房地產企業針對財務風險成因構建“護城河”

文/李靜雯 中鐵建設集團置業有限公司

當前，房地產行業競爭越來越激烈，財務風險問題成為業內關注的焦點。如何加強財務風險管控，提升自身競爭力、增加經濟效益，這是房地產企業在新的競爭形勢下必須面對的課題。

以下是從一些房地產企業財務風險問題的探究中，針對企業財務風險主要類型與成因提出的一些風險控制策略，希望給從業人員一些有益的啟示。

房地產企業財務風險主要類型

企業財務投資風險。房地產企業與其他大部分企業相比，投資金額數量更為龐大，資金回收周期更漫長，而且在投資與回收過程中有很多不確定因素。房地產公司的投資，是要充分考慮建筑地段、土地性質、房產價位等綜合因素，不論是哪一種因素出現變化，都會引發一系列反應，很可能會為企業投資帶來潛在風險。

目前，國家對房地產行業的調控力度較大，房地產行業整體經營環境出現了重大變化，企業投入資金比預期目標多的情況有所增加，有些企業甚至還會出現嚴重虧損。如果房地產企業在投資前沒有做好充分的調研工作，面臨的風險就會更大。

企業財務融資風險。房地產企業所有經濟活動中，融籌資環節占據著重要位置，但同時此環節存在的財務風險也是比較大的。究其根源，主要在于大多數房地產企業都是通過銀行貸款來進行融籌資的，具有較強的杠桿依賴性，所以很容易出現金融風險。其次，有些房地產企業在融資過程中無法適度把控融資金額，當企業的資金結構出現問題的時候也會引發財務風險。如今，國家已經出臺了“三道紅線”的相關政策，并對房地產企業進行集中貸款管理，房地產企業將會面臨更大的財務風險。

企業財務現金流風險。許多房地產企業將投資和融籌資當做財務管理工作的重點，并沒有對現金流的管理引起足夠的重視，但其實現金流風險才是對房地產企業影響更加嚴重的風險類型。其原因有二：一是大部分房地產企業建設體系并不健全，并且相對比較落后，而且對資金的管控能力較差，當現金流不能充分支持企業的戰略目標時，就會發生財務與業務等經營活動的部分脫節，進而影響到企業的發展；二是許多房地產企業雖然實行了現金流管理，但是并未準確預測到未來形勢，再加上事中控制不足，事后才能獲取和整合財務信息，那么整體活動就會存在滯后性，無法及時跟上形勢，這也會讓企業面臨嚴重的財務風險。

企業財務負債風險。房地產企業提升可掌握資產占比的方法通常是進行負債操作，這種以負債換資本的方式能夠將企業收益提升至最大化，這是許多大中小房地產企業常用的方法。但是獲得高收益的同時，也會面臨著巨大的風險，如果負債項目能夠讓企業獲得預期內的效益，企業就能夠在償清債務后還能獲得收益，最終實現良性發展。如果企業的負債項目收益效果不理想，將會為企業帶來巨大的財務危機，嚴重的還可能影響到企業的生存。我國當前已經出臺了“三道紅線”的相關規定，一些企業仍然堅持傳統的“以負債轉換資本”經營方式，這種財務結構伴隨著嚴重的負債風險。

房地產企業財務風險的主要成因

可行性分析不到位。房地產企業在開展項目前，必須對項目的各部分內容進行充分、全面的調研和分析，這樣才能減少風險、提高效益。在實踐中，很多房地產企業對項目可行性分析并不到位，尤其是在中小房地產企業中，可行性分析甚至會存在缺位現象。企業在沒有獲得全面資料和數據的情況下無法進行精準分析，財務風險的可能性大大提升。

