都可能會導致經濟效益、成本支出等發生變化。因此，房地產企業擬定合同時就必須要慎重，不能過于草率，需要充分考慮多方面的因素，明確其可能會對成本核算產生的影響，然后對合同的價格條款進行更加科學合理的設定，為收入確認提供更加充足的依據。

（三）制定健全企業制度

企業制度不健全的情況下，成本核算可能會因為企業各個部門工作內容、重心等存在差異，導致成本核算的各項工作難以順利實施，新收入準則的作用可能無法有效發揮出來。所以，為了更好地優化成本核算質量效果，解決好成本核算環節存在的各種問題，更好地發揮新收入準則效用，就需要對企業制度進行完善和優化，以便更好地對收入確認予以管控，提高企業經濟效益。在對企業內部制度完善的過程中，需要從長計議，結合企業的實際情況針對性地優化，企業工作人員應當加強交流和溝通，積極開展合作，使得企業內部工作人員認識到成本核算并非是某一個部門的責任，其與企業的整體經營發展息息相關，只有企業各個部門彼此之間高度配合、協調合作，才能使得財務管理工作的效用最優化，提高成本核算的有效性與精準性。在對企業內部制度予以完善和優化的過程中，要保證立足實際，不能操之過急，要對新會計準則進行準確解讀，否則相關工作實施效果不理想，也會影響成本核算質量效果。此外，在內部控制制度完善的過程中，對于會計工作的監督也不能有所忽視，要安排專業人員對成本核算的內容和細則等進行監督和管控，保證核算的質量效果。

（四）完善評估考核標準

在新收入準則實施背景下，房地產企業的經濟效益發生了明顯變化，為了使企業在未來獲得更好的發展，提高企業經濟效益，房地產企業在按照新收入準則開展成本核算工作時，就應當立足于自身發展的實際，對評估考核制度予以優化和完善，對房地產企業成本核算的各項內容進行階段性的評估和分析，明確成本核算是否有缺陷或者有不足存在，然后在未來積極對現有缺陷與不足進行優化和調整，保證考核標準得以不斷優化和調整，以便更好地適應新收入準則的需要。

（五）積極構建成本信息核算系統

當前是信息化時代，信息技術在人們的日常生活中應用是越來越頻繁，在房地產企業成本核算以及各項會計工作執行過程中，信息技術的應用范圍也在不斷擴大。對于房地產企業來說，在應用新收入準則對成本核算工作進行規范化處理過程中，應當積極地與時俱進，結合企業生產經營規模、成本核算工作實施現狀，構建新的財務信息系統。當然成本信息核算系統成功構建之后，還需要關注企業員工的能力水平，要保證會計工作人員能夠流暢地操作各類系統，減少系統應用存在的問題和不足，保證系統應用質量效果，要落實好財務人員的培訓工作。

五、房地產企業應用新收入準則進行成本核算的注意事項

新收入準則應用于房地產企業雖然有著諸多優勢，可以使得房地產企業的成本核算工作朝著更好的方向發展，但是在具體應用過程中也有諸多需要注意的事項，如果新收入準則應用不當，將會產生適得其反的效果，其需要注意的事項主要集中在以下兩方面：一是要注意識別合同。合同的類型多種多樣，不同合同對于成本核算的營銷差異明顯，對于房地產企業來說，其需要加強對合同的核對，明確合同是否具有商業實質，否則的話就難以結合合同確認收入。同時，房地產企業與客戶簽訂的合同屬于多項合同的范圍，為了簡化合同，可以嘗試對合同進行合并，在合并合同的基礎之上對收入進行確認。二是注意識別履行義務。由于各個行業的生產經營特點差異明顯，合同也不盡相同，因此新收入準則對于履約義務的識別并沒有給出具體統一的識別標準。對于房地產企業來說，其所簽訂的諸多合同除了規定交商品房的履約義務之外，可能還存在有諸多隱性條款，針對隱性條款的相關內容，房地產企業也不能有所忽視，要保證履約義務順利高效落實，否則的話也會影響成本核算效果。

六、結語

總之，在新收入準則落實后，房地產企業成本核算的各項工作將會面臨諸多新的變化，針對這些新變化，房地產企業不能坐視不管，而是要積極采取措施予以應對，明確新收入準則的優缺點，科學合理應用新收入準則優勢作用，做好企業生產經營成本控制工作，提升自我經濟效益，促使企業朝著更好的方向發展。