此外，很多企業在投資時僅僅是憑借自身經驗行事，這樣也會給企業引發嚴重的財務風險。

融資渠道單一。我國大部分房地產融資渠道是銀行貸款，存在嚴重的杠桿依賴性，在自籌資金方面嚴重缺乏自主性和創新性。雖然銀行貸款能為企業提供龐大的資金數額，但是銀行放貸周期較長、利息較多，房地產企業的融資成本也會隨之大幅增加。如今，房地產企業的數量和規模仍然在不斷上漲，抵押物價值越來越低，銀行對企業的信任也隨之降低。在銀行對企業加大貸款限制力度時，房地產企業的財務風險也隨之增加。

資本結構不合理。我國當前的市場競爭機制尚不夠完善，缺乏有效的監管機制，由于大部分房地產企業過于看重資本總額，就容易忽略融資成本問題，財務遇到風險的概率也隨之增加。此外，債務融資和股票融資也會大幅提升企業的債務成本，造成了企業資金結構不合理的問題。當企業風險抵御能力不足時，很容易引發生存危機。

房地產企業財務風險控制策略

加強對項目可行性的分析。房地產企業在開發項目過程中要優化投資方法，并且在投資前做好充分的調研工作，開發多種投資模式積極拓展相關類型業務，以此來避免房地產項目帶來的風險。同時，房地產企業也要充分了解國家政策，以國家最新行業調控政策作為發展導向，這樣才能確保今后的發展目標不會偏離行業發展形勢。在此基礎上，還要大力開發新業務，實現多元化發展，盡可能規避單一經營經發展模式帶來的財務風險。

此外，做好項目的可行性分析工作也是一項重要的工作。房地產企業要在項目地建立專業分析部門定期對市場進行調研，及時掌握政策變動方向，明確市場動向，從而有效避免盲目投資，大大節省了資金成本。

在開展項目之前，首先要到項目現場對地址、環境、土地、人員流動等方面因素進行細致勘察，形成勘察結果報告提交上級部門，經過企業相關部門的專業分析后而進行決策。如果項目可行性較大，相關部門就要確定項目、制定投資計劃，經過工程管理部門專業分析后預估出投資資金，最后進行匯總并遞送財務審批。在審批通過后，就能生成可行性研究報告，以供管理層進行后期決策。

拓展新的融資渠道。房地產企業的融資渠道不能僅僅依靠銀行貸款，這樣會形成嚴重的杠桿依賴性，企業要積極拓展融資渠道，尋找新的融資方式，這樣才能降低財務風險，為企業節省更多資金成本。房地產企業可以運用多種融資工具，靈活選擇融資方式。除銀行貸款外，產業基金、發行債券、信托項目融資等方式都是不錯的選擇。房地產企業要解決融資渠道單一的問題，采取多種方式組合的方法降低風險、提升效益，實現企業長久發展。

優化資本結構。房地產企業通過建立更加完善的制度、實現資本結構優化才能更有效地避免財務風險。在優化資本結構的過程中，可以從經營和銷售兩方面入手，拓寬資金渠道，增強資金的流動性，靈活選擇投資方式，有效控制財務風險。此外，企業還要做好各項準備工作，制定相關的應對方案和措施，以免資金結構在優化過程中出現意外。同時，房地產企業在管理資金的過程中應當采取集中管理的方式，科學調配資金，確保有足夠的資金用作現金流轉。

企業可以在融資增量的情況下，通過動態監控的方式確保資金能夠正常流轉，并保障合理范圍內的融資活動盤活企業內部資金。房地產企業要根據實際的項目計劃來調配資金，盡可能縮短項目預售時間，讓資金盡快回流，進而提升回流率。最后，房地產企業也要重視起營銷創新工作，有效提升銷售額，讓交易產生的金額變成回款，加速資金回籠。

企業財務管理是房地產企業內部控制管理研究的重要課題之一，在新形勢下，各房地產企業需要對財務風險問題引起足夠的重視。企業財務風險的類型多樣，其主要成因也包含了多個方面，因此房地產企業要更加關注這些問題。為了有效規避風險，企業要通過增強可行性分析、拓展新的融資渠道、優化資本結構等方法來筑起安全發展的護城河，這樣企業才能提升整體競爭力，增加經濟效益，實現長遠發展的目標。